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Avoir des enfants est-il pris en compte dans le crédit immobilier ?

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Lucas Bories
Mis à jour le 06 sept. 2021
Avoir des enfants est-il pris en compte dans le crédit immobilier ?
Un achat immobilier est toujours un moment particulièrement excitant. On imagine le bien de ses rêves, on compare les annonces, on se projette… Difficile de ne pas se précipiter. Or, un achat immobilier est également un moment crucial dans la vie d’un ménage : on investit une forte somme d’argent, on s’endette pour plusieurs années. Il vaut mieux se poser les bonnes questions avant de se lancer. C'est d'ailleurs pour vous accompagner dans ces réflexions que nous vous proposons notre simulateur de prêt gratuit en ligne.
Ces questions, vous nous les posez tous les jours, et l’une d’entre elles revient souvent : avoir des enfants a-t-il un impact sur la capacité d'emprunt ?
avoir des enfants a une influence sur la capacité d'emprunt

Pour répondre à cette question, il faut s’intéresser au fonctionnement des banques. Comment les banques choisissent-elles de vous accorder un crédit immobilier, ou non ? Comment les banques calculent-elles votre prêt immobilier ? Nous répondons à toutes ces questions dans cet article dédié.

Comment les banques calculent-elles votre capacité d’emprunt ?

Les banques ne déterminent pas votre potentiel d’emprunt à partir d’un seul critère. Non, elles le font à partir d’un faisceau d’indices. Parmi eux, elles s’intéressent tout particulièrement à deux critères :
  • votre reste à vivre.
  • votre taux d’endettement
Mais elle va également en observer de nombreux autres, comme le saut de charges, votre contrat professionnel ou encore l'origine de vos revenus.

Le reste à vivre : pourquoi votre situation familiale est importante ?

Comment calcule-t-on le reste à vivre ?

Pouvez-vous rembourser votre crédit immobilier et conserver un niveau de vie décent ? C'est ce que la banque va essayer de déterminer. Pour cela, elle calcule votre reste à vivre. Il correspond à votre revenu disponible, après le paiement de vos charges fixes. Il est obtenu à partir de cette soustraction :

Dans ce calcul, les revenus pris en compte sont :

  • Vos revenus fixes
  • Vos revenus est variable (la banque procède généralement à une moyenne sur les trois dernières années)
  • Vos revenus locatifs, comptabilisés dans la grande majorité des cas à 70 %
Bon à savoir
  • Les aides sociales sont très rarement comptabilisées car elles ne sont a priori pas garanties pour la durée de l'emprunt.
  • Il en va de même de la pension alimentaire, car elle est liée à l'âge des enfants.
  • En revanche, la pension compensatoire, versée à l'ex-conjoint, est plus stable. Elle sera prise en compte dans les revenus.

En ce qui concerne les charges fixes, les banques considèrent trois types de charges :

  • Les crédits que vous remboursez encore (un crédit consommation pour l’achat d’une voiture, par exemple).
  • Les charges associées au logement (crédit immobilier ou loyer).
  • Les éventuelles pensions alimentaires.

Le reste à vivre est donc un montant en euros. En dessous d'une certaine somme considérée comme nécessaire aux dépenses quotidiennes des ménages français, la banque peut estimer que le risque d'impayés est trop important et refuser le prêt.

Pourquoi avoir des enfants a-t-il un impact sur votre reste à vivre ?

Il s'avère qu'avoir des enfants a un impact direct sur votre reste à vivre. En effet, élever des enfants demande du temps, mais également de l’argent : vous devez les nourrir, les habiller, financer leurs études, leurs activités, etc. On ne vous apprendra rien de ce point de vue-là !

Ce coût, les banques ont bien sûr pris le temps de l’évaluer, pour l’intégrer dans le calcul de votre capacité à rembourser un crédit immobilier.

En moyenne, les banques ont ainsi estimé le coût mensuel d’un adulte entre 700 € et 1 000 € et celui d’un enfant entre 300 et 500 €. Pour chaque enfant à charge, les banques vous demanderont donc un reste à vivre supérieur.

Si vous êtes séparé et que vous avez vos enfants en garde partagée, le montant demandé reste le même. Il ne sera pas divisé par deux parce que vous les voyez deux fois moins souvent...

De la même manière, la pension alimentaire, si vous en versez une, sera considérée comme une charge par l'établissement bancaire.

Lucas, Manager commercial chez Pretto
Exemple

Par exemple, avec un taux d’endettement inférieur à 35 %, un couple aux revenus mensuels cumulés de 2 500 € pourra emprunter, s’il a un reste à vivre minimum de :

  • 1 400 €, s’il n’a pas d’enfant (700 € par adulte)
  • 2 000 €, s’il a deux enfants (700 € par adulte, 300 € par enfant)

Un reste à vivre de 2 000 € est difficile à maintenir avec des revenus cumulés de 2 500 €. Par conséquent, ce couple devra certainement revoir son projet afin que les mensualités correspondent aux critères de la banque.

En revanche, la banque peut aussi prendre en compte votre situation et adapter certaines règles. Si le seul point un peu risqué de votre dossier est le reste à vivre, elle pourra l'évaluer d'un autre oeil si vos comptes sont sains et que vous avez de la capacité d'épargne.

Par ailleurs, l'âge des enfants peut parfois entrer en compte : un bébé coûte plus cher qu'un enfant de 10 ans. La banque peut le prendre en compte, mais de manière générale il vaut mieux partir sur le principe qu'elle appliquera les règles généralement établies.

Un courtier immobilier peut vous accompagner dans la constitution de votre dossier et vous aider à le présenter sous son meilleur jour !

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En 2h30, en voiture, au bureau ou en faisant le ménage, peu importe vos préférences : vous serez bientôt un as du prêt immobilier
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Taux d’endettement et situation familiale

Qu'est-ce que le taux d'endettement ?

Votre taux d’endettement correspond à la part que les charges fixes (détaillées précédemment) occupent dans votre revenu mensuel. C’est donc un pourcentage.

On entend qu’il ne doit pas dépasser un peu plus du tiers du revenu disponible. Et effectivement, pour la majorité des ménages, le taux d’endettement maximal est limité à 35 %. Mais comme annoncé précédemment, les banques se basent davantage sur la conjonction de plusieurs indices que sur des plafonds stricts.

Reste à vivre et taux d’endettement ont tous deux un rôle central dans l’étude de votre capacité d’emprunt. En effet, un reste à vivre trop faible peut vous priver de l’obtention d’un crédit immobilier, et ce même si votre taux d’endettement est inférieur aux fameux 35 %.

À l’inverse, si vous disposez d’un reste à vivre conséquent, les banques peuvent décider de vous accorder un crédit immobilier, alors même que votre taux d’endettement dépasse les 35 %.

Attention
Depuis les recommandations du HCSF en janvier 2021, le taux d'endettement maximum recommandé est passé de 33 à 35 %. C'est une bonne nouvelle pour vous puisque cela vous permet d'augmenter votre capacité d'emprunt (dans la mesure où votre reste à vivre est suffisant, bien sûr).

Votre expert Pretto est là pour vous accompagner dans le montage de votre financement pour faire en sorte de rentrer dans ce nouveau cadre légal. Il pourra également orienter votre dossier vers les établissements les plus à mêmes de l’accepter.

Comment la pension alimentaire est-elle prise en compte dans le calcul de votre capacité d’emprunt ?

En cas de séparation, un parent ne peut pas se détacher totalement de ses enfants. En effet, même s’il n'en a pas la garde, il doit tout de même subvenir à leurs besoins, en versant une pension alimentaire au parent ayant la garde.

Or, cette pension alimentaire est en prise en compte par les banques dans le calcul de vos charges fixes. Elle a donc une incidence sur le calcul de votre reste à vivre, et même de votre taux d’endettement !

Exemple

Prenons l’exemple d’un homme divorcé et père de deux enfants, aux revenus mensuels de 2 000 €. Le paiement mensuel des deux pensions alimentaires (estimées ici à 300 €) augmente sensiblement le montant de ses charges fixes.

Par conséquent, son reste à vivre diminue et son taux d’endettement augmente dans le même temps ! Il doit donc revoir ses prétentions à la baisse pour son crédit immobilier.

A savoir

Les pensions alimentaires ne sont prises en compte dans vos revenus que si elles restent stables et couvrent la durée de votre crédit immobilier. C’est donc rarement le cas, puisqu’elles ne sont versées que jusqu’à la majorité des enfants.

En revanche, la pension compensatoire, qui est versée directement à l'ex-conjoint, n'a pas de rapport avec l'âge des enfants. Elle est donc prise en compte dans les revenus.

Votre courtier immobilier vous aide à obtenir votre prêt immobilier !

Il est important de bien comprendre les subtilités entourant le crédit immobilier avant de se lancer. C’est notamment le but de cet article.

Néanmoins, nous savons que toutes ces règles et spécificités (avoir des enfants n’est qu’une des spécificités prises en compte lors d’un crédit immobilier) demeurent complexes, et qu’il est parfois difficile pour un novice d’estimer sa situation dans son ensemble. Il ne remplace donc pas l'expertise d'un professionnel de l'emprunt !

C’est pour cela que nous recommandons à tous nos clients d’avoir recours aux conseils d'un courtier en prêt immobilier. Sa mission : vous guider à travers les subtilités du crédit immobilier pour vous permettre de trouver le crédit immobilier optimal. Prenez donc aussi le temps de choisir le meilleur courtier afin de choisir celui qui vous correspond. Vous pouvez baser vos recherches sur les avis des précédents clients. Ne tombez pas dans le piège de mettre plusieurs courtiers en concurrence cependant;

Si vous souhaitez y voir plus clair sur votre capacité d’emprunt, vous pouvez commencer par simuler votre crédit immobilier sur notre simulateur. En plus d'être gratuit, il ne nécessite aucune inscription au préalable.

A retenir
  • La banque analyse de nombreux critères afin de déterminer le montant maximum que vous pouvez emprunter. Parmi ces critères, le taux d'endettement et le reste à vivre sont essentiels.
  • Avoir des enfants diminue votre reste à vivre : en conséquence, votre capacité d'emprunt diminue également; cela ne veut pas dire que vous ne pourrez pas emprunter, mais peut-être pas autant que vous le souhaitez.
  • Votre courtier immobilier vous accompagne tout au long de votre projet pour présenter votre dossier sous son meilleur jour auprès des banques. C'est donc un excellent atout dans votre manche !

Questions - Réponses

Les aides sociales sont-elles prises en compte dans le prêt immobilier ?

Sauf très rares cas, les aides sociales versées par l'Etat pour chaque enfant ne sont pas considérées comme du revenu par la banque. Elles ne rentrent donc pas dans le calcul de votre capacité d'emprunt.

Pourquoi avoir des enfants entre en compte dans le calcul de la banque ?

La banque étudie votre reste à vivre, c'est-à-dire l'argent dont vous disposez à la fin du mois pour vos dépenses quotidiennes. Ainsi, un montant minimum est attendu en fonction de la composition de votre foyer. Pour chaque enfant, il faut ainsi compter entre 300 et 500 € de reste à vivre.
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