Achat immobilier comptant : est-ce une bonne idée ?
Le paiement comptant est un paiement effectué sans crédit. Ainsi, certains acquéreurs préfèrent acheter un bien en une seule fois lorsqu'ils en ont la possibilité. Pourtant, l’emprunt présente de multiples intérêts et peut même permettre de gagner de l'argent.
Acheter comptant, un avantage auprès du vendeur
Pour le vendeur, l’achat immobilier comptant est une garantie , car l’acheteur possède déjà la somme pour le règlement de l’appartement ou de la maison. Attention, le vendeur demandera toutefois un justificatif de capacité financière pour s’en assurer.
Acheter comptant vous permet de ne pas indiquer cette clause suspensive dans le compromis de vente, ce qui est un gage de sécurité pour le vendeur.
L’aspect psychologique de l’achat comptant
Nombre d’acheteurs immobiliers apprécient l’idée de ne pas avoir de dettes, qu’ils perçoivent comme une épée de Damoclès.
Le prêt immobilier implique généralement de :
- prendre connaissance d’un système pouvant être complexe (sauf lorsqu’on est bien accompagné) et d’apprendre l’ensemble des notions présentes dans les contrats
- de gérer ses finances et ses comptes bancaires avec parcimonie
- de contracter une assurance emprunteur, avec les mêmes problématiques psychologiques qu’évoquées pour le crédit
Acheter comptant vous permet d’être libéré de toutes ces problématiques. Si vous préférez cette alternative et que vous en avez la capacité, payer comptant est évidemment une tranquillité d’esprit.
Faut-il acheter comptant ou emprunter ?
Avec les taux actuels, mieux vaut emprunter de manière générale, car cela apporte de multiples avantages. Acheter une maison en une seule fois conviendra toutefois aux personnes qui ne souhaitent pas investir.
En effet, emprunter permet tout d’abord de préserver son épargne. Cette épargne permet de garder un reste à vivre important, pouvant servir à couvrir des frais ponctuels et imprévus importants.
Cette épargne peut aussi être investie dans des projets présentant des rendements supérieurs aux taux de l'emprunt, et ainsi, générer des revenus plus élevés que les mensualités reversées auprès de l'établissement bancaire et de l'assurance. On parle alors d'effet de levier. Ces projets peuvent être liés à l’investissement immobilier.
Certains investisseurs professionnels parviennent ainsi à générer des revenus attractifs avec l’argent emprunté : ils investissent dans des biens immobiliers locatifs à fort rendement, dont les loyers couvrent les mensualités de l’emprunt. Ne dépensant pas d’argent ou peu avec leurs investissements, ils peuvent alors facilement réemprunter… et réinvestir.
Certains dispositifs vous permettent d’emprunter à bas coûts, il peut donc être intéressant d’en profiter. C’est le cas du prêt à taux zéro (PTZ) qui permet aux primo-accédants de devenir propriétaire de leur résidence principale. Alors que sa fin était fixée en 2023, il a été prolongé jusqu'en 2027 avec la création d'une quatrième tranche de revenus (entre 37 000 et 49 000 euros par an), permettant à certains foyers auparavant non éligibles au PTZ de l'être. De plus, les plafonds ont été significativement augmentés.Pour les emprunteurs les plus modestes, le PTZ peut représenter jusqu'à 50 % du prêt total (contre 40 % auparavant).
Comment savoir si l’achat comptant vaut le coup ?
L'achat comptant ne vaut pas toujours le coup, c'est la raison pour laquelle il faut calculer le rendement.
Calcul du rendement que vous pouvez obtenir si vous achetez comptant
Calculer un rendement est relativement aisé, la formule est la suivante :
Pour le calcul de rentabilité nette, il faut déduire tous les frais (sauf l’impôt sur le revenu) :
- déduire les impôts
- déduire les prélèvements sociaux (CSG et CRDS)
La défiscalisation immobilière permet de rentabiliser ses investissements locatifs indirectement pas les économies réalisées sur ces impôts.
Encore valable jusqu’au 31 décembre 2021, la nouvelle mouture de la loi Pinel permet par exemple de défiscaliser une partie de ses revenus généraux (pas que les revenus locatifs) en régime microfoncier ou en régime réel.
Il faut cependant répondre à de nombreux paramètres : achat d’un bien neuf ou en VEFA (sur plan), logement répondant à la réglementation thermique RT 2012, engagement de location de 6 à 12 ans à une personne n’appartenant pas à son foyer fiscal, etc.
Exemples de simulation en loi Pinel
Voici deux exemples de simulation en loi Pinel.
Julien, investisseur Pinel
Voici le profil de Julien. Il souhaitait réaliser un achat comptant, mais la simulation lui a démontré qu’il peut gagner de l’argent, même en empruntant.
| Ville | Nantes 44 000 |
|---|---|
| Type d’achat | VEFA (vente sur plan) en non meublé |
| Montant de l’acquisition | 150 000 € |
| Surface | 50 m² |
| Apport | 20 000 € |
| Durée d’emprunt | 15 ans |
| Taux hors assurance | 1,5 % |
Voici la simulation correspondant au profil de Julien.
| Durée d’engagement | 6 ans | 9 ans | 12 ans |
|---|---|---|---|
| Mensualité | 806,97 € | 806,97 € | 806,97 € |
| Loyer | 555,12 € | 555,12 € | 555,12 € |
| Réduction impôts (selon prix d’achat) | 12 % | 18 % | 21 % |
| Montant déduction impôts (calculé sur le mois) | 250 € | 250 € | 218,75 € |
| Montant total | 18 000 € | 27 000 € | 31 500 € |
| Excédent ou besoin de trésorerie (calculé sur le mois)* | +1,85 € | +1,85 € | +33,1 € |
| Montant total | +133,2 € | +199,8 € | +4 766,4 € |
- Le montant de votre mensualité qui reste à votre charge une fois le loyer perçu et les économies d'impôts déduits.
Éligible en Pinel, Julien peut espérer être en excédent et donc profiter d’une opération rentable. Qu’il ait suffisamment d’argent en banque ou non pour couvrir la totalité de l’achat, il a tout intérêt à emprunter pour investir.
Capucine, investisseuse Pinel
Voici le profil de Capucine. Elle ne souhaite pas acheter son appartement en un seul règlement, mais sa banque lui a tout de même demandé d’apporter 70 000 € à côté de l’emprunt potentiel.
| Ville | Paris 75 000 |
|---|---|
| Type d’achat | Neuf en non meublé |
| Montant de l’acquisition | 300 000 € |
| Surface | 60 m² |
| Apport | 70 000 € |
| Durée d’emprunt | 25 ans |
| Taux hors assurance | 1,4 % |
Voici la simulation correspondant au profil de Capucine.
| Durée d’engagement | 6 ans | 9 ans | 12 ans |
|---|---|---|---|
| Mensualité | 909,09 € | 909,09 € | 909,09 € |
| Loyer | 1 047,37 € | 1 047,37 € | 1 047,37 € |
| Réduction impôts (selon prix d’achat) | 12 % | 18 % | 21 % |
| Montant déduction impôts (calculé sur le mois) | 500 € | 500 € | 437,5 € |
| Montant total | 36 000 € | 54 000 € | 63 000 € |
| Excédent ou besoin de trésorerie (calculé sur le mois)* | -638,28 € | -638,28 € | -575,78 € |
| Montant total | -45 956,16 € | -68 934,24 € | -82 912,32 € |
Capucine ne profite pas d’une opération blanche ni même rentable. Toutefois à la fin de ses échéances, elle profite tout de même d’un bien immobilier qu’elle aura acheté en dessous de sa valeur réelle (grâce au dispositif).
Lors de tout investissement immobilier, il ne faut jamais omettre d’estimer la valeur réelle du bien, due en partie à son emplacement. Accédez à notre simulateur Pretto pour une étude personnalisée.
- Acheter comptant peut permettre de rassurer le vendeur sur votre intention d'achat et éviter les charges mentales et procédures liées à l'emprunt
- Emprunter permet de préserver son capital pour des dépenses imprévues et profiter d'un effet de levier
- Des dispositifs de crédit permettent d'emprunter à faible taux
- La loi Pinel permet de réduire ses impôts et de valoriser d'autant plus un investissement immobilier
