Achat immobilier comptant : est-ce une bonne idée ?

Le paiement comptant est un paiement effectué sans crédit. Ainsi, certains acquéreurs préfèrent acheter un bien en une seule fois lorsqu'ils en ont la possibilité. Pourtant, l’emprunt présente de multiples intérêts et peut même permettre de gagner de l'argent.

Pour le vendeur, l’achat immobilier comptant est une garantie , car l’acheteur possède déjà la somme pour le règlement de l’appartement ou de la maison. Attention, le vendeur demandera toutefois un justificatif de capacité financière pour s’en assurer.

Nombre d’acheteurs immobiliers apprécient l’idée de ne pas avoir de dettes, qu’ils perçoivent comme une épée de Damoclès.

Le prêt immobilier implique généralement de :

• prendre connaissance d’un système pouvant être complexe (sauf lorsqu’on est bien accompagné) et d’apprendre l’ensemble des notions présentes dans les contrats
• de gérer ses finances et ses comptes bancaires avec parcimonie
• de contracter une assurance emprunteur, avec les mêmes problématiques psychologiques qu’évoquées pour le crédit

Avec les taux actuels, mieux vaut emprunter de manière générale, car cela apporte de multiples avantages. Acheter une maison en une seule fois conviendra toutefois aux personnes qui ne souhaitent pas investir.

En effet, emprunter permet tout d’abord de préserver son épargne. Cette épargne permet de garder un reste à vivre important, pouvant servir à couvrir des frais ponctuels et imprévus importants.

Cette épargne peut aussi être investie dans des projets présentant des rendements supérieurs aux taux de l'emprunt, et ainsi, générer des revenus plus élevés que les mensualités reversées auprès de l'établissement bancaire et de l'assurance. On parle alors d'effet de levier. Ces projets peuvent être liés à l’investissement immobilier.

Certains investisseurs professionnels parviennent ainsi à générer des revenus attractifs avec l’argent emprunté : ils investissent dans des biens immobiliers locatifs à fort rendement, dont les loyers couvrent les mensualités de l’emprunt. Ne dépensant pas d’argent ou peu avec leurs investissements, ils peuvent alors facilement réemprunter… et réinvestir.

L'achat comptant ne vaut pas toujours le coup, c'est la raison pour laquelle il faut calculer le rendement.

Calculer un rendement est relativement aisé, la formule est la suivante :

Pour le calcul de rentabilité nette, il faut déduire tous les frais (sauf l’impôt sur le revenu) :

• déduire les impôts
• déduire les prélèvements sociaux (CSG et CRDS)

La défiscalisation immobilière permet de rentabiliser ses investissements locatifs indirectement pas les économies réalisées sur ces impôts.

Encore valable jusqu’au 31 décembre 2021, la nouvelle mouture de la loi Pinel permet par exemple de défiscaliser une partie de ses revenus généraux (pas que les revenus locatifs) en régime microfoncier ou en régime réel.

Il faut cependant répondre à de nombreux paramètres : achat d’un bien neuf ou en VEFA (sur plan), logement répondant à la réglementation thermique RT 2012, engagement de location de 6 à 12 ans à une personne n’appartenant pas à son foyer fiscal, etc.

Voici deux exemples de simulation en loi Pinel.

Julien, investisseur Pinel

Voici le profil de Julien. Il souhaitait réaliser un achat comptant, mais la simulation lui a démontré qu’il peut gagner de l’argent, même en empruntant.

Voici la simulation correspondant au profil de Julien.

• Le montant de votre mensualité qui reste à votre charge une fois le loyer perçu et les économies d'impôts déduits.

Éligible en Pinel, Julien peut espérer être en excédent et donc profiter d’une opération rentable. Qu’il ait suffisamment d’argent en banque ou non pour couvrir la totalité de l’achat, il a tout intérêt à emprunter pour investir.

Capucine, investisseuse Pinel

Voici le profil de Capucine. Elle ne souhaite pas acheter son appartement en un seul règlement, mais sa banque lui a tout de même demandé d’apporter 70 000 € à côté de l’emprunt potentiel.

Voici la simulation correspondant au profil de Capucine.

Capucine ne profite pas d’une opération blanche ni même rentable. Toutefois à la fin de ses échéances, elle profite tout de même d’un bien immobilier qu’elle aura acheté en dessous de sa valeur réelle (grâce au dispositif).