Peut-on dépasser le taux d'endettement quand on est médecin ?

Vous êtes médecin et souhaitez investir dans la pierre. Problème, vous avez fait une simulation et votre taux d’endettement explose le plafond légal. Alors, faut-il dire adieu à votre projet d’achat en l’état ou y a-t-il moyen de trouver une solution ? Pretto s’est penché sur la question.

Acheter un bien immobilier, ce n’est pas qu’une question de revenus. En effet, la législation française impose un certain nombre de critères à respecter si l’on souhaite décrocher un crédit immobilier. Parmi eux, le taux d’endettement.

Le taux d’endettement, qu’est-ce que c’est exactement ?

Pour l’expliquer simplement, le taux d’endettement est un taux plafond à ne pas dépasser. Inscrit dans le Code de la consommation et révisé par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), il est aujourd’hui fixé à 35 %.

Concrètement, cela veut dire que vos mensualités de crédit ne peuvent pas dépasser 35 % de vos revenus nets avant impôts. Pour savoir si votre projet respecte ou non ce taux, nous avons créé un simulateur simple d’utilisation. Vous pouvez aussi sortir votre calculette, si vous êtes amateurs de calculs, et diviser votre mensualité par votre revenu. Le résultat dépasse 0,35 ? Ça coince et en l’état, votre dossier ne passera pas auprès des banques.

Je simule mon taux d'endettement

Mais pourquoi fixer un taux plafond ? L’objectif est d’éviter que le remboursement du crédit ne représente une part trop importante de vos revenus, au risque de vous laisser avec un reste à vivre trop faible, voire de vous retrouver dans l’incapacité de payer vos mensualités.

Revers de la médaille : certains profils aux revenus confortables se retrouvent contraints par cette règle, que de nombreux acteurs du secteur aimerait voir réévaluée par le HCSF (qui jusqu’ici fait la sourde oreille).

Dépasser le taux d’endettement quand on est médecin : cas pratique

Le principe du taux d’endettement ayant été rappelé, reste à répondre à la question : est-il possible de déroger à cette règle lorsqu’on est médecin ? Pour ce faire, on vous livre un cas pratique avec le dossier de Loïc, un jeune chirurgien dentiste ayant récemment terminé ses études. Depuis 4 mois, il est employé en CDI à temps partiel au sein d’un cabinet. Il a trouvé en complément un second CDI à temps partiel, mais il est encore en période d’essai pour ce deuxième contrat..

À 29 ans, il souhaite devenir propriétaire et a un projet d’achat en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement - achat dans le neuf). Ses parents lui ont fait don de 100 000 euros d’apport. Problème, Loïc est encore en période d’essai pour l’un de ses deux contrats. Par conséquent, la banque ne comptabilise qu’une de ses deux sources de revenus.

Résultat, lui qui souhaite emprunter 422 000 euros se retrouve avec un taux d’endettement qui explose le plafond et atteint les 52 % !

Sans grande surprise, ça ne passe pas côté banque et Loïc essuie des refus. Sur les recommandations d’un de ses collègues de travail, il décide de confier son dossier à un courtier immobilier - Pretto, pour ne pas le citer. Quelle solution lui a-t-on proposé pour débloquer son dossier ?

Le prêt à paliers, l’alternative pour ne pas se retrouver dans l’impasse

Même quand un dossier est compliqué, il y a toujours des solutions. Dans le cas de Loïc, impossible de passer outre le taux d’endettement. Mais dans certains cas, il existe des options pour contourner ce problème. C’est ainsi que le jeune dentiste s’est vu proposer de recourir au prêt à paliers.

Kézako ? Contrairement au prêt amortissable (l’option la plus classique), le prêt à paliers - aussi appelé “prêt double ligne”, “prêt progressif” ou encore “lissage de prêt” - est un montage financier permettant de séquencer les mensualités. On peut donc démarrer avec des mensualités plus faibles, correspondant à sa capacité d’emprunt à l’instant T, et faire augmenter ses mensualités dans un temps deux.

Bon Plan

Le grand avantage du prêt à paliers dans le cas de Loïc, c’est qu’il permet de calculer le taux d’endettement à partir de la mensualité de la première année. Et donc de respecter le plafond fixé par le HCSF.

Concrètement, son prêt se décompose ainsi : Loïc commence à payer des mensualités de 1 200 euros, ce qui lui permet de respecter les 35 % d’endettement maximum. Puis, dans 16 mois, ses mensualités seront revalorisées à hauteur de 2 000 euros. Grâce à cette option dont il ignorait l’existence, il a pu décrocher son prêt.

Mais pourquoi tout le monde n’a pas recours à ce prêt, vous demandez-vous peut-être ? C’est qu’il ne s’adresse pas à tout le monde. Pour y avoir recours, il est nécessaire que la banque dispose d'une estimation précise de l'évolution future des revenus. En effet, le pari peut se révéler risqué pour la banque, qui anticipe des revenus sans en avoir la pleine garantie. Le risque existe aussi pour le futur acquéreur de voir ses charges fixes augmenter en cours de route, et donc de se retrouver en difficulté pour payer ses mensualités futures.

D’où la nécessité de réaliser une estimation très fine de l’évolution du salaire en amont. Dans le cas de Loïc, Pretto était en capacité de prendre en compte la hausse de ses revenus une fois sa période d’essai terminée. Qui plus est, le jeune dentiste étant pressenti pour reprendre le cabinet dans lequel il est engagé en CDI, la banque s’en voyait donc rassurée quant à la solidité de son profil.

Bon à savoir

Si le prêt à paliers permet d’échapper au plafond fixé par le taux d’endettement, il présente quelques contraintes. Parmi elles, l’impossibilité d’avoir recours à la modularité des mensualités. Dans un crédit “classique”, vous pouvez discuter avec la banque pour diminuer vos mensualités (ce qui allongera par conséquent la durée du crédit) - pratique en cas de coup dur. Avec un prêt à paliers, ce n’est pas possible.">

“Avec un prêt à paliers, certaines banques peuvent majorer leurs taux et proposer un coût des garanties plus élevé. Par ailleurs, en présence d’un lissage, la modulation des échéances et le remboursement anticipé peuvent être plus difficiles à obtenir”, nous explique Gianni, expert crédit devenu spécialiste des professions médicales. “Reste que parfois, c’est la seule solution pour emprunter”, ajoute-t-il.

Il faut rappeler qu’avec 52% de taux d’endettement, c’était loin d’être gagné d’avance, et qu’aujourd’hui, Loïc est un primo-accédant heureux.

Je calcule mon prêt à palier

Un dossier compliqué ? N’hésitez pas à vous tourner vers nos experts. Formés aux particularités des professions médicales, ils sont là pour vous trouver des solutions et vous accompagner dans votre projet d’achat. D’ici là, vous pouvez aussi retrouver le replay de notre webinar dédié.

Je regarde le webinar médecin