Comment augmenter ma capacité d'emprunt ?

Lorsque l'on achète un bien immobilier, le choix peut vite être limité en raison du budget. Une solution est possible quand le budget est un peu serré : augmenter sa capacité d'emprunt. Encore faut-il savoir quelles sont les astuces ou les actions à mettre en place pour l'augmenter et ainsi améliorer son pouvoir d'achat immobilier.

Si vous ne savez pas encore à combien s'élève votre capacité d'emprunt, faites une simulation en ligne !

Avant toutes choses, la première étape lorsque l'on parle de capacité d'emprunt est de vérifier le montant maximum auquel vous pouvez prétendre. Il s'agit du montant que vous pouvez emprunter en fonction de vos revenus et de vos charges.

Les meilleurs profils (avec des revenus élevés et un apport immobilier important) peuvent généralement obtenir les taux les plus bas. Il est donc important de soigner son profil : de la gestion des comptes jusqu'au montant de l'apport immobilier et la régularité des revenus.

Un des points de vigilance lorsque l'on estime sa capacité d'emprunt est d'avoir des charges fixes trop élevées. Un ou plusieurs crédits en cours peuvent limiter votre capacité pour souscrire un nouvel emprunt. Crédit voiture, crédit renouvelable ou facilités de paiement sont autant de charges qu'il vous faut au maximum éviter avant de demander un prêt immobilier à une banque.

Le bon conseil ? Remboursez ces crédits en anticipé ou attendez d'avoir terminé le remboursement pour contacter une banque pour un crédit immobilier. Ce remboursement pourra vous aider à augmenter votre capacité d'emprunt. Si la fin du crédit à la consommation est proche, la banque pourra également prendre cette information en considération (en vérifiant votre apport personnel) et les autres éléments de votre dossier.

Vous pouvez même faire toutes ces démarches sans bouger de votre canapé en faisant appel à un courtier en ligne comme Pretto.

Une simulation de prêt immobilier gratuite sur notre site vous donnera une bonne idée des points forts de votre dossier ou des éléments que vous pouvez optimiser ou améliorer. Certaines banques vous financeront plus facilement que d'autres selon les spécificités de votre dossier. Le courtier en crédit saura vous aiguiller vers la banque adaptée.

Autre astuce pour l'amélioration de la capacité d'emprunt : le changement de la durée. Vous aviez peut-être dans l'idée d'emprunter sur une durée courte de 10 ans par exemple ? Si le taux de prêt sur 10 ans est particulièrement avantageux, le montant de l'emprunt sera moins élevé que sur une durée de 25 ans.

Ainsi, en augmentant la durée, vous augmenterez votre montant empruntable. En revanche, le taux du crédit, donc le montant des intérêts que vous verserez à la banque, s'élèvera également - tout comme le montant des intérêts dû.

Voici d'ailleurs les taux de crédit immobilier en vigueur et leur évolution.

Transition parfaite donc, entre votre capacité d'emprunt immobilier et votre niveau de participation au financement : votre apport personnel. Cet élément a une importance capitale pour votre projet immobilier. Vous pouvez constater dans notre simulation d'emprunt que le niveau d'apport recommandé augmente en même temps que le montant emprunté. En effet, les banques estiment que le taux minimum d'apport est de 10% de l'opération, mais certaines exigent même 20 % voire plus. Ce qui veut dire que plus l'opération sera importante, plus l'apport devra suivre sur cette tendance.

Si vous aviez prévu de mettre le moins d'apport provenant de votre épargne possible dans votre achat immobilier, il sera peut-être nécessaire de l'augmenter un peu pour améliorer votre pouvoir d'achat (en fonction du budget nécessaire pour le bien que vous voulez acquérir via crédit).

Pour un premier achat, ou dans certaines situations, il est possible d'obtenir un prêt aidé. Un coup de pouce qui peut vous permettre d'améliorer votre capacité d'emprunt.

Le prêt à taux zéro (PTZ) est le dispositif le plus célèbre, et pour de bonnes raisons. Destiné aux futurs propriétaires sous conditions de revenus, il finance une partie de votre achat sans intérêts. Mieux encore, il vous offre un différé de remboursement : vous le remboursez en partie ou en totalité, selon vos ressources, et seulement après avoir remboursé votre prêt principal. Le PTZ vient obligatoirement en complément d'un prêt classique.

Pour les ménages modestes, le PTZ peut couvrir jusqu’à 50 % du prêt total. Son montant dépend de la taille de votre foyer et de votre zone géographique.

Depuis le 1er avril 2025, le PTZ est disponible dans une version élargie : il est désormais ouvert partout en France, sans limitation d’accès liée au zonage. Ce dernier sert seulement à fixer les conditions du prêt. Et bonne nouvelle, les maisons individuelles neuves sont désormais éligibles, à condition de respecter certaines performances énergétiques.

Ces nouvelles règles s’appliquent jusqu’au 31 décembre 2027.