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Comment augmenter ma capacité d'emprunt ?

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Marion Marten-Pérolin
Mis à jour le 21 sept. 2021
Comment augmenter ma capacité d'emprunt ?
Lorsque l'on achète un bien immobilier, le choix peut vite être limité en raison du budget. Une solution est possible quand le budget est un peu serré : augmenter sa capacité d'emprunt. Encore faut-il savoir quelles sont les astuces ou les actions à mettre en place pour l'augmenter et ainsi améliorer son pouvoir d'achat immobilier.
gif augmenter sa capacité d'emprunt

Calculez votre capacité d'emprunt

Avant toutes choses, la première étape lorsque l'on parle de capacité d'emprunt est de vérifier le montant maximum auquel vous pouvez prétendre. Il s'agit du montant que vous pouvez emprunter en fonction de vos revenus et de vos charges.

En calculant votre taux d'endettement en fonction de ces indicateurs, vous obtiendrez une estimation d'un montant pour votre futur prêt immobilier. Généralement, les banques prendront en compte jusqu'à 35 % de vos revenus. Elles estiment votre capacité d'emprunt en fonction d'autres éléments : votre reste à vivre, vos charges actuelles, votre apport... avant de vous faire une proposition de taux immobilier correspondant à votre profil.

Les meilleurs profils (avec des revenus élevés et un apport immobilier important) peuvent généralement obtenir les taux les plus bas. Il est donc important de soigner son profil : de la gestion des comptes jusqu'au montant de l'apport immobilier et la régularité des revenus.

Le conseil Pretto
Votre capacité d'emprunt dépend de différents éléments. Les banques étudient autant le montant de vos revenus que votre situation professionnelle ou personnelle avant de vous proposer un emprunt. En démontrant que vous pouvez épargner régulièrement, que vos revenus sont stables et que vous avez un bon niveau d'apport, vous aurez plus de chances d'être en capacité d'obtenir un prêt et de le rembourser.
Sachez que tous vos revenus ne seront pas pris en compte pour calculer votre taux d'endettement maximum, vos primes exceptionnelles ou encore certaines pensions ne rentrent pas dans le calcul de la capacité d'emprunt immobilier. Voici quelques conseils pour augmenter votre capacité d'emprunt si vous vous rendez compte que vous pouvez optimiser votre profil et que vous avez besoin d'un peu plus de financement pour acheter le bien de vos rêves...

Remboursez tous vos crédits en cours ou réduisez vos charges fixes

Un des points de vigilance lorsque l'on estime sa capacité d'emprunt est d'avoir des charges fixes trop élevées. Un ou plusieurs crédits en cours peuvent limiter votre capacité pour souscrire un nouvel emprunt. Crédit voiture, crédit renouvelable ou facilités de paiement sont autant de charges qu'il vous faut au maximum éviter avant de demander un prêt immobilier à une banque.

Le bon conseil ? Remboursez ces crédits en anticipé ou attendez d'avoir terminé le remboursement pour contacter une banque pour un crédit immobilier. Ce remboursement pourra vous aider à augmenter votre capacité d'emprunt. Si la fin du crédit à la consommation est proche, la banque pourra également prendre cette information en considération (en vérifiant votre apport personnel) et les autres éléments de votre dossier.

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Comparez les crédits avec l'aide d'un courtier immobilier

Le conseil qui vaut de l'or lorsque l'on souhaite optimiser sa capacité d'emprunt, donc le montant de celui-ci, est de comparer les offres de prêt. Votre objectif ? Obtenir le meilleur taux pour votre crédit et le meilleur taux pour votre assurance emprunteur afin de rembourser le maximum de capital au meilleur coût. Le calcul des intérêts (et donc ce que va vous coûter votre prêt au global) est en effet un point d'attention particulier. Et la solution la plus simple est de déléguer cette partie à un intermédiaire dont c'est le métier et qui connaît les banques ! Le courtier immobilier est votre meilleur allié pour trouver un prêt.
Vous pouvez même faire toutes ces démarches sans bouger de votre canapé en faisant appel à un courtier en ligne comme Pretto.
Une simulation de prêt immobilier gratuite sur notre site vous donnera une bonne idée des points forts de votre dossier ou des éléments que vous pouvez optimiser ou améliorer. Certaines banques vous financeront plus facilement que d'autres selon les spécificités de votre dossier. Le courtier en crédit saura vous aiguiller vers la banque adaptée.

Jouez avec la durée d'emprunt

Autre astuce pour l'amélioration de la capacité d'emprunt : le changement de la durée. Vous aviez peut-être dans l'idée d'emprunter sur une durée courte de 10 ans par exemple ? Si le taux de prêt sur 10 ans est particulièrement avantageux, le montant de l'emprunt sera moins élevé que sur une durée de 25 ans.

Ainsi, en augmentant la durée, vous augmenterez votre montant empruntable. En revanche, le taux du crédit, donc le montant des intérêts que vous verserez à la banque, s'élèvera également.

Voici d'ailleurs les taux de crédit immobilier en vigueur et leur évolution.

DuréeMeilleurs tauxTaux ordinairesTendance
10 ans0,51 %0,72 %
15 ans0,70 %0,98 %
20 ans0,88 %1,14 %
25 ans1,00 %1,34 %
Exemple
Prenons un exemple pour vous expliquer l'impact de la durée sur le montant que vous pourrez emprunter et donc votre capacité d'emprunt. Avec un revenu mensuel net de 3 000 €, vous pourrez rembourser 1 100 € par mois. Ce qui fait un total de 211 996 € sur 15 ans, 271 537 € sur 20 ans et 317 947 € sur 25 ans. Vous pouvez donc constater que cette simulation de crédit démontre que vous pouvez acheter un logement pour un montant plus important et que le montant des intérêts est également beaucoup plus important sur 25 ans. Un choix à faire en fonction de votre projet et situation. De plus le niveau d'apport n'est pas le même selon le montant emprunté.
Simulation de la capacité d'emprunt basée sur les taux en août 2021.
Simulation de la capacité d'emprunt basée sur les taux en août 2021.

Augmentez votre apport immobilier

Transition parfaite donc, entre votre capacité d'emprunt immobilier et votre niveau de participation au financement : votre apport personnel. Cet élément a une importance capitale pour votre projet immobilier. Vous pouvez constater dans notre simulation d'emprunt que le niveau d'apport recommandé augmente en même temps que le montant emprunté. En effet, les banques estiment que le taux minimum d'apport est de 10% de l'opération, mais certaines exigent même 20 % voire plus. Ce qui veut dire que plus l'opération sera importante, plus l'apport devra suivre sur cette tendance.

Si vous aviez prévu de mettre le moins d'apport provenant de votre épargne possible dans votre achat immobilier, il sera peut-être nécessaire de l'augmenter un peu pour améliorer votre pouvoir d'achat (en fonction du budget nécessaire pour le bien que vous voulez acquérir via crédit).

Pour aller plus loin : Tout sur l'apport immobilier

Vérifiez votre éligibilité aux prêts aidés

Pour un premier achat, ou dans certaines situations, il est possible d'obtenir un prêt aidé. Un coup de pouce qui peut vous permettre d'améliorer votre capacité d'emprunt.

Le plus connu des prêts aidés est le PTZ. Le prêt à taux zéro est dédié aux accédants à la propriété. Des conditions de revenus sont à prendre en compte ainsi qu'un zonage précis. Selon les zones, vous pourrez soit acheter dans le neuf soit dans l'ancien avec travaux de réhabilitation importants. Le prêt à taux zéro a l'avantage de vous financer une partie de l'opération sans avoir d'intérêts à rembourser en plus du capital.

À retenir
  • Il est possible d'augmenter votre capacité d'emprunt en soldant vos crédits en cours ou en réduisant certaines charges.
  • Vous pouvez également allonger la durée de l'emprunt immobilier pour avoir un montant plus important.
  • Le PTZ peut être un bon coup de pouce pour augmenter votre capacité d'emprunt selon votre projet.

Question - Réponses

Comment améliorer votre taux d'endettement ?

Pour améliorer votre taux d'endettement si celui-ci est plus élevé que 35 %, vous avez plusieurs solutions : allonger la durée d'emprunt, réduire le montant emprunté, rembourser vos prêts en cours ou encore augmenter votre apport personnel pour avoir un meilleur taux.

Quels sont les autres revenus pris en compte par la banque dans ma capacité d'emprunt ?

Vos revenus réguliers sont pris en compte pour calculer votre pouvoir d'achat immobilier. La banque se basera sur votre salaire, en préférant les profils en CDI ou sur vos bilans si vous êtes à votre compte. Les primes exceptionnelles, les primes de déplacement et certaines pensions alimentaires ne seront pas forcément incluses dans vos revenus nets.

Pourquoi est-il judicieux de faire appel à un courtier immobilier pour augmenter sa capacité d'emprunt ?

Le courtier immobilier est en contact avec les banques tous les jours. Il connaît leurs conditions et leur politique commerciale ainsi que les barèmes de taux auxquels votre profil peut correspondre. Il vous oriente vers la solution de financement la plus adaptée à votre projet dans le but d'obtenir le meilleur taux pour votre projet.
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