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Quel salaire faut-il pour emprunter 800 000 euros ?

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Vous avez trouvé le bien de vos rêves et vous souhaitez l’acheter ? Vous allez nécessairement devoir penser à l’emprunt avant de pouvoir faire votre offre. Oui mais voilà, vous avez craqué pour un appartement parisien ou une grande maison à 800 000 € et vous aller devoir emprunter une somme conséquente. La question se pose alors : avez-vous le salaire suffisant pour faire cet emprunt ?

Tout cela peut vous sembler compliqué à première vue car il n’est pas toujours simple d’arriver à estimer ce que vous pouvez emprunter. C’est pourquoi chez Pretto, nous avons développé un simulateur en ligne qui vous permet d’estimer le montant que vous pouvez emprunter en quelques clics ! Sachez que pour estimer votre capacité d’emprunt, la banque va prendre en compte le salaire net avant impôts.
gif c'est une bonne nouvelle pour pouvoir emprunter 800 000 euros

Cependant, nous attirons votre attention sur le fait que le salaire n’est pas le seul et unique critère à prendre en compte lors d’un prêt immobilier ! Dans cet article nous vous expliquons dans les moindres détails comment emprunter 800 000 € et ce que cela représente en termes d’engagement.

Votre capacité d’emprunt vous permet-elle d’emprunter 800 000 euros ?

Avant tout, sachez que c’est votre capacité d’emprunt qui détermine si vous pouvez emprunter 800 000 € ou pas. Cette capacité d’emprunt dépend directement du montant maximum que la banque va accepter de vous prêter. Contrairement aux idées reçues, sachez que la banque ne va pas seulement s’intéresser à votre salaire net, elle va regarder l’ensemble de votre situation financière.

En effet, elle va s’assurer que vous serez en mesure de rembourser les mensualités pendant toute la durée de l’emprunt. Pour cela, elle regarde en priorité votre taux d’endettement !

Le taux d’endettement est un critère primordial de ce calcul

Les banques ont mis en place un certain nombre d'indicateurs pour s’assurer que les clients les remboursent : l'un des plus importants est le taux d'endettement maximum à 35 %. Cela signifie que la mensualité de votre crédit ne doit pas représenter un peu plus du tiers de vos revenus. Au-delà, la banque considère qu’il est trop risqué de vous prêter.

À partir de votre taux d’endettement, la banque détermine les mensualités maximales qu’elle peut appliquer. Son objectif n'est pas de vous bloquer dans votre emprunt mais de s'assurer que vous pourrez tenir votre engagement tout au long de la durée de votre prêt.

Pour un emprunt de 800 000 €, voici un exemple des mensualités auxquelles vous pouvez vous attendre, et le salaire minimum à avoir (correspondant à un taux d'endettement de 35 %).

Durée du prêt Mensualité Salaire minimum
10 ans 6 905 € 19 728 €
15 ans 4 742 € 13 549 €
20 ans 3 686 €10 531 €
25 ans 3 110 € 8 886 €

Gardez cependant toujours en tête que la règle de 35 % n’est pas le seul critère auquel les banques s’intéressent. Elles vont se pencher sur votre reste à vivre, c’est-à-dire la somme dont vous disposez après le paiement des mensualités pour vos dépenses quotidiennes ; mais aussi sur votre saut de charges qui représente la différence entre vos dépenses actuelles et les charges à prévoir une fois que vous serez engagé pour votre emprunt. Prenez donc bien en compte tous ces critères avant de vous lancer.

Bon à savoir
Depuis janvier 2021, les recommandations du HCSF passent le taux d'endettement maximal recommandé de 33 à 35 %. Cela permet à de nombreux ménages de bénéficier d'une capacité d'emprunt plus importante. Par exemple, sur 25 ans au taux moyen actuel, ne vous permettait d’emprunter “que” 756 000 €.
L’amour est dans le prêt
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En 2h30, en voiture, au bureau ou en faisant le ménage, peu importe vos préférences : vous serez bientôt un as du prêt immobilier
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Comment calculer le taux d’endettement ?

Pour calculer votre taux d’endettement, vous pouvez utiliser cette formule très simple :

Dans ce calcul, quand on parle de charges, il s'agit de charges prévisibles comme :

  • Vos crédits en cours (immobilier, consommation, voiture etc)
  • Les mensualités futures du crédit actuellement négocié
  • Les charges fixes : pension alimentaire, etc.
  • Le loyer si vous n’achetez pas votre résidence principale et que vous êtes encore locataire

Comment intégrer vos salaires à ce calcul ?

De même, dans ce calcul, tous les revenus ne doivent pas être intégrés. Le salaire a une importance toute particulière puisqu'il s’agit de la part la plus importante de vos revenus. Mais prenez garde, la banque ne considère pas tous les revenus de la même manière !

  • Pour un CDI (hors période d'essai), la part fixe de votre salaire est prise en compte à 100 %. Quant au variable, si vous en avez, la banque fait souvent une moyenne sur les dernières années pour l'intégrer au taux d'endettement.
  • Pour un CDD ou un interim, vos salaires ne sont pas pris en compte.
  • Pour un chef d'entreprise, libéral ou intermittent, vous pouvez bien sûr emprunter. Mais il faut vous préparer à avoir un peu de paperasse pour sortir vos fiches de paie et d'imposition des 3 dernières années.
  • Pour des revenus locatifs, sachez également que ceux-ci ne sont pas pris en compte à 100 %, mais seulement à 70 %.

    Sachez que la banque ne prend quasiment jamais en compte d’autres revenus tels que les charges sociales et pensions alimentaires.

Qu’est-ce que signifie concrètement une capacité d’emprunt de 800 000 euros ?

Vous l’aurez compris, votre capacité d'emprunt dépend certes de vos revenus mais elle dépend également de la durée de votre crédit !

La durée d’emprunt, un critère essentiel

La durée de votre emprunt est un critère essentiel ! En effet, le montant de votre crédit correspond au montant de la mensualité multiplié par la durée de remboursement. Mathématiquement, plus la durée est longue, plus le montant que vous pouvez emprunter augmente !

Le taux auquel vous empruntez varie lui aussi en fonction de la durée de l’emprunt. Celui-ci augmente avec la durée puisque la banque prend un risque à vous prêter sur un temps plus long.

Nous avons conçu notre simulateur Pretto dans le but de vous éclairer sur ce type de problématiques. Il prend ainsi en compte votre situation financière, personnelle et professionnelle afin de vous donner une réponse précise et fiable.

L’importance de l’apport pour rassurer la banque

Vous le savez sûrement déjà, l’apport joue un rôle primordial pour votre emprunt ! L’apport est une somme d’argent dont vous disposez : il peut s'agir d'une épargne, d'un héritage, d'une grosse prime professionnelle, ou encore d’une aide familiale.

L’apport sert en priorité à rassurer la banque car il montre que vous êtes capable d’accumuler de l’épargne et d’avoir une gestion saine de vos comptes. Il permet également de payer les frais de notaire et de garantie au moment de la signature de l’acte de vente.

En général, il est conseillé d’avoir un apport équivalent à 10 % du montant du bien mais vous pouvez mettre plus (si vous le pouvez) car cela vous permettra d’emprunter moins ! Sachez qu’en période de taux bas, vous pouvez décider qu'il vaut mieux profiter du rendement de cette épargne. La banque ne peut pas vous obliger à mettre toute votre épargne dans votre apport.

Enfin, il est aussi possible d’emprunter sans apport. On appelle ce type de prêt un prêt à 110 %. La banque accepte régulièrement ce genre de financement, mais comme toujours, cela dépend de votre profil et de votre situation financière.

Pouvez-vous emprunter 800 000 euros ?

On ne cessera pas de vous le répéter : tout dépend de votre situation. Le calcul de votre capacité d'emprunt dépend de critères variés et on ne peut pas en déduire de règle générale. Mais vous pouvez utiliser divers outils pour trouver le financement qui vous correspond le mieux. Il vous faudra arbitrer entre un gros emprunt pour acheter le bien de vos rêves et des mensualités qui ne vous mettront pas sous l’eau à la fin du mois.

Chez Pretto, nous vous proposons de faire une simulation de crédit gratuit justement pour vous aider dans vos choix d’emprunt. Il vous permet de jouer sur différents critères adaptés à votre situation particulière. Grâce notre simulateur personnalisé, vous avez accès en quelques clics à toutes les offres sur le marché et vous pouvez ainsi sélectionner celle qui vous correspond le mieux.

Nous sommes aussi là pour vous accompagner tout au long de votre projet immobilier. Nous mettons à votre disposition des experts crédits qui sauront vous conseiller et même négocier à votre place afin d’obtenir les meilleures conditions possibles pour votre prêt.

À retenir
  • La banque prend en compte de nombreux critères (surtout votre taux d'endettement, le saut de charge et le reste à vivre) afin de savoir si elle peut vous prêter 800 000 €.
  • La durée de votre crédit est un élément essentiel : plus vous empruntez dans la durée, plus votre crédit vous coûte cher, même si vous le ressentez moins sur les mensualités.
  • Utilisez notre simulateur Pretto pour connaître votre capacité d'emprunt et trouver le financement adapté à votre situation.

Questions - Réponses

Comment savoir si je peux emprunter 800 000 euros ?

Emprunter 800 000 € dépend de nombreux critères. Pour savoir si vous pouvez emprunter cette somme, utilisez notre simulateur Pretto, il vous donnera la réponse en quelques clics.

Quel doit être mon salaire si je veux emprunter 800 000 euros sur 20 ans ?

Si vous souhaitez emprunter 800 000 € sur 20 ans à un taux de 1,02 %, votre salaire minimum devra être de 10 531 €. Celui-ci permettra de couvrir vos mensualités. N’oubliez pas que le salaire n’est cependant pas le seul critère à prendre en compte.

Quel doit être le montant de mon apport pour emprunter 800 000 euros ?

De manière générale, l'apport personnel doit représenter 10 % du montant du bien (soit 80 000 € pour un emprunt de 800 000). Vous pouvez aussi mettre plus si vous le pouvez car l’apport permet aussi de couvrir les frais de notaire et de garantie, et surtout rassure la banque sur votre situation.
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