Quel salaire faut-il pour emprunter 800 000 euros ?

Vous visez un bien à 800 000 € et vous vous demandez si vos revenus suivent ? En juin 2026, il vous faut un salaire net mensuel compris entre 26 900 et 50 000 € selon la durée d’emprunt. Ces montants correspondent à un taux d'endettement de 35 % maximum. Mais attention, votre apport, vos charges actuelles et votre statut professionnel vont peser aussi lourd dans la balance. On décode tout ensemble.

Votre capacité d’emprunt vous permet-elle d’emprunter 800 000 euros ?

Avant tout, sachez que c’est votre capacité d’emprunt qui détermine si vous pouvez emprunter 800 000 € ou pas. Cette capacité d’emprunt dépend directement du montant maximum que la banque va accepter de vous prêter. Contrairement aux idées reçues, sachez que la banque ne va pas seulement s’intéresser à votre salaire net, elle va regarder l’ensemble de votre situation financière.

Elle s’assure que vous serez en mesure de rembourser les mensualités pendant toute la durée de l’emprunt. Pour cela, elle regarde en priorité votre taux d’endettement !

Le taux d’endettement est un critère primordial de ce calcul

Les banques utilisent plusieurs indicateurs pour s'assurer que vous les remboursez : l'un des plus importants est le taux d'endettement maximum à 35 %. Cela signifie que la mensualité de votre crédit ne doit pas dépasser le tiers de vos revenus. Au-delà, la banque considère qu’il est trop risqué de vous prêter.

À partir de votre taux d’endettement, la banque détermine les mensualités maximales qu’elle peut appliquer. Son objectif n'est pas de vous bloquer dans votre emprunt mais de s'assurer que vous pourrez tenir votre engagement tout au long de la durée de votre prêt.

Cette règle est fixée depuis janvier 2022 par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF).

Gardez toujours en tête que la règle des 35 % n'est pas le seul critère analysé par les banques. Elles examinent également :

• Votre reste à vivre : la somme dont vous disposez après le paiement des mensualités pour vos dépenses quotidiennes
• Votre saut de charges : la différence entre vos dépenses actuelles et les charges à prévoir une fois engagé dans votre emprunt

Comment calculer le taux d’endettement ?

Pour calculer votre taux d’endettement, vous pouvez utiliser cette formule très simple :

Dans ce calcul, quand on parle de charges, il s'agit de charges prévisibles comme :

• Vos crédits en cours (immobilier, consommation, voiture, etc.)
• Les mensualités futures du crédit actuellement négocié
• Les charges fixes : pension alimentaire, etc.
• Le loyer si vous n’achetez pas votre résidence principale et que vous êtes encore locataire

Comment intégrer vos salaires à ce calcul ?

Tous les revenus ne sont pas intégrés de la même manière par les banques. Voici comment elles les considèrent :

Quel salaire pour emprunter 800 000 € selon la durée du prêt ?

La durée du prêt est l'un des premiers leviers à actionner pour rendre un projet à 800 000 € finançable. Elle conditionne directement le montant des mensualités, le salaire minimum requis et, au bout du compte, ce que vous coûtera réellement cet emprunt.

Pour un emprunt de 800 000 €, voici un exemple des mensualités auxquelles vous pouvez vous attendre, et le salaire minimum à avoir (correspondant à un taux d'endettement de 35 %). 

Quel salaire pour emprunter 800 000 € sur 15 ans ?

Sur 15 ans, la mensualité atteint 5 641 € hors assurance, pour un taux moyen de 3,39 %. Il faudra justifier d'un salaire net mensuel d'au moins 16 117 € pour respecter le seuil des 35 % d'endettement.

C'est la durée qui minimise le coût total du crédit : un peu plus de 215 346 € d'intérêts, contre près du double sur 25 ans. En contrepartie, le niveau de revenus exigé est élevé et la marge de manœuvre budgétaire au quotidien sera plus serrée.

Quel salaire pour emprunter 800 000 € sur 20 ans ?

Sur 20 ans, la mensualité s'établit à 4 595 € hors assurance, pour un taux moyen de 3,39 %. Un salaire net mensuel de 13 127 € est nécessaire pour rester dans les clous.

Vingt ans représente souvent le meilleur compromis sur ce type de montant : les mensualités restent maîtrisables pour un foyer à hauts revenus, sans que le coût total du crédit ne devienne excessif. C'est d'ailleurs la durée retenue dans l'exemple de Diane et Elias.

Quel salaire pour emprunter 800 000 € sur 25 ans ?

Sur 25 ans, la mensualité descend à 4 001 € hors assurance, pour un taux moyen de 3,49 %. Le salaire minimum requis tombe à 11 431 € net mensuel.

C'est la durée qui élargit le plus l'accès au financement. Ceci dit, avec près de 400 210 € d'intérêts au total, l'écart avec un emprunt sur 15 ans dépasse les 184 000 €. Un arbitrage à peser sérieusement selon votre capacité d'épargne par ailleurs.

En résumé :

Durée et apport : comment optimiser votre capacité d’emprunt à 800 000 € ?

Vous l’aurez compris, votre capacité d'emprunt dépend certes de vos revenus mais elle dépend aussi de la durée de votre crédit !

La durée d’emprunt, un critère essentiel

La durée de votre emprunt est un critère essentiel ! En effet, le montant de votre crédit correspond au montant de la mensualité multiplié par la durée de remboursement. Mathématiquement, plus la durée est longue, plus le montant que vous pouvez emprunter augmente !

Le taux auquel vous empruntez varie lui aussi en fonction de la durée de l’emprunt. Celui-ci augmente avec la durée puisque la banque prend un risque à vous prêter sur un temps plus long.

Nous avons conçu notre simulateur Pretto dans le but de vous éclairer sur ce type de problématiques. Il prend ainsi en compte votre situation financière, personnelle et professionnelle afin de vous donner une réponse précise et fiable.

L’importance de l’apport pour rassurer la banque

Vous le savez sûrement déjà, l’apport joue un rôle primordial pour votre emprunt ! L’apport est une somme d’argent dont vous disposez : il peut s'agir d'une épargne, d'un héritage, d'une grosse prime professionnelle, ou encore d’une aide familiale.

L’apport sert en priorité à rassurer la banque car il montre que vous êtes capable d’accumuler de l’épargne et d’avoir une gestion saine de vos comptes. Il permet également de payer les frais de notaire et de garantie au moment de la signature de l’acte de vente.

En général, il est conseillé d’avoir un apport équivalent à 10 % du montant du bien mais vous pouvez mettre plus (si vous le pouvez) car cela vous permettra d’emprunter moins ! Sachez qu’en période de taux bas, vous pouvez décider qu'il vaut mieux profiter du rendement de cette épargne. La banque ne peut pas vous obliger à mettre toute votre épargne dans votre apport.

Enfin, il est aussi possible d’emprunter sans apport. On appelle ce type de prêt un prêt à 110 %. La banque accepte régulièrement ce genre de financement, mais comme toujours, cela dépend de votre profil et de votre situation financière.

Pouvez-vous emprunter 800 000 euros ?

Tout dépend de votre situation. Le calcul de votre capacité d'emprunt dépend de critères variés et on ne peut pas en déduire de règle générale. Mais vous pouvez utiliser divers outils pour trouver le financement qui vous correspond le mieux. Il vous faudra arbitrer entre un gros emprunt pour acheter le bien de vos rêves et des mensualités qui ne vous mettront pas sous l’eau à la fin du mois.

Chez Pretto, vous pouvez faire une simulation de crédit gratuit, précisément pour vous aider dans vos choix d’emprunt. Vous pouvez jouer sur les critères adaptés à votre situation. Grâce à notre simulateur personnalisé, vous avez accès en quelques clics à toutes les offres sur le marché et vous pouvez ainsi sélectionner celle qui vous correspond le mieux.

Nous sommes aussi là pour vous accompagner tout au long de votre projet immobilier. Nous mettons à votre disposition des experts crédits qui sauront vous conseiller et même négocier à votre place afin d’obtenir les meilleures conditions possibles pour votre prêt.