1. Achat immobilier : faut-il payer comptant ou emprunter ?

Achat immobilier : faut-il payer comptant ou emprunter ?

Il existe deux méthodes pour financer un projet immobilier. La plus largement utilisée est le recours au crédit immobilier. Cependant, certains ménages choisissent le paiement comptant lorsqu’ils en ont la possibilité.

Payer comptant votre achat immobilier consiste à régler en une seule fois, grâce à vos liquidités, l’intégralité des dépenses liées à celui-ci. Après avoir vérifié votre capacité d'emprunt, que préférer lorsque l’on a le choix entre payer comptant ou emprunter ?

Acheter comptant ou emprunter dépend de votre projet

Acheter comptant et recourir à un crédit immobilier ont chacun leurs avantages et leurs inconvénients. Selon les caractéristiques de votre projet, vous pourriez avoir intérêt à emprunter même si vous disposez des ressources financières suffisantes pour payer comptant.

L’avantage psychologique de l’achat comptant pour sa résidence principale

Recourir à un emprunt peut être source de nombreuses inquiétudes pour certains ménages. Le crédit immobilier, comme une épée de Damoclès, sera présent jusqu’à ce que la dernière mensualité de crédit. soit remboursée.

Ainsi si vous voulez vous épargner cette charge, et que vous en avez les moyens : payez comptant !

L’avantage psychologique que confère l’achat comptant n’est pas négligeable : vous devenez immédiatement propriétaire de votre résidence principale et n’avez plus jamais à vous inquiéter quant au financement de celle-ci.

Cependant, mobiliser toutes ses ressources financières disponibles dans l’achat d’un bien immobilier est-il aussi recommandé ?

Pour l’investissement locatif, il vaut mieux emprunter

Ce qui est vrai pour l’achat d’une résidence principale ne l’est pas forcément dans le cadre d’un investissement locatif.

En effet, pour ce type de projet, il est plutôt conseillé de recourir au crédit immobilier et ce, même si vous avez les liquidités nécessaires pour payer comptant.

Pourquoi cela ? En raison des avantages fiscaux accordés aux emprunteurs.

A savoir
Que vous choisissiez de louer vide ou meublé, vos intérêts d’emprunt sont déductibles des loyers que vous touchez. Cela vous permet de faire baisser vos revenus locatifs et donc de faire diminuer le montant que vous déclarez aux impôts.

Aussi, les banques accordent rarement voire jamais un crédit immobilier sans assurance décès-invalidité. Cette condition vous permet de sécuriser votre projet immobilier et de protéger les membres de votre famille. En plus, les primes de votre contrat d'assurance souscrit pour garantir le remboursement de votre emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers.

L’effet de levier de l’emprunt

Financer son achat immobilier grâce à un emprunt permet de bénéficier de l’effet de levier du crédit. C’est le cas souvent lorsque les taux immobiliers sont bas.

L’effet de levier de l’emprunt correspond à l’intérêt que vous avez à garder votre épargne pour la placer plutôt que de l’utiliser pour financer votre bien immobilier.

A savoir

Pour savoir si vous pouvez profiter de cet effet de levier, vous devez étudier le rendement des placements financiers que vous pourriez effectuer avec votre épargne et les comparer à ce que vous coûterait votre crédit immobilier.

  • si vos placements vous rapportent moins que ce que vous coûte votre crédit, vous avez plutôt intérêt à payer comptant.
  • si au contraire, ils vous rapportent plus : empruntez et profitez de l’effet de levier du crédit
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Acheter comptant ou emprunter : étude de cas

Prenons l’exemple de deux achats immobilier et analysons s’il est plus intéressant pour vous d'emprunter ou de payer comptant dans chacune des ces situations.

Cas 1 : achat d'une résidence principale

Vous avez eu le coup de foudre sur un petit appartement bordelais à 100 000 €.

Vous disposez de l’épargne suffisante pour l’acheter comptant et en faire votre résidence principale. Néanmoins est-ce vraiment la meilleure option ?

Vous financiez ce bien avec un crédit immobilier et 20 % d’apport personnel soit 20 000 € et que vous consacrez l’épargne restante sur un produit de type assurance-vie.

La banque analyse votre situation. Elle vous propose d’emprunter les 91 539 € dont vous avez besoin pour ce projet sur 20 ans à un taux de 1,30 %. Votre crédit vous coûte 15 274 € soit 378,72 € par mois.

Votre assurance-vie vous informe à son tour que le taux de rendement net moyen de ce type de produit dans votre situation est de 1,8 %. Il ne s’agit que de spéculations néanmoins, étant donné que le taux d’intérêt que vous a accordé votre banque pour ce projet est faible, vous avez de grandes chances que le rendement de votre assurance-vie soit supérieur au taux d’emprunt qui, lui, est fixe.

Il est donc plus intéressant pour vous de procéder comme ceci et de faire fructifier votre épargne plutôt que d’acheter votre résidence principale comptant.

Attention

Attention, vous pourriez être amené à réduire votre montant d’apport pour pouvoir placer encore plus d'argent, néanmoins cette manoeuvre pourrait avoir un effet négatif sur le taux d’intérêt de votre emprunt et faire basculer cette logique.

Pour savoir quel est le montant d’apport idéal tout en vous optimisant vos conditions de crédit, vous pouvez utiliser le simulateur de prêt immobilier en ligne Pretto. Il vous permet de jouer avec les différentes variables telles que le montant de votre apport personnel et d’en voir les effets sur les offres de crédit qui vous sont proposées.

Cas 2 : achat d’un investissement locatif.

Vous souhaitez acheter le même appartement bordelais à 100 000 € mais cette fois-ci pour le louer en non-meublé. Vous établissez, grâce à notre simulateur de loi Pinel, que vous pouvez proposer un loyer allant jusqu’à 339,24 €.

Ce plafond de loyer vous permet déjà de couvrir une bonne partie de vos mensualités de crédit.

De plus, pour profiter de la loi Pinel, vous vous engagez à louer l’appartement sur une période donnée de 6 ans pour profiter d’une réduction de 12 % sur vos impôts.

Vous dégagez donc chaque mois, un excédent de trésorerie de 127,19 €, soit 9 157,44 € au bout des 6 ans. Vous avez gagné de l’argent en optant pour l’emprunt immobilier.

A retenir
  • Emprunter sur le long terme peut avoir un impact psychologique. Certaines personnes préféront payer comptant s'ils ont les capacités de le faire pour être propriétaire de manière immédiate
  • Emprunter permet de bénéficier de l'effet de levier
  • Acheter comptant ou emprunter dépendra de vos ressources et de votre projet
Mis à jour le 21 septembre 2020
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Romain Schneider
Manager Commercial
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