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Achat immobilier : faut-il payer comptant ou emprunter ?
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Publié le 4 juin 2020, mis à jour le 27 juin 2026 - 4 min de lecture
Payer comptant ou emprunter : quelle option choisir pour financer un achat immobilier ? La réponse dépend avant tout de votre projet. Pour une résidence principale, l’achat comptant offre une tranquillité immédiate, mais emprunter permet souvent de faire fructifier son épargne grâce à l’effet de levier du crédit. Pour un investissement locatif, le crédit est généralement préférable : les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus locatifs, ce qui réduit votre imposition.
Acheter comptant ou emprunter dépend de votre projet
Acheter comptant et recourir à un crédit immobilier ont chacun leurs avantages et leurs inconvénients. Selon les caractéristiques de votre projet, vous pourriez avoir intérêt à emprunter même si vous disposez des ressources financières suffisantes pour payer comptant.
Quel est l’avantage psychologique de l’achat comptant pour sa résidence principale ?
Recourir à un emprunt peut être source de nombreuses inquiétudes pour certains ménages. La demande de crédit immobilier, comme une épée de Damoclès, sera présent jusqu'à ce que la dernière mensualité de crédit soit remboursée.
Ainsi si vous voulez vous épargner cette charge, et que vous en avez les moyens : payez comptant !
L'avantage psychologique que confère l'achat comptant n'est pas négligeable : vous devenez immédiatement propriétaire de votre résidence principale et n'avez plus jamais à vous inquiéter quant au financement de celle-ci.
Cependant, mobiliser toutes ses ressources financières disponibles dans l'achat d'un bien immobilier est-il aussi recommandé ?
Pour l'investissement locatif, il vaut mieux emprunter
Ce qui est vrai pour l'achat d'une résidence principale ne l'est pas forcément dans le cadre d'un investissement locatif.
En effet, pour ce type de projet, il est plutôt conseillé de recourir au crédit immobilier et ce, même si vous avez les liquidités nécessaires pour payer comptant.
Pourquoi cela ? En raison des avantages fiscaux accordés aux emprunteurs.
Aussi, les banques accordent rarement voire jamais un crédit immobilier sans assurance décès-invalidité. Cette condition vous permet de sécuriser votre projet immobilier et de protéger les membres de votre famille. En plus, les primes de votre contrat d'assurance souscrit pour garantir le remboursement de votre emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers.
L'effet de levier de l'emprunt
Financer son achat immobilier grâce à un emprunt permet de bénéficier de l'effet de levier du crédit. C'est le cas souvent lorsque les taux immobiliers sont bas.
L'effet de levier de l'emprunt correspond à l'intérêt que vous avez à garder votre épargne pour la placer plutôt que de l'utiliser pour financer votre bien immobilier.
Acheter comptant ou emprunter : étude de cas
Prenons deux exemples concrets pour analyser s'il est plus intéressant d'emprunter ou de payer comptant dans chacune de ces situations.
Cas 1 : achat d'une résidence principale
Vous avez eu le coup de foudre sur un petit appartement bordelais à 100 000 €.
Vous disposez de l'épargne suffisante pour l'acheter comptant et en faire votre résidence principale. Néanmoins est-ce vraiment la meilleure option ?
Imaginez que vous financiez ce bien avec un crédit immobilier et 20 % d'apport personnel soit 20 000 €, et que vous placiez l'épargne restante sur un produit de type assurance-vie.
La banque analyse votre situation. Elle vous propose d'emprunter les 91 539 € dont vous avez besoin pour ce projet sur 20 ans à un taux de 1,30 %. Votre crédit vous coûte 15 274 € soit 378,72 € par mois.
Votre assurance-vie vous informe à son tour que le taux de rendement net moyen de ce type de produit dans votre situation est de 1,8 %. Il ne s'agit que de spéculations néanmoins, étant donné que le taux d'intérêt que vous a accordé votre banque pour ce projet est faible, vous avez de grandes chances que le rendement de votre assurance-vie soit supérieur au taux d'emprunt qui, lui, est fixe.
Il est donc plus intéressant pour vous de procéder comme ceci et de faire fructifier votre épargne plutôt que d'acheter votre résidence principale comptant.
Cas 2 : achat d'un investissement locatif
Vous souhaitez acheter le même appartement bordelais à 100 000 € mais cette fois-ci pour le louer en non-meublé. Vous établissez, grâce à notre simulateur de loi Pinel, que vous pouvez proposer un loyer allant jusqu'à 339,24 €.
Ce plafond de loyer vous permet déjà de couvrir une bonne partie de vos mensualités de crédit.
De plus, pour profiter de la loi Pinel, vous vous engagez à louer l'appartement sur une période donnée de 6 ans pour profiter d'une réduction de 12 % sur vos impôts.
Vous dégagez donc chaque mois, un excédent de trésorerie de 127,19 €, soit 9 157,44 € au bout des 6 ans. Vous avez gagné de l'argent en optant pour l'emprunt immobilier.
Questions fréquentes
Les deux options ont leurs avantages. Payer comptant supprime toute charge de remboursement et procure une tranquillité immédiate. Emprunter, en revanche, vous permet de conserver votre épargne et de la placer sur un produit comme une assurance-vie : si le rendement de ce placement dépasse le taux de votre crédit, vous êtes gagnant financièrement. La meilleure option dépend donc du niveau des taux et du rendement de vos placements.
L'effet de levier correspond à l'intérêt de garder son épargne pour la placer plutôt que de l'utiliser pour financer directement son bien. Si vos placements rapportent plus que ce que vous coûte votre crédit, emprunter est plus rentable. À l'inverse, si le rendement de vos placements est inférieur à votre taux d'emprunt, mieux vaut payer comptant.
Oui, dans la plupart des cas. Pour un investissement locatif, emprunter est conseillé même si vous disposez des liquidités nécessaires. Les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus locatifs (location vide ou meublée), ce qui réduit votre assiette imposable. Les primes d'assurance emprunteur sont également déductibles de vos revenus fonciers.
Lorsque vous empruntez pour un investissement locatif, vos intérêts d'emprunt sont déductibles des loyers perçus, qu'il s'agisse d'une location vide ou meublée. Cela réduit vos revenus locatifs déclarés et donc votre imposition. De plus, les primes de votre assurance emprunteur sont déductibles de vos revenus fonciers.
Pour savoir s'il vaut mieux emprunter ou payer comptant, comparez le taux de rendement net de vos placements avec le taux d'intérêt de votre crédit immobilier. Si vos placements rapportent plus que votre taux d'emprunt, il est plus avantageux d'emprunter et de laisser votre épargne fructifier. Dans le cas contraire, payer comptant est préférable.
FAQ : payer comptant ou emprunter
L'achat comptant vous libère de toute mensualité et vous rend propriétaire immédiatement. Il offre une sérénité psychologique importante et supprime le risque d'endettement sur le long terme.
Pour un investissement locatif, les intérêts d'emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers (location vide) ou de vos bénéfices industriels et commerciaux (location meublée). Emprunter réduit donc votre imposition tout en vous permettant de conserver votre épargne pour d'autres placements.
L'effet de levier consiste à emprunter pour financer votre achat immobilier afin de conserver votre épargne et la placer ailleurs. Si le rendement de vos placements est supérieur au taux de votre crédit, vous gagnez plus financièrement qu'en payant comptant.
Comparez le coût total du crédit (intérêts + assurance) au rendement de votre épargne. Si ce rendement dépasse le taux de votre emprunt, emprunter est plus avantageux. Dans le cas contraire, payer comptant vous fait économiser les frais d'emprunt.
Oui, c'est souvent conseillé, notamment pour un investissement locatif. Conserver votre épargne vous permet de bénéficier de l'effet de levier, de maintenir une réserve de liquidités et de profiter de la déductibilité fiscale des intérêts d'emprunt.
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Publié le 4 juin 2020, mis à jour le 27 juin 2026 - 4 min de lecture
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