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Que peut faire le courtier pour votre capacité d’emprunt ?

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Lucas Bories
Mis à jour le 29 avr. 2021
Que peut faire le courtier pour votre capacité d’emprunt ?
La capacité d’emprunt immobilière est une notion incontournable en matière de prêt immobilier. Elle permet de déterminer le montant maximum qui peut vous être accordé en fonction de votre situation et de vos revenus.
La déterminer de vous-même s’avère cependant complexe dans le cadre d’un projet immobilier, c'est pourquoi des simulateurs de crédit en ligne existent. Par la suite, afin d'affiner votre projet et de voir en détail les spécificités de votre dossier, faire appel à un courtier expert en crédit immobilier peut être une bonne idée.
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1. Le courtier vous aide à optimiser votre taux d’endettement

Le taux d’endettement est le taux qui permet à la banque de mesurer votre capacité à rembourser un prêt.

Il est calculé en fonction de vos revenus, de vos charges, vos encours, les mensualités de votre prêt.
Sauf profils très spécifiques, le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 %.
Exemple

Pour une personne qui gagne 2 500 € par mois, le montant de ses remboursements mensuels ne peut excéder 875 €, tous prêts confondus.

Mais que se passe-t-il si votre taux d’endettement est supérieur à 35 % ? Cette règle des 35 % n’est pas gravée dans le marbre. Il peut arriver que la banque accepte d’aller au-delà de ce taux même si c’est rare.

C’est là que votre courtier intervient. En effet, il se charge de regarder de plus près votre dossier pour voir comment vous aider à l’optimiser. Vous pouvez faire appel à un courtier immobilier, soit une fois que vous aurez trouvé votre bien, soit tout simplement lorsque vous êtes en recherche.

Dans ce dernier cas, il calculera la mensualité maximale que vous pouvez supporter en fonction de vos revenus. Et en fonction de votre situation et de vos charges, il déterminera avec vous la mensualité qu’il vous serait plus judicieux de supporter.
Bon à savoir

Pour déterminer cette mensualité, le courtier va prendre en compte différents éléments tels que les charges supplémentaires liées au crédit et votre niveau de vie.

C’est le cas d’une augmentation de salaire qui serait intervenue et que l’emprunteur aurait oublié de notifier, des encours comme un crédit consommation.

Les encours impactent le taux d’endettement. Pour l’optimiser au mieux, plusieurs solutions peuvent être proposées comme solder le ou les prêt(s) en question si la possibilité s’offre à l’emprunteur. Changer la durée du prêt peut également être la solution.

Exemple

Marie souscrit un prêt de 121 281 € sur 15 ans au taux de 0,90 %. Ses mensualités s’élèvent à 721 €.

website/content/capacite-emprunt-15-ans

Sur 20 ans, ses mensualités s’élèveront à 562 € avec un taux d’emprunt de 1,15 %.

website/content/capacite-emprunt-20-ans

Augmenter la durée de son prêt va ainsi lui permettre de réduire ses mensualités ainsi que son taux d’endettement et donc d’augmenter sa capacité d’emprunt.

2. L’attestation de finançabilité délivrée par le courtier vous permet de prouver votre capacité d’emprunt

Une fois que le courtier a déterminé votre capacité d’emprunt, il peut vous accompagner dans vos futures démarches auprès du vendeur du bien. Ce n’est pas un secret, un même bien peut être convoité par plusieurs acquéreurs. Le vendeur aura donc tout intérêt à bien sélectionner l’acquéreur à qui il va vendre son bien.

Le saviez-vous ?

Disposer d’une attestation de finançabilité peut faire toute la différence. En effet, cette attestation est un document qui prouve votre capacité à être financé par la banque pour un certain montant.

Avant de vous éditer une attestation de financement, Pretto analyse d’abord votre dossier. On prendra ainsi en compte votre capacité d’endettement, la qualité de votre dossier, le montant de l’apport, etc.

Cette attestation permettra de prouver au vendeur que le montant du crédit est bien compatible avec vos revenus et charges. Vous pourrez ainsi mettre en confiance le vendeur et avoir plus de poids par rapport aux autres potentiels acquéreurs.

Mais le rôle du courtier n'est pas uniquement de vous fournir cette attestation. Il peut vous accompagner dans vos négociations, et modifier l'attestation en conséquence (tant que cela reste dans la limite dans 35 % d'endettement !)

Par exemple, si le bien est à 300 000 € et que vous souhaitez faire une offre à 290 000 €, nous pouvons faire apparaître le deuxième montant sur le document. En revanche, si votre capacité d'achat est limitée à 290 000 €, nous ne pourrons vous fournir une attestation pour un bien à 300 000 €.

Attention cependant, négociation ne veut pas dire casser les prix ou proposer des prix qui ne soient pas conformes à ceux du marché !

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3. Au-delà de la capacité d’emprunt, le courtier est votre allié

Il vous conseille concernant l’apport

Avez-vous pensé à l’apport ? Il est vrai que certaines banques acceptent d’octroyer des crédits sans apport, même si cela est plus risqué pour elles.

Cela a cependant pour conséquence, comme vous devez certainement vous en douter, d’augmenter le montant du crédit et donc de réduire votre capacité d’emprunt.

Ainsi, augmenter votre apport peut être la solution pour vous permettre d’avoir l’accord de la banque, ou encore améliorer votre capacité d'achat.

A noter

Les banques demandent généralement 10 % du prix de vente du bien. Elles peuvent accepter des dossiers avec un montant inférieur, mais ils sont beaucoup plus difficiles à défendre.

Mais si vous avez plus d’apport, pourquoi vous priver ? Cela permet de rassurer davantage la banque, réduire le montant du crédit, la durée du prêt et le taux d’endettement.

Cela ne veut pas non plus dire que vous devez miser toutes vos économies sur l’apport.

Bien au contraire, l’épargne post projet est importante parce qu’il peut toujours y avoir des aléas et dépenses non prévues. Il est primordial de conserver une épargne de sécurité (c'est ce qu'on appelle l'épargne résiduelle).

Cela vous permet de mettre toutes les chances de votre côté au moment de présenter votre dossier en banque.

Exemple

Pour votre projet immobilier, vous souhaitez faire un apport de 120 000 € et emprunter 100 000 €.

Mais, il ne vous restera plus aucune épargne.

Parce que le courtier sait que ce genre de dossier ne rassure pas la banque, il pourra vous conseiller de mettre 100 000 € d’apport, d’épargner 20 000 € et d’emprunter la somme restante pour vous permettre de faire face aux imprévus de manière sereine.

Le courtier négocie pour vous

En tant qu’expert du crédit, le courtier est à même de savoir quelle banque recherche quel profil. Il va étudier ces critères pour savoir à quel organisme financier soumettre votre dossier et comment négocier la meilleure offre.

Ceci étant dit, la banque peut aller sensiblement au-delà du taux d'endettement maximum de 35 %.

Attention

Les établissements bancaires sont limités dans le nombre de dossiers dérogatoires qu'elles peuvent accepter. Ainsi, elles vont prioriser les dossiers d'achat de résidence principale et les primo-accédants.

Votre courtier sait comment mettre votre dossier en valeur pour convaincre la banque de vous suivre sur le financement.

Il pourra ainsi vous conseiller en amont de la négociation afin de présenter le dossier le plus attractif possible pour les banques.

Par exemple, il pourra vous conseiller de solder vos crédits en cours, augmenter la durée du prêt si elle est inférieure à 25 ans, etc. En bref, il vous guidera dans le montage de votre dossier pour que tous les voyants soient au vert !

Enfin, n’oubliez que le taux immobilier n'est pas le seul critère à négocier dans le crédit immobiliers. De nombreuses autres conditions font partie à part entière de la vente : votre courtier le sait, et saura quels sont les bons leviers de négociation.

A retenir
  • Le calcul de votre capacité d'emprunt se fait sur la base de vos revenus, vos encours, vos charges, etc.
  • Lorsque vos charges et encours sont trop importants, votre taux d'endettement sera élevé. S'il dépasse 35 %, la banque risque de poser son veto.
  • Solder vos prêts, allonger leur durée, sont autant de solutions que le courtier peut vous proposer pour vous aider à optimiser votre taux d'endettement.
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