Que peut faire le courtier pour votre capacité d’emprunt ?

La capacité d’emprunt immobilière détermine le montant maximum qui peut vous être accordé en fonction de votre situation et de vos revenus. Un courtier expert en crédit immobilier peut vous aider à l’optimiser : il regarde de plus près votre dossier pour réduire votre taux d’endettement (solder des crédits en cours, allonger la durée du prêt), vous conseille sur le montant de l’apport et négocie pour vous auprès des banques. Il peut aussi vous délivrer une attestation de finançabilité qui prouve votre capacité d’emprunt au vendeur du bien.

La capacité d’emprunt immobilière est une notion clé en matière de prêt immobilier. Elle permet de déterminer le montant maximum qui peut vous être accordé en fonction de votre situation et de vos revenus.

1. Le courtier vous aide à optimiser votre taux d’endettement

Le taux d’endettement est le taux qui permet à la banque de mesurer votre capacité à rembourser un prêt.

Il est calculé en fonction de vos revenus, de vos charges, vos encours, les mensualités de votre prêt.

Sauf profils très spécifiques, le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 %. Pour une personne qui gagne 2 500 € par mois, le montant de ses remboursements mensuels ne peut excéder 875 €, tous prêts confondus.

Mais que se passe-t-il si votre taux d’endettement est supérieur à 35 % ? Cette règle des 35 % n’est pas gravée dans le marbre : fixée par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), elle laisse aux banques une marge de flexibilité pour déroger au plafond sur une part limitée de leurs nouveaux crédits (HCSF, 2026). Il peut arriver que la banque accepte d’aller au-delà de ce taux même si c’est rare.

C’est là que votre courtier intervient. En effet, il se charge de regarder de plus près votre dossier pour voir comment vous aider à l’optimiser. Vous pouvez faire appel à un courtier immobilier, soit une fois que vous aurez trouvé votre bien, soit tout simplement lorsque vous êtes en recherche.

Dans ce dernier cas, il calculera la mensualité maximale que vous pouvez supporter en fonction de vos revenus. Et en fonction de votre situation et de vos charges, il déterminera avec vous la mensualité qu’il vous serait plus judicieux de supporter.

Les encours impactent le taux d’endettement. Pour l’optimiser au mieux, plusieurs solutions peuvent être proposées comme solder le ou les prêt(s) en question si la possibilité s’offre à vous. Changer la durée du prêt peut également être la solution.

Exemple : mensualités selon la durée du prêt

Augmenter la durée de son prêt permet ainsi de réduire ses mensualités ainsi que son taux d’endettement et donc d’augmenter sa capacité d’emprunt.

Comment l’attestation de finançabilité prouve-t-elle votre capacité d’emprunt ?

Une fois que le courtier a déterminé votre capacité d’emprunt, il peut vous accompagner dans vos futures démarches auprès du vendeur du bien. Ce n’est pas un secret, un même bien peut être convoité par plusieurs acquéreurs. Le vendeur aura donc tout intérêt à bien sélectionner l’acquéreur à qui il va vendre son bien.

Cette attestation permettra de prouver au vendeur que le montant du crédit est bien compatible avec vos revenus et charges. Vous pourrez ainsi mettre en confiance le vendeur et avoir plus de poids par rapport aux autres potentiels acquéreurs.

Mais le rôle du courtier n'est pas uniquement de vous fournir cette attestation. Il peut vous accompagner dans vos négociations, et modifier l'attestation en conséquence (tant que cela reste dans la limite dans 35 % d'endettement !)

Par exemple, si le bien est à 300 000 € et que vous souhaitez faire une offre à 290 000 €, nous pouvons faire apparaître le deuxième montant sur le document. En revanche, si votre capacité d'achat est limitée à 290 000 €, nous ne pourrons vous fournir une attestation pour un bien à 300 000 €.

Attention cependant, négociation ne veut pas dire casser les prix ou proposer des prix qui ne soient pas conformes à ceux du marché !

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Quel est le rôle du courtier au-delà de la capacité d’emprunt ?

Passer par un courtier en crédit immobilier est recommandé, surtout si vous vous sentez dépassés. Outre le fait d'être un gain de temps, il pourra vous aider à bien préparer votre demande de crédit immobilier.

Il vous conseille concernant l’apport

Avez-vous pensé à l’apport ? Il est vrai que certaines banques acceptent d’octroyer des crédits sans apport, même si cela est plus risqué pour elles.

Cela a cependant pour conséquence, comme vous devez certainement vous en douter, d’augmenter le montant du crédit et donc de réduire votre capacité d’emprunt.

Ainsi, augmenter votre apport peut être la solution pour vous permettre d’avoir l’accord de la banque, ou encore améliorer votre capacité d'achat.

Les banques demandent généralement 10 % du prix de vente du bien. Elles peuvent accepter des dossiers avec un montant inférieur, mais ils sont beaucoup plus difficiles à défendre. Veillez à bien calculer les taux bancaires.

Mais si vous avez plus d’apport, pourquoi vous priver ? Cela permet de rassurer davantage la banque, réduire le montant du crédit, la durée du prêt et le taux d’endettement.

Cela ne veut pas non plus dire que vous devez miser toutes vos économies sur l’apport.

Bien au contraire, l’épargne post projet est importante parce qu’il peut toujours y avoir des aléas et dépenses non prévues. Il est primordial de conserver une épargne de sécurité (c'est ce qu'on appelle l'épargne résiduelle).

Cela vous permet de mettre toutes les chances de votre côté au moment de présenter votre dossier en banque.

Pour votre projet immobilier, vous souhaitez faire un apport de 120 000 € et emprunter 100 000 €.

Mais, il ne vous restera plus aucune épargne.

Parce que le courtier sait que ce genre de dossier ne rassure pas la banque, il pourra vous conseiller de mettre 100 000 € d’apport, d’épargner 20 000 € et d’emprunter la somme restante pour vous permettre de faire face aux imprévus de manière sereine.

Le courtier négocie pour vous

En tant qu’expert du crédit, le courtier est à même de savoir quelle banque recherche quel profil. Il va étudier ces critères pour savoir à quel organisme financier soumettre votre dossier et comment négocier la meilleure offre.

Ceci étant dit, la banque peut aller sensiblement au-delà du taux d'endettement maximum de 35 %.

Il pourra ainsi vous conseiller en amont de la marge de négociation afin de présenter le dossier le plus attractif possible pour les banques.

Par exemple, il pourra vous conseiller de solder vos crédits en cours, augmenter la durée du prêt si elle est inférieure à 25 ans, etc. En bref, il vous guidera dans le montage de votre dossier pour que tous les voyants soient au vert !

Enfin, n’oubliez que le taux immobilier n'est pas le seul critère à négocier dans le crédit immobiliers. De nombreuses autres conditions font partie à part entière de la vente : votre courtier le sait, et saura quels sont les bons leviers de négociation.

Côté rémunération, la loi protège l'emprunteur : selon l'article L. 519-6 du Code monétaire et financier, un courtier ne peut percevoir aucune somme (provision, commission, frais de recherche, de démarches ou de constitution de dossier) avant le versement effectif des fonds prêtés.