1. Ce que le courtier peut faire pour votre capacité d’emprunt

Ce que le courtier peut faire pour votre capacité d’emprunt

avatar
Romain Schneider
Mis à jour le 10 nov. 2020
La capacité d’emprunt est une notion incontournable en matière de prêt immobilier !

Elle permet de déterminer le montant maximum qui peut vous être accordé en fonction de votre situation et de vos revenus.

La déterminer peur s’avérer assez complexe dans le cadre d’un projet immobilier. Faire appel à un courtier expert en crédit immobilier peut être la solution.

Vous aider à optimiser votre taux d’endettement

Le taux d’endettement est le taux qui permet à la banque de mesurer votre capacité à rembourser un prêt.

Il est calculé en fonction de vos revenus, de vos charges, vos encours, les mensualités de votre prêt.
Sauf profils très spécifiques, le taux d’endettement ne doit pas dépasser 33 %.
Exemple

Pour une personne qui gagne 2 500 € par mois, le montant de ses remboursements mensuels ne peut excéder 825 €, tous prêts confondus.

Mais que se passe-t-il si votre taux d’endettement est supérieur à 33 % ?

Important

Cette règle des 33 % n’est pas gravée dans le marbre. Il peut arriver que la banque accepte d’aller au-delà de ce taux même si c’est très rare.

C’est là que votre courtier intervient. En effet, il se charge de regarder de plus près votre dossier pour voir comment vous aider à l’optimiser.

Vous pouvez faire appel à un courtier immobilier, soit une fois que vous aurez trouvé votre bien, soit tout simplement lorsque vous êtes en recherche.

Dans ce dernier cas, il calculera la mensualité maximale que vous pouvez supporter en fonction de vos revenus.

Et en fonction de votre situation et de vos charges, il déterminera avec vous la mensualité qu’il vous serait plus judicieux de supporter.

Bon à savoir

Pour déterminer cette mensualité, le courtier va prendre en compte différents éléments telles que les charges supplémentaires liées au crédit et votre niveau de vie.

Exemple

C’est le cas d’une augmentation de salaire qui serait intervenue et que l’emprunteur aurait oublié de notifier, des encours comme un crédit consommation.

Les encours impactent le taux d’endettement. Pour l’optimiser au mieux, plusieurs solutions peuvent être proposées comme solder le ou les prêt(s) en question si la possibilité s’offre à l’emprunteur.

Changer la durée du prêt peut également être la solution.

Exemple

Marie souscrit un prêt de 250 000 € sur 15 ans au taux de 0,96 %. Ses mensualités s’élèvent à 948 €.

Augmenter la durée de son prêt va ainsi lui permettre de réduire ses mensualités ainsi que son taux d’endettement et donc d’augmenter sa capacité d’emprunt.

Sur 20 ans, ses mensualités s’élèveront à 737 € avec un taux d’emprunt de 1,09 %.

L’attestation de finançabilité délivrée par le courtier vous permet de prouver votre capacité d’emprunt

Une fois que le courtier a déterminé votre capacité d’emprunt, il peut vous accompagner dans vos futures démarches auprès du vendeur du bien.

Ce n’est pas un secret, un même bien peut être convoité par plusieurs acquéreurs.

Le vendeur aura donc tout intérêt à bien sélectionner l’acquéreur à qui il va vendre son bien.

Le saviez-vous ?

Disposer d’une attestation de finançabilité peut faire toute la différence.

En effet, cette attestation est un document qui prouve votre capacité à être financé par la banque pour un certain montant.

Bon à savoir

Avant de vous éditer une attestation de financement, Pretto analyse d’abord votre dossier.

On prendra ainsi en compte votre capacité d’endettement, la qualité de votre dossier, le montant de l’apport, etc.

Cette attestation permettra de prouver au vendeur que le montant du crédit est bien compatible avec vos revenus et charges.

Vous pourrez ainsi mettre en confiance le vendeur et avoir plus de poids par rapport aux autres potentiels acquéreurs.

Le courtier ne se limitera pas simplement à vous fournir cette attestation.

A savoir

Ce n’est pas la capacité maximale d’emprunt que l’on fait figurer sur l’attestation de finançabilité.

Au contraire, pour vous accompagner dans vos négociations, le courtier peut mettre le montant auquel vous aimeriez acquérir le bien.

Exemple

Si le bien est à 300 000 € et que vous souhaitez faire une offre à 290 000 €, ce sera ce dernier montant qu’il inscrira sur votre attestation.

Attention cependant, négociation ne veut pas dire casser les prix ou proposer des prix qui ne soient pas conformes à ceux du marché.

De la recherche du bien au crédit
Soyez prêt pour votre premier achat immobilier. Tous nos conseils sont réunis dans un ebook gratuit !

Au-delà de la capacité d’emprunt, le courtier est votre allié

Il vous conseille concernant l’apport

Avez-vous pensé à l’apport ? Il est vrai que certaines banques acceptent d’octroyer des crédits sans apport, même si cela est plus risqué pour elles.

Cela a cependant pour conséquence, comme vous devez certainement vous en douter, d’augmenter le montant du crédit et donc de réduire votre capacité d’emprunt.

Si vous ne l’aviez pas prévu, mettre de l’apport peut être la solution pour vous permettre d’avoir l’accord de la banque, ou encore augmenter le montant du crédit.

A noter

Les banques demandent généralement 10 % du prix de vente du bien.

Mais si vous avez plus d’apport, pourquoi vous priver ? Cela permet de rassurer davantage la banque, réduire le montant du crédit, la durée du prêt et le taux d’endettement.

Attention

Cela ne veut pas non plus dire que vous devez miser toutes vos économies sur l’apport.

Bien au contraire, l’épargne post projet est très importante parce qu’il peut toujours y avoir des cas de force majeure ou aléas qui vous empêchent de continuer à percevoir vos revenus et donc rembourser sans tracas vos mensualités.

Concernant la manière de présenter l'apport et votre épargne post-projet (ce qu'on appelle l'épargne résiduelle).

Cela vous permet de mettre toutes les chances de votre côté au moment de présenter votre dossier en banque.

Exemple

Pour votre projet immobilier, vous souhaitez faire un apport de 120 000 € et emprunter 100 000 €.

Mais, il ne vous restera plus aucune épargne.

Parce que le courtier sait que ce genre de dossier ne rassure pas du tout la banque, il pourra vous conseiller de mettre 100 000 € d’apport, d’épargner 20 000 € et d’emprunter la somme restante pour vous permettre de faire face si vous deviez être confronté à une perte d’emploi, à un accident ou subvenir aux charges de votre famille.

Il négocie pour vous

En tant qu’expert du crédit, le courtier est à même de savoir quelle banque recherche quel profil. Il va étudier ces critères pour savoir à quel organisme financier soumettre votre dossier et comment négocier la meilleure offre.

Ceci étant, la banque peut aller sensiblement jusqu’à 34 voire 35 % maximum pour votre taux d’endettement.

Attention

Mais, il est très rare qu’elle accorde ce type de prêt.

En effet, même si vos revenus sont élevés, la banque peut refuser ce prêt. Le courtier peut donc négocier pour vous.

Il pourra également vous conseiller en amont de la négociation afin de présenter le dossier le plus attractif possible pour les banques.

Exemple

Pour vous y aider, vous pouvez solder vos crédits en cours, augmenter la durée du prêt si elle est inférieure à 25 ans, etc.

N’oubliez qu’il n’y a pas que le taux. Il y a aussi beaucoup d’éléments à négocier pour votre prêt.

A retenir
  • Le calcul de votre capacité d'emprunt se fait sur la base de vos revenus, vos encours, vos charges, etc.
  • Lorsque vos charges et encours sont trop importants, votre taux d'endettement sera élevé.

Ce qui peut réduire votre capacité à souscrire un nouveau prêt.

  • Solder vos prêts, allonger leur durée, sont autant de solutions que le courtier peut vous proposer pour vous aider à optimiser votre taux d'endettement.
Partagez l'article
avatar
Manager Commercial

Sur le même sujet