Calculer votre capacité d’emprunt avec un courtier

La capacité d’emprunt, une notion incontournable en matière de prêt immobilier ! Pour estimer le montant du crédit auquel vous pouvez prétendre, il vous faut obligatoirement passer par l’étape du calcul de votre capacité d’emprunt.

Mais comment cette capacité d’emprunt est-elle évaluée ? Que se passe-t-il réellement lorsque votre capacité d’emprunt ne rassure pas sur votre solvabilité ?

Pretto est justement là pour répondre à toutes vos questions et vous aider à optimiser au mieux votre dossier !

Comment le courtier calcule votre capacité d’emprunt

Plusieurs éléments entrent en compte dans le calcul de votre capacité d’emprunt.

Le taux d’endettement, à ne pas dépasser

En règle générale, le taux d’endettement ne doit pas dépasser 33 %. Cela veut donc dire que pour une personne qui gagne 2 500 € par mois, le montant de ses remboursements mensuels ne peut excéder 825 €, tous prêts confondus.

Important

Mais pour calculer ce taux d’endettement, la banque va étudier plusieurs éléments de votre dossier.

Il s’agit entre autres de vos revenus, des prêts que vous avez contractés (prêt à la consommation, prêt étudiant, prêt immobilier, etc.), de vos charges, etc. Tous ces éléments vont déterminer si vous êtes à même de supporter les mensualités liées au remboursement de votre prêt.

Attention

Mais attention, cette règle des 33 % n’est pas gravée dans le marbre.

Dans certains cas, la banque accepte d’aller au-delà de ce taux d’endettement.

Néanmoins, très peu sont les dossiers qu’elle laisse passer entre les mailles du filet.

Bon à savoir
D’autres éléments sont pris en compte pour évaluer le risque d’insolvabilité de l’emprunteur comme le reste à vivre, le saut de charges.

La durée équilibre le taux d’endettement et le montant de la mensualité

La durée du prêt a toute son importance. En effet, quand la durée de votre prêt est courte, cela voudra dire que vos mensualités de remboursement seront élevées pour vous permettre de régler la totalité de votre emprunt le plus rapidement possible.

A contrario, lorsque la durée est longue, les mensualités seront beaucoup plus étalées. Ce qui signifie que plus la durée est longue, plus les mensualités sont faibles.

Etant donné que le calcul du taux d’endettement se fait sur la base de vos charges, de vos encours (vos mensualités de remboursement par exemple), lorsque celles-ci sont réduites, votre taux d’endettement le sera également.

Exemple

Henri souhaite acheter un bien à 250 000 €. Ses revenus mensuels s’élèvent à 5 000 € et il a un apport de 50 000 €. Avec un taux d'endettement de 33 %, il peut rembourser jusqu’à 1 650 € par mois.

S’il souhaite souscrire un prêt pour une durée de 10 ans, ses mensualités seront de 1 473 €.

Mais s’il préfère opter pour un remboursement sur 15 ans, il devra rembourser 1 123 € par mois.

Dans les 2 cas, il ne dépasse pas son taux d’endettement, mais dans le premier, vu que la mensualité est beaucoup plus élevée, s’il devait souscrire un autre prêt (ne serait-ce qu’un prêt à la consommation), il ne lui resterait que 177 € dans sa capacité d’emprunt (1 650 € - 1 473 €).

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Ce que le courtier peut faire pour votre capacité d’emprunt

Comme nous vous l’avons expliqué, le taux d’endettement maximal est de 33 %. Mais, il peut arriver certains cas où la banque décide d’octroyer un prêt alors même que le taux d’endettement est supérieur à la moyenne.

C’est justement dans ce genre de situation que votre courtier peut vous aider à optimiser au mieux votre dossier pour le présenter sous son meilleur jour et ainsi convaincre la banque pour qu’elle vous accorde le prêt.

Vous aider à optimiser votre taux d’endettement

Votre taux d’endettement est supérieur à 33 % ? Votre courtier se charge de regarder de plus près votre dossier pour voir comment vous aider à l’optimiser.

En effet, vous pouvez faire appel à un courtier immobilier, soit une fois que vous aurez trouvé votre bien, soit tout simplement lorsque vous êtes en recherche. Dans ce dernier cas, il vous demandera quelle mensualité maximale vous pouvez supporter en fonction de vos revenus. Et en fonction de votre situation et de vos charges, il pourra vous présenter la mensualité qu’il vous serait plus judicieux de supporter.

Pour déterminer cette mensualité, le courtier va lui-même faire le calcul pour voir si tous les éléments sont pris en compte, qu’il s’agisse de charges supplémentaires ou même de ressources en plus.

Exemple

C’est le cas d’une augmentation de salaire qui serait intervenue et que l’emprunteur aurait oublié de notifier, des encours comme un crédit consommation.

Les encours impactent le taux d’endettement. Pour l’optimiser au mieux, plusieurs solutions peuvent être proposées comme solder le ou les prêt(s) en question si la possibilité s’offre à l’emprunteur. Changer la durée du prêt peut également être la solution.

Exemple

Pour un prêt de 15 ans, un rallongement à 20 ou 25 ans permettrait de réduire considérablement les mensualités et ainsi réduire le taux d’endettement.

Vous conseiller concernant l’apport

Avez-vous pensé à l’apport ? Il est vrai que certaines banques acceptent d’octroyer des crédits sans apport, même si cela est plus risqué pour elles. Cela a cependant pour conséquence, comme vous devez certainement vous en douter, d’augmenter le montant du crédit et donc de réduire votre capacité d’emprunt.

Si vous ne l’aviez pas prévu, mettre de l’apport peut être la solution pour vous permettre d’avoir l’accord de la banque, ou encore en augmenter le montant.

A savoir

Les banques demandent généralement 10 % du prix de vente du bien.

Mais si vous avez plus d’apport, pourquoi vous priver ? Cela ne fera que rassurer davantage la banque, réduire le montant du crédit, la durée du prêt et le taux d’endettement.

Attention

Cela ne veut pas non plus dire que vous devez miser toutes vos économies sur l’apport.

Bien au contraire, l’épargne post projet est très importante parce qu’il peut toujours y avoir des cas de force majeure ou aléas qui vous empêchent de continuer à percevoir vos revenus et donc rembourser sans tracas vos mensualités.

Pour vous éviter que la banque ne rejette votre dossier sur l’absence de ce critère, le courtier vous conseillera sur comment présenter apport et épargne post projet.

Exemple

Pour votre projet immobilier, vous souhaitez faire un apport de 120 000 € et emprunter 100 000 €. Mais, il ne vous restera plus aucune épargne.

Parce que le courtier sait que ce genre de dossier ne rassure pas du tout la banque, il pourra vous conseiller de mettre 100 000 € d’apport, d’épargner 20 000 € et d’emprunter la somme restante pour vous permettre de faire face si vous deviez être confrontés à une perte d’emploi, à un accident ou subvenir aux charges de votre famille.

Au-delà de la capacité d’emprunt, le courtier négocie pour vous

En tant qu’expert du crédit, le courtier est à même de savoir quelle banque recherche quel profil et peut se baser sur ces critères pour savoir à quel organisme financier soumettre votre dossier et comment vous négocier la meilleure offre.

Ceci étant, la banque peut aller sensiblement jusqu’à 34 voire 35 % maximum pour votre taux d’endettement.

Mais attention, il est très rare qu’elle accorde ce type de prêt. En effet, même si vos revenus sont élevés, la banque peut refuser ce prêt.

Le courtier peut donc négocier pour vous. Pour vous y aider, notre conseil le plus aguerri serait de solder vos crédits en cours, d’augmenter la durée du prêt si elle est inférieure à 25 ans.

Pour donner plus de poids à votre dossier, Pretto vous fournit une attestation de financement qui rassure le vendeur sur votre capacité à obtenir financement pour l’achat de son bien.

A retenir
  • Le calcul de votre capacité d'emprunt se fait sur la base de vos revenus, vos encours, vos charges, etc.

  • Lorsque vos charges et encours sont trop importants, votre taux d'endettement sera élevé. Ce qui peut réduire votre capacité à souscrire un nouveau prêt.

  • Solder vos prêts, allonger leur durée, sont autant de solutions que le courtier peut vous proposer pour vous aider à optimiser votre taux d'endettement.

Mis à jour le 13 octobre 2020
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Romain Schneider
Manager Commercial
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