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Le saut de charges : pourquoi les banques y font attention ?

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Que vous en soyez au tout début de vos recherches immobilières ou en pleine demande de financement, il est bon de savoir ce que la banque analyse dans votre dossier de demande de prêt immobilier pour déterminer votre capacité d'emprunt !
Ainsi, vous connaissez peut-être déjà l'apport personnel, le taux d'endettement, voire le reste à vivre, qui vont être pris en compte au moment de simuler votre crédit. Mais avez-vous entendu parler du saut de charges ? Cet indicateur sert à évaluer le changement de niveau de vie lié à la contraction du prêt immobilier. La banque va donc regarder l'augmentation ou diminution de votre budget lié à l'hébergement suite à votre achat.

C'est un indicateur important pour les établissements bancaires : on vous explique ici pourquoi, et surtout, comment le mettre en valeur dans votre dossier de demande de prêt !

Le saut de charges, un indicateur complémentaire au taux d’endettement

Comment calculer le saut de charges ?

La définition du saut de charges est plutôt simple : il s’agit de la différence entre le montant du loyer et les futures mensualités de votre crédit immobilier.

Le but de cet indicateur est de comprendre si l’augmentation ou la diminution de vos charges suite à la contraction du crédit vous permet de garder un niveau de vie correct.

Exemple

Si vous êtes actuellement hébergé gratuitement, votre loyer est de 0 €. Imaginons que vous contractez un emprunt avec des mensualités de 600 €. Le saut de charges est donc de 600 €, ce qui représente une augmentation significative dans votre budget.

A l'inverse, si votre loyer actuel est de 800 €, le saut de charges est de 600 - 800 = -200 €.

Un saut de charges négatif indique à la banque un budget moins important : si vous avez pu gérer vos comptes de manière saine avec un loyer à 800 €, il n'y a aucune raison pour que le passage à la propriété soit compliqué. C'est un point très positif dans votre dossier de demande de prêt !

C'est pour cela que la banque demandera des justificatifs d'hébergement pour l'étude de votre dossier.

Mais il ne s'agit pas du seul indicateur que va observer la banque pour évaluer la qualité de votre dossier et le saut de charges doit être étudié en complément d'un autre outil important pour la banque : le taux d'endettement maximum à 35 %.

Qu'est-ce que le taux d'endettement ?

Le taux d'endettement sert à évaluer quelle part de vos revenus est dédiée au paiement de vos charges incompressibles (à savoir le loyer ou la mensualité de crédit, mais aussi les pensions alimentaires par exemple).

Bon à savoir

Il faut savoir que l'endettement des ménages est surveillé de près. Les autorités financières comme le HCSF (Haut Conseil de Stabilité financière) encadrent donc strictement la part maximum à laquelle vous êtes autorisé à emprunter. Les banques peuvent ainsi passer outre la limite de 35 %, mais elles sont limitées en nombre de dossiers dérogatoires et vont favoriser les achats de résidences principales et les primo-accédants.

Ce taux d’endettement dépend de vos charges mensuelles et donc de vos mensualités de remboursement ainsi que de vos revenus. Dans ce calcul, on prend en compte les charges fixes. Il s’agit des charges récurrentes comme votre loyer, les mensualités d’un éventuel prêt à la consommation ou d’autres types de prêts.

La formule exacte du taux d’endettement est :

Logiquement, c’est le taux d’endettement qui conditionne le montant de vos mensualités afin de ne pas dépasser un endettement supérieur à 35 % de vos revenus.

De plus, il faut bien comprendre que la banque prend en compte certains revenus et n’en comptabilise pas d’autres dans le calcul de votre capacité d’emprunt. Cependant la règle n’est pas la même pour toutes les banques. Chacune a sa politique et donc ses propres conditions.

Généralement, les revenus pris en compte à 100 % sont les CDI, les professions libérales et les artisans commerçants pouvant justifier de 3 ans d'ancienneté.

Les revenus locatifs ne sont pas pris en compte à 100 % mais à 70 %, car il y a des charges que le propriétaire doit payer et le logement peut être vide par période.

Certains revenus ne sont pas du tout pris en compte, encore une fois tout dépend des banques. Par exemple, si vous êtes en CDD ou en contrat d’intérim, les banques ne prendront pas en compte votre revenu dans le calcul de votre capacité à emprunter, sauf cas très spécifiques.

Le taux d'endettement permet donc de voir si la part du budget que vous allez tous les mois au remboursement de vos crédits est cohérent avec vos salaires. Mais pour la banque, il est essentiel d'évaluer votre profil dans son ensemble : ainsi, si vous êtes en dessous de la limite d'endettement mais que vous allez supporter un saut de charges de 500 €, cela pourra inquiéter la banque.

Elle sait que les changements de budget peuvent parfois être difficiles à gérer et si la rupture se fait de manière trop brusque, elle va s'inquiéter sur votre capacité à rembourser vos échéances dans les temps.

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Pourquoi le saut de charges peut impacter le taux d’endettement ?

Si votre saut de charges est négatif ou égal à zéro, cela signifie que votre future mensualité est plus faible que votre loyer actuel. Vous êtes donc un emprunteur avec une solvabilité relative. Nous parlons de relativité car vous n’êtes jamais à l’abri d’un accident ou d’un empêchement de remboursement.

Cette solvabilité joue en votre faveur. La banque pourrait dépasser le seuil des 35 % d’endettement si votre saut de charges est négatif et que vous bénéficiez de revenus importants, par exemple. En effet, dans ce cas, votre reste à vivre sera plus important qu’avant le crédit. Les banques peuvent alors considérer que vous pouvez continuer à vivre correctement avec un taux d’endettement plus élevé.

Attention

Depuis les recommandations du HCSF en janvier 2021, le taux d'endettement maximal recommandé est passé de 33 à 35 %. Cela signifie que, à salaire égal, vous bénéficiez d'une capacité d'emprunt plus importante. C'est donc déjà une bonne nouvelle pour vous !

Les banques peuvent déroger à cette règle et aller au-delà de 35 % d'endettement, mais ces dossiers sont suivis avec attention. Les établissements bancaires vont donc favoriser les dossiers des primo-accédants et les achats de résidences principales.

Votre expert Pretto est là pour vous accompagner dans le montage de votre financement pour faire en sorte de rentrer dans ce nouveau cadre légal. Il pourra également orienter votre dossier vers les établissements les plus à mêmes de l’accepter.

Saut de charges et reste à vivre

Le reste à vivre est un autre indicateur que la banque va suivre de près pour s'assurer de la stabilité de votre situation avant et après le crédit.

Définition du reste à vivre

Le reste à vivre est le montant qu’il vous reste après avoir payé vos mensualités de prêt. Il représente votre revenu réellement disponible. Il s’agit d’un indicateur permettant de connaître le niveau de vie d’un ménage après avoir payé les charges. Les banques calculent le reste à vivre sur une période d’un mois.

La formule exacte est :

Les revenus pris en compte sont les mêmes que pour le taux d’endettement, indiqués plus haut. Concernant les charges fixes, les banques examinent celles liées à votre habitation : le loyer, les mensualités de prêt immobilier. De plus, elles prennent en compte les mensualités d’ autres types de prêts (prêt étudiant, crédit à la consommation).

Pourquoi la banque regarde le saut de charges ET le reste à vivre ?

Comme expliqué plus haut, les banques analysent plusieurs indicateurs de votre fiabilité financière. Elles cherchent ainsi à savoir si vous êtes capable à la fois de rembourser votre emprunt et de continuer à avoir un pouvoir d’achat correct après le remboursement de votre mensualité.

Exemple

Vous souhaitez faire un emprunt à deux et vous disposez de 2 500 € de revenus nets.

Vous êtes actuellement en location dans un appartement appartenant à vos parents, que vous louez à un prix compétitif, soit 500 €. Vous souhaitez désormais acheter et la mensualité proposée par la banque est de 800 €. Vérifions si vous rentrez dans le cadre des différents indicateurs.

Le reste à vivre attendu par la banque est de l'ordre de 700 € par adulte, soit 1 400 € pour votre foyer. En l'occurrence, 2 500 - 800 = 1 700 €, vous êtes donc dans les clous.

Le taux d'endettement maximum est le suivant : 2 500 * 0,35 = 875 €. Vous êtes donc en dessous de cette limite.

Le saut de charges, enfin, est le suivant : 800 - 500 = 300 €.

Vous pouvez prouver à la banque que vous épargnez 700 € par mois ? Elle ne se fera pas de souci malgré le saut de charges. Mais si vous ne pouvez actuellement rien mettre de côté de manière régulière, elle pourra se dire que le changement de budget sera difficile à gérer, et poser son véto malgré le fait que les deux autres indicateurs sont au vert.

Le saut de charges permet donc de vérifier la cohérence entre votre rythme de vie et le reste à vivre, et donc votre capacité de remboursement.

Afin de mettre votre dossier en valeur, il est toujours intéressant de vous faire accompagner par un courtier immobilier, professionnel du crédit. Celui-ci pourra identifier ce genre de problèmes et vous indiquer la marche à suivre : faut-il repousser votre projet le temps de stabiliser la situation, ou s'agit-il de mettre votre dossier en valeur d'une autre manière ?

A retenir
  • Le saut de charges est la différence entre votre future mensualité et votre loyer actuel.
  • Il conditionne le reste à vivre et le taux d’endettement accepté par les banques pour votre dossier.
  • Chaque banque a une politique différente, consultez Pretto pour connaître la meilleure solution de financement selon votre profil.

Questions - Réponses

Comment calculer le saut de charges ?

Le saut de charges est une simple soustraction entre les mensualités futures de votre crédit et votre loyer actuel. Par exemple, si vous payez un loyer de 900 € et que votre future mensualité est de 1 000 €, le saut de charges est de 1 000 - 900 = 100.

Qu'est-ce que la capacité d'emprunt ?

La capacité d'emprunt est le montant maximum que vous pouvez emprunter à la banque pour financer votre achat immobilier. Elle est calculée en fonction de plusieurs indicateurs, dont le plus important est le taux d'endettement. Additionnée à l'apport, elle représente votre capacité d'achat, à savoir le prix maximum que vous pouvez financer.

Qu'est-ce qui rentre dans le taux d'endettement ?

Le taux d'endettement est le rapport entre vos revenus et vos charges. Les revenus pris en compte sont les salaires (en fonction de votre contrat professionnel) et les revenus locatifs. Les charges sont vos mensualités de crédit (futur prêt immobilier, crédit conso ou étudiant le cas échéant etc) ainsi que les charges récurrentes, comme une pension alimentaire.
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