1. Calcul de votre capacité d’emprunt : tout ce qu’il faut savoir avant de vous lancer !

Calcul de votre capacité d’emprunt : tout ce qu’il faut savoir avant de vous lancer !

Qui dit prêt immobilier, dit capacité d’emprunt. En effet, pour estimer le montant du crédit auquel vous pouvez prétendre, il vous faut obligatoirement passer par l’étape du calcul de votre capacité d’emprunt.

Mais comment cette capacité d’emprunt est-elle évaluée ? Que se passe-t-il réellement lorsque votre capacité d’emprunt est moins élevée que ce que vous espériez  ?

Pretto est justement là pour répondre à toutes vos questions et vous aider à optimiser au mieux votre dossier !

Comment calculer votre capacité d’emprunt ?

La capacité d’emprunt correspond au montant maximum qu’un ménage peut consacrer mensuellement au remboursement de son prêt. Elle est calculée en fonction de vos revenus, votre situation, le taux d’endettement maximum de 33 %...
Important

Cela veut dire que vos mensualités de remboursement ne doivent pas dépasser le tiers de vos revenus.

La banque va aussi vérifier votre reste à vivre, c’est-à-dire le montant dont vous disposez pour vivre une fois toutes vos charges payées.

Ainsi, la capacité d’emprunt vous permettra également de déterminer la durée du prêt : à mensualité égale, plus le capital dû est élevé, plus la durée du prêt sera longue.

Inversement, si vous empruntez une petite somme, la durée du remboursement pourra être raccourcie.

Bon à savoir
Votre apport personnel peut aussi influer sur votre capacité d’emprunt.
De plus, disposer de prêts aidés comme le PTZ peut vous permettre d’augmenter votre capacité d’emprunt.
Pour cela, il est important de se poser plusieurs questions : combien souhaitez-vous mettre en apport, combien d’argent souhaitez-vous garder de côté après votre achat immobilier ?

Êtes-vous éligible à un prêt aidé ? Avez-vous d’autres prêts en cours ?

Toutes ces informations vous permettront de déterminer votre taux d’endettement et par là même la capacité maximale que vous pourrez emprunter.

Quels éléments sont pris en compte dans le calcul de la capacité d’emprunt ?

Plusieurs éléments entrent en compte dans le calcul de votre capacité d’emprunt.

Le taux d’endettement, à ne pas dépasser

En règle générale, le taux d’endettement ne doit pas dépasser 33 %. Cela veut donc dire que pour une personne qui gagne 2 500 € par mois, le montant de ses remboursements mensuels ne peut excéder 825 €, tous prêts confondus.

A savoir

Mais pour calculer ce taux d’endettement, la banque va étudier plusieurs éléments de votre dossier.

Il s’agit entre autres de vos revenus, des prêts que vous avez contractés (prêt à la consommation, prêt étudiant, prêt immobilier, etc.), de vos charges, etc.

Tous ces éléments vont déterminer si vous êtes à même de supporter les mensualités liées au remboursement de votre prêt.

Attention

Il est possible d’aller au-delà de cette règle des 33 % mais cela devient de plus en plus compliqué.

A noter

D’autres éléments sont pris en compte pour évaluer le risque d’insolvabilité de l’emprunteur comme le reste à vivre, le saut de charges.

La durée équilibre le taux d’endettement et le montant de la mensualité

La durée du prêt a toute son importance. En effet, quand la durée de votre prêt est courte, cela voudra dire que vos mensualités de remboursement seront élevées pour vous permettre de régler la totalité de votre emprunt le plus rapidement possible.

A contrario, lorsque la durée est longue, les mensualités seront beaucoup plus étalées.

Le saviez-vous ?

Ce qui signifie que plus la durée est longue, plus les mensualités sont faibles.

Afin d'emprunter plus, vous avez donc la possibilité d'allonger la durée de l'emprunt -sans dépasser 25 ans.

Exemple

Henri souhaite acheter un bien à 175 000 €. Ses revenus mensuels s’élèvent à 3 000 € et il a un apport de 50 000 €. Avec un taux d'endettement de 33 %, il peut rembourser jusqu’à 990 € par mois.

Il ne pourra donc pas souscrire un prêt sur 10 ans car les mensualités seraient trop élevées.

Cependant, s’il souhaite souscrire un prêt sur 15 ans, il pourra bénéficier de mensualités plus adaptées et qui s’élèvent à 801 € avec un taux d’emprunt à 1 %. Mais le taux d’endettement reste élevé et si Henri devait souscrire un autre prêt, il ne pourrait supporter que 189 €.

Sur 20 ans, Henri peut avoir un étalement des mensualités à 628 € avec un taux d’emprunt de 1,20 %. Cela peut être plus avantageux pour lui car il pourra au besoin souscrire un autre crédit et supporter des mensualités à hauteur de 362 € (990 € - 628 €) sans dépasser le taux d’endettement maximal qui est de 33 %.

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A quel moment faire le calcul de la capacité d’emprunt ?

Il n’y a pas de règle spécifique concernant le moment où vous devez déterminer votre capacité d’emprunt. Mais pour éviter toute mauvaise surprise, il vaut mieux la déterminer au tout début de votre projet.

Pretto met à votre disposition un simulateur en ligne 100 % gratuit qui vous permet de calculer facilement votre capacité d’emprunt.

Astuce

La meilleure solution pour être sûr de faire le bon choix est de faire plusieurs simulations pour déterminer la capacité d’emprunt.

Attention

Ce calcul peut être très complexe. Il aura un impact sur toute la suite de votre projet.

Ce qui veut dire que si vous ne prenez pas en compte dans votre calcul tous les éléments qu’il faut, vous risquez d’avoir de mauvaises surprises.

En effet, la banque prendra le soin de tout passer au peigne fin.

C’est pour cette raison qu’il est plus prudent de passer par un courtier. En tant que professionnels du secteur, nos Experts crédit vous aident à calculer votre capacité d’emprunt.

En optant pour cette solution, vous êtes sûr que le calcul se fera de la même façon du côté du courtier et de la banque.

Et le courtier vous aidera à optimiser au mieux votre dossier pour le présenter sous son meilleur jour et mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir votre prêt immobilier.

A retenir
  • Le calcul de votre capacité d’emprunt prend en compte à la fois vos revenus, mais aussi vos charges, vos encours, votre taux d’endettement.

  • Le taux d’endettement maximal est de 33 %, il faut donc veiller à ne pas le dépasser pour bien déterminer votre capacité d’emprunt.

  • Il faut faire plusieurs simulations pour déterminer sa capacité d’emprunt.

Mis à jour le 10 novembre 2020
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Romain Schneider
Manager Commercial
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