Taux d'endettement maximum de 33 % ? Pas toujours !

Le taux d'endettement maximum correspond au montant maximum que vous pouvez rembourser à la banque tous les mois en fonction de vos revenus, exprimé en pourcentage. C'est l'un des principaux critères pour calculer votre capacité d'emprunt ; ainsi, on entend beaucoup parler du fait qu'il ne doit pas dépasser 33 %, c'est-à-dire que le tiers de vos revenus part dans le remboursement de votre crédit.
Le but de cet article est de vous montrer que le taux d’endettement n’est pas l’alpha et l’oméga du prêt immobilier. Il s’agit d’un indicateur parmi d’autres, mais en aucun cas d’un critère strict et systématique : vous verrez notamment dans cet article qu’il est possible d’emprunter au delà de 33 % de taux d’endettement sans avoir un taux immobilier trop élevé.

1. La banque étudie une demande dans son intégralité, au-delà du taux d’endettement maximum

L’étude d’un dossier ne se résume pas uniquement au calcul du taux d’endettement. Nos amis les banquiers ne sont pas des machines : chaque demande est différente et est étudiée de manière individualisée. Pour chaque dossier, plusieurs aspects sont pris en compte : la capacité d’épargne, l’apport, la gestion des comptes, les revenus, le reste à vivre, ou encore le saut de charge sont les principaux axes d’étude.
Tout cela permet de déterminer votre capacité d'emprunt, c'est-à-dire le montant maximum que vous pouvez emprunter en fonction du taux et de la durée du crédit.

Saut de charges

Pour l’achat d’une résidence principale, le saut de charges est pris en compte. Il s’agit de la différence entre le montant payé pour votre habitation principale à ce jour (loyer, remboursement prêt) et la mensualité à venir. Si vous payez un loyer mensuel de 600 € et que votre future mensualité de crédit est proche des 600 €, la banque considère votre dossier d'un oeil favorable.

A l'inverse, si le saut de charges est trop élevé, cela pourra inquiéter la banque même si votre taux d'endettement n'est pas à la limite des 33 %.

Epargne et gestion de compte

La présence d’épargne, même si vous ne souhaitez pas vous en servir pour l’apport, rassure fortement le banquier : épargner tous les mois montre que vous pouvez supporter une charge récurrente, et que vous pourrez donc honorer vos mensualités.

En revanche, la présence de découverts, autorisés ou non, sur les derniers relevés de compte pénalise fortement la demande et le banquier peut refuser le dossier même avec un taux d’endettement bien en dessous des 33 %.

Reste à vivre

Pour des revenus importants, le taux d’endettement peut monter bien au dessus de 33 %, car le banquier va prendre en compte le reste à vivre. L’idée est d’évaluer si le revenu disponible après paiement des mensualités du prêt est suffisant dans le budget du ménage.
Exemple

Par exemple pour un revenu de 10 000 € par mois, un taux d’endettement important de 45 % implique un reste à vivre de 5 500 € : si l’emprunteur est célibataire et sans enfant à charge, la banque va considérer que c’est tout à fait possible de rembourser une mensualité importante.

Attention cependant, les conditions d'accès à ce type de financement se sont durcies depuis la fin de l'année 2019 !

Profil de l’emprunteur

Votre profil emprunteur, en particulier votre âge et votre activité professionnelle, joue sur la possibilité d’emprunter au delà de 33 % de taux d’endettement. Par exemple, pour un jeune ingénieur qui démarre sa carrière, la banque va prendre en compte le potentiel de progression des revenus et pourra accorder un prêt avec un taux d’endettement un peu plus important que la moyenne.

Par ailleurs, indépendamment du taux d’endettement maximum, la banque analyse de manière totalement différente un salarié et un entrepreneur : un entrepreneur doit justifier d’une antériorité d’activité de 3 ans minimum pour une prise en compte de ses revenus. A l’inverse, un employé en CDI hors période d’essai peut emprunter sans durée minimum d’ancienneté.

Vous l’aurez compris, le taux d’endettement n’est pas l’unique critère pris en considération. Et heureusement ! Il doit être remis en perspective avec toutes les caractéristiques de votre dossier, comme le fait notre simulateur de prêt.

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2. Le taux d’endettement maximum ne fait pas tout : quelques exemples

Taux endettement supérieur aux 33 % : c’est possible !

Attention

Fin décembre 2019, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a soumis de nouvelles recommandations relatives au crédit immobilier, dont la conséquence est un durcissement de la limite des 33 % dans quasiment tous les établissements bancaires.

Ainsi, la proportion de crédits allant au-delà du taux des 33 % doit se réduire de manière significative (15 % des dossiers seulement) : les banques doivent mieux choisir les dossiers auxquels appliquer cette dérogation. Celle-ci va donc s’adresser en priorité aux résidences principales, et ces dossiers seront nécessairement soumis à des conditions de revenus (variables en fonction des établissements et susceptibles d’évoluer au cours du temps).

Votre expert Pretto est là pour vous accompagner dans le montage de votre financement pour faire en sorte de rentrer dans ce nouveau cadre légal. Il pourra également orienter votre dossier vers les établissements les plus à mêmes de l’accepter.

Mensualité inférieure au précédent loyer

Le client perçoit un revenu de 1 700 € par mois. Actuellement locataire avec un loyer de 650 €/mois et aucun crédit en cours, il souhaite acheter sa résidence principale via un prêt de 140 000 € sur 25 ans, le client finançant les frais de notaire et les frais de garantie par son apport. La mensualité sera de l’ordre de 620 € (assurance comprise), correspondant à un endettement de 36 % avec assurance puisque la mensualité à venir sera inférieure au loyer payé. Dans ce cas la banque ne voit pas de risque à financer le projet malgré le taux d’endettement élevé.

Mensualité importante, mais forte capacité d’épargne

Un couple qui fait l’achat de sa résidence principale avec un apport important équivalent aux frais de notaire et de garantie et 30 % de la valeur du bien. Cet apport important indique une discipline et une capacité d’épargne. Il ont des salaires cumulés de 4 000 € net par mois avec un loyer actuel de 1 000 €/mois. La mensualité serait de 1 480 € par mois assurance comprise, correspondant à un taux d’endettement de 37 % : du point de vue de la banque, les emprunteurs ont prouvé leur capacité à épargner régulièrement de manière importante, ils peuvent donc supporter une charge supérieure à leur loyer actuel.

Reste à vivre important grâce à de très forts revenus

Un couple qui souhaite acquérir sa résidence principale avec un apport couvrant uniquement les frais de notaire et de garantie. Ils ont des revenus de 20 000 € net par mois, ce qui même avec un taux d’endettement de 45 %, laisse un reste à vivre de 11 000 € par mois : dans ce cas, une banque suivra sans aucun problème.

Contre exemple : taux d’endettement sous les 33 %, mais ça ne passe pas

Saut de charge

Une personne qui est hébergée à titre gratuit depuis 4 ans et qui n’a pas d’épargne souhaite acheter sa résidence principale pour un montant de 180 000 € frais de notaire et frais de garantie inclus. Sur 25 ans, la mensualité serait d’environ 820 € par mois assurance comprise. La personne dispose d’un bon salaire depuis 4 ans, à savoir 2 750 € net par mois : n’ayant pas constitué d’épargne, la banque va juger que malgré un taux d’endettement faible (environ 30 %), la personne a un train de vie qui ne lui permet pas d’assumer une mensualité. Il est fort probable que dans ce cas le dossier soit refusé. C’est ce qu’on appelle le saut de charges.

Gestion personnelle à risques

Un emprunteur a des dettes non honorées et on observe des retenues sur salaire, c’est-à-dire que les créanciers (ce peut être les impôts, ou des organismes de prêt à la consommation) se font directement payer par l’employeur : dans ce cas, quel que soit le taux d’endettement, la banque ne suivra pas.

Au-delà des exemples, nous pouvons vous aider à vous faire rapidement une idée sur la faisabilité de votre projet : vous pouvez très rapidement simuler votre projet pour vous faire une idée.

A la fin de la simulation, vous verrez ainsi une évaluation de votre projet. Si votre projet est facile, c'est tout bon. S'il est assez facile, cela signifie que nous ne voyons pas de problème particulier, mais que votre dossier peut bénéficier de quelques améliorations. Enfin, s'il est difficile, cela signifie que nous ne pourrons malheureusement pas le traiter. Mais ça ne veut pas dire que votre situation ne peut pas évoluer, et que dans quelques mois votre situation n'aura pas suffisamment changé pour que votre profil soit considéré comme facile !

Pour vous accompagner dans le montage de votre dossier, nous vous indiquons les points qui peuvent être potentiellement bloquant dans votre projet.

Ainsi, la préparation de votre dossier est primordiale : il y a quelques règles à respecter mais c’est aussi le rôle de spécialistes comme Pretto de présenter le dossier de manière optimale.
A retenir
  • 33 % n’est pas le taux d’endettement maximum
  • Une bonne gestion de compte et de l’épargne ou apport valide la crédibilité d’un projet
  • Le reste à vivre est considéré dans l’étude d’un dossier
  • Le calcul différentiel est avantageux pour les investisseurs
Mis à jour le 22 juin 2020
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Romain Schneider
Manager Commercial
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