Capacité d'emprunt

Taux d’endettement maximum de 33%, stop aux idées reçues

Marre d’entendre parler depuis le début de vos recherches de ce fameux taux d’endettement maximum de 33% à ne pas dépasser ? Nous aussi.

Cet article va vous montrer que le taux d’endettement n’est pas l’alpha et l’oméga du prêt immobilier. Il s’agit d’un indicateur parmi d’autres, mais en aucun cas d’un critère strict et systématique : vous verrez notamment dans cet article qu’il est possible d’emprunter au delà de 33% de taux d’endettement sans avoir un taux immobilier trop élevé.

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1. La banque étudie une demande dans son intégralité, au delà du taux d’endettement

L’étude d’un dossier ne se résume pas uniquement au taux d’endettement. Nos amis les banquiers ne sont pas des machines : chaque demande est différente et est étudiée de manière individualisée. Pour chaque dossier, plusieurs aspects sont pris en compte : la capacité d’épargne, l’apport, la gestion des comptes,  les revenus, le reste à vivre, ou encore le saut de charge sont les principaux axes d’étude.

Saut de charge

Pour l’achat d’une résidence principale, le saut de charge est pris en compte. Il s’agit de la différence entre le montant payé pour votre habitation principale à ce jour (loyer, remboursement prêt) et la mensualité à venir. Si vous payez un loyer mensuel de 600€ et que votre future mensualité de crédit est proche des 600€, la banque aura tendance à vous suivre avec un endettement au delà des 33%.

Epargne et gestion de compte

La présence d’épargne, même si vous ne souhaitez pas vous en servir pour l’apport, rassure fortement le banquier : épargner tous les mois montre que vous pouvez supporter une charge récurrente, et que vous pourrez donc honorer vos mensualités. Pour de très bons épargnants, le taux d’endettement pourra donc plus facilement dépasser les 33%.

En revanche, la présence de découverts, autorisés ou non, sur les derniers relevés de compte pénalisera fortement la demande et le banquier pourra refuser le dossier même avec un taux d’endettement bien en dessous des 33%.

Reste à vivre

Pour des revenus importants, le taux d’endettement peut monter bien au dessus de 33%, car le banquier va prendre en compte le reste à vivre. L’idée est d’évaluer si le revenu disponible après paiement des mensualités du prêt est suffisant dans le budget du ménage. Par exemple pour un revenu de 10 000 euros par mois, un taux d’endettement important de 45% implique un reste à vivre de 5 500 euros : si l’emprunteur est célibataire et sans enfant à charge, la banque va considérer que c’est tout à fait possible de rembourser une mensualité importante.

Profil de l’emprunteur

Le profil de l’emprunteur, en particulier son âge et son activité professionnelle, jouera sur la possibilité d’emprunter au delà de 33% de taux d’endettement. Par exemple, pour un jeune ingénieur qui démarre sa carrière, la banque va prendre en compte le potentiel de progression des revenus et pourra accorder un prêt avec un taux d’endettement un peu plus important que la moyenne.

Par ailleurs, indépendamment du taux d’endettement maximum, la banque analysera de manière totalement différente un salarié et un entrepreneur : un entrepreneur devra justifier d’une antériorité d’activité de 3 ans minimum pour une prise en compte de ses revenus. A l’inverse, un employé en CDI hors période d’essai peut emprunter sans durée minimum d’ancienneté.

Comme vous l’aurez compris, le taux d’endettement n’est pas l’unique critère (et heureusement) pris en considération. Il doit être remis en perspective avec toutes les caractéristiques de votre dossier, comme le fait notre simulateur de prêt.

2. Le taux d’endettement ne fait pas tout : exemples

Taux endettement supérieur aux 33% : c’est possible !

Mensualité inférieure au précédent loyer

Le client perçoit un revenu de 1700€ par mois. Actuellement locataire avec un loyer de 650€/mois et aucun crédit en cours, il souhaite acheter sa résidence principale via un prêt de 140 000€ sur 25 ans, le client finançant les frais de notaire et les frais de garantie par son apport. La mensualité sera de l’ordre de 620€ (assurance comprise), correspondant à un endettement de 36% avec assurance puisque la mensualité à venir sera inférieure au loyer payé. Dans ce cas la banque ne voit pas de risque à financer le projet malgré le taux d’endettement élevé.

Mensualité importante, mais forte capacité d’épargne

Un couple qui fait l’achat de sa résidence principale avec un apport important équivalent aux frais de notaire et de garantie et 30% de la valeur du bien. Cet apport important indique une discipline et une capacité d’épargne. Il ont des salaires cumulés de 4000€ net par mois avec un loyer actuel de 1000€/mois. La mensualité serait de 1480€ par mois assurance comprise, correspondant à un taux d’endettement de 37% : du point de vue de la banque, les emprunteurs ont prouvé leur capacité à épargner régulièrement de manière importante, ils peuvent donc supporter une charge supérieure à leur loyer actuel.

Reste à vivre important grâce à de très forts revenus

Un couple qui souhaite acquérir sa résidence principale avec un apport couvrant uniquement les frais de notaire et de garantie. Ils ont des revenus de 20 000€ net par mois, ce qui même avec un taux d’endettement de 45%, laisse un reste à vivre de 11 000€ par mois : dans ce cas, une banque suivra sans aucun problème.

Contre exemple : taux d’endettement sous les 33%, mais ça passe pas

Saut de charge

Une personne qui est hébergée à titre gratuit depuis 4 ans et qui n’a pas d’épargne souhaite acheter sa résidence principale pour un montant de 180 000€ frais de notaire et frais de garantie inclus. Sur 25 ans, la mensualité serait d’environ 820€ par mois assurance comprise. La personne dispose d’un bon salaire depuis 4 ans, à savoir 2750€ net par mois : n’ayant pas constitué d’épargne, la banque va juger que malgré un taux d’endettement faible (environ 30%), la personne a un train de vie qui ne lui permet pas d’assumer une mensualité. Il est fort probable que dans ce cas le dossier soit refusé. C’est ce qu’on appelle le saut de charge.

Gestion personnelle à risques

Un emprunteur a des dettes non honorées et on observe des retenues sur salaire, c’est à dire que les créanciers (ce peut être les impôts, ou des organismes de prêt à la consommation) se font directement payer par l’employeur : dans ce cas, quel que soit le taux d’endettement, la banque ne suivra pas.

Au delà des exemples, nous pouvons vous aider à vous faire rapidement une idée sur la faisabilité de votre projet : vous pouvez très rapidement simuler votre projet pour vous faire une idée.

Par ailleurs, sachez que la préparation de votre dossier est primordiale : il y a quelques règles à respecter mais c’est aussi le rôle de spécialistes comme Pretto de présenter le dossier de manière optimale.

A retenir

33% n’est pas le taux d’endettement maximum

Une bonne gestion de compte et de l’épargne ou apport valide la crédibilité d’un projet

Le reste à vivre est considéré dans l’étude d’un dossier

Le calcul différentiel est avantageux pour les investisseurs