Votre capacité d’emprunt

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Sur 15 ans
Montant maximum du bien
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Montant maximum du bien
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Taux d’intérêt
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Montant maximum du bien
775 749 €
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Apport recommandé
193 937 €
Taux d’intérêt
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Coût du crédit
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L’avis des experts Pretto

En ce moment les taux pratiqués par les banques sont très avantageux. C’est le moment d’acheter !

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Affinez votre simulation

Les taux présentés sont une estimation basée sur vos revenus. En réalisant une simulation complète vous pouvez découvrir les conditions de prêt que Pretto peut négocier pour vous.

Au moment de vous lancer dans votre recherche de bien immobilier, vous devez forcément vous poser la question du budget que pouvez engager. Celui-ci est appelé dans le jargon votre capacité de financement. Et elle est formée de 2 choses : - le montant que vous pouvez apporter de votre poche - le montant que vous pouvez emprunter, déterminé par votre capacité d’emprunt

Nous rentrons déjà dans le vif du sujet puisque votre capacité d’emprunt dépend de nombreux critères. Pretto les détaille pour vous dans cet article. On vous fait notamment part de tous nos conseils pour augmenter votre capacité d’emprunt et vous permettre d’acheter le bien de vos rêves dans les meilleures conditions.

Pour commencer, il faut savoir que votre capacité d’emprunt est établie pour vous permettre de rembourser votre prêt, et éviter les défauts de paiement. Elle est donc établie en fonction de vos revenus et de vos charges. Le simulateur Pretto vous permet de jouer sur plusieurs paramètres et de préparer votre prêt immobilier sur mesure.

Vous pouvez par ailleurs augmenter le montant de votre crédit immobilier en jouant sur divers facteurs : l’apport, vos crédits en cours, votre comportement bancaire etc. Cela vous semble compliqué ? Ne vous inquiétez pas, avec Pretto, tout vous paraîtra bientôt très simple !

1. De quoi dépend ma capacité d’emprunt ?

Pour savoir comment faire évoluer votre capacité d’emprunt, il s’agit avant tout de comprendre ce sur quoi vous pouvez jouer.

L’apport

L’apport est constitué par toutes les sommes que vous pouvez apporter de votre poche. Il peut donc provenir de votre épargne, d’un héritage, d’une prime professionnelle, de la revente d’un bien etc.

Le rôle premier de l’apport est de payer une partie de votre achat, à savoir les frais de notaire et de garantie. Ils représentent environ 10% du prix du bien.

Mais grâce à cette somme, les banques peuvent aussi apprécier votre capacité d’épargne, ce qui leur indique que vous avez un comportement financier préventif, ainsi qu’un reste à vivre confortable. Vous n’êtes pas étranglé par votre situation financière actuelle, ce qui les conforte dans l’idée que vous pourrez supporter les frais liés au fait de devenir propriétaire.

En augmentant votre apport, vous avez ainsi la possibilité d’emprunter une somme plus importante auprès de la banque.

Le taux d’endettement

Le rôle de la banque est de s’assurer que vous n’empruntez pas une somme trop importante en fonction de votre situation : elle souhaite éviter les impayés à tout prix ! Et l’un de ses critères d’évaluation les plus importants est le taux d’endettement, calculé en faisant le rapport de vos charges et de vos revenus.

Le taux d’endettement maximal à 33%, mythe ou réalité ?

Vous entendrez au cours de votre prêt souvent parler de « taux d’endettement à 33% ». Cela signifie que la banque n’accepte que peu de dossier pour lesquels plus du tiers de vos revenus part en remboursement de prêts.

Si vous avez d’autres emprunts en cours (un prêt étudiant, un crédit à la consommation etc), sachez qu’ils rentrent dans le calcul de ce taux.

Exemple
Clark a fait des études de journalisme pour lesquelles il dû contracter un prêt étudiant qu’il rembourse encore. Ses mensualités sont de 300 euros par mois. Il gagne actuellement un salaire net de 2500 euros par mois. Avec un taux d’endettement maximal, il peut donc rembourser 833 euros par mois tous prêts confondus, soit 533 euros pour son prêt immobilier.
Cela ne veut pas dire pour autant que la banque refusera catégoriquement de vous financer si vous dépassez les 33 % d’endettement. Elle regarde en effet d’autres indicateurs, comme le reste à vivre et le saut de charge, pour évaluer le risque que vous représentez. Ainsi, vous pourrez parfois dépasser la limite de 33%.
Mais attention, il ne faut pas partir du principe que vous pouvez aisément aller au-delà de cette limite : la banque prendra en compte de nombreux critères. Vous avez donc tout intérêt à vous faire accompagner d’un courtier immobilier, qui vous aide à présenter votre dossier sous son meilleur jour !

Quels revenus sont pris en compte ?

Si la banque veut connaître votre situation professionnelle, c’est en partie pour évaluer vos revenus. Mais ceux-ci ne se limitent pas uniquement à vos salaires ! Et parmi eux, tous ne sont pas pris en compte de la même manière.

Pour les revenus professionnels, le variable n’est pas nécessairement pris en compte. - Les revenus locatifs quant à eux sont pris en compte à 70% maximum par les banques. - Les aides sociales ne sont généralement pas comptabilisées par les banques. Il en est de même pour la pension alimentaire.

Quelles charges sont prises en compte ?

La banque prend en compte les charges prévisibles auxquelles vous devez faire face tous les mois. Il s’agit notamment des pensions alimentaires, mais aussi de vos emprunts actuels si vous en avez.

Si vous payez un loyer actuellement, ou que vous remboursez déjà un prêt immobilier, celui-ci rentrera aussi en compte dans son calcul, mais les mensualités du nouveau prêt y seront substituées. En effet, vous ne paierez plus de loyer dès que vous serez propriétaire, il est donc inutile de le compter.

Ces charges rentrent notamment en compte pour permettre à la banque d’évaluer votre situation grâce à d’autres indicateurs.

Le saut de charge correspond à la différence entre le montant de votre loyer actuel (ou de vos mensualités si vous avez déjà un prêt immobilier) et de votre nouvelle mensualité. Si elle voit qu’avec votre loyer actuel, vous avez du mal à épargner, et que la mensualité prévue augmente, elle peut considérer que le risque d’impayés est trop important

Le reste à vivre quant à lui est déterminé en enlevant le montant de la mensualité de vos revenus, pour s’assurer qu’il vous reste assez pour payer vos dépenses quotidiennes. Ainsi, si la banque voit que votre mensualité s’ajoute à d’autres charges (enfants, pensions etc... ), elle peut s’inquiéter de votre capacité à rembourser votre emprunt de manière sereine.

Pour évaluer votre capacité d’emprunt au plus juste, il vaut donc mieux prendre en compte tous ces indicateurs !

La mensualité

En calculant votre taux d’endettement, vous pouvez donc voir quelle est la mensualité maximum que vous pouvez payer à la banque.

De quoi est composée la mensualité ?

Le montant que vous devez payer tous les mois est composé de 2 sommes différentes : - les intérêts que vous devez payer à la banque sur la somme qu’elle vous prête - le capital que vous remboursez

Cependant, le calcul est fait de telle manière que votre mensualité ne varie pas tout au long du prêt. Ainsi, au début de votre crédit, vous allez rembourser beaucoup d’intérêts et peu de capital. Cela va s’inverser avec le temps puisque le montant emprunté à la banque diminue tous les mois.

Cela est très clairement expliqué dans l’offre de prêt que vous transmet la banque : vous y trouverez le tableau d’amortissement qui détaille le montant de vos mensualités tout au long du prêt.

Mensualité et durée de prêt

Vous connaissez la mensualité que vous ne devez pas dépasser, mais sachez que vous pouvez la modifier en fonction de la durée de votre emprunt.

C’est a priori assez instinctif. Pour une même somme empruntée, vous paierez des mensualités moins élevées si vous prenez un crédit sur un temps plus long. De la même manière, à mensualité égale, emprunter sur 20 ans au lieu de 15 vous donnera accès à une somme plus importante.

Bon plan
Mme Lane souhaite acheter, mais elle aimerait éviter de s’endetter sur plus de 15 ans. Elle fait donc une simulation avec Pretto pour savoir quel est son budget. La première proposition qui lui est faite est d’un montant de 301 456 € avec un taux d’emprunt de 0,7 % sur 15 ans. Sa mensualité est alors de 1500 €. Or, le bien qu’elle convoite est à 350 000 euros. Elle voit cependant qu’on lui propose également d’emprunter 387 467 euros sur 20 ans avec un taux de 0,9 %. Sa mensualité reste de 1500 euros. Elle peut aussi faire une simulation en empruntant 350 000 euros sur 15 ans. Ses mensualités montent alors à 1800 € par mois, ce qui change considérablement son budget.

2. Comment augmenter ma capacité d'emprunt ?

Vous connaissez maintenant les différents critères utilisés pour déterminer votre capacité d’emprunt. Mais il s’agit à présent de savoir comment jouer avec pour pouvoir emprunter la somme que vous espérez.

Les conseils de Pretto pour augmenter votre capacité d’emprunt

Utilisez notre simulateur !

La manière la plus rapide et la plus complète pour évaluer votre capacité d’emprunt est de passer par Pretto. Nous vous posons les questions essentielles pour évaluer tous les critères pris en compte par les banques. Cela vous permet d’avoir une estimation fiable en quelques minutes.

Mais ce n’est pas tout ! Vous pouvez ensuite jouer avec les différentes critères pour évaluer par vous-même l’impact que peuvent avoir la durée, la mensualité, ou encore le montant de votre apport sur votre capacité d’emprunt.

Et le mieux dans tout ça ? Vous obtenez tout cela sans avoir besoin de nous laisser vos coordonnées !

Modifiez la durée de votre emprunt

Si vous souhaitez augmenter votre capacité d’emprunt, vous pouvez augmenter la durée de votre emprunt. Cela vous donnera mécaniquement accès à des sommes plus importantes puisque vous remboursez le capital sur un temps plus long. Vous payerez plus cher au final, mais cela peut aussi vous permettre de voir votre emprunt d’un oeil serein.

A vous de faire l’arbitrage, vous avez le choix. Emprunter pour la durée minimale avec un taux d’endettement maximum, ou rallonger la durée pour diminuer vos mensualités. Vous remboursez alors votre crédit tout en gardant une marge dans votre budget pour vos dépenses quotidiennes.

Vous pouvez effectuer une simulation de prêt immobilier afin d'évaluer en un coup d’oeil les différents scénarios, et nos experts du crédit sont à votre écoute pour vous guider dans votre projet. N’hésitez pas à prendre contact avec eux !

Pensez aux prêts aidés et au don familial

Vous avez la possibilité de vous tourner vers d’autres types d’emprunts pour compléter votre prêt principal. Les prêts aidés et le don familial peuvent ainsi vous aider à constituer cette somme.

Le prêt aidé vous permet d’accéder au crédit avec des conditions préférentielles : vous pouvez avoir un taux plus bas que ceux du marché (c’est le cas du fameux PTZ, qui vous permet d’emprunter “gratuitement”), ou encore de bénéficier de conditions uniques (le prêt à l’accession sociale vous donne accès aux APL, par exemple).

N’hésitez pas à vous renseigner auprès de votre région également. Certaines d’entre elles proposent des aides qui peuvent s’ajouter aux emprunts aidés mis en place par l’Etat !

Vous pouvez aussi bénéficier d’une aide familiale. Mais attention : le don est fortement encadré par la loi, vous ne pourrez pas aller au-delà d’une certaine somme. Quant à l’emprunt familial, il sera pris en compte dans le calcul de votre taux d’endettement. Renseignez-vous donc pour savoir comment intégrer cette aide familiale à votre achat immobilier.

Valorisez votre dossier grâce à un courtier

Notre travail de courtier immobilier consiste à valoriser votre dossier de demande de prêt. Grâce à leur travail quotidien avec les banques, nos experts Pretto connaissent leurs attentes et vous orientent vers le bon établissement. En effet, en fonction de leur politique commerciale, les banques ne sont pas toutes à la recherche des mêmes profils. Par exemple, la banque X valorise les jeunes couples quand la banque Y aime les investisseurs aguerris. C’est le rôle du courtier de s’adresser à la banque la plus à même de soutenir votre profil.

De plus, nous lui envoyons votre demande une fois le dossier complet et valorisons votre projet. Vous gagnez du temps, et bénéficiez d’un argument de poids au cours de la négociation.

Et le taux d’intérêt dans tout ça ?

Si nous n’en avons pas parlé plus tôt, c’est que le taux d’intérêt proposé par la banque n’a que peu d’impact sur votre capacité d’emprunt. Mais comment ça se fait, puisqu'on insiste tant sur ce taux ?

Comme nous l’avons dit, vous remboursez en même temps le capital et les intérêts à la banque:  c'est votre mensualité. La somme des intérêts que vous remboursez diminue donc avec le temps, même si votre mensualité ne varie pas. Cela est dû au fait que le montant de votre mensualité comprend dès le départ la somme totale des intérêts dûs.

La banque prend en compte le montant de la mensualité dans le calcul du taux d’endettement, et non pas le coût du prêt directement. Cela explique pourquoi le taux n’a qu’un faible impact sur votre capacité d’emprunt, même s’il joue fortement sur le coût final de votre crédit !

Prenons un exemple concret :

Lex a reçu des propositions de taux de la part de 2 banques différentes pour emprunter 400 000 sur 20 ans.

Banque 1Banque 2
Taux d'intérêt proposé1,10 % 1,30%
Mensualité1 857 €1 894€
Coût total du prêt45 795€54 466€

Si vous souhaitez faire la comparaison vous-même, Pretto met à votre disposition un tableau d’amortissement au format excel qui vous permet de jouer sur la mensualité, la durée et le taux d’intérêt.

La capacité d'emprunt en fonction de votre profil

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