Pour emprunter, le salaire est donc une information essentielle. Mais il n’y a pas que cela : le banquier examine également d’autres critères pour évaluer vos possibilités financières.

Pretto vous explique ces critères, et vous aide à estimer quel salaire vous devez avoir pour emprunter dans les meilleures conditions.

Taux d’endettement à 35 % : qu’est-ce que cela signifie ?

Pour faire simple, la banque estime que vous pouvez mettre jusqu'à 35 % de votre salaire dans le remboursement de votre crédit -soit un peu plus du tiers de vos revenus.

Exprimé en pourcentage, le taux d’endettement représente le poids d’un emprunt dans les revenus.

Par prudence, les banques refusent d’accorder un crédit à un particulier si son « taux d’endettement » dépasse 35 %.Car si celui-ci consacre plus de 35 % de son salaire au remboursement des mensualités, que lui reste-t-il pour vivre ?

Plus le poids des mensualités dans les revenus est élevé, plus il y a un risque que l’emprunteur se retrouve en difficulté pour payer ces mensualités.

Pour être certain que votre projet correspond bien à ces critères, le plus simple est de calculer le montant des mensualités estimées en fonction de la durée et du taux !

Chaque particulier qui souhaite emprunter aura donc une idée de la mensualité maximale qu’il pourra payer.

En connaissant la mensualité maximale de l’emprunteur, la banque peut calculer le montant maximal de l’emprunt à accorder :

• Pour le même montant emprunté, les mensualités seront moins élevées si le délai de remboursement est rallongé (emprunter 250 000 € sur 15, 20 ou 25 ans ne donne pas la même mensualité).
• Avec la même mensualité, emprunter sur un délai plus long permettra d’emprunter une somme plus importante (rembourser 875 € sur 15, 20 ou 25 ans permet d’emprunter un capital de plus en plus important).

Notez cependant qu’au moment de financer l’achat d’un logement avec un prêt immobilier, la banque demande souvent un apport de la part de l’emprunteur. Combinés, l’apport de l’emprunteur et sa capacité d’emprunt constituent sa « capacité de financement ».

Par prudence, la banque ne considère pas le salaire comme son seul critère pour emprunter.

D’abord parce que d’autres indicateurs permettent d'évaluer la solidité de votre profil. Ensuite parce que certains critères se sont durcis suite aux recommandations du Haut Conseil de Stabilité financière en 2019, puis début 2021, afin de limiter l'endettement des ménages.

Le reste à vivre est le montant qui reste lorsque le montant de vos charges inévitables (mensualité, autres crédits, pension alimentaire...) a été soustrait du revenu. Mais à la différence du taux d’endettement qui s’exprime en pourcentage, le reste à vivre s’exprime en euros.

C’est avec le «reste à vivre» que l’emprunteur paie donc ses dépenses quotidiennes et épargne.

Il arrive parfois que la banque accepte que le taux d’endettement grimpe au-dessus de 35 %. Pour un cadre supérieur qui perçoit 10 000 € nets mensuels, un taux d’endettement de 40 % signifie qu’il lui reste 6 000 € de reste à vivre.

Si cet emprunteur est marié, mais sans enfant à charge, la banque peut considérer que son dossier est acceptable. Cette évaluation se fait au cas par cas : il est toujours bon d’avoir un professionnel de son côté pour défendre ce type de dossiers !

Le saut de charges, comme son nom l’indique, est un «saut» dans les dépenses de l’emprunteur. Mettons que celui-ci paie 700 € de loyer mensuel.

En accédant à la propriété, sa mensualité est de 850 €. On a donc un saut de charges de 150 €.

À l’inverse, un saut de charges trop important représente un risque. Si la mensualité représente le double de l’ancien loyer, les risques sur le budget de l’emprunteur augmentent inévitablement. Même si son taux d’endettement est inférieur à 35 %, c’est un signal d’alerte pour la banque.

Quel salaire pour emprunter ? Il faudrait dire plutôt : quels revenus pour emprunter ? Car le salaire n’est pas toujours le seul revenu du candidat à un prêt.

Les revenus ne sont en effet pas toujours limités au salaire. C’est la raison pour laquelle la banque examine votre situation professionnelle et votre situation patrimoniale.

Plus vous avez un revenu total confortable, plus votre mensualité maximale augmente, et plus votre capacité d’emprunt est importante !

Finalement, quel salaire pour emprunter ? Et quel montant emprunter avec son salaire ?

Avec le simulateur Pretto, vous pouvez rapidement simuler votre projet pour voir si votre salaire vous permet d’emprunter suffisamment. D’abord en répondant à quelques questions pour nous permettre de produire une estimation fiable en une poignée de minutes.

Ensuite, en faisant varier à l’écran les différents critères et en évaluant vous-même l’impact que peuvent avoir le taux d’emprunt, la durée de remboursement, la mensualité payée ou encore le montant de votre apport sur votre capacité d’emprunt.

C’est rapide, gratuit et sans engagement !