Loi Denormandie : investir dans l’immobilier ancien en défiscalisant

La loi Denormandie : une réponse à la désertification des centres-villes
Le 28 février 2017 se sont tenues à Bercy les Assises pour la revitalisation économique et commerciale des centres-villes. Le constat était pour le moins alarmant : entre 2014 à 2015, la vacance commerciale est passée de 9,3 % à 11,1 % dans les cœurs d’agglomération de moins de 50 000 habitants. En 15 ans, le taux de vacance commerciale (c’est-à-dire la part des locaux commerciaux qui ne trouvent pas de preneurs à la location) a augmenté de plus de 4 % en moyenne …
En cause : la mauvaise accessibilité du centre-ville aux particuliers, la concurrence entre les petits commerces et les grandes surfaces, le développement de l’e-commerce, l’augmentation des loyers commerciaux et du prix du foncier au m².
Conséquences : le parc immobilier se dégrade dans les villes de moins de 250 000 habitants, et de nombreux logements devenus vétustes sont laissés à l’abandon. Un problème auquel Julien Denormandie a décidé de faire face, en proposant à l’Assemblée nationale en décembre 2018 un amendement, sous forme de dispositif d’incitation fiscale, qui reprend les contours du Pinel et remplace la trop complexe loi Cosse.
Ce faisant, la loi Denormandie vise à rénover les logements jugés indécents des centres-villes français. Contrairement à la loi Pinel, concentrée sur les programmes neufs, la loi Denormandie cherche à redynamiser les centres-villes des villes moyennes. Julien Denormandie espère par là minimiser la vacance commerciale et inciter les propriétaires à investir l’ancien. Cela étant dit, l’investissement en Denormandie implique certaines conditions.
Dispositif Denormandie : conditions, montage financier et défiscalisation
Quels sont les logements éligibles et dans quelles zones ?
Par ailleurs, toutes les villes ne donnent pas droit à la réduction Denormandie. Seules les communes labellisées « Coeur de Ville » (du nom du programme mis en place par Jacques Mézard qui vise à redynamiser les quartiers anciens, soit 222 villes au total) ou ayant conclu avec l’État une opération de revitalisation du territoire (ORT) donnent accès au dispositif Denormandie.
Loi Pinel, loi Denormandie, mêmes avantages ?
Les avantages fiscaux sont quant à eux entièrement calqués sur ceux du Pinel. Le prix total de l’opération sert de base au montant de la réduction. L’objectif étant de louer le bien le plus longtemps possible, afin de bénéficier d’un taux de réduction d’impôt plus élevé :
- 21 % du montant pour une période de location de 12 ans (9 ans prolongés 3 ans) ;
- 18 % du montant du bien pour une période de location de 9 ans ;
- 12 % du montant du bien pour une période de location de 6 ans ;
La loi Denormandie offre également aux investisseurs la possibilité de louer à un membre de votre famille (à condition qu’ils ne fassent pas partie du même foyer fiscal que le propriétaire).
Conditions de l'investissement locatif en loi Denormandie
La loi Denormandie est un investissement locatif : l'avantage fiscal lié à la réduction d’impôt ne s’applique qu’à la condition que le bien soit loué. Concernant la location, il faut savoir que :
- les logements doivent être loués nus (non-meublés)
- les périodes de location sont de 6, 9 ou 12 ans (les mêmes qu’en Pinel)
- les propriétaires doivent respecter les plafonds de loyers et de ressources
- ils doivent également s’engager à effectuer des travaux représentant au moins 25 % du coût de l’opération.
Sur ce dernier point, qui conditionne l’éligibilité à la réduction fiscale, il convient d’apporter certaines précisions. Les travaux de rénovation en Denormandie doivent représenter au moins 25 % du coût de l’opération, sur lesquels il ne sera pas possible de faire du déficit foncier. Ces travaux ont pour but, en plus de remettre le bien aux normes de décence exigées par la loi, d’améliorer sa performance énergétique d’au moins 30 % (20 % s’il s’agit d’un appartement).
Le bouquet de travaux doit donc comporter au moins deux des cinq prestations suivantes :
- isolation des combles
- changement de chaudière
- isolation des murs
- isolation des parois vitrées
- remplacement des équipements de production d’eau chaude
Loi Denormandie : où investir ?
D’après une étude exclusive réalisée par MeilleursAgents, les 20 villes les plus intéressantes pour un investissement Denormandie sont concentrées dans trois régions françaises : la Bourgogne Franche-Comté, la Nouvelle-Aquitaine et Grand-Est. Dans ces régions, la rentabilité atteint parfois plus 4 %, voire 5 %. Bien entendu, une bonne connaissance du marché immobilier local est indispensable pour éviter les déconvenues. Dans le top 3 des villes éligibles les plus rentables, on trouve :
- Limoges (Haute-Vienne)
- Corbeil-Essonnes (Essonne)
- Sarrebourg (Moselle).
Investir en Denormandie : dans quel objectif ?
En général, les investisseurs immobiliers cherchent soit la plus-value au moment de la revente, soit la rentabilité locative. Dans le cadre de la loi Denormandie, ce second objectif semble plus plausible. D’une part, investir dans le centre d’une ville qui fait l’objet d’un programme de revitalisation est rentable : augmentation de la population, regain de dynamisme économique, politique d’urbanisation, etc. D’autre part, un bien situé en centre-ville et entièrement rénové est une opportunité rare sur les marchés : performance énergétique, bâti neuf, proximité des commerces, des transports, etc. Une occasion pour de nombreux acheteurs.
Il existe d'autres avantages et inconvénients à l'achat immobilier dans l'ancien que la défiscalisation. On vous les liste dans les articles ci-dessous.
- Le dispositif Denormandie est proche du dispostif Pinel, mais il s'adresse aux logements anciens avec travaux de rénovation?
- Comme pour le Pinel, il s'agit d'un dispositif destiné aux investissements locatifs.
- Pour en bénéficier, vous devez répondre à des conditions portant sur la mise en location et la zone géographique.
Le dispositif de défiscalisation évolue avec Pinel Plus.
Comme les taux de réduction sur les impôts qu’offre la loi Pinel baissent depuis 2023 (cf. tableau), le dispositif Pinel Plus permet de conserver les avantages fiscaux de la loi Pinel classique (avec un calcul basé sur les taux de 2022) à condition de respecter de nouveaux critères d’éligibilité.
2022 | 2023 | 2024 | |
---|---|---|---|
6 ans | 12% | 10,5% | 9% |
9 ans | 18% | 15% | 12% |
12 ans | 21% | 17,5% | 14% |