Loi Denormandie : investir dans l’immobilier ancien en défiscalisant

La loi Denormandie est un dispositif d’incitation fiscale visant à encourager l’investissement dans des logements anciens à rénover. Elle permet aux propriétaires d’obtenir une réduction d’impôt en échange de travaux de rénovation sur des biens situés dans certaines zones géographiques précises, souvent en centre-ville.

La désertification des centres-villes en France est un problème persistant. Lors des Assises pour la revitalisation des centres-villes en 2017, il a été constaté que la vacance commerciale dans les agglomérations de moins de 50 000 habitants avait atteint 11,1 %, contre 9,3 % en 2015. Ce phénomène s’accentue notamment à cause de la concurrence des grandes surfaces, du développement de l’e-commerce, et de la hausse des prix de l’immobilier qui poussent certains Français à vivre en dehors des centres-villes.

Pour remédier à cette situation, le gouvernement a lancé la loi Denormandie en 2019. Elle a pour objectif de rénover les logements vétustes des centres-villes afin de limiter la vacance immobilière et de redynamiser ces zones en déclin. Contrairement à la loi Pinel, qui se concentre sur le neuf, le Denormandie met l’accent sur l’ancien et la rénovation.

Avant de vous lancer, vérifiez si la ville où vous souhaitez investir est éligible à la loi Denormandie. Seules les communes engagées dans une opération de revitalisation, soit via le programme Action Cœur de Ville (qui cible 222 villes moyennes), soit via une opération de revitalisation du territoire (ORT), permettent de bénéficier de ce dispositif. Ces villes sont souvent des agglomérations de taille moyenne, en dehors des grandes métropoles.

Parmi les villes intéressantes pour un investissement Denormandie, on retrouve Limoges, Corbeil-Essonnes, et Sarrebourg, qui offrent des rendements locatifs attractifs, selon des études récentes. D’autres villes des régions Nouvelle-Aquitaine, Grand Est et Bourgogne–Franche-Comté sont également propices à de tels investissements.

Pour profiter des avantages fiscaux de la loi Denormandie, vous devez respecter plusieurs critères :

• Type de logements : Le bien que vous achetez doit être ancien et nécessiter des travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total (achat + travaux).

• Nature des travaux : Vous devrez améliorer la performance énergétique de votre bien. Pour une maison, l’amélioration doit atteindre au moins 30 % (20 % pour un appartement). Concrètement, cela peut signifier des travaux comme l’isolation des murs ou le changement de chaudière.

• Mise en location : Vous devrez louer votre bien non meublé pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans. Plus la durée est longue, plus votre réduction d’impôt sera importante.

• Plafonds de loyers et de ressources : Vous devez respecter des plafonds de loyer en fonction de la zone où se situe le bien, ainsi que des plafonds de ressources pour vos locataires, similaires au dispositif Pinel.

La réduction d’impôts dépend de la durée de mise en location du bien. Voici les taux appliqués en 2024 :

• 12 % du montant total pour une location de 6 ans ;

• 18 % pour une location de 9 ans ;

• 21 % pour une location de 12 ans.

Le montant des travaux doit toujours représenter au moins 25 % du coût total d’acquisition et le prix d’achat du bien ne peut dépasser 300 000 € par an.

Pour bénéficier du dispositif Denormandie, il est important de suivre plusieurs étapes clés :

1. Sélectionnez un bien éligible dans une zone couverte par le programme.

2. Planifiez vos travaux : Ceux-ci doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Faites appel à des professionnels qualifiés pour maximiser la performance énergétique de votre bien.

3. Respectez les plafonds : Assurez-vous que vos loyers et les revenus de vos locataires ne dépassent pas les plafonds réglementaires.

4. Mettez le bien en location : Vous devrez le louer non meublé pour une période de 6, 9 ou 12 ans, selon la réduction fiscale souhaitée.

5. Déclarez votre investissement : Lors de votre déclaration fiscale, mentionnez votre investissement dans le cadre du dispositif Denormandie pour bénéficier de la réduction d’impôt.

Cet investissement permet donc à l’investisseur de récupérer une partie conséquente de son investissement sous forme de réduction fiscale tout en contribuant à la revitalisation du centre-ville.

Les avantages fiscaux sont quant à eux entièrement calqués sur ceux du Pinel. Le prix total de l’opération sert de base au montant de la réduction. L’objectif étant de louer le bien le plus longtemps possible, afin de bénéficier d’un taux de réduction d’impôt plus élevé :

• 12 % du montant total pour une location de 6 ans ;

• 18 % pour une location de 9 ans ;

• 21 % pour une location de 12 ans.

La loi Denormandie offre également aux investisseurs la possibilité de louer à un membre de votre famille (à condition qu’ils ne fassent pas partie du même foyer fiscal que le propriétaire).

Attention, le dispositif Pinel prendra fin en décembre 2024. Dans certaines banques, il n’est plus possible de faire une demande de prêt en bénéficiant de ce dispositif car les délais sont jugés trop longs.

Pour 2024, les meilleures villes pour investir sous le dispositif Denormandie sont concentrées dans des régions comme la Nouvelle-Aquitaine, le Grand-Est, et la Bourgogne-Franche-Comté. Ces zones offrent une rentabilité allant de 4 % à 5 %, parfois plus, en fonction des projets et des villes spécifiques. Parmi les villes les plus intéressantes, on trouve :

• Limoges : Reconnue depuis plusieurs années pour son potentiel, elle continue d'offrir une bonne rentabilité locative, particulièrement dans le cadre de la revitalisation des centres-villes​ ;

• Quimper : Avec une demande locative solide et des prix immobiliers encore accessibles, Quimper figure parmi les villes éligibles les plus attractives ;

• Niort, Troyes et Poitiers : Ces villes, souvent mises en avant pour leur dynamisme et leur engagement dans le programme « Action cœur de ville », présentent un potentiel intéressant pour l'investissement locatif avec une défiscalisation avantageuse.

En général, les investisseurs immobiliers cherchent soit la plus-value au moment de la revente, soit la rentabilité locative. Dans le cadre de la loi Denormandie, c’est le second objectif qui est attendu.

D’une part, investir dans le centre d’une ville qui fait l’objet d’un programme de revitalisation est rentable : augmentation de la population, regain de dynamisme économique, politique d’urbanisation, etc.

D’autre part, un bien situé en centre-ville et entièrement rénové est une opportunité rare sur les marchés : performance énergétique, bâti neuf, proximité des commerces, des transports, etc. Une occasion pour de nombreux acheteurs.

Il existe d’autres avantages et inconvénients à l’achat immobilier dans l’ancien que la défiscalisation. On vous les liste dans les articles ci-dessous :

• Défiscalisation immobilière : quels sont les 9 dispositifs en 2024 ?