Génération rentiers : qui sont ces trentenaires qui investissent dans l’immobilier ?

Ils sont jeunes, issus de la classe moyenne et sont déjà multi-propriétaires. Alors que des milliers de Français rêvent d’acheter leur résidence principale sans toujours réussir à sauter le pas, le profil de ces investisseurs immobiliers en herbe a de quoi détonner. Pretto a cherché à en savoir plus sur leurs motivations et leur parcours, dans un moment où devenir rentier grâce à la pierre a des airs de nouvel eldorado sur les réseaux sociaux. Spoiler alerte : beaucoup de fantasmes et une bonne dose d’inspiration à la clé.

Quelque temps plus tard, Julie se met en couple avec Vincent, déjà propriétaire d’un appartement en banlieue parisienne, où il réside avec ses deux enfants. Alors que la famille s’agrandit et qu’ils accueillent leur premier enfant, la situation professionnelle de Vincent connaît un tournant. “Il allait perdre son travail et signer une rupture conventionnelle”, explique Julie. “C’est là que je lui ai dit : ‘Fais-moi confiance, c’est le moment, on a trois mois pour acheter !’”.

Une réflexion qui a de quoi surprendre, révélatrice d’un état d’esprit pas comme les autres… “Le lendemain, je me suis renseignée sur notre capacité d’emprunt. Elle s’élevait à 200 000 euros.”

L’attention de Julie s’arrête sur Le Mans et Rouen, toutes deux situées à 2 heures de Paris. Le jour même, elle décroche son téléphone. “Quand je veux un truc, je le veux tout de suite”, confesse-t-elle en riant. Elle part visiter des biens et achète, la même année, un appartement pour 75 000 € à Rouen et 62 000 € au Mans (hors frais de notaire). À chaque fois, elle met la main à la pâte côté travaux et aménagement, pour proposer des meublés tout équipés et très cosy.

Ce maréchal-ferrant de 32 ans, à son compte depuis 10 ans, a toujours voulu devenir propriétaire. En 2020, il achète d’abord une maison, sa résidence principale, et sitôt le compromis signé, se met à regarder les annonces pour un investissement locatif. “Je me suis formé sur internet. Mon premier achat en locatif, c’était un T2 de 30 m2 à Chartres. Il y avait des travaux et j’ai tout fait moi-même. Le bien était à 63 000 € et au total, il y en a eu pour un peu moins de 100 000 €, tout compris.”

Un an plus tard, Alexis réitère l’exercice et achète un appartement de 70 m2 avec travaux à Orléans, dans l’optique d’en faire une colocation. Cette fois, il délègue tout, de la recherche du bien aux travaux, à une entreprise spécialisée. La note est forcément plus salée : 105 000 € pour le bien “brut”, 180 000  € tout compris. Deux modes d’investissement qui se ressentent sur la rentabilité de ses biens.

“Chartres est très rentable, ma mensualité de crédit est de 360 euros (emprunt sur 25 ans) alors que je perçois 500 euros de loyer. À Orléans, le loyer couvre pile poil mes frais, et il faut parfois que je renfloue un peu de ma poche quand il y a des dépenses imprévues. Mais je compte sur la plus-value”.

Quand on leur demande ce qui les a poussé à investir dans la pierre, Julie et Alexis avancent des arguments semblables. “Je suis ambitieuse, je ne le cache pas. Mon objectif, c’est de prévoir ma retraite et de pouvoir léguer un patrimoine à mes enfants.” Un besoin de réassurance doublé d’un goût pour l’immobilier. “J’aime investir, j’aime visiter”, souligne Julie. “Sur le moment, c’est sûr, j’angoisse, je me demande si je n’ai pas acheté trop cher.”

Une crainte qu’on retrouve chez Alexis, de son propre aveu pas vraiment un as de la négo quand il s’agit de l’achat ou des travaux. “Je fais facilement confiance”, sourit-il. S’il a choisi d’acheter pour louer, c’est d’abord pour s’offrir un parachute en cas de coup dur. “Je suis indépendant. Demain, si je me blesse ou si je tombe malade, je ne touche plus de revenus et ce du jour au lendemain. Et puis je veux préparer ma retraite et développer un patrimoine.”

L’image de l’investisseur immobilier qui consacre des heures à la gestion de ses biens, très peu pour lui. D’ailleurs, aujourd’hui il a fait le choix de diversifier ses investissements. Il place de l’argent en bourse ou sur des start-ups, via des fonds d’investissement. Il a aussi misé sur les crypto-monnaies. “J’ai la chance de pouvoir ne consacrer que 80% de mon temps pro à mon activité de maréchal-ferrant. Les 20 % du temps restants, je m’occupe de mes investissements”. Quand on évoque le travail, il cite l’exemple d’amis qu’il voit enchaîner les heures de boulot et galérer à payer leurs mensualités de crédit pour leur résidence principale. “J’aspire à autre chose”.

C’est cette envie de construire un modèle un peu différent qui pousse sans doute des centaines de Français à s’intéresser à l’investissement immobilier. Preuve en est les dizaines d’ouvrages disponibles en librairie consacrés au sujet et autres titres plutôt alléchants. Comment je me suis constitué un patrimoine de plusieurs millions d’euros avec un salaire de 1750 €, de Goulwenn Tristant, Devenir rentier immobilier en partant de rien de Christopher Wangen ou encore Tout le monde mérite d’être riche d’Olivier Seban, paru en 2012 et écoulé à des millions d’exemplaires.

On le sait, si l’école et les études nous forment à un métier, nous ne sommes généralement pas préparés à la vie économique. Raison pour laquelle tant d’entre nous se retrouvent démunis lorsqu’il est question de gestion financière, d’épargne ou d’investissement (et se forment en lisant les articles Pretto consacrés au crédit immo - on ne peut que les en féliciter).

Bien sûr, il y a des réussites et des hommes et des femmes qui se constituent un patrimoine qui devrait très largement leur garantir leurs vieux jours au soleil. Mais comme dans tout phénomène, il y a la part de fantasmes et la réalité.

Car avant de pouvoir profiter de ses sous en sirotant des cocktails au soleil (quoi, vous avez deviné notre life goal ?), il faut passer par la case “endettement”. En effet, à moins de bénéficier déjà de solides économies, l’option crédit immobilier est incontournable. C’est d’ailleurs là que réside tout l’intérêt de l’investissement dans la pierre. Comme le résume bien Julie : “L’argent que j’investis, ce n’est pas mon argent, c’est celui de la banque. C’est ça qui est génial”.

Rapporté à l’immobilier, c’est le prêt qui va jouer ce rôle de pivot. Grâce à la banque, vous allez pouvoir investir et acheter plus gros. Exemple : Sacha a 50 000 euros d’épargne. Elle pourrait choisir de les investir cash dans l’achat d’un bien (en province, par exemple). Ou elle peut utiliser cet apport pour augmenter sa capacité d’investissement, grâce à un prêt. La banque va lui faire crédit de 250 000 euros. Dès lors, elle peut acheter un bien à 300 000 euros frais de notaire compris (côté maths, rien ne nous résiste). Le capital emprunté sera amorti et remboursé grâce aux loyers payés par les locataires. Une fois le crédit totalement remboursé, Sacha sera propriétaire d’un bien dont la valeur peut encore augmenter avec le temps, et dont elle tirera des revenus locatifs tant qu’il sera loué.

Sans compter que la possession d’un unique appartement pourra difficilement la rendre à elle seule autonome financièrement (à moins que l’appart ait vu sur la tour Eiffel). Pour espérer un jour vivre de ses revenus locatifs, il faut donc en posséder plusieurs. Et ne plus être endetté. Cela prend donc du temps. Il est plus sérieux d’envisager de vivre de ses rentes au bout de 20 ans. Un peu moins si on est chanceux ou bien conseillé.

“Très sincèrement, j’ai envie de devenir rentier”, avoue Alexis. “Mais pas forcément que par l’immobilier.” D’autant que l’investissement locatif n’est pas forcément une sinécure.

Et voilà, vous aviez déjà booké vos billets pour Papeete, convaincu que vos derniers achats immo allaient vous offrir un peu de bon temps, et on vient briser vos rêves. N’annulez pas encore votre résa. Seulement, c’est notre rôle de vouloir dresser un tableau honnête de l’investissement locatif. Surtout quand on voit des gens promettre monts et merveilles sur la Toile à qui sautera le pas.

Poke à ceux qui donneraient à croire qu’acheter pour louer serait un long fleuve tranquille où le proprio peut passivement se tourner les pouces pendant que son locataire paie son crédit. Oui, il y a un peu de cela, mais c’est aussi beaucoup de gestion et de stress.

Ses locataires, c’est Julie seule qui les choisit, “au feeling”. Comme cette fois où elle a signé le bail d’un couple dont l’homme venait de perdre son emploi. “Il faut respecter ses locataires. D’ailleurs, je trouve qu’en province ils sont nettement plus sympas qu’à Paris. Dans l’investissement locatif, il faut s’attendre à devoir gérer des galères, mais je n’ai jamais eu de problème avec mes locataires.”

Alexis, lui, le dit tout de go : l’humain, ce n’est clairement pas ce qu’il préfère dans l’investissement locatif. “Gérer les locataires, je n’aime pas ça. Aujourd’hui je préfère valoriser mon temps autrement”. Raison pour laquelle il a délégué la gestion de ses biens. Une aspiration à la tranquillité qui a favorisé le développement de nouveaux acteurs sur le secteur.

Se lancer dans l’investissement locatif, c’est aussi s’exposer à quelques critiques. Quand ils ne sont pas accusés de croire au miroir aux alouettes ou d’être des “marchands de sommeil” sur les réseaux sociaux, ces multi-proprios doivent faire face aux craintes de leur entourage.

“On m’a dit que j’étais riche, que j’allais avoir des galères, des locataires qui vont et viennent”, se rappelle Julie. “Personne parmi mes proches n’avait tenté ce type d’investissement, alors mon entourage était inquiet” explique Alexis. “Mon père et mon oncle m’ont mis en garde, ils avaient peur des locataires qui ne paient pas. Pour se lancer, il faut être un peu solide”.

Il arrive aussi que ce soient les politiques qui mettent au ban les investisseurs immobiliers. Ainsi, en février 2017, Emmanuel Macron, alors candidat pour la première fois à l’élection présidentielle, affirmait sur France Inter : “Je transformerai l’ISF en impôt sur la rente immobilière. J’exonérerai tout ce qui finance l’économie réelle”. De quoi faire grincer quelques dents du côté des propriétaires.

Une occasion à saisir, si l’on en croit les investisseurs en herbe, qui vantent l’intérêt (avéré) d’acheter, moyennant une sérieuse négociation, ces biens à bon prix, pour les rénover et les mettre en location.

Ce qu’on retient de nos récents échanges, c’est que l’investissement immobilier, c’est surtout une question d’état d’esprit. Il faut oser sauter le pas et entreprendre. C’est la fameuse différence entre votre beau-frère qui vous explique ce qu’il ferait avec ses millions gagnés au Loto et votre ex-collègue qui a lancé sa boîte. “J’ai des amis qui ont la capacité d’investir mais qui ne le font pas. C’est une question de tempérament”, affirme Julie. “Je ne suis ni riche ni pauvre, j’ai juste bluffé et dit ‘Allez, on se lance !’”

Même son de cloche du côté d’Alexis. “Aujourd’hui, je peux me permettre de prendre des risques, je n’ai pas le couteau sous la gorge.”

Dans le contexte actuel, entre des taux qui se stabilisent aux alentours des 4 % et des prix de l’immo qui tardent à baisser, est-ce qu’Alexis et Julie se verraient étoffer un peu plus leur patrimoine immobilier ? Pas sûr pour le premier, qui songe plutôt à revendre dans quelques années pour racheter plus grand. Oui pour Julie, qui ne jure que par la pierre. “Je serais capable de racheter mais les taux actuels sont trop élevés. Et là ma priorité c’est l’achat d’une maison. Mais à l’avenir, c’est sûr, je vais me relancer !”