L'analyse du marché immobilier en 2023

2023 restera une année difficile à oublier pour le marché immobilier. Flambée continue des taux immobiliers, dossiers de crédit refusés, chute du nombre de transactions… Retour sur la crise immobilière de 2023.

Si on veut être juste, les problèmes ont commencé avant. Avec le début de la guerre en Ukraine en février 2022, l’inflation n’a pas tardé à pointer le bout de son nez en Europe. Résultat, à partir de la mi-2023, les prix tout comme les taux immobiliers ont commencé à augmenter. Un mouvement qui n’a cessé de prendre de l’ampleur sur le marché immobilier en 2023.

Un marché immobilier 2023 rythmé par la hausse des taux

Alors que les taux prennent leur envol, un acteur encore méconnu du grand public arrive sur le devant de la scène : le taux d’usure. Ce taux plafond fixé par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), censé protéger les particuliers face à des banques un peu trop zélées qui gonfleraient leur grille de taux, devient bloquant. Les banques étant tenues de le respecter mais devant gagner leur pain, elles voient leur marge fondre comme neige au soleil. Dès lors, prêter devient bien moins intéressant pour elles et elles se détournent du crédit immobilier, pourtant un produit d’appel commun pour drainer de nouveaux clients.

Ajoutez à cela qu’avec la hausse des taux continue en 2023 - entre le mois de janvier et de décembre, ils sont passés de 2,59 % à 4,34 % en moyenne pour les crédits sur 20 ans -, les acheteurs ont vu leur capacité d’emprunt (et d’achat) sérieusement grignotée. Solution : revoir ses critères à la baisse, augmenter son apport pour compenser la hausse des taux, chercher dans un autre secteur ou encore remettre son projet à plus tard, en espérant pouvoir bientôt rentabiliser plus vite son achat versus rester en location.

Rien d’étonnant de constater que la production de crédit a brutalement chuté cette année-là, tout comme le nombre de transactions immobilières. Et cela même alors que les prix de l’immobilier, eux, restent stables ou alors diminuent seulement légèrement. De très faibles baisses constatées par les notaires qui n’ont rien arrangé à la crise immobilière de 2023. Même le marché immobilier de luxe en a subi les conséquences, voyant les acheteurs solvables négocier sévèrement les prix.

Un début d’éclaircie pour le marché immobilier fin 2023

Si l’ambiance a été plutôt morose sur le marché immobilier en 2023, les choses ont commencé à bouger (dans le bon sens) à compter du mois de septembre. Côté prix déjà, la baisse a commencé à se faire sentir, surtout dans les grosses villes, notamment Lyon, Bordeaux et Paris. Côté taux, si la hausse est toujours de mise, cette dernière ralentit, confirmant que le spectre de taux à 5 % n’était qu’un épouvantail. La mensualisation du taux d’usure (dont le calcul est d’ordinaire trimestriel) a ici joué un grand rôle, permettant aux banques de petit à petit se repositionner sur le crédit immobilier.

Côté gouvernement aussi, la prise de conscience commence à se faire sentir. En témoignent les nombreuses prises de parole et propositions du ministre de l’Économie et des Finances Bruno Le Maire durant l’automne. Hausse du barème du prêt à taux zéro pour en faire bénéficier plus de ménages, prêt bonifié, possible assouplissement des critères d’octroi de crédit (ce dernier n’aura finalement pas lieu), autant d’annonces qui ont rythmé la fin de l’année.

Enfin, tendance sur le marché immobilier en 2023 : la négociation. Dans un marché où le pouvoir de décision a basculé entre les mains non plus des vendeurs mais des acheteurs (en tout cas, de ceux en capacité d’emprunter), la négociation du prix des biens est de mise, avec des marges de négociation particulièrement importantes selon les régions.

Bilan de cette année 2023 sur le marché immobilier : une année digne des plus hautes montagnes russes, qui a clairement mis à mal tout un secteur. Néanmoins, elle a laissé place à une année 2024 nettement plus encourageante, drivée par la baisse des taux…