Comment optimiser ma fiscalité dans le cadre d’une LMNP ?

Vous projetez d’acheter un bien ? L’investissement immobilier est une stratégie efficace pour générer des revenus locatifs tout en préparant sa retraite. Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) offre des avantages fiscaux attractifs et une gestion simplifiée. En optant pour la location meublée, il est possible de défiscaliser ses revenus locatifs et de maximiser sa rentabilité grâce à une fiscalité LMNP avantageuse.

Pretto vous dévoile comment le statut LMNP peut transformer votre investissement immobilier en un véritable atout financier, en bénéficiant de déductions fiscales intéressantes et en augmentant significativement vos revenus locatifs  !

À l’inverse des revenus fonciers issus des locations nues, les revenus des locations meublées sont des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ils se déclarent comme les revenus d’une petite entreprise commerciale et bénéficient de déductions fiscales beaucoup plus importantes, notamment la déduction de l’amortissement du bien immobilier, du mobilier et des travaux.

Ce type de location est particulièrement attractif pour les jeunes actifs, les étudiants, et les personnes en mobilité professionnelle qui recherchent une solution clé en main.

Le régime micro-BIC est adapté aux loueurs qui ne souhaitent pas s’encombrer de formalités comptables complexes.

• Location vide (micro-foncier) : Dans le cas de la location vide, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus locatifs.

• Location meublée (micro-BIC) : Pour la location meublée, l’abattement forfaitaire est de 30 ou 50 %.

Le régime micro-BIC est particulièrement simple à mettre en place. Vous déclarez vos revenus bruts et l’administration fiscale applique automatiquement l’abattement correspondant. Cependant, aucune autre déduction n’est possible, ce qui peut être moins avantageux si vous avez des charges importantes.

Le régime réel simplifié est souvent plus avantageux pour ceux qui ont des charges importantes liées à leur bien, que celui-ci soit vide ou meublé. Il permet de déduire toutes les dépenses réelles et d’amortir le bien et les meubles.

• Location vide : En location vide, le régime réel permet de déduire certaines dépenses (entretien, réparations, intérêts d’emprunt, etc.), mais avec des limitations et des seuils.

• Location meublée : En location meublée, le régime réel simplifié permet de déduire toutes les charges sans plafond, y compris les frais d’acquisition (notaire, agence), l’amortissement du bien et du mobilier, les charges de copropriété, les intérêts d’emprunt, les taxes foncières, etc.

En LMNP, au régime réel simplifié, l’amortissement ne rentre pas en compte dans le calcul de la plus-value immobilière. Ainsi, en cas de revente, vous bénéficiez de la plus-value des particuliers, ce qui évite les mauvaises surprises. De plus, vous pouvez changer de régime fiscal chaque année avant le 1ᵉʳ février en adressant un simple courrier à l’administration fiscale.

Supposons des loyers de 800 € par mois et 50 € de charges, soit un montant annuel de 10 200 €. Le taux marginal d’imposition est de 30 %, plus 17,2 % de CSG/CRDS.

Avec le régime micro-BIC, les revenus locatifs à déclarer sont de 10 200 €, sur lesquels s'applique un abattement de 50 %, ce qui donne 5 100 € imposables. L'imposition est donc calculée comme suit : (30 % + 17,2 %) de 5 100 €, soit 2 407 € d’impôt.

Avec le régime réel simplifié, les revenus locatifs restent de 10 200 €, mais les déductions sont bien plus nombreuses : 6 000 € pour l’amortissement immobilier, 1 000 € pour l’amortissement mobilier, 500 € pour la taxe foncière, 1 000 € pour les intérêts d’emprunt, 1500 € pour les charges de copropriété, et 200 € pour l’entretien. Le revenu imposable est donc de 10 200 € - 6 000 € - 1 000 € – 500 € - 1 000 € - 1 500 € – 200 €, soit 0 €. Par conséquent, l’impôt à payer est de 0 €.

Le résultat étant nul, il n’y aura pas d’impôt ni de CSG/CRDS à payer.