Investissement et défiscalisation grâce à la loi Pinel

La loi Pinel fait partie des dispositifs de défiscalisation prévus par la loi soutenus par les gouvernements successifs. Elle permet d’investir dans de l’immobilier neuf et de bénéficier conjointement d’une réduction d’impôts.

Quels sont les avantages de la loi Pinel ? Combien est-il possible d’économiser ? Quelles sont les modalités et les conditions ?

Comment fonctionne la défiscalisation avec la loi Pinel ?

Le dispositif Pinel est une loi de défiscalisation immobilière, au même titre que la loi Malraux, la loi Censi-Bouvard ou encore la loi Monuments Historiques. Certainement un des plus connus, il a été mis en place le 1er septembre 2014 par Sylvia Pinel, alors ministre du Logement. Il concerne l’acquisition d’un bien immobilier neuf. Il doit s’agir d’un investissement locatif. En contrepartie d’une réduction d’impôts, le propriétaire-bailleur doit s’engager à mettre en location son bien pendant une période donnée.

L’ambition de cette mesure est de dynamiser la construction de logements neufs tout en favorisant le développement d’habitations écologiquement et thermiquement performantes. En parallèle, ce dispositif permet à des foyers aux revenus modestes de devenir locataires de maisons ou d’appartements de qualité. En accord avec l’ensemble de ces objectifs, le gouvernement Macron a prolongé ce dispositif jusqu’au 31 décembre 2024.

Une défiscalisation jusqu’à 63 000 € avec la loi Pinel

En investissant via la loi Pinel, l’acheteur d’un bien immobilier neuf bénéficie d’une économie d’impôt. Cette dernière vient directement en déduction du montant de son impôt sur le revenu. Il ne s’agit donc pas d’une réduction de la base imposable. L’économie est calculée en pourcentage de la valeur du bien. Elle peut être de 12 %, 18 % ou 21 % du prix.

Afin d’être éligible à cette loi, l’acquéreur doit s’engager à mettre en location sa maison ou son appartement pendant une certaine durée. C’est cet engagement qui détermine le pourcentage appliqué sur la valeur immobilière. Il peut être d’une durée de 6 ans (économie de 12 %), 9 ans (18 %) ou 12 ans (21 %).

Grâce à ce dispositif, un contribuable peut économiser jusqu’à 63 000 € d’impôts, répartis sur 12 années, soit 5 250 € par an au maximum.

Exemple concret de défiscalisation avec la loi Pinel

L'investisseur achète un appartement en Pinel d’une valeur de 200 000 €. Il s’engage à le louer pendant une période de 12 ans. Il peut donc prétendre à une économie d’impôt de 21 %. Soit : 200 000 € x 21 % = 42 000 €. Il pourra donc déduire de ses impôts 3 500 € par an. Attention, cette méthode de calcul est simplifiée et doit être adaptée à chaque cas et selon un certain nombre de conditions détaillées ci-après. Vous pouvez réaliser une simulation Pinel directement avec Pretto.

Le cas de la défiscalisation avec la loi Pinel Outre-Mer

Le dispositif Pinel a été décliné pour les DOM COM. Il s’agit de la loi Pinel Outre-mer. Le fonctionnement est similaire avec quelques différences, notamment en ce qui concerne l’économie d’impôt. Cette loi de défiscalisation permet de porter le pourcentage défiscalisable à 23 %, 29 % et 32 %, toujours selon la durée de location. Cependant, les biens concernés étant davantage éloignés géographiquement, il faut être vigilant sur l’état du marché, la valorisation du bien et la demande locative.

Quelles sont les conditions à remplir pour bénéficier de la défiscalisation avec la loi Pinel ?

Les conditions de la défiscalisation en Pinel concernant le propriétaire

Il existe plusieurs conditions afin d’entrer dans le cadre du dispositif Pinel. Tout d’abord, l’acquéreur doit être résident fiscal Français. Les expatriés Français à l’étranger sont exclus. En revanche, depuis la loi de Finances 2019, un expatrié qui avait réalisé un investissement en Pinel avant son départ peut continuer à bénéficier de la réduction d’impôts. Auparavant, cette dernière était suspendue jusqu’au retour sur le territoire français.

Les conditions de la défiscalisation en Pinel concernant le bien immobilier

L’investissement ne peut concerner que deux logements par foyer fiscal au maximum. Ces logements doivent être neufs ou vendus en l’état futur d’achèvement (VEFA). Leur localisation géographique doit être dans des zones dites tendues (A bis, A et B1). Ils doivent également respecter les normes RT 2012 ou BBC 2005. Leur valeur maximale ne doit pas excéder les 300 000 € et le prix plafond du mètre carré de surface habitable qui ouvre droit à la réduction d’impôts est de 5 500 €.

Les conditions de la défiscalisation en Pinel concernant la location

Par ailleurs, le propriétaire s’engage de manière ferme à louer pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans. Le bien doit être loué dans les 12 mois suivant sa livraison. Lorsque cet engagement est terminé, l’investisseur est libre de poursuivre la location, d’habiter le bien ou de le vendre s’il souhaite récupérer des liquidités ou réaliser une plus-value. À noter, il est tout à fait possible de louer à un descendant (enfant) ou ascendant (parent), sauf si celui-ci fait partie du même foyer fiscal.

Enfin, il existe un plafonnement des loyers pratiqués ainsi que des ressources des locataires. Ils sont fixés par décret annuel et dépendent du secteur géographique. En général, ces plafonds sont cohérents avec le marché et sont donc peu contraignants pour le propriétaire.

Bien choisir le bien immobilier, une étape primordiale de la défiscalisation avec la loi Pinel

Investir dans le neuf permet de bénéficier d’un bien de qualité, de normes énergétiques performantes, de ne pas supporter de frais de travaux et d’acheter un bien en phase avec le marché.

La loi Pinel permet d’apporter le bonus d’une réduction d’impôts importante. Cependant, il faut, en premier lieu, se focaliser sur le bien en lui-même et non sur la défiscalisation possible. Il est important d’étudier le marché, la valeur réelle du bien, la demande locative et l’environnement du quartier et de la ville. Afin de maximiser ses chances de réaliser le bon investissement, et ainsi de réaliser une plus-value, il est important de comparer.

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A retenir

Le dispositif Pinel s'adresse à des logements neuf ou achetés en VEFA, que vous vous engagez à louer pendant 6, 9 ou 12 ans.
Vous bénficiez alors d'une réduction d'impôts, calculée en fonction du prix du bien.
Attention cependant, le dispositif est encadré, renseignez-vous bien car tous les logements ne sont pas éligibles !

Mise à jour 2023

Le dispositif de défiscalisation évolue avec Pinel Plus.
Comme les taux de réduction sur les impôts qu’offre la loi Pinel baissent depuis 2023 (cf. tableau), le dispositif Pinel Plus permet de conserver les avantages fiscaux de la loi Pinel classique (avec un calcul basé sur les taux de 2022) à condition de respecter de nouveaux critères d’éligibilité.