Plus-value de la résidence secondaire : calcul et fiscalité

La plus-value brute correspond au prix de vente auquel on déduit le prix d’achat. On applique ensuite des ajustements à cette plus-value brute, en fonction du nombre d’années de détention, pour définir la plus-value nette ou "plus-value imposable". C’est sur la base de cette plus-value imposable que sera calculé l’impôt.

Voici les différentes étapes à suivre pour connaître la fiscalité de votre plus-value.

Pour calculer la plus-value brute, on soustrait le prix d’achat corrigé au prix de vente corrigé.

• Le prix de vente corrigé

Il intègre tous les montants que l’acquéreur vous doit et qui sont mentionnés dans l’acte de vente (prix de vente, indemnités d’éviction par exemple), et il est ensuite réduit des frais de cession à votre charge (diagnostics obligatoires, frais de cession divers, TVA..).

• Le prix d’acquisition corrigé

Il intègre les frais d’acquisition comme les frais de notaire (qui peuvent être établis forfaitairement à 7,5 % ou à un montant plus élevé sous réserve de justificatif) et le coût des éventuels travaux à condition de fournir les factures concernées.

Pour affiner le montant de votre plus-value, il est important de valoriser correctement le coût de vos travaux d'agrandissement, d’aménagement, de construction, et d’amélioration. Ceux-ci viendront diminuer le montant de votre plus-value à certaines conditions.

• Les travaux doivent avoir été réalisés après à l’acquisition et après l'achèvement de la construction de l’immeuble.
• Les travaux d’entretien et ceux de réparation ne peuvent pas venir majorer le prix d’acquisition.
• On ne compte pas les dépenses déjà prises en compte au titre de déductions sur le revenu imposable.
• On ne compte pas les dépenses locatives (liées à l’usage normal du logement par un locataire).

En l’absence de pièces justificatives des sommes dépensées, le montant des travaux peut être établi forfaitairement à 15 % du prix du bien s’il est détenu depuis plus de 5 ans.

Comme expliqué plus haut, on applique des abattements au montant de la plus-value brute en fonction du nombre d’années de détention. On aboutit ainsi à une base imposable plus réduite, et à une fiscalité plus intéressante.

L’impôt sur la plus-value se compose de deux volets : l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

• Pour l’impôt sur le revenu

L'abattement est de 6 % chaque année au-delà de la 5ème année et passe ensuite à 4 % lors de la 22ème année. A l’issue de la 22ème année, la plus-value est donc totalement exonérée d’impôt sur le revenu.

• Pour les prélèvements sociaux

Le taux est de 1,65 % par an entre la 5ème et la 21ème année. Il passe à 1,60 % la 22ème année puis à 9 % par an ensuite. A l’issue de la 30ème année, la plus-value est donc totalement exonérée de paiement au titre des prélèvements sociaux.

En définitive, votre plus-value n’est plus imposable pour une résidence secondaire détenue depuis plus de 30 ans.

Le taux d’imposition de la plus-value sur une résidence secondaire est de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et de 17,2 % au titre des prélèvements sociaux (suite à la hausse de la décidée dans la loi de financement en 2018). Cela porte le taux d’imposition total à 36,2 % de la base imposable.

Pour les plus-values au-delà de 50 000 €, une taxe complémentaire de 2 % à 6 % est intégrée au calcul.

La plus-value réalisée sur la vente d’une résidence secondaire est exonérée d’impôts si :

• le logement est situé en France mais le cédant n’est pas domicilié sur le territoire, à certaines conditions
• le prix de cession est inférieur à 15 000 € pour une personne seule, 30 000 € pour un couple
• le bien est détenu depuis plus de 30 ans
• il s’agit d’une situation particulière d’expropriation
• les cédants sont retraités ou invalides de condition modeste