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Plus-value de la résidence secondaire : calcul et fiscalité
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La plus-value immobilière, c’est la différence entre le prix d’achat et le prix de vente d’un bien qui détermine sa valeur. En France, la plus-value réalisée lors de la cession d’une résidence secondaire (détenue depuis moins de 30 ans) est imposée à un taux de 36,2 %.
Dès lors que le vendeur est domicilié sur le territoire français, il doit s’acquitter de cette taxe pour tout bien situé en France ou à l’étranger. Les personnes physiques et les personnes morales soumises à l’impôt sur le revenu (comme les SCI) sont redevables de cet impôt sur la plus-value immobilière.
Comment calculer la plus-value ?
La plus-value brute correspond au prix de vente auquel on déduit le prix d’achat. On applique ensuite des ajustements à cette plus-value brute, en fonction du nombre d’années de détention, pour définir la plus-value nette ou « plus-value imposable ». C’est sur la base de cette plus-value imposable que sera calculé l’impôt.
Voici les différentes étapes à suivre pour connaître la fiscalité de votre plus-value.
La base de calcul de la plus-value
Pour calculer la plus-value brute, on soustrait le prix d’achat corrigé au prix de vente corrigé.
Le prix de vente corrigé
Il intègre tous les montants que l’acquéreur vous doit et qui sont mentionnés dans l’acte de vente (prix de vente, indemnités d’éviction par exemple), et il est ensuite réduit des frais de cession à votre charge (diagnostics obligatoires, frais de cession divers, TVA…).
Le prix d’acquisition corrigé
Il intègre les frais d’acquisition comme les frais de notaire (qui peuvent être établis forfaitairement à 7,5 % ou à un montant plus élevé sous réserve de justificatif) et le coût des éventuels travaux à condition de fournir les factures concernées.
Comment valoriser les travaux ?
Pour affiner le montant de votre plus-value, valorisez correctement le coût de vos travaux d’agrandissement, d’aménagement, de construction, et d’amélioration. Ceux-ci viendront diminuer le montant de votre plus-value à certaines conditions.
- Les travaux doivent avoir été réalisés après l’acquisition et après l’achèvement de la construction de l’immeuble.
- Les travaux d’entretien et ceux de réparation ne peuvent pas venir majorer le prix d’acquisition.
- On ne compte pas les dépenses déjà prises en compte au titre de déductions sur le revenu imposable.
- On ne compte pas les dépenses locatives (liées à l’usage normal du logement par un locataire).
En l’absence de pièces justificatives des sommes dépensées, le montant des travaux peut être établi forfaitairement à 15 % du prix du bien s’il est détenu depuis plus de 5 ans.
Comment calculer la taxe sur la plus-value de la résidence secondaire ?
On applique des abattements au montant de la plus-value brute en fonction du nombre d’années de détention. On aboutit ainsi à une base imposable plus réduite, et à une fiscalité plus intéressante.
Abattement pour durée de détention
Selon l’administration fiscale, l’impôt sur la plus-value se compose de deux volets : l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
Pour l’impôt sur le revenu
L’abattement est de 6 % chaque année au-delà de la 5e année et passe ensuite à 4 % lors de la 22e année. À l’issue de la 22e année, la plus-value est donc totalement exonérée d’impôt sur le revenu.
Durée de détention du bien | Abattement appliqué au montant imposable |
|---|---|
Jusqu’à cinq ans de détention | 0 % |
6e année | 6 % |
7e année | 12 % |
8e année | 18 % |
9e année | 24 % |
10e année | 30 % |
11e année | 36 % |
12e année | 42 % |
13e année | 48 % |
14e année | 54 % |
15e année | 60 % |
16e année | 66 % |
17e année | 72 % |
18e année | 78 % |
19e année | 84 % |
20e année | 90 % |
21e année | 96 % |
22e année | 100 % |
Pour les prélèvements sociaux
Le taux est de 1,65 % par an entre la 5e et la 21e année. Il passe à 1,60 % la 22e année puis à 9 % par an ensuite. À l’issue de la 30e année, la plus-value est donc totalement exonérée de paiement au titre des prélèvements sociaux.
Durée de détention du bien | Abattement appliqué au montant imposable |
|---|---|
Jusqu’à 5 ans de détention | 0 % |
6e année | 1,65 % |
7e année | 3,3 % |
8e année | 4,95 % |
9e année | 6,6 % |
10e année | 8,25 % |
11e année | 9,9 % |
12e année | 11,55 % |
13e année | 13,2 % |
14e année | 14,85 % |
15e année | 16,5 % |
16e année | 18,15 % |
17e année | 19,8 % |
18e année | 21,45 % |
19e année | 23,1 % |
20e année | 24,75 % |
21e année | 26,4 % |
22e année | 28 % |
23e année | 37 % |
24e année | 46 % |
25e année | 55 % |
26e année | 64 % |
27e année | 73 % |
28e année | 82 % |
29e année | 91 % |
30e année | 100 % |
En définitive, votre plus-value n’est plus imposable pour une résidence secondaire détenue depuis plus de 30 ans.
Le taux d’imposition de la plus-value
Selon l’administration fiscale, le taux d’imposition de la plus-value sur une résidence secondaire est de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et de 17,2 % au titre des prélèvements sociaux (suite à la hausse décidée dans la loi de financement en 2018). Cela porte le taux d’imposition total à 36,2 % de la base imposable.
Pour les plus-values au-delà de 50 000 €, une taxe complémentaire de 2 % à 6 % est intégrée au calcul.
Dans quels cas peut-on être exonéré de plus-value sur la résidence secondaire ?
La plus-value réalisée sur la vente d’une résidence secondaire est exonérée d’impôts si :
- le logement est situé en France mais le cédant n’est pas domicilié sur le territoire, à certaines conditions
- le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 €, plafond apprécié pour chaque cession et sur la quote-part de chaque vendeur en pleine propriété (soit 30 000 € pour un couple en indivision à parts égales)
- le bien est détenu depuis plus de 30 ans
- il s’agit d’une situation particulière d’expropriation
- les cédants sont retraités ou invalides de condition modeste
- il s’agit de la première cession d’un logement autre que votre résidence principale et vous remployez tout ou partie du prix de vente dans l’achat ou la construction de votre habitation principale dans les 24 mois suivant la vente, à condition de ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des quatre années précédentes (BOFiP)
À l’inverse, la vente de votre résidence principale est totalement exonérée de plus-value (selon l’administration fiscale). Certains propriétaires choisissent donc d’inverser leur résidence principale et leur résidence secondaire avant de vendre.
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Questions fréquentes
La plus-value sur une résidence secondaire est imposée à 36,2 % : 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux. Au-delà de 50 000 € de plus-value, une taxe complémentaire de 2 % à 6 % s’ajoute au calcul. C’est l’une des taxes du propriétaire à anticiper avant de vendre.
On soustrait le prix d’acquisition corrigé au prix de vente corrigé : le résultat est la plus-value brute. On y applique ensuite les abattements liés à la durée de détention pour obtenir la plus-value imposable, celle sur laquelle l’impôt est calculé.
L’exonération est totale au bout de 30 ans de détention. L’impôt sur le revenu, lui, disparaît dès l’issue de la 22e année ; seuls les prélèvements sociaux continuent de courir jusqu’à la 30e année.
Oui : les travaux d’agrandissement, de construction, d’aménagement et d’amélioration majorent le prix d’acquisition, à condition de produire des factures assujetties à la TVA. Sans justificatif, leur montant peut être fixé forfaitairement à 15 % du prix d’un bien détenu depuis plus de 5 ans. Les travaux d’entretien et de réparation, eux, ne comptent pas.
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