1. Plus-value de la résidence secondaire : calcul et fiscalité

Plus-value de la résidence secondaire : calcul et fiscalité

La plus-value immobilière c’est la différence entre le prix d’achat et le prix de vente d’un bien. En France, la plus-value réalisée lors de la cession d’une résidence secondaire (détenue depuis moins de 30 ans) est imposée à un taux de 36,2 %.

Dès lors que le vendeur est domicilié sur le territoire français, il doit s’acquitter de cette taxe pour tout bien situé en France ou à l’étranger. Les personnes physiques et les personnes morales soumises à l’impôt sur le revenu (comme les SCI) sont redevables de cet impôt sur la plus-value.

Comment calculer la plus-value ?

La plus-value brute correspond au prix de vente auquel on déduit le prix d’achat. On applique ensuite des ajustements à cette plus-value brute, en fonction du nombre d’années de détention, pour définir la plus-value nette ou "plus-value imposable". C’est sur la base de cette plus-value imposable que sera calculé l’impôt.

Voici les différentes étapes à suivre pour connaître la fiscalité de votre plus-value.

La base de calcul de la plus-value

Pour calculer la plus-value brute, on soustrait le prix d’achat corrigé au prix de vente corrigé.

  • Le prix de vente corrigé

Il intègre tous les montants que l’acquéreur vous doit et qui sont mentionnés dans l’acte de vente (prix de vente, indemnités d’éviction par exemple), et il est ensuite réduit des frais de cession à votre charge (diagnostics obligatoires, frais de cession divers, TVA..).

  • Le prix d’acquisition corrigé

Il intègre les frais d’acquisition comme les frais de notaire (qui peuvent être établis forfaitairement à 7,5 % ou à un montant plus élevé sous réserve de justificatif) et le coût des éventuels travaux à condition de fournir les factures concernées.

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Comment valoriser les travaux

Pour affiner le montant de votre plus-value, il est important de valoriser correctement le coût de vos travaux d'agrandissement, d’aménagement, de construction, et d’amélioration. Ceux-ci viendront diminuer le montant de votre plus-value à certaines conditions.

A savoir

Afin d’être prises en compte, les dépenses de travaux doivent être accompagnées de factures assujetties à la TVA. Les travaux effectués par vous-même ou vos proches à titre gracieux ne sont donc pas intégrés au calcul.

  • Les travaux doivent avoir été réalisés après à l’acquisition et après l'achèvement de la construction de l’immeuble.
  • Les travaux d’entretien et ceux de réparation ne peuvent pas venir majorer le prix d’acquisition.
  • On ne compte pas les dépenses déjà prises en compte au titre de déductions sur le revenu imposable.
  • On ne compte pas les dépenses locatives (liées à l’usage normal du logement par un locataire).

En l’absence de pièces justificatives des sommes dépensées, le montant des travaux peut être établi forfaitairement à 15 % du prix du bien s’il est détenu depuis plus de 5 ans.

Comment calculer la taxe sur la plus-value de la résidence secondaire ?

Comme expliqué plus haut, on applique des abattements au montant de la plus-value brute en fonction du nombre d’années de détention. On aboutit ainsi à une base imposable plus réduite, et à une fiscalité plus intéressante.

Abattement pour durée de détention

L’impôt sur la plus-value se compose de deux volets : l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

  • Pour l’impôt sur le revenu

L'abattement est de 6 % chaque année au-delà de la 5ème année et passe ensuite à 4 % lors de la 22ème année. A l’issue de la 22ème année, la plus-value est donc totalement exonérée d’impôt sur le revenu.

Durée de détention du bien Abattement appliqué au montant imposable
Jusqu'à cinq ans de détention 0 %
6e année 6 %
7e année 12 %
8e année 18 %
9e année 24 %
10e année 30 %
11e année 36 %
12e année 42 %
13e année 48 %
14e année 54 %
15e année 60 %
16e année 66 %
17e année 72 %
18e année 78 %
19e année 84 %
20e année 90 %
21e année 96 %
22e année 100 %
  • Pour les prélèvements sociaux

Le taux est de 1,65 % par an entre la 5ème et la 21ème année. Il passe à 1,60 % la 22ème année puis à 9 % par an ensuite. A l’issue de la 30ème année, la plus-value est donc totalement exonérée de paiement au titre des prélèvements sociaux.

Durée de détention du bien Abattement appliqué au montant imposable
Jusqu'à 5 ans de détention 0 %
6e année 1,65 %
7e année 3,3 %
8e année 4,95 %
9e année 6,6 %
10e année 8,25 %
11e année 9,9 %
12e année 11,55 %
13e année 13,2 %
14e année 14,85 %
15e année 16,5 %
16e année 18,15 %
17e année 19,8 %
18e année 21,45 %
19e année 23,1 %
20e année 24,75 %
21e année 26,4 %
22e année 28 %
23e année 37 %
24e année 46 %
25e année 55 %
26e année 64 %
27e année 73 %
28e année 82 %
29e année 91 %
30e année 100 %

En définitive, votre plus-value n’est plus imposable pour une résidence secondaire détenue depuis plus de 30 ans.

Abattement exceptionnel

Il existe également des mesures d'abattement exceptionnelles, portant sur 70 % ou 85 % de la plus-value, pour des opérations spécifiques sur des territoires où la demande de logements est forte.

C’est le cas pour les plus-values correspondant à des cessions :

  • sur des terrains à bâtir (ou avec des bâtiments destinés à être démolis),
  • si ces terrains sont destinés à la construction de bâtiments d’habitation collectifs,
  • sur des zones géographiques définies,
  • avec une promesse de vente signée entre 2018 et 2020,
  • et réalisées dans les deux ans maximum après la signature de l’acte.

Il s’agit donc d’un dispositif temporaire répondant à des besoins locaux en termes de logements.

Le taux d’imposition de la plus-value

Le taux d’imposition de la plus-value sur une résidence secondaire est de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et de 17,2 % au titre des prélèvements sociaux (suite à la hausse de la décidée dans la loi de financement en 2018). Cela porte le taux d’imposition total à 36,2 % de la base imposable.

Pour les plus-values au-delà de 50 000 €, une taxe complémentaire de 2 % à 6 % est intégrée au calcul.

Dans quels cas peut-on être exonéré de plus-value sur la résidence secondaire ?

La plus-value réalisée sur la vente d’une résidence secondaire est exonérée d’impôts si :

  • le logement est situé en France mais le cédant n’est pas domicilié sur le territoire, à certaines conditions
  • le prix de cession est inférieur à 15 000€ pour une personne seule, 30 000€ pour un couple
  • le bien est détenu depuis plus de 30 ans
  • il s’agit d’une situation particulière d’expropriation
  • les cédants sont retraités ou invalides de condition modeste
A retenir
  • Le taux d’imposition de base pour la plus-value sur une résidence secondaire est de 36,2 %.
  • Le montant de la plus-value peut cependant être ajusté du montant des frais d’acquisition et du coût des travaux que vous avez réalisés sur le bien.
  • La fiscalité sur votre plus-value diminue également en fonction du nombre d’années de détention. Elle tombe à zéro au bout de 30 ans.
Mis à jour le 21 septembre 2020
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Lauriane Potin
Content Manager
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