Investissement locatif : est-ce une bonne idée ?

Si l’immobilier demeure le placement préféré des Français c’est parce qu’il présente de nombreux atouts. À long terme, l’immobilier reste une valeur sûre, un actif tangible qui résiste aux crises et présente moins de risques que d’autres supports boursiers, à condition bien sûr, de choisir correctement son bien. Vous envisagez d'acheter un bien afin de le mettre en location, mais vous avez besoin d'un avis pour savoir s'il s'agit d'une bonne idée ?

On vous explique ce qu’il faut avoir en tête avant de sauter le pas.

Vous faire votre avis si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale

Avantages de l'investissement locatif

L’investissement locatif possède de nombreux avantages. Tout d’abord, c’est un placement intéressant si vous souhaitez vous construire un patrimoine sans prendre trop de risques et qui vous permet, selon votre profil, d’investir en empruntant sans apport personnel.

On constate qu’aujourd’hui, de nombreux investisseurs se tournent vers cette solution, car acheter un logement pour le mettre à la location vous permet d’intégrer un bien immobilier dans votre patrimoine personnel et de le garder sur le long terme. Il constitue une sécurité.

En achetant un bien immobilier locatif, vous pouvez le transmettre à vos proches, les loger, l’habiter pour vos vieux jours ou encore le revendre en cas de besoin.

L’investissement immobilier est donc un patrimoine transmissible qui vous sécurise vous et votre famille.

En outre, ce type de placement vous permet de percevoir des revenus complémentaires, que ce soit pour :

rembourser le prêt immobilier qui a servi à acheter le logement ;
compléter vos revenus ;
construire votre retraite

A savoir

Un emprunt est profitable s’il vous permet d’obtenir une meilleure rémunération pour votre épargne avec un investissement et ce, malgré les coûts d’un crédit.

Aujourd’hui, le coût de l’emprunt est faible et les banques ne sont pas réticentes à vous prêter de l’argent si vous disposez d’une situation stable et que vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale. De plus, il s’agit d’un placement rentable, car les taux d’intérêts sont souvent inférieurs au taux de rendement brut de votre investissement immobilier.

Par ailleurs, dans le cas d’un placement locatif, l’effet de levier est important, car les loyers remboursent en partie votre emprunt, limitant ainsi l’effort de financement. Dans certains cas, les banques acceptent aussi de financer votre investissement locatif sans apport, ce qui vous permet de placer votre épargne tout en bénéficiant du coût bas de l'emprunt.

Pour aller plus loin : Investissement locatif sans apport : quel montant ?

Ce type d’opération présente également un intérêt sur le plan fiscal puisque les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers. De plus, certains biens sont éligibles aux dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel, la loi Malraux, la Location Meublée… Et ouvrent droit à des avantages fiscaux importants.

Ainsi, l’investissement dans la pierre constitue un réel atout pour vous permettre de construire un patrimoine pour préparer votre avenir. Ce placement rassurant est idéal que ce soit pour vos enfants plus tard, pour réduire vos impôts, pour le revendre et bénéficier d’un apport lorsque vous achèterez un autre bien ou encore, pour préparer votre retraite.

Les inconvénients de l'investissement locatif

Même si vous avez étudié au mieux tous les tenants et les aboutissants de votre investissement, sachez que malheureusement dans la vie, tout ne fonctionne pas toujours comme prévu.

Vacances locatives, dépenses imprévues (problèmes dans l’appartement, travaux de copropriété, travaux d’entretien qui incombe au propriétaire…), loyers impayés… peuvent venir grever la rentabilité de votre placement.

Autre inconvénient : la gestion locative. Déléguer sa gestion locative coûte entre 6,3 % et 8 %, du loyer mensuel, ce qui fait baisser le rendement de votre investissement immobilier. D’un autre côté, assurer soi-même la gestion des locataires, rédiger les baux, réaliser les états des lieux, établir les quittances et gérer tous les petits problèmes prend aussi beaucoup de temps.

À vous de voir, ce qui est le plus important pour vous, le rendement ou votre temps libre.

Focus

Un point important également à noter, et qui peut s’avérer compliqué : la revente. Revendre un bien acquis dans le cadre d’un investissement locatif, sans perdre d’argent peut en effet, être parfois difficile. Vous aurez du mal à trouver des acheteurs si les logements achetés avec un avantage fiscal sont mal situés et que les locataires se font rares. Sorti de la période défiscalisation immobilière, l’investissement alourdit la fiscalité de son propriétaire, faisant ainsi baisser le rendement locatif.

Appréhendées sous l’angle de l’économie d’impôt, ces solutions de placements immobiliers défiscalisantes doivent en effet intégrer d’autres données que le seul gain obtenu pendant sa durée de détention, pour apprécier la pertinence d’un investissement locatif.

En effet, pour optimiser votre opération immobilière et tenter de le revendre à terme tout en retirant un bénéfice, vous devez considérer sa localisation pour envisager sa sortie.

Ainsi, l’existence des commerces et des services à proximité du logement sont des éléments importants. Également, la présence d’établissements scolaires, universitaires, ZAC, centres médicaux et transports en commun sont un plus qui assurent un certain flux locatif et diminuent le taux de rotation et de vacances locatives.

Dernier « détail » à prendre en compte, la plus-value immobilière. Depuis le 1er février 2012, la plus-value que vous réalisez en vendant un bien immobilier est imposable sur le revenu, sauf dans le cadre de votre habitation principale. Cette plus-value est fortement taxée, ce qui peut limiter vos gains potentiels.

A noter

Au final, l’investissement immobilier locatif présente toujours quelques risques pour les moins prudents. S’il est possible de réaliser un mauvais placement en terme d’emplacement et de se retrouver avec un bien qui ne trouve pas de locataire, il suffit simplement, en amont de bien vous renseigner sur la zone géographique et sur le marché local qui vous intéresse.

En effet, le principe même de l’investissement locatif est que l’investisseur parvienne à louer le bien et donc à percevoir des revenus issus de ces loyers. Il s’agit surtout de bien considérer le marché immobilier et d’éviter d’acheter un logement situé dans une zone où l’activité économique est limitée.

L’autre risque véritable à prendre en considération est de louer son bien à un loyer insuffisant, ne permettant pas à l’investisseur de rentabiliser pleinement son investissement.

Inconvénients spécifiques s’il s’agit de votre premier achat

Vous n’êtes pas encore propriétaire de votre résidence principale et vous souhaitez tout de même vous lancer dans un investissement locatif ?

Sachez que ce n’est pas un critère rédhibitoire pour votre demande d’obtention d’un prêt immobilier. En effet, de plus en plus d’acquéreurs se tournent en premier vers l’achat d’un bien immobilier locatif plutôt que d’acheter leur résidence principale. Mais ces demandes de dossiers plus difficiles à défendre auprès des banques.

Gardez en tête que réaliser un investissement locatif avant d’être propriétaire de votre habitation principale augmente votre taux d’endettement et diminue votre capacité d’emprunt. Vous risquez ainsi d’être bloqués par la suite, lorsque vous souhaiterez financer votre résidence principale.

Par ailleurs, vous payez à la fois votre loyer et la mensualité d’emprunt : vous risquez donc d’avoir une capacité d’emprunt limitée par rapport à vos attentes.

Pour terminer, en tant que propriétaire, vous devez faire face aux charges liées à votre résidence principale en plus de celles de vos Locataires (taxe d’habitation + taxe foncière…).

Afin de mettre toutes les chances de votre côté, faites-vous accompagner par un courtier immobilier. Expert du secteur, il connaît les banques et les interlocuteurs les plus à même de vous suivre dans votre projet, pour vous permettre d'obtenir le meilleur taux immobilier et les meilleures conditions pour votre emprunt.

A retenir

L'investissement locatif présente de nombreux avantages : création d'un patrimoine immobilier à moindre coût, défiscalisation selon certains critères, complément de revenus grâce au loyer etc...
Gardez en tête cependant les inconvénients : en réalité, cela implique tout de même de nombreux coûts, sans compter la lourdeur administrative de la gestion locative.
Enfin, si l'investissement locatif est votre premier investissement, votre dossier de demande de prêt est plus difficile à défendre auprès des banques. Faites vous accompagner par un professionnel pour mettre toutes les chances de votre côté.