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Le cashflow immobilier, Graal de l’investissement locatif ?

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Alicia Cazaly
Mis à jour le 18 août 2022
Le cashflow immobilier, Graal de l’investissement locatif ?

Se lancer dans l’investissement locatif ne s’improvise pas : si les loyers perçus et le montant de votre emprunt sont des paramètres incontournables à prendre en compte, nombreux sont les futurs acquéreurs qui oublient de prendre en compte le cashflow du bien qu’ils convoitent. Grâce au simulateur de Pretto, vous pouvez d'ores et déjà commencer à préparer votre projet locatif avant de calculer son potentiel cashflow.

Le calcul du cashflow immobilier peut pourtant vous permettre d’éviter de nombreux écueils en amont d’un achat puisqu’il permet d’avoir une vue précise du montant que rapporte, chaque mois, un bien à son acquéreur.

Cashflow immobilier, de quoi parle-t-on exactement ?

Le cashflow désigne dans le monde l’entreprise des flux de trésorerie : il se calcule en retranchant les dépenses aux recettes perçues. Appliqué au domaine de l’immobilier, il est utilisé pour mesurer la performance d’un projet, en tenant compte des données relatives à l’achat (frais de notaire, prêt) mais également des dépenses à venir, comme la taxe foncière ou les charges.

Quelle est la différence entre la rentabilité et le cashflow ?

Le calcul de la rentabilité permet de mettre en perspective les revenus attendus, au regard des frais engagés pour l’achat. La rentabilité se calcule en faisant le ratio entre les loyers perçus durant une année et les frais d’acquisition de votre bien, le tout multiplié par 100.

Comme vous pouvez le constater, la rentabilité n’inclut qu’une partie des dépenses associées à un bien : les impôts, par exemple, ne sont pas pris en compte dans son calcul. Le cashflow apporte une vision plus complète en intégrant ces données et constitue une véritable aide à l’arbitrage pour les futurs propriétaires.

Comment calculer son cashflow ?

Rien de plus facile que de calculer un cashflow immobilier : il vous suffit de faire la différence entre les recettes et les dépenses associées à votre bien.

  • Les recettes correspondent principalement aux loyers perçus. Dans certains cas, vous pouvez également intégrer des réductions d’impôts
  • Les dépenses, quant à elles, intègrent plus de variables : les frais relatifs à votre crédit, les frais de notaire mais également la taxe foncière, les impôts ou les contributions sociales sur votre location devront être pris en compte

Comment obtenir un cashflow positif ?

Un cashflow positif est souvent décrit comme le Graal que recherchent tous les propriétaires. Pas de faux espoirs cependant : trouver un bien qui va générer plus de revenus que de dépenses ne s’improvise pas et nécessite une étude minutieuse de la part du futur acquéreur.

Nous avons sélectionné pour vous quelques astuces qui vous permettront de maximiser le cashflow de votre projet.

Jouer sur la durée du crédit pour diminuer le montant des mensualités

Les mensualités de votre prêt constituent une dépense récurrente importante qui peut grever le cashflow de votre bien. Vous pouvez moduler le montant de vos mensualités en jouant sur la durée de remboursement de votre emprunt : plus la durée de votre emprunt sera longue, moins le montant à rembourser chaque mois sera élevé.

Cette option nécessite de comparer avec finesse les gains réalisés sur vos mensualités avec les frais occasionnés par l’augmentation des taux d’intérêt et des frais d’assurance. Pour des emprunts de longue durée, les banques vont augmenter leurs frais afin de compenser les risques de défauts, jugés plus importants.

Afin de vous aider à trouver l’équilibre parfait, vous pouvez utiliser notre simulateur qui vous présentera, en fonction de votre profil, les frais associés aux différentes options possibles.

Évaluez le scénario fiscal qui vous convient au mieux

Afin de dégager un cashflow positif, il est important de choisir la fiscalité la plus adaptée à votre projet : quel que soit le montant et les modalités de mise en location de votre bien, il est possible d’optimiser les dépenses relatives aux impôts.

À titre d’exemple, les locations meublées bénéficient d’une fiscalité plus avantageuse que les locations nues : les frais d’amortissement sont notamment pris en compte dans le calcul de l’impôt. Le bénéfice est d’autant plus important que les loyers d’une location meublée sont plus élevés que ceux d’une location nue.

Autre solution, il vous est possible de réaliser l’achat par le biais d’une société afin d’amortir les frais relatifs à l’achat et de réduire la base imposable.

Connaissez votre marché sur le bout des doigts

C’est la condition sine qua non d’une opération réussie. Les biens qui permettent de dégager un cashflow positif ne courent pas les rues et, difficulté supplémentaire, il faut être en mesure de les repérer.

Prenez donc le temps de vous documenter sur le secteur sur lequel vous souhaitez acheter afin de repérer les bonnes affaires, les tendances du marché et les biens que vous pourrez valoriser sur le marché de la location.

Envisagez plusieurs scénarios d’investissement

Certains types d’investissements ont l’avantage de booster le cashflow de votre achat. En prenant le temps de considérer ces différentes options, vous ferez le pari d’optimiser la rentabilité de votre bien.

  • La colocation : le marché de la colocation est en tension. Dans de nombreuses villes, l’offre d’appartements en colocation est inférieure à la demande. L’avantage de ce type de mise en location est qu’il vous permet de maximiser le nombre de loyers perçus pour une surface habitable donnée.
  • Les locations de courte durée : ce type de location bénéficie d’une fiscalité avantageuse, celle du LMNP (loueur meublé en non professionnel) évoquée plus haut. Par ailleurs, le prix des locations saisonnières peut connaître une belle amplitude en fonction de la saison. Les tarifs hôteliers ne faisant pas l’objet d’un encadrement, il vous sera possible d’augmenter le montant de la nuitée sur les périodes les plus demandées.
  • Les immeubles de rapport : pour les plus aguerris, il est possible d’acheter un immeuble dans son intégralité. Cette solution présente l’avantage de générer d’importantes économies d’échelle. Pour un même montant, il est plus intéressant de constituer un dossier de financement unique pour acquérir un lot de logements plutôt que de réaliser plusieurs demandes de prêts pour différents biens. Vous retrouverez ces économies d’échelles à de nombreuses reprises: pour les travaux, qui pourront être réalisés plus facilement que sur des biens épars, mais également pour les frais de gestion de votre parc locatif.

Un cashflow négatif, est-ce si dramatique ?

Vous l’aurez compris, un cashflow positif est bien souvent le résultat d’une stratégie bien rodée. Pas de panique, donc, si le cashflow de votre bien est négatif : la plupart des propriétaires sont d’ailleurs dans cette situation.

Si la situation n’est bien évidemment pas optimale, elle ne présage en rien de la plus-value que vous pourrez réaliser à la revente : une tendance haussière sur le marché immobilier peut vous permettre de compenser le surplus de dépense par un prix de vente avantageux.

Pas d’investissement sans financement !

Pretto vous accompagne dans vos projets de financement : vous pouvez calculer en quelques minutes la capacité d’emprunt de votre ménage pour préciser les modalités de votre projet d’achat. Notre simulateur vous permettra de poser les premières bases pour trouver le bien à cashflow positif de vos rêves.
À retenir
  • Il est essentiel de clarifier, dans un premier temps, vos objectifs afin de choisir les solutions les plus adaptées à votre projet
  • Les biens qui permettent de dégager un cashflow positif, ça se mérite ! Prenez le temps de vous documenter pour bien connaître le marché de l’immobilier sur votre secteur et les différentes options qui s’offrent à vous (financement, montage fiscal)
  • Un cashflow négatif n’est pas une fatalité en soi : la majeure partie des investissements sont d’ailleurs dans cette catégorie. Encore une fois, tout dépend des objectifs que vous avez fixés en réalisant cet investissement.
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