Investir dans une SCPI : effet de mode ou vrai bon plan immobilier ?

Une SCPI (société civile de placement immobilier) permet d’investir dans l’immobilier locatif sans acheter de bien en direct : vous achetez des parts et devenez associé d’un parc immobilier (bureaux, commerces, logements) géré par une société de gestion agréée par l’AMF. En contrepartie, vous percevez des revenus mensuels ou trimestriels nets de charges, proportionnels au nombre de parts détenues. C’est une solution adaptée si vous voulez investir dans la pierre sans gérer un bien au quotidien (loyers impayés, entretien, vacance locative).

Selon l’ASPIM et l’IEIF, le taux de distribution moyen du marché des SCPI s’établit à 4,91 % en 2025 (contre 4,72 % en 2024). Ce rendement illustre l’attractivité des investissements dans les SCPI, les sociétés civiles de placement immobilier.

Vous hésitez encore entre les deux stratégies ? Notre comparatif SCPI ou investissement locatif direct vous aide à trancher.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI, Société Civile de Placement Immobilier, est une société dont le but premier est l’investissement dans l’immobilier locatif. La particularité de la SCPI est qu’elle est gérée par une société de gestion professionnelle agréée par l’Autorité des marchés financiers.

A la différence d’un achat immobilier, lorsque vous investissez dans une SCPI, vous n’êtes pas propriétaire d’un bien unique déterminé. Vous en devenez associé et possédez donc indirectement une partie du patrimoine immobilier. Celui-ci est composé de biens à usage commercial ou d’habitation.

En contrepartie, vous percevez des revenus mensuels ou trimestriels nets de charge dont le montant dépend des parts que vous détenez.

Pourquoi choisir d'investir en SCPI ?

Quel budget minimum pour investir dans une SCPI ?

L’une des principales raisons de l’engouement des épargnants français pour l’investissement en SCPI est bel et bien la flexibilité de ce placement. Contrairement à l’investissement immobilier direct qui nécessite une mise de fonds importante, la SCPI permet de se constituer indirectement un patrimoine immobilier même en investissant de petites sommes.

En effet, les premiers prix unitaires pour des parts de SCPI tournaient autour de 200 euros.

Même si derrière ces tarifs unitaires il existe souvent des obligations de souscrire un nombre de parts minimum, l’investissement initial reste bien inférieur au coût de l’ immobilier classique. Il est tout à fait possible de commencer avec un investissement de quelques milliers d'euros. En général, l’investissement minimum conseillé dans une SCPI est de 7 500 €.

La SCPI est basée sur la mutualisation des risques

La SCPI attire également parce qu’elle permet une mutualisation des risques de l’investissement immobilier.

En effet, quand vous achetez des parts dans une SCPI, vous détenez des droits non pas sur un seul local ou appartement mais sur un ensemble de biens divers tant dans leur caractéristique que dans leur situation géographique.

Par exemple, si vous avez acheté un appartement et l’avez mis en location pour rembourser votre crédit immobilier mais que votre locataire ne paie pas son loyer, vous risquez d’être dans une situation délicate.

En revanche, si vous avez investi dans une SCPI qui possède 350 bureaux commerciaux dans les plus grands centres d’affaires et que 2, 3, voire même une dizaine de ces bureaux sont vacants, cela ne devrait pas mettre en péril la situation globale de la SCPI qui continuera à vous verser des revenus trimestriels. Il y a donc une véritable répartition des risques locatifs en cas d’impayés, de vacance ou de dégradations.

La SCPI permet un rendement intéressant

Une autre raison qui pousse à se tourner vers les SCPI est le taux de rendement : il est nettement supérieur à ceux de nombreux autres placements financiers à faibles risques tels que le Livret A (1,5 % depuis le 1ᵉʳ février 2026) ou le PEL (2 % pour les PEL ouverts depuis janvier 2026, selon Service-Public.fr). En effet, le taux de rendement moyen des SCPI sur les 5 dernières années n’est pas inférieur à 4 % et elles distribuent des revenus relativement attractifs à leurs associés. Le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) est l’indicateur de référence utilisé par l’ASPIM pour comparer le rendement des SCPI entre elles.

Les revenus distribués par les SCPI, proviennent :

• de la location des biens immobiliers
• des intérêts tirés du placement de leur trésorerie
• ou encore des plus-values générées lors des cessions des biens immobiliers.

Ils sont versés le plus souvent à chaque fin du mois suivant le trimestre civil.

Investir en SCPI permet de se libérer de la gestion quotidienne liée à l’investissement locatif

Enfin, l’un des avantages de la SCPI est que sa gérance est déléguée à une société de gestion professionnelle. Vous n’aurez donc aucun souci de gestion avec votre investissement immobilier.

Vous n’avez pas le temps de chercher le bon locataire ou de gérer l’entretien du bien ? Avec la SCPI, on ne s’en occupe pas : la société de gestion prend en charge la vacance, les loyers impayés et tout le suivi du parc immobilier.

Cependant, ce service de gestion n’est pas sans coût pour vous. En effet, les frais de gestion représentent de l’ordre de 10 % du montant des loyers perçus par la SCPI — un niveau qui varie selon les sociétés de gestion —, ce qui impacte le rendement de l’investissement. Notez cependant que les revenus que vous toucherez seront nets de ces frais.

Quel investissement en SCPI est fait pour moi ?

Il existe plusieurs types de SCPI en fonction de vos objectifs, les deux principaux étant la SCPI de rendement et la SCPI fiscale.

La SCPI de rendement pour bénéficier de revenus supplémentaires

La SCPI de rendement possède un important parc immobilier généralement composé de biens comme des bureaux, commerces, locaux d’activité, ou des parkings.

Comme il s’agit de biens qui s’adressent à un public professionnel, les surfaces louées et par conséquent les loyers générés par la location sont souvent plus importants que pour l’immobilier résidentiel. Du coup, le taux de rendement d’un investissement en SCPI de rendement est également élevé en comparaison.

La SCPI fiscale pour réduire vos impôts

La SCPI fiscale possède un patrimoine composé de logements dont les caractéristiques (situation géographique, desserte, commodités à proximité) en font des investissements rentables.

Ces logements, neufs ou anciens, permettent également aux associés de la SCPI de bénéficier de dispositifs fiscaux avantageux, dont le dernier en date, la loi Pinel.

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Crédit, comptant, etc. : comment investir concrètement dans une SCPI ?

Il existe 4 façons d’investir dans une SCPI, appelées méthodes de souscription, parmi lesquelles il convient de choisir en fonction de vos besoins et de vos capacités de financement.

La SCPI au comptant

Dans la grande majorité des cas, les investissements en SCPI se font à 100 % grâce à un apport personnel, surtout pour le premier investissement.

La SCPI via un crédit bancaire

Même si ce n’est pas la méthode de souscription la plus répandue, il est aussi possible de solliciter un crédit bancaire pour investir en SCPI.

Le crédit bancaire peut être un crédit amortissable, remboursable par des mensualités fixes. Il peut aussi s’agir d’un prêt in fine et dans ce cas, seuls les intérêts du prêt sont dûs mensuellement. Le capital est lui entièrement remboursé à terme.

En cette période où les taux d’intérêt des prêts bancaires sont relativement bas, cette méthode de souscription peut être intéressante. De plus, il est possible de déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers. Cette méthode de souscription est particulièrement conseillée pour les investisseurs fortement fiscalisés.

Cette stratégie permet de jouer sur l’effet de levier du crédit pour démultiplier la rentabilité de votre investissement.

La SCPI via une assurance vie

Investir dans une SCPI en passant par la souscription d’un contrat d’assurance vie est également une méthode attractive pour ceux qui souhaitent se constituer une épargne afin de préparer leur retraite et/ou leur succession. Elle permet de :

• acquérir des parts de SCPI à un prix inférieur en raison de la décote appliquée par la compagnie d’assurance ;
• percevoir des revenus après un délai de jouissance réduit ;
• profiter d’un abattement dans le cadre de la transmission;
• bénéficier d’une exonération d’impôts sur revenus

Attention toutefois, il n’est pas possible d’avoir recours au crédit pour financer son investissement SCPI via une assurance vie.

La SCPI en démembrement

L’achat de parts SCPI en démembrement permet de diviser la propriété des parts en 2, selon les caractéristiques de la propriété :

• L’usufruit, le droit de jouir du bien et de ses revenus fonciers générés et de payer des impôts d’une part;
• La nue-propriété, le droit de disposer du bien sans pour autant percevoir de revenus fonciers et ne pas payer d’impôts d’autre part.

Cette méthode de souscription permet à l’usufruitier de bénéficier de l’ensemble des revenus générés par les parts SCPI sans en avoir payé le prix total. Elle permet aussi particulièrement au nu-propriétaire, souvent un investisseur fortement fiscalisé, de réaliser un investissement immobilier à un prix réduit (décote de 20 à 30 %) tout en bénéficiant de réduction voire d’exemption d’impôts.

À quoi faut-il faire attention ? Les inconvénients et risques à investir en SCPI

La liquidité de l’investissement

En général, un investissement en SCPI aura tendance à être plus liquide ou fluide qu’un investissement locatif direct, dans la mesure où vous pouvez en principe à tout moment revendre tout ou partie de vos parts. Mais en réalité il faut faire attention à la liquidité d’un tel investissement.

En effet, en comparaison à des produits financiers classiques, les produits financiers immobiliers comme les SCPI sont sur un marché plus rigide. La liquidité d’un tel investissement pourra dépendre de la structure de la SCPI dans laquelle vous avez investi. Avec la SCPI à capital fixe, le prix de vente des parts se négocient à chaque transaction. Avec la SCPI à capital variable, le prix de vente des parts est fixé par la SCPI selon des critères objectifs.

En fonction des SCPI, les délais de rachat des parts peuvent varier entre quelques semaines et plusieurs mois.

Il faut du temps pour rentabiliser la SCPI

Un élément que l’on oublie souvent lorsque l’on souhaite investir dans une SCPI est qu’il s’agit d’un investissement qui nécessite du temps pour bien être rentabilisé.

En effet, si la SCPI offre un taux de rendement attrayant, elle s’accompagne aussi de frais d’entrée représentant entre 8 à 12 % du coût de votre investissement. Cela représente 2 à 3 ans de revenus bruts tirés de la SCPI, ce qui n’est absolument pas négligeable.

Afin de rentabiliser l’investissement, il est recommandé de conserver ses parts au minimum pendant 10 ans. Mais dans une SCPI Pinel, il conviendrait de garder ses parts au moins 3 ans de plus que la durée de location (soit jusqu’à 15 ans), pour amortir le coût des frais d’entrée.

Il vaut donc mieux investir en SCPI des sommes dont vous n’aurez pas besoin dans un futur proche. Votre horizon de placement doit être  suffisamment long pour laisser à votre investissement le temps de porter ses fruits !

Comment choisir la SCPI dans laquelle investir ?

Si l’investissement en SCPI est généralement lucratif, toutes les SCPI n’affichent pas les mêmes taux de rendement. Il est donc utile de vous renseigner et de comparer les SCPI avant de faire votre choix d’investissement. Vous devriez notamment être attentifs :

• Aux frais d’entrée et de gestion

Les différents frais d’une SCPI peuvent affaiblir le rendement net pour l’investisseur. C’est la principale raison pour laquelle il faut avoir un horizon de placement suffisamment large afin de couvrir ces frais.

• A la distribution des dividendes et le potentiel locatif de la SCPI

La capacité d’une SCPI à maintenir des revenus versés aux associés est un critère essentiel à regarder pour investir. En effet, si les revenus versés diminuent avec le temps pour une SCPI donnée, vous devriez sans doute être prudent.

Mais la distribution des dividendes n’est pas le seul critère. Il faut également regarder le potentiel locatif de la SCPI, et notamment son taux d’occupation financier (rapport entre les loyers facturés et les loyers potentiels si l’ensemble du patrimoine était loué), qui permet d’estimer l’ampleur de la vacance locative du parc immobilier. On considère qu’un bon taux d’occupation financier est de 90 % minimum environ (moyenne de marché ASPIM : 92,2 % en 2024).

La clé pour un investissement optimisé c’est de pouvoir répartir son investissement sur plusieurs SCPI afin de jouer la carte de la diversification. N’hésitez donc pas à vous renseigner sur les diverses sociétés de gestion.

Avant d’investir en SCPI, il vous est recommandé de solliciter un conseiller en gestion du patrimoine afin de vous orienter et d’éclairer votre projet. Le conseiller en gestion du patrimoine pourra également vous guider sur les différentes méthodes de souscription et vous conseiller sur les aspects fiscaux de votre projet tout au long de votre investissement.