1. Location immobilière

La location immobilière : comment mettre son bien à louer ?

Vous avez acheté un bien dans le cadre d’un investissement locatif ? Avant de le mettre à louer, vous allez devoir faire le choix entre différents types de location et de gestion.

Pas de panique, Pretto vous conseille dans votre projet de location immobilière.

Décider si l’on fait de la location vide ou meublée

La première étape du processus de location immobilière consiste à faire le choix entre une location vide ou meublée.

C’est une décision importante, qui a un impact tant sur le loyer que vous pourrez imposer que sur vos obligations en tant que bailleur.

Important
Le bail d’une location meublée ne répond d’ailleurs pas aux mêmes conditions que celui d’une location classique, que ce soit en termes de durée, de dépôt de garantie ou de congé, les normes étant beaucoup plus souples dans le cas d’une location meublée.

Les avantages de la location meublée

Si la location vide semble a priori être la plus simple à gérer, la location meublée présente de nombreux avantages.

Le premier point fort de la location meublée, ce sont des loyers plus élevés. On considère en effet que le loyer d’une location meublée est 5 à 30 % supérieur à une location non meublée.

Le saviez-vous ?

En terme d’investissement locatif, cela implique une rentabilité plus élevée, avec une rentabilité brute de 6 à 8 % contre 4,7 à 6,6 % pour un bien loué vide.

En résumé, une location immobilière vous rapportera plus d’argent en location meublée que vide.

Ce qui est particulièrement intéressant dans le cas d’un investissement locatif autofinancé !

En plus d’être plus rentable, une location meublée présente l’avantage d’être beaucoup plus avantageuse d’un point de vue fiscal.

Alors que les revenus générés par une location vide seront imposés comme des revenus fonciers, les revenus générés par une location meublée, eux, sont considérés comme des BIC : Bénéfices Industriels et Commerciaux.

Pour simplifier, cela signifie que vous êtes considéré comme un commerçant par l’administration fiscale.

Ce qui veut dire qu'un achat pour investissement locatif a bien des avantages.

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A noter

Suivant les revenus que votre location meublée génèrent, vous pourrez ainsi choisir entre deux régimes :

  • Le régime de loueur en meublé non-professionnel (LMNP), qui permet de payer des impôts uniquement sur la moitié des recettes ou bien bénéficier d’un système de déduction de charges ou d’amortissement.

  • Le régime de loueur en meublé professionnel (LMP), accessible seulement si vos revenus locatifs annuels atteignent les 23 000 euros et sont supérieurs à tous vos autres revenus.

Avec un système d’amortissement, un régime des plus-values professionnelles et une non-imposition à l’impôt sur la fortune immobilière, ce statut est le plus avantageux.

Les obligations qui y sont liées

Oui, la location meublée présente certains avantages… Mais cela ne va pas sans quelques obligations !

Comme son nom l’indique, la location immobilière meublée implique que le logement soit entièrement meublé, afin que le locataire puisse faire son entrée dans les lieux en amenant uniquement ses effets personnels.

Il ne suffit donc pas d’installer un lit, une table et un frigo pour prétendre au statut de location meublée !

A savoir

En réalité, un décret entré en vigueur le 1er septembre 2015 dresse la liste des éléments de mobiliers obligatoires pour un logement meublé :

  • Literie comprenant couette ou couverture
  • Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher (volets ou rideaux)
  • Plaques de cuisson
  • Four ou four à micro-ondes
  • Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C
  • Vaisselle nécessaire à la prise des repas
  • Ustensiles de cuisine
  • Table et sièges
  • Étagères de rangement
  • Luminaires
  • Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement

Bien entendu, vous pouvez également ajouter des équipements de confort, comme une télévision, ainsi que des éléments de décoration.

Attention

Cependant, si vous équipez le logement d’un équipement, vous devrez veiller à son entretien et son remplacement en cas de défaillance.

Tous les meubles et équipements doivent figurer sur l’état des lieux, ce qui rend ce dernier un peu plus long et complexe à réaliser.

Pour ne pas risquer de voir votre location immobilière meublée requalifiée en location vide, vous devez bien meubler toutes les pièces du logement.

La location de courte durée, un exemple de location meublée

La durée du bail d’une location meublée est fixée à 1 an minimum, 9 mois dans le cadre précis d’un bail étudiant.

Il existe cependant un type de location meublée spécifique : la location courte durée.
Important

Ces locations de courte durée, aussi appelées locations temporaires, s’adressent à 3 types de locataires : les professionnels en voyage d’affaires ou en formation, les touristes (locations saisonnières), les personnes en transition (stage, déménagement, travaux).

Particulièrement rentable, flexible, fiscalement intéressante, la location de courte durée est soumise à un cadre réglementé, qui diffère selon les villes et s’il est question de louer votre logement principal ou un autre type de résidence.

Il faut donc bien connaître les règles applicables dans la commune où se situe votre bien.

Exemple

Les bailleurs qui proposent des locations de courte durée dans les villes de plus de 200 000 habitants ou classées comme des “zones tendues”, ne peuvent le louer plus de 120 jours cumulés par an pour une location principale.

Dans le cadre d’un logement secondaire entièrement dédié à de la location courte durée, ce qui nous intéresse ici, il est alors obligatoire de déclarer le bien en mairie.

Dans certaines villes, il faut même demander une autorisation de changement d’usage de votre bien, afin de lui obtenir une autorisation d’usage commercial à destination d’hébergement touristique.

Cette autorisation de changement d’usage s’accorde sous condition de compensation, autrement dit, en compensant la perte d’une surface dédiée au logement par la création d’une autre surface habitable.

Bon à savoir

On peut alors transformer des locaux non-habitables en logement, ou bien acheter un titre de compensation à un tiers.

Cela concerne la ville de Paris (75), les départements des Hauts-de-Seine (92), de Seine-Saint-Denis (93) et du Val-de-Marne (94), les villes de plus de 200 000 habitants et les villes de plus de 50 000 habitants en “zones tendues”.

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Décider si on fait de la gestion locative ou non

Dans le cas d’une location immobilière, meublée ou non, on a le choix entre deux stratégies : gérer seul la location de son bien immobilier, ou bien faire appel à une agence.

Si la plupart des bailleurs décident de gérer eux-mêmes leur location immobilière, il faut noter que plus de 35 % des propriétaires ont décidé de déléguer la gestion locative de leur bien à une agence !

La première chose à savoir, c’est que gérer la location de son bien immobilier prend du temps.

Faire visiter le bien, choisir un locataire, rédiger le bail, faire l’état des lieux, percevoir les loyers, envoyer les quittances, déclarer ses revenus locatifs, entretenir le bien…

Louer un bien est une activité particulièrement chronophage. Et si, en plus, vous n’habitez pas dans la région où se situe votre bien location, cela peut devenir très contraignant !

On comprend mieux alors pourquoi de nombreux propriétaires se tournent vers une agence pour gérer leur bien en location immobilière.

Au-delà d’un gain de temps et d’énergie considérable au moment de la recherche d’un locataire, mettre son bien en gestion locative dans une agence permet de ne pas avoir à gérer certains imprévus.

Exemple

En cas de réparations à effectuer, c’est à elle de trouver un professionnel et de gérer la réparation.

De même, c’est à l’agence de gérer les impayés, puisqu’elle perçoit le loyer pour vous.

La gestion locative par une agence a cependant un coût, de l’ordre de 6 à 8 % du montant du loyer.

Dans certains cas, vous devrez payer un supplément au moment de la rédaction du bail ou de l’état des lieux, bien que ces frais puissent être exigés au locataire.

Même si vous payez déjà des honoraires, on pourra aussi vous demander un supplément en cas de travaux importants.

Autant d’éléments à prendre en compte au moment d’évaluer la rentabilité de votre investissement locatif !

Trouver son locataire

Tout l’enjeu de la location immobilière est de trouver le locataire idéal. Vous devrez alors considérer différents critères, en fonction de votre projet de location et la rentabilité que vous souhaitez obtenir.

Le premier critère à considérer, bien entendu, est le niveau de revenu du locataire. On considère généralement que celui-ci doit toucher un revenu équivalent à trois fois le montant de loyer pour éviter les impayés.

Mais ceci n’est qu’une moyenne !

Exemple

Un locataire qui n’a aucun crédit en cours, aura autant les moyens de payer son loyer qu’un autre locataire aux revenus plus élevés mais criblé de dettes.

On considère aussi la situation professionnelle du candidat, un salaire élevé en CDD n’était pas aussi intéressant qu’un salaire plus bas en CDI ou dans la fonction publique.

Il existe cependant différents moyens de se couvrir contre les impayés, le plus connu étant le garant physique.

Il existe aussi d’autres dispositifs, comme la caution Visale, pour les jeunes salariés dont les proches ne peuvent pas forcément se porter garant.

Dans tous les cas, vous devez vous assurer de la solvabilité de votre locataire et de ses garants en demandant les différents documents listés par la loi Alur :

  • une pièce d’identité en cours de validité

  • un justificatif de domicile (quittances de loyer, attestation d’hébergement…)

  • un ou plusieurs justificatifs de situation professionnelle (contrat de travail, carte d’étudiant…)

  • un ou plusieurs justificatifs de ressources (bulletins de salaire, avis d’imposition…)

Le vrai défi, puisqu’il ne se base sur aucun document officiel, est de juger du sérieux du locataire.

Un bon salaire ne signifie par forcément que la personne en face de vous sera respectueuse des lieux et de ses voisins.

On est un peu comme dans une situation d’entretien d’embauche : à vous d’évaluer le sérieux du locataire à travers sa présentation, sa ponctualité, sa réactivité, ou simplement le contact humain que vous établissez avec lui.

Rappel

Cependant, la loi interdit de refuser un locataire sur la base de critères discriminatoires comme l’origine nationale ou ethnique, l’apparence physique, le sexe, l’âge, l’orientation sexuelle, la religion ou les convictions politiques.

La discrimination à la location est passible de 3 ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende.

Notez enfin que le locataire idéal est celui qui correspond à votre projet : si vous n’avez pas peur des vacances locatives, un bail étudiant de 9 mois en location meublée complété par de la location saisonnière l’été peut être un moyen d’obtenir une très grande rentabilité.

Comment rédiger le contrat de location ?

Le contrat de location, ou bail, est un document légal, qui implique des droits et des obligations tant du côté du bailleur que du locataire.

Il doit donc être rédigé avec la plus grande attention et comporter un certain nombre d’éléments obligatoires, que la location soit vide ou meublée. Il doit dans tous les cas renseigner un certain nombre d’informations sur les parties et sur le logement.

Informations sur les parties :

  • Nom et domicile du propriétaire

  • Si le logement est géré par une agence, nom et siège social du gestionnaire

  • Noms du ou des locataires

  • Date de prise d'effet et durée du bail : 3 ans minimum en location vide, 1 an ou 9 mois en location meublée

Informations sur le logement :

  • Consistance du logement et destination (bail d’habitation ou professionnel)

  • Description du logement (maison ou appartement, nombre de pièces) et de ses équipements à usage privatif et commun

  • Nature et montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier bail (ou le dernier renouvellement)

  • Surface habitable du logement.

Le bail doit être établi par écrit et être décliné en autant d’exemplaires qu’il y a de parties.

Le garant étant une partie, il doit lui aussi signer le contrat de location et en avoir un exemplaire en sa possession.

En annexe, le bail doit comporter le dossier de diagnostics techniques (DDT). Dans le cadre d’une location meublée, un inventaire complet du mobilier et des différents équipements électroménagers doit être dressé et annexé au bail.

A retenir
  • Vous pouvez choisir de louer votre bien meublé ou vide, mais attention à respecter les conditions propres à chaque type de location parce qu'elles ne sont pas les mêmes.

  • Le décret du 1er septembre 2015 dresse la liste des éléments de mobiliers obligatoires pour un logement meubléors, son non respect peu entrainer la requalification d'une location meublée en location vide.

  • Le contrat de location doit comporter à la fois des informations sur les parties mais aussi sur le logement, à défaut de nullité.

Mis à jour le 11 septembre 2020
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Tom Cheriet
Manager Commercial
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