Loi Pinel : fin du dispositif, ce que ça change pour ceux qui ont investi
La loi Pinel, qui permettait de réduire vos impôts en investissant dans l’immobilier locatif neuf, a pris fin le 31 décembre 2024 et n’a pas été prolongée. Vous avez investi avant cette date ? Vous gardez votre réduction d’impôt jusqu’à la fin de votre engagement de location de 6, 9 ou 12 ans. Pour un nouvel investissement, le dispositif Denormandie existe toujours dans l’ancien avec travaux jusqu’au 31 décembre 2027. La loi de finances 2026 a aussi créé le statut du bailleur privé. Comme d’autres dispositifs, la loi Pinel fait partie des grandes lois de défiscalisation immobilière qui se succèdent depuis vingt ans.
Qu’était la loi Pinel ?
La loi Pinel permettait de réduire vos impôts en investissant dans l’immobilier locatif neuf.
En fait, cette loi, en vigueur de septembre 2014 au 31 décembre 2024, faisait partie des mesures incitatives à l’investissement locatif afin de soutenir la construction immobilière sur le territoire français. Depuis son instauration, ce dispositif a fait des heureux en permettant à de nombreux Français de réaliser un investissement locatif, et ainsi devenir propriétaires sans apport.
Ce que la loi Pinel vous apporte jusqu’à la fin de votre engagement
Des avantages fiscaux importants
Il faut savoir que la loi Pinel était un dispositif légal de défiscalisation dans l’immobilier locatif. Concrètement, vous avez acheté un bien neuf (VEFA) avant le 31 décembre 2024 et vous le louez comme résidence principale de votre locataire pendant une durée définie. En contrepartie, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt jusqu’à la fin de cet engagement.
Pour une acquisition réalisée en 2024, cette réduction atteint 9 %, 12 % ou 14 % du montant de votre investissement pour un engagement de 6, 9 ou 12 ans. Les taux étaient plus élevés pour les acquisitions plus anciennes (voir le tableau plus bas). Plus la durée de location est longue, plus l’avantage fiscal est important. La réduction est linéaire dans le temps. Selon le ministère de l’Économie, ces taux, ainsi que les plafonds de loyer au m² et de ressources du locataire par zone détaillés plus bas, étaient fixés par décret jusqu’à la fin du dispositif, au 31 décembre 2024.
Vous pouvez louer à un membre de votre famille
Imaginons que vous souhaitez pouvoir bénéficier de ces avantages fiscaux sans pour autant louer votre bien à une personne inconnue. Si vous avez investi en Pinel avant le 1er janvier 2025, vous avez la possibilité de louer votre bien à vos ascendants ou descendants, à condition qu’ils ne fassent pas partie de votre foyer fiscal.
Ainsi vous faites bénéficier votre famille de votre bien tout en bénéficiant de la réduction d’impôt. Vous êtes donc totalement gagnant.
Les conditions à respecter jusqu’à la fin de votre engagement
Les conditions liées au bien
Pour louer en Pinel, vous devez faire bien attention à certains critères. La réduction d’impôt s’appliquait à deux logements maximum par an.
Ensuite, la réduction d’impôt ne pouvait concerner que les biens suivants :
- Logement neuf
- Logement en l'état futur d'achèvement
- Logement que vous faites construire
- Logement ancien faisant l'objet de travaux de rénovation (qui représentent au moins 25 % du coût total de l'opération).
- Logement faisant l'objet de travaux de réhabilitation
- Local transformé en logement d'habitation.
Il faut ensuite que le logement se trouve dans une zone éligible. Ces zones ont été choisies en raison de leur manque de logements disponibles. La loi Pinel existait aussi pour un bien en Outre-Mer, avec des taux plus élevés. Elle a pris fin à la même date.
Notez aussi que cette réduction d’impôt concernait les opérations réalisées entre septembre 2014 et le 31 décembre 2024 et que le logement doit respecter un niveau de performance énergétique globale bien défini.
Les conditions liées à votre locataire
Il a y ensuite des conditions à respecter concernant votre locataire. Le revenu de votre locataire ne doit pas dépasser les plafonds réglementaires.
Voyons le tableau détaillé ci-dessous :
Composition du foyer fiscal | Zone A bis | Zone A | Zone B1 |
|---|---|---|---|
Personne seule | 44 344 € | 44 344 € | 36 144 € |
Couple | 66 276 € | 66 276 € | 48 268 € |
+ 1 personne à charge | 86 878 € | 79 666 € | 58 043 € |
+ 2 personnes à charge | 103 727 € | 95 427 € | 70 073 € |
+ 3 personnes à charge | 123 415 € | 112 968 € | 82 432 € |
+ 4 personnes à charge | 138 874 € | 127 122 € | 92 900 € |
Majoration par personne à charge supplémentaire | 15 471 € | 14 164 € | 10 364 € |
Les conditions liées à la location
Enfin vous devez remplir des critères liés à la location. Pour que votre logement puisse profiter de la défiscalisation Pinel, il doit être loué comme habitation principale et il doit être loué au plus tard 1 an après l'achèvement de l'immeuble ou après son acquisition. Enfin, la durée minimale de l'engagement de location est de 6 ans.
Barème des loyers
Pendant toute la durée de votre engagement, le loyer mensuel ne doit pas dépasser, charges non comprises, un plafond au m² revu chaque année. Voici les plafonds applicables aux baux conclus en 2026 en métropole :
Localisation du logement | Plafonds mensuels de loyer au m² (baux conclus en 2026) |
|---|---|
Zone A bis | 19,71 € |
Zone A | 14,64 € |
Zone B1 | 11,80 € |
Les documents utiles si vous avez investi en Pinel
Pour suivre votre investissement et votre déclaration, vous pouvez consulter les documents suivants :
- Fiches de l'Anil sur le dispositif Pinel
- Notice explicative
- Brochure sur la déclaration des revenus
Quelles zones étaient éligibles au Pinel ?
La loi Pinel appliquait un zonage A/B/C dans le but d’adapter les zones où investir aux réalités du marché immobilier. Les villes situées dans les zones A bis, A et B1 étaient éligibles au dispositif Pinel jusqu’au 31 décembre 2024.
Comment faire sa déclaration avec le dispositif Pinel ?
Vous devez récupérer les justificatifs nécessaires à la déclaration (acte de vente, copie du bail, copie de l’avis d'imposition du locataire, une lettre d’engagement de location).
Ensuite, lors de votre déclaration d’impôt, cochez au niveau des charges la case “investissements locatifs” et déclarez vos revenus fonciers dans les annexes. Puis remplissez l’engagement de location (déclaration 2044-EB) : il est indispensable pour bénéficier du dispositif Pinel ! Remplissez aussi le bilan foncier (déclaration 2044) pour déclarer vos revenus fonciers.
Comment calculer le montant de sa réduction d'impôts avec la loi Pinel ?
Le montant de la réduction d’impôt dépendait du prix du logement et de la durée d’engagement locatif retenue (6, 9 ou 12 ans), selon les taux présentés plus haut.
Les évolutions de la loi Pinel
Face au succès du dispositif Pinel, le gouvernement l’a prolongé jusqu'au 31 décembre 2024 mais en modifiant certains critères. Le dispositif Pinel Plus (aussi appelé Super Pinel) a coexisté avec le Pinel classique en 2023 et 2024, avant de prendre fin dans les mêmes conditions, au 31 décembre 2024.
2022 | 2023 | 2024 | |
|---|---|---|---|
6 ans | 12% | 10,5% | 9% |
9 ans | 18% | 15% | 12% |
12 ans | 21% | 17,5% | 14% |
Évolution des taux de réduction de la loi Pinel en 2022, 2023, 2024
Modification du zonage
Le zonage a été modifié pour recentrer l’investissement sur les grandes agglomérations et leurs alentours : seules les zones A bis, A et B1 étaient éligibles.
Et pour investir aujourd’hui ?
Le Pinel dans l’ancien a pris fin avec le reste du dispositif. Pour un nouvel investissement, le dispositif Denormandie existe toujours dans l’ancien avec des travaux importants, jusqu’au 31 décembre 2027, selon Service Public. La loi de finances 2026 a aussi créé le statut du bailleur privé, dit Jeanbrun : il permet d’amortir un logement loué nu à loyer maîtrisé.
Loi Pinel Breton (en Bretagne)
Depuis 2020, le gouvernement expérimentait la régionalisation du dispositif Pinel. Le Pinel breton a pris fin avec le dispositif national, le 31 décembre 2024.
La région Bretagne a été la première à le faire, avec le retour de Brest Métropole dans le dispositif : 16 secteurs urbains de la métropole y étaient de nouveau éligibles.
Questions fréquentes
La loi Pinel était un dispositif de réduction d’impôt pour l’investissement locatif neuf, en vigueur de septembre 2014 au 31 décembre 2024. Il n’a pas été prolongé.
Pour bénéficier de la loi Pinel, il fallait acheter un logement neuf, en VEFA, ou un bien ancien réhabilité, situé dans une zone éligible (A bis, A ou B1), et respecter les plafonds de ressources imposés au locataire ainsi que les plafonds de loyer au m².
Oui : pour un investissement Pinel réalisé avant le 1er janvier 2025, il est possible de louer le bien à ses ascendants ou descendants, à condition qu’ils ne fassent pas partie du foyer fiscal de l’investisseur.
La réduction est linéaire dans le temps : elle est répartie de façon égale sur toute la durée de location choisie. Par exemple, pour un bien acheté 100 000 € et loué 6 ans, la réduction totale est de 9 000 €, soit 1 500 € par an.
Rien ne change pour vous. Vous gardez votre réduction d’impôt jusqu’à la fin de votre engagement de location, à condition de continuer à respecter les plafonds de loyer et de ressources du locataire.
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