1. Coût d'un crédit immobilier

Quel est le vrai coût de votre crédit immobilier ?

Vous avez décidé de franchir le pas et d’acheter votre chez vous ? Félicitations !

Comme l’immense majorité d’entre nous, il va vous falloir emprunter pour financer cet achat.

Décrocher un crédit à la banque comporte de nombreuses démarches, et certains coûts (autres que les intérêts découlant du taux immobilier) qu’il vous faut avoir en tête. Nous vous les présentons ici.

Les intérêts : le principal facteur qui influence le coût de votre crédit immobilier

Les intérêts sont déterminés par le taux nominal

On appelle taux d’intérêt nominal le taux qui va vous être proposé par la banque, à vous personnellement, hors assurances.

Important

Ce taux varie en fonction de deux éléments principaux :

  • Les fluctuations de l’économie (notamment les taux directeurs de la BCE, l’état de la concurrence entre les banques ou encore le taux d’usure déterminé par la Banque de France).
  • Votre cas particulier : la durée pendant laquelle vous souhaitez emprunter, le type d’emprunt que vous allez souscrire, le montant de votre apport et de la somme que vous désirez emprunter, la région où vous vous situez, ainsi que votre profil emprunteur.

Il faut bien distinguer le taux nominal qui vous est proposé par la banque du TAEG (taux annuel effectif global). Nous vous en parlons juste après.

Comment connaître le montant de ses intérêts de prêt immobilier ?

Une fois que vous connaissez votre taux nominal, il vous faut déterminer combien vous allez effectivement rembourser tous les mois et combien vous allez devoir payer d’intérêts au total, ce qu’on appelle le coût des intérêts.

Nous vous l’accordons, le calcul des intérêts est fastidieux et semé d’embûches. C’est pourquoi nous avons développé des outils pour vous aider (tableau d’amortissement), et vous présentons les formules qu’il faut utiliser.
Bon à savoir

Il faut tout d’abord distinguer deux types de prêts :

  • Les prêts amortissables : le remboursement est étalé dans le temps, i.e vous remboursez tous les mois une partie des intérêts et une partie du capital.

  • Les prêts in fine : vous remboursez tous les mois uniquement les intérêts et vous rembourserez le capital à l’échéance.

La simulation de prêt immobilier vous permet de comparer les taux

Ici encore, nous avons voulu vous faciliter la vie en élaborant notre propre simulateur de prêt (complètement gratuit et sans engagement) afin d’avoir très facilement une idée du taux qui convient à votre projet.

Une fois cette simulation faite, n’hésitez pas à vous adresser et comparer plusieurs offres pour trouver le meilleur taux proposé par les banques.

Nous vous recommandons également de ne pas avoir pour seul critère votre taux nominal. Avoir un taux bas c’est très bien, souscrire un emprunt qui convient parfaitement à votre projet c’est mieux.

N’hésitez donc pas à négocier des flexibilités. Un courtier immobilier peut vous aider dans la négociation avec les banques afin d’ajuster au maximum votre crédit à votre situation actuelle et à vos perspectives d’avenir (une augmentation de salaire future par exemple).

Comment choisir entre taux fixe et taux variable ?

Il existe plusieurs types de taux, qui entraînent des coûts totaux différents, qu’il vous faut comparer.

La taux fixe est le plus répandu. Il permet de se projeter sereinement dans le temps : dès la signature, vous connaissez votre TAEG ainsi que vos mensualités et le coût total de votre emprunt.

Avec ces prêts, il vous est possible de négocier à la baisse votre taux sous certaines conditions, voire effectuer un remboursement anticipé (moyennant des pénalités).

A retenir
Le taux variable constitue un pari sur l’évolution (à la baisse) des taux. Le taux que vous souscrirez est indexé sur les taux auxquels se financent les banques (en général l’indice Euribor), et fluctue donc au gré des évolutions du marché.

Le taux de départ est inférieur à un taux fixe, mais l’avenir est bien plus incertain.

Il est possible de négocier une répercussion sur la durée d’une augmentation de votre taux afin de ne pas augmenter vos mensualités. Un remboursement anticipé n’engendrera pas de pénalités.

Nous vous conseillons d’opter pour des taux dits « capés » (dont l’augmentation est limitée).

Votre crédit immobilier entraîne d’autres coûts

Bien plus que les taux, un crédit immobilier entraîne beaucoup d'autres coûts annexes qu'il vous faut prendre en compte avant de vous lancer dans votre projet.

L’assurance emprunteur, deuxième coût du crédit

L’assurance emprunteur vous permet de vous couvrir en cas de défaut, et d’être certain de rembourser le montant du capital restant dû (l’organisme d’assurance se charge du remboursement à votre place).

Important

Vous n’êtes pas contraint par la loi de souscrire une assurance emprunteur, mais aucune banque n’acceptera de vous accorder un prêt sans assurance. Gardez en tête que vous n’êtes pas obligé de souscrire à l’assurance proposée par votre banque.

Le prix d’une telle assurance dépend d’une part de la quotité que vous choisissez, soit la quantité de capital qui sera couvert par votre assurance, et d’autre part de critères propres à chaque emprunteur.

Il en existe trois principaux : l’âge, l’état de santé et le risque des activités (sportives ou professionnelles par exemple).

Vous pouvez calculer le prix de votre assurance de deux façons différentes : sur la base du capital emprunté, ou sur la base du capital restant dû. Vous verrez que l’assurance emprunteur représente entre un quart et un tiers du coût total de votre crédit.

Nous vous recommandons donc de bien négocier votre assurance !

Les frais de garantie

La garantie permet de couvrir le prêteur. Elle entre en action dans les cas que l’assurance emprunteur ne couvre pas.

A savoir

Il existe plusieurs types de garanties :

  • L’hypothèque ou l’IPPD (Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers) qui reposent sur la valeur de revente de votre bien immobilier en cas de défaut.

  • Le nantissement qui consiste à confier à la banque des biens incorporels en garantie.

  • Le cautionnement : une personne tierce (personne morale, organisme de cautionnement ou un de vos proches) se porte garant en cas de défaut de votre part.

  • La souscription de part si vous choisissez une banque mutualiste.

Les coûts varient en fonction du type de garantie choisi, mais la solution la plus courante est l’organisme de caution, qui correspond en moyenne à 1 % du montant de l’emprunt.

Les frais de courtage

Ces frais, qui ne sont pas obligatoires, sont très encadrés par la réglementation et ne sont effectifs qu’une fois que vous choisissez de souscrire votre emprunt via un courtier.

Il en existe trois types :

  • Les courtiers en agence : ils facturent en général des frais de l’ordre de 1 % du montant emprunté (2 000 € en moyenne).

Ils vous permettent néanmoins de réaliser des économies substantielles en négociant pour vous des réductions de taux, de frais de dossiers et éventuellement une suppression des indemnités de remboursement anticipé.

  • Les comparateurs en ligne : ils sont rémunérés par les banques en tant qu’apporteurs d’affaires et sont donc gratuits pour les particuliers.

Ils ne fournissent aucun service autre que la mise en relation d’un particulier avec une banque (pas d’analyse de votre dossier ni de suivi).

  • Les courtiers en ligne comme Pretto : nous vous apportons le meilleur des deux mondes !

Vous pouvez simuler gratuitement et sans engagement votre prêt et, si vous souhaitez poursuivre avec nous, nous vous accompagnerons tout au long de votre emprunt pour un montant en moyenne deux fois moins élevé qu’un courtier en agence (nous appliquons un forfait fixe de 950 €, hors dossier complexe comme une SCI).

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Les frais de dossier

Lorsque vous transmettez votre dossier à la banque, celle-ci doit déterminer si elle est en mesure de vous accorder un prêt. En somme, elle doit analyser votre dossier. Cette analyse vous est facturée en général entre 500 et 1 500 €.

Lorsque vous passez par un courtier, ces frais sont négociables dans la mesure où votre courtier va effectuer une grande partie de l’analyse de votre dossier.

Le TAEG prend en compte tous les coûts de l’emprunt

Remplaçant le TEG (taux effectif global) depuis 2016, le TAEG (taux annuel effectif global) est l’indicateur le plus fiable du coût de financement de votre crédit. Il est plus précis que le TEG ou que le taux nominal.

Il inclut le taux nominal, le coût de l’assurance, les frais de garantie, les frais de dossier, les autres frais éventuels, les frais annuels de tenue de compte. Votre banque a obligation de vous le communiquer au moment de l’offre de prêt.

A retenir
  • Souscrire à un prêt immobilier comporte des coûts autres que les intérêts

  • Si les intérêts constituent le plus gros poste de coûts, les autres coûts peuvent représenter jusqu’à un tiers du coût total de votre emprunt !

  • Chez Pretto, nous négocions certains de ces frais à la baisse en étant deux fois moins cher que nos concurrents !

Mis à jour le 14 octobre 2020
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Ismail Bouzelfen
Directeur Pôle Banques
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