Combien coûte vraiment un prêt immobilier ?

Vous réfléchissez à emprunter, bravo ! Mais au fait, combien cela va-t-il vous coûter ? On a tous tendance à se focaliser sur le taux d’intérêt.

Si vous avez déjà obtenu un prêt, vous avez pu constater que la première chose que votre famille ou vos amis vont vous demander est bien le taux : « et toi t’as eu quel taux ? … Mon frère a eu mieux 😉 »

Bien sûr, le taux d’intérêt a une importance majeure dans le coût du crédit immobilier. Mais en période de taux bas, il est fréquent que plus du tiers du coût total d’un crédit soit généré par d’autres coûts. 

Pour vous faire une bonne idée du coût du crédit, vous devez en fait estimer le montant de 5 postes de coût que nous vous avons détaillés ci-dessous. Si votre projet est déjà bien avancé, n’hésitez pas à simuler votre prêt immobilier avec nous.

1. Le taux d’intérêt hors assurance : le principal coût de votre crédit immobilier

Les variables du taux immobilier

Le taux immobilier proposé par les banques dépend du contexte économique : il reflète le niveau des taux directeurs des banques centrales. Et vous ne pouvez pas y faire grand chose ! Il varie aussi en fonction des caractéristiques du prêt et de votre dossier, notamment de :

• Le type de prêt (amortissable à taux fixe ou variable, in fine)
• La durée d’emprunt (le taux augmente avec la durée)
• La région
• Le montant de l’apport
• Le profil de l’emprunteur (âge, revenus…)

Ce taux d’intérêt est appelé taux d’intérêt nominal. Il peut être fixe ou variable. Afin d’obtenir le meilleur taux de crédit immobilier, vous pouvez jouer sur certains éléments de votre dossier. Vous pourrez ainsi négocier le taux en mettant en avant votre situation.

Les courtiers pour un meilleur taux

Vous pouvez aussi faire appel à un intermédiaire dont c’est le métier. Il s’agit des courtiers en crédit immobilier. En effet, les courtiers en crédit immobilier comme  Pretto ont des taux préférentiels de la part des banques. De plus, nous mettons en valeur les éléments positifs de votre dossier. Nous gagnons ainsi en pouvoir de négociation.

Pensez aux prêts aidés

Le TAEG de l’opération peut aussi être réduit en faisant appel à des prêts aidés. C’est le cas par exemple du prêt à taux zéro ou du prêt accession sociale qui sont accessibles à certains ménages. N’hésitez pas à contacter un de nos conseiller pour évaluer votre éligibilité.

2. L’assurance emprunteur, des gros écarts de coût

Pourquoi prendre une assurance emprunteur ?

Si l’assurance emprunteur n’est pas une obligation légale, elle est systématiquement exigée par la banque. Elle conditionne donc l’octroi d’un prêt immobilier. C’est le deuxième poste de coût du crédit le plus important après les intérêts.

Son rôle est de prendre en charge le remboursement du capital restant dû à la banque en cas de décès ou d’invalidité de l’emprunteur, mais elle peut aussi assurer le remboursement des échéances lors d’une période de chômage.

Optimiser le coût de l’assurance emprunteur

Son coût est très variable d’une situation à l’autre. En effet, il existe différents types de contrats et d’un assureur à l’autre, le coût de l’assurance emprunteur peut varier du simple au double.

Les principaux paramètres qui vont faire varier le prix de l’assurance emprunteur sont :

• Le niveau de couverture : le minimum est la couverture du décès et de l’invalidité définitive. Mais il est possible d’étendre la couverture à d’autres situations, comme par exemple la perte d’emploi.
• Votre âge et votre état de santé
• Le type de contrat (collectif ou individuel) : un contrat collectif (ou contrat groupe) ne va pas prendre en compte le risque associé à chaque emprunteur. Il va donc appliquer une prime moyenne à tous les emprunteurs, pénalisant parfois fortement les jeunes emprunteurs par rapport à un contrat individuel.
• La compétitivité du contrat : toutes choses égales par ailleurs, on peut observer des différences importantes de tarifs d’un contrat à l’autre, il faut donc prendre le temps de bien comparer. Pour faire son choix parmi de nombreux contrats, il vous faut opter pour la délégation d’assurance.

3. L’hypothèque ou l’organisme de caution ne coûte pas le même prix

Tout comme l’assurance, la mise en place d’une garantie est obligatoire pour obtenir un crédit immobilier. Elle assure le remboursement du prêt à la banque en cas de défaut de paiement de l’emprunteur, en dehors des cas couverts par l’assurance.

Ce sont généralement les situations où l’emprunteur ne rembourse pas son crédit alors qu’il n’a pas eu de problème grave de santé. Plusieurs types de garanties existent : leurs coûts varient fortement, et certaines ne s’appliquent pas à toutes les situations.

On distingue deux grandes familles de garanties :

• Les garanties réelles (hypothèque, privilège de prêteurs de deniers, ou nantissement), formalisées par un acte notarié. Pour se rembourser, la banque peut saisir directement le bien en cas de défaut 
• La garantie personnelle (ou cautionnement) : il existe différentes sociétés de cautionnement (ou organismes de caution), qui se substituent à l’emprunteur auprès de la banque en cas de défaut.

Le célèbre Crédit Logement fait partie de la deuxième catégorie. Pour bénéficier de cette garantie, vous devez verser une contribution à un fond de garantie qui dépend du montant de l’emprunt.  A la fin de votre crédit, une partie de cette contribution vous est reversée (y compris en cas de remboursement anticipé). Mais attention, après une intervention pour rembourser la banque, l’organisme de caution engage une démarche de recouvrement qui peut aller jusqu’à la saisie du bien.

4. Les flexibilités : des coûts à négocier

Vous êtes nombreux à considérer un prêt immobilier comme une route tracée. Les mensualités resteront invariablement les mêmes pendant toute la durée de l’emprunt. Détrompez-vous ! Naissances, divorces, déménagements, héritages ou encore périodes de chômage : les raisons de modifier le plan initial sont nombreuses.

Au moment de la mise en place du prêt, les conditions sur un certain nombre de flexibilités seront définies. Elles méritent donc que vous y soyez vigilant. 

Par exemple si vous craignez d’avoir des difficultés pour payer vos mensualités, sachez que plusieurs mécanismes peuvent être prévus dans le contrat de prêt immobilier. La modulation ou le report d’échéances vous permettent de baisser le montant de vos mensualités ou de reporter la totalité de la mensualité à la fin de votre prêt.

Il est donc possible de négocier le tarif de ces flexibilités avant la signature des offres pour réduire le coût du crédit.

5. Les frais de mise en place à payer à ajouter aux coûts du crédit

Frais de dossier

Selon la formule que vous choisissez pour trouver votre prêt, vous aurez à payer des frais de dossier auprès de la banque. Ces frais sont facturés par la banque en contre partie de toute l’étude de votre dossier de demande de prêt.

Ils peuvent représenter jusqu’à 1% du montant du crédit. Si vous passez par un courtier, il pourra les négocier car il fait tout le travail de vérification de vos pièces justificatives. 

Frais de courtage

Passer par un courtier peut vous permettre d’économiser les frais de dossier mais cela peut aussi rajouter des frais à votre prêt. Beaucoup de courtier facturent en effet des honoraires de courtages. Ils peuvent varier entre 500 et 2000€. 

BONS PLANS PRETTO

Avec Pretto c’est encore mieux, vous bénéficiez de frais de dossier réduits auprès de la banque, et tout ça sans honoraire de courtage !

A ces 5 postes de coût liés au financement, il faut ajouter les frais de notaire et les éventuels frais d’agence, qui peuvent être inclus dans le crédit.

A retenir

Les intérêts, fixés par le célèbre taux d’intérêt, sont le principal poste de coût d’un crédit

Mais les autres postes de coût représentent jusqu’à 1/3 du coût du crédit ! L’assurance emprunteur, la garantie, les frais à la mise en place et en cas de modulation des mensualités sont à étudier en détail