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Quel est le vrai coût de votre crédit immobilier ?

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Pierre Chapon
Mis à jour le 19 janv. 2023
Quel est le vrai coût de votre crédit immobilier ?
Afin de réaliser votre projet immobilier, vous devez nécessairement contracter un prêt immobilier. Néanmoins, la banque ne va pas vous prêter « gratuitement » le capital nécessaire. En effet, au-delà du capital à rembourser, vous devez également payer une multitude de frais, autre que les intérêts qui découlent du taux immobilier proposé par la banque.

Tous ces éléments sont inclus dans le taux annuel effectif global (TAEG), exprimé en pourcentage annuel de la somme empruntée. Le TAEG permet de comparer plusieurs offres de prêt en fonction de leur coût total. Si vous souhaitez souscrire le prêt immobilier le moins cher, vous devez choisir celui qui présente le TAEG le plus faible. Grâce à notre outil de simulation, vous pouvez estimer le coût total de votre emprunt selon les caractéristiques de votre projet et le taux immobilier moyen.

Comment calculer le coût total de son prêt immobilier ?

Depuis 2016, le taux annuel effectif global (TAEG) remplace le taux effectif global (TEG) et représente l’indicateur le plus fiable du coût total de votre crédit. Le TAEG est beaucoup plus précis que le TEG ou que le taux nominal. En effet, le TAEG inclut tous les éléments qui constituent votre emprunt.

  • le taux nominal ;
  • le coût de l'assurance emprunteur ;
  • les divers frais annexes : frais de dossier, frais de garantie, frais de notaire, etc.

Avant de signer une offre de prêt immobilier, la banque a l'obligation de communiquer le TAEG à ses clients. Il est exprimé en pourcentage annuel de la somme empruntée et va vous permettre de comparer rapidement les offres des différentes banques : un TAEG faible signifie un prêt immobilier pas cher. Grâce à notre outil de simulation de prêt immobilier, vous pouvez estimer le coût total de votre emprunt en fonction des caractéristiques de votre projet.

Le montant des intérêts : le principal facteur qui influence le coût de votre crédit immobilier

Quels sont les taux immobiliers actuels ?

Le montant des intérêts de votre prêt immobilier sont déterminés par le taux nominal : il s'agit du taux immobilier proposé par la banque. Le taux nominal proposé par la banque va dépendre de plusieurs éléments :

  • le taux directeur de la Banque centrale européenne ;
  • les fluctuations du maché ;
  • la politique commerciale de la banque ;
  • votre profil emprunteur ;
  • les caractéristiques de votre emprunt.

Hormis les caractéristiques de votre projet immobilier et la stabilité de votre profil emprunteur, vous ne pouvez pas influencer énormément le taux immobilier proposé par votre banque. En fonction du marché, ce taux sera revu à la hausse ou à la baisse.

DuréeMeilleurs tauxTaux ordinairesTendance
10 ans2,56 %2,70 %
15 ans2,74 %2,93 %
20 ans2,87 %3,06 %
25 ans3,04 %3,25 %

Comment connaître le montant de ses intérêts de prêt immobilier ?

Grâce à votre taux nominal, vous pouvez calculer le coût total de vos intérêts, c'est-à-dire le montant de la rémunération que perçoit la banque grâce à votre prêt immobilier. Le calcul des intérêts est fastidieux, mais il existe une formule assez simple pour réussir votre calcul. Grâce à la formule suivante, vous pourrez facilement calculer le montant des intérêts de votre crédit : si ce montant est élevé, il convient de négocier votre taux nominal auprès de la banque ou choisir une autre banque.

Si vous n'êtes pas à l'aise avec les chiffres, sachez qu'il existe des outils pour faciliter votre vie comme le tableau d'amortissement. Il s'agit d'un tableau fourni par votre banque qui détaille vos mensualités, leur composition, leur montant et leurs échéances. Grâce à cet outil, vous pourrez connaître le montant total de vos intérêts, mais également le coût total de votre crédit immobilier.

Bon à savoir

Avant de calculer vos intérêts, sachez qu'ils vont dépendre de votre type de prêt :

  • Le prêt amortissable : les mensualités sont fixes pendant toute la durée du prêt immobilier, durant laquelle vous remboursez simultanément le capital emprunté et les intérêts 
  • Le prêt in fine : les emprunteurs remboursent les intérêts tous les mois et le capital uniquement à l’échéance du prêt.

Taux fixe et taux variable : comment choisir ?

Si la majorité des emprunteurs choisissent de contracter un prêt immobilier à taux fixe pour protéger leurs finances, il existe également des prêts immobiliers à taux variable. À l'inverse d'un taux fixe, le crédit à taux variable sera soumis aux variations du marché, c'est-à-dire que le taux d'intérêt du crédit sera revu à la hausse ou à la baisse en fonction des fluctuations du marché.

Le taux variable est un pari sur l’évolution (à la baisse) des taux. Le taux de votre crédit est indexé sur les taux auxquels les banques se financent, l’indice Euribor : celui-ci fluctue au gré des évolutions du marché. Si le taux de départ d'un crédit à taux variable est inférieur à celui d'un taux fixe, l’avenir est tout de même plus incertain. Néanmoins, le taux variable peut représenter une solution de financement pour les emprunteurs dont le dossier dépasse le taux d'usure, par exemple. Peu importe votre situation, il est important de comparer les coûts des différents prêts immobiliers afin de choisir le taux le plus adapté à votre projet.

Si vous choisissez un prêt immobilier à taux variable, nous vous conseillons d’opter pour des taux dits « capés » dont la hausse et la baisse seront limitées à un certain taux.

Bon à savoir
Si les taux d'intérêt des banques baissent drastiquement, sachez qu'il est possible de renégocier votre prêt immobilier à taux fixe. Cependant, la renégociation de votre crédit immobilier n'est rentable que si vous avez plus d'intérêts à rembourser que de capital, c'est-à-dire lorsque votre prêt est relativement récent. Si votre banque refuse de renégocier votre emprunt, vous pouvez solliciter une autre banque pour un rachat de crédit. Veillez à déterminer si le rachat est rentable en comparant le coût total de chaque crédit et considérant les frais induits par le rachat du prêt lui-même.

Quels sont les autres coûts inclus dans un prêt immobilier ?

Si le taux nominal de votre crédit immobilier participe à augmenter son coût total, il y a également beaucoup d'autres coûts annexes qu'il est nécessaire de prendre en compte avant de se lancer dans un projet immobilier.

L’assurance emprunteur

L’assurance emprunteur prend le relais du paiement de vos mensualités en cas de défaut de votre part : ce contrat permet de rembourser le montant du capital restant dû à la banque. S'il n'est pas légalement obligatoire de souscrire une assurance emprunteur, aucune banque n’acceptera de vous accorder un prêt sans cette protection. La majorité des banques proposent leur propre assurance emprunteur : une assurance groupe. Il s'agit d'un contrat d'assurance collective négocié par les institutions financières qui mutualise le risque de tous les emprunteurs concernés.

Important
Grâce à la promulgation de plusieurs lois successives, vous n’êtes pas obligé de souscrire l’assurance proposée par votre banque. En effet, vous pouvez réaliser une délégation d'assurance et choisir un contrat auprès d'un assureur externe. Depuis la promulgation de la loi Lemoine, vous pouvez changer d'assurance à tout moment.

Le prix de la délégation d'assurance va dépendre de la quantité de capital couvert par l'assurance, la quotité choisie, les garanties choisies et des critères propres à chaque emprunteur comme l’âge, l’état de santé et le risque des activités professionnelles ou sportives. Aujourd'hui, vous pouvez calculer le prix de votre assurance de deux façons :

  • sur la base du capital emprunté ;
  • sur la base du capital restant dû.

Sachez que l’assurance emprunteur représente entre un quart et un tiers du coût total de votre crédit immobilier : c'est pourquoi il est important de comparer les différentes offres disponibles sur le marché et de négocier le taux de votre assurance !

Les frais de garantie

La garantie va permettre de couvrir l'établissement prêteur : elle va entrer en action dans les situations non couvertes par l’assurance emprunteur. Aujourd'hui, il existe plusieurs types de garanties :

  1. Le cautionnement : une personne tierce (personne morale, organisme de cautionnement ou un de vos proches) se porte garant en cas de défaut de votre part ;
  2. L’hypothèque ou l’Inscription en privilège du prêteur de deniers (IPPD) reposant sur la valeur de revente de votre bien immobilier en cas de défaut de paiement ;
  3. Le nantissement qui consiste à confier à la banque des biens incorporels ;
  4. La souscription de part si vous choisissez une banque mutualiste.
Important

Les coûts de garantie varient en fonction du type de garantie choisi. Aujourd'hui, la solution la plus courante est l’organisme de caution qui correspond en moyenne à 1 % du montant de l’emprunt.

Les frais de dossier

Quand un emprunteur transmet son dossier à la banque, celle-ci va déterminer si elle apte à financer le projet de l'emprunteur. Par conséquent, elle va analyser le dossier avant de prendre une décision. En général, cette analyse est facturée entre 500 et 1 500 euros.

Si vous choisissez de passer par un courtier immobilier, sachez qu'il est possible qu'il réussisse à négocier les frais de dossier puisqu'il va effectuer lui-même la majeure partie de l’analyse de votre dossier de prêt, réduisant le temps de travail de la banque.

Les frais de courtage

Les frais de courtage ne sont pas obligatoires et seront à inclure dans le montant total de votre projet uniquement si vous solliciter les services d'un courtier immobilier. Les frais de courtage sont encadrés par la réglementation et ne sont effectifs à la signature de l'offre de prêt trouvée par votre courtier immobilier. Il en existe trois types de courtier immobilier dont le montant des frais va varier :

  1. Les courtiers en agence : en général, ils facturent des frais de l’ordre de 1 % du montant emprunté, mais leur service vous permet tout de même de réaliser des économies substantielles en négociant le taux nominal, l'assurance emprunteur, les frais de dossiers et éventuellement l'exonération des indemnités de remboursement anticipé ;
  2. Les courtiers indépendants : ils travaillent de manière indépendante et facturent des frais moins élevés que les courtiers en agence ;
  3. Les comparateurs en ligne : ils sont rémunérés par les banques en tant qu’apporteurs d’affaires et sont gratuits pour les particuliers, mais ils ne fournissent aucun service, seulement la mise en relation d’un particulier avec une banque ;
  4. Les courtiers en ligne comme Pretto : nous vous apportons le meilleur des deux mondes !

Grâce à notre outil en ligne, vous pouvez simuler gratuitement et sans engagement votre prêt immobilier. Dans le cas où vous souhaitez poursuivre avec nous, nos experts vous accompagneront tout au long de votre emprunt pour un tarif moins élevé qu’un courtier en agence. En effet, nous appliquons un forfait fixe de 1 490 euros, hors dossier complexe.

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Pourquoi comparer les offres de prêt immobilier ?

Souscrire un prêt immobilier est l'une des étapes les plus importantes de votre vie : celle-ci engage un capital important et un endettement sur plusieurs dizaines d'années, jusqu'à 25 ans. Étant donné les nombreux frais associés à un prêt immobilier, il est toujours intéressant de réaliser des économies, qu'il s'agisse du taux nominal, de l'assurance emprunteur ou des frais annexes.

Si la plupart des emprunteurs recherchent un prêt immobilier avec un taux nominal faible, nous vous recommandons davantage de souscrire un emprunt qui convient parfaitement à votre projet et votre profil. Par conséquent, n’hésitez pas à négocier les frais annexes ou plus de flexibilité. Un courtier immobilier peut vous aider dans la négociation avec les banques afin d’ajuster votre crédit à votre situation actuelle et à vos perspectives d’avenir.

Vous pouvez également utiliser notre outil de simulation de prêt immobilier pour préparer votre projet en amont et mieux estimer les coûts inhérents à votre projet immobilier. Grâce à cela, vous pourrez ajuster votre projet et votre budget en fonction de votre capacité d'emprunt. Notre simulateur de prêt est gratuit et sans engagement !

Une fois la simulation faite, n’hésitez pas à solliciter l'un de nos experts afin qu'il vous aide à trouver le meilleur taux proposé par les banques.
À retenir
  • Un taux nominal faible réduira le coût total des intérêts, et donc le coût total de votre emprunt.
  • Souscrire à un prêt immobilier entraîne des coûts supplémentaires comme l'assurance emprunteur ou les frais de garantie, par exemple.
  • Si les intérêts constituent le plus gros coûts, les autres éléments peuvent tout de même représenter jusqu’à un tiers du coût total de votre emprunt.
  • Il est conseillé de comparer les différentes offres présentes sur le marché pour choisir celle la plus adaptée à votre projet.
  • Chez Pretto, nous négocions certains des frais de votre prêt immobilier en étant moins cher que nos concurrents !