Bien choisir sa passoire thermique : comment faire ?

"Tu peux monter ?" Eh non, on ne parle pas de monter le son du dernier tube de Shakira, mais bel et bien de faire grimper de quelques degrés le thermostat dans une maison où il fait toujours plus froid (et ce n’est pas qu’une impression). Avouez que cela vous pousse à acheter une passoire thermique ! Si ce n’est pas encore le cas, peut-être passez-vous à côté d’une affaire… Car acheter un bien énergivore entre dans les tendances de 2024. Comment faire ? Ne bougez pas, on vous explique ça !

Rappel : pourquoi parle-t-on de passoire thermique ?

La passoire thermique ou énergétique est un terme imagé pour désigner les logements dont la consommation d’énergie est particulièrement élevée. En d’autres termes, il s’agit d’une maison ou d’un bâtiment dont l’isolation s’avère insuffisante, où le chauffage est vétuste et énergivore et où les fenêtres laissent passer de l’air à l’instar des… passoires !

De fait, les habitants d’un tel logement vont se retrouver à devoir chauffer exagérément leur intérieur, générant alors des coûts d’énergie élevés et une consommation excessive. Et ça, ce n’est bon ni pour le portefeuille, ni pour la planète. En France, on compte 5,2 millions de logements énergivores¹ sur les 30 millions de résidences principales, auxquels s’ajoutent 2 millions de résidences secondaires et de logements vacants !

Comme la passoire thermique laisse échapper la chaleur, le logement demeure inefficacement chauffé l’hiver et, mal isolé, il se transforme en sauna l’été. Réglementations, normes et aides - à l’image du DPE et de MaPrimRénov’ - ont alors été mises en place pour éviter de conserver ces passoires énergétiques en l’état et pour les rendre plus écologiques et durables.

Et cela a l’air de fonctionner puisqu’au 1er trimestre 2023, les logements les plus énergivores représentaient 18% des ventes de biens selon Les notaires de France. C’est tendance, on vous dit !

En attendant, les logements classés G+ sont d’ores et déjà interdits à la location tant que leur classe ne gagne pas quelques lettres de noblesse ! Suivront ensuite les locations de biens classés G en 2025, F en 2028 et ceux évalués E en 2034. Et d’ici 2050, l’objectif du Gouvernement est d’avoir fait rénover 100% du parc immobilier en “bâtiments basse consommation”. Il faut le dire, il reste pas mal de boulot pour y parvenir…

Mais ne baissons pas les bras en si bon chemin car bonne nouvelle, les mentalités évoluent ! Eh oui, selon l’étude de novembre 2023 réalisée par Toluna/Harris Interactive pour le Conseil Supérieur du Notariat et intitulée “Les Français et l’immobilier : parcours et représentation”, un nouvel item apparaît dans le choix des Français lors de l’achat d’une maison ou un appartement. La “volonté d’avoir un logement avec une meilleure performance énergétique” se classe désormais en 3e position, derrière celle d’avoir un extérieur (balcon, terrasse, jardin) et de posséder un intérieur plus grand !

Bon à savoir

Le 12 février 2024, Christophe Béchu, ministre de la Transition écologique, a annoncé une révision du DPE pour les passoires énergétiques de moins de 40m2. Ces 140 000 logements échappent ainsi à l’interdiction de location devant être appliquée dès le 1er janvier 2025. Le ministre a expliqué que les travaux de rénovation énergétiques devront alors être réalisés "qu’au moment du renouvellement du bail, soit par renouvellement tacite, soit au changement de locataire". De plus, un appartement classé "passoire énergétique" situé dans un bâtiment mieux classé pourra voir sa note réévaluée.

Scrutez le marché avant d’acheter une passoire thermique

Investir dans une passoire énergétique peut valoir le coup, mais le projet s’anticipe, se réfléchit, se calcule. Alors, à vous de jouer…

Si vous avez pour ambition de vous lancer corps et âme dans la rénovation complète d’une maison, cela peut être rentable, notamment face à la décote des biens immobiliers classés E, F et G.

De potentiels propriétaires en devenir, intéressés par une passoire thermique, trouveront souvent évident de négocier férocement face à l’ampleur des travaux à réaliser. Un fait dont le propriétaire doit être conscient s’il souhaite vendre. En effet, les logements mal classés, et en particulier les maisons, enregistrent une décote pouvant atteindre 22% face à un bien classé D, comme le relate la dernière édition de l’étude sur la “valeur verte” des logements du Conseil supérieur du notariat (CSN). On est d’accord, ça se réfléchit !

En reprenant les chiffres de l’étude publiée par le Conseil supérieur du notariat (CSN), les passoires énergétiques représentent 23,8 % des biens mis en vente en région parisienne, territoire où les vendeurs sont un peu plus durs en affaires et où les marges de négociation peinent à décoller (6,1% pour une maison).

À contrario, du côté de Clermont-Ferrand, les possibilités de trouver un bien classé E, F ou G existent (14,4 % des logements sont des passoires) et les prix au mètre carré restent plutôt accessibles (comparativement au reste du pays). Sans compter que les marges de négo en Auvergne sont assez favorables pour les acheteurs (-6,83% pour une maison et -5,58% pour un appartement selon le dernier baromètre LPI-iad de juillet 2023). Alors, seriez-vous prêts à changer de région ?

Bon à savoir

Vous êtes prêt à acheter une passoire dans le cadre d'un investissement locatif ? Le dispositif Denormandie peut peut-être vous intéresser ! Il s’agit d’investir dans un bien à rénover pour du locatif dans le quartier d’une ville moyenne dont le besoin de réhabilitation de l'habitat est important. Libourne, Besançon, Valenciennes, Gonesse ou encore Sète ou Saumur font partie des villes éligibles à ce dispositif.

Dans votre recherche du bien à rénover, n’oubliez pas d’envisager que les régions attractives le restent et les prix ne sont pas drastiquement revus à la baisse, même en ambitionnant d’acheter une passoire thermique !

Outre Paris et ses environs, cela vaut aussi pour la région Rhône-Alpes, proche de la Suisse et prisée pour son tourisme montagnard, la Bretagne, ses crêpes et sa brume marine, sans oublier la région PACA, le ciel, le soleil et la mer… Eh oui, la vie au grand air ou en bord de mer est toujours aussi attractive et les prix s’en ressentent !

Simulez le projet en bénéficiant d’aides à la rénovation

Vous hésitez encore à franchir le cap ? Un des points forts qui pourrait vous y inciter est le fait de bénéficier de quelques aides sachant que, toujours selon l’étude réalisée par Toluna/Harris Interactive pour le Conseil Supérieur du Notariat, 40% des Français se disent prêts à faire des travaux de rénovation énergétique dans leur maison2.

MaPrimRénov’ reste certainement la plus connue des acheteurs. Petit rappel pour ceux qui n’ont pas (encore) lu notre article dédié au sujet : il s’agit d’un coup de pouce attribué par l’État aux propriétaires qui souhaitent effectuer des travaux de rénovation énergétique, selon conditions, pour leur résidence principale ou pour un bien à visée locative.

Pour aller plus loin

Quelles aides pour mes travaux de rénovation énergétique ?

D’autres types de dispositifs peuvent également provoquer l’achat d’un bien classé G ou F comme :

Les aides territoriales accordées uniquement pour les rénovations énergétiques,
Le dispositif Denormandie qui engendre une réduction d’impôts (prolongé jusqu’au 31 décembre 2026),
L’éco-prêt à taux zéro (éco PTZ pour les intimes !) accordé aux propriétaires sans conditions de ressources pour la rénovation énergétique de leur bien (jusqu’à 50 000 €)

Certes, ces dispositifs peuvent changer la donne et encourager à acheter, mais une rénovation doit être bien calculée : montant des travaux en plus de l’achat, durée de la rénovation, emprunt…

Il est donc indispensable de réaliser une simulation avant de plonger tête baissée dans ce projet et il peut s’avérer intéressant (et rassurant !) de passer par un courtier en immobilier qui saura vous accompagner dans la recherche de l’offre de crédit la plus adaptée à votre projet !

Observez bien avant d'acheter une passoire

En pleine visite de la passoire énergétique de vos rêves (oui, oui, le coup de cœur sur ce type de bien existe !), ce n’est pas nécessaire de déplacer les meubles sans arrêt à la recherche d’une fissure, vous savez déjà plus ou moins ce qui vous attend ! Des travaux de modernisation, des travaux de réaménagement, des travaux de rénovation énergétique, des travaux et encore des travaux…

De toute évidence, le DPE est à contrôler. Si vous vous dirigez vers l’achat d’une passoire thermique, n’hésitez pas à vous attarder sur son diagnostic. Il vous donnera un aperçu des travaux essentiels à engager et donc de votre capacité à les réaliser en solo et à les supporter (attention à la charge mentale !). Votre confort de vie mettra certainement du temps à être optimal et il vous faudra l’accepter. En attendant, vous pouvez peut-être vivre dans les deux ou trois pièces saines de la maison et expérimenter le micro-living ?

Ensuite, évaluez l’état des murs et de la structure en général : OK pour une passoire énergétique, pas pour une Tour de Pise miniature et encore moins pour une villa pompéienne friable ! Il ne faudrait effectivement pas que des problèmes d’ordre structurels viennent ajouter de la complexité à votre projet de rénovation énergétique. Et s’il le faut, n’hésitez pas à solliciter un professionnel du bâtiment pour vous épauler dans votre décision. Dans le cas d’une passoire, c’est même vivement recommandé !

Enfin, dans une maison vétuste sujette aux courants d’air, il y a fort à parier que le système électrique ne soit plus aux normes. Ne tardez pas à le vérifier, il s’agit d’un poste de dépenses à prendre en compte et qui viendra s’ajouter aux autres, alors autant éviter les mauvaises surprises !

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Important

Entre 2025 et 2028, la location de passoires thermiques deviendra peu à peu interdite, la raison ? Lors d’une interview au Journal de l’agence, l’ancienne ministre de la Transition énergétique Agnès Pannier-Runacher mettait en avant “le critère énergétique de ‘décence’ pour les logements loués”. Mais ce point questionne sur le manque de logements en location à un moment où le marché est déjà tendu. De plus, les propriétaires de biens locatifs vont-ils s’engager à réaliser des travaux de rénovation énergétique sur leurs bien en location ou, déjà las, préféreront-ils vendre comme c’est déjà le cas aujourd’hui ?

¹ source : Le parc de logements par classe de performance énergétique au 1er janvier 2022 du Ministère de la Transition Écologique et de la Cohésion des Territoires.
² source : Étude publiée en novembre 2023 réalisée par Toluna & Harris Interactive pour le Conseil Supérieur du Notariat et intitulée “Les Français et l’immobilier : parcours et représentation”². Enquête réalisée en ligne du 13 au 24 octobre 2023 sur un échantillon de 1703 personnes, représentatif des Français âgés de 18 ans et plus, après stratification régionale. Méthode des quotas et redressement appliqués aux variables suivantes : sexe, âge, catégorie socioprofessionnelle, région et taille d’agglomération de l’interviewé(e).