Comment bien acheter une passoire thermique ?

« Tu peux monter ? » Eh non, on ne parle pas du dernier tube de Shakira, mais du thermostat qu’on pousse dans une maison mal isolée. Bonne nouvelle : acheter une passoire thermique peut être une affaire, à condition de négocier le prix grâce à la décote du bien, de simuler les aides à la rénovation (MaPrimeRénov’, éco-PTZ, dispositif Denormandie) et de vérifier le DPE, la structure et l’installation électrique avant de se décider.

Rappel : pourquoi parle-t-on de passoire thermique ?

La passoire thermique ou énergétique désigne un logement dont la consommation d’énergie est particulièrement élevée : isolation insuffisante, chauffage vétuste et énergivore, fenêtres qui laissent passer l’air comme des… passoires !

De fait, les habitants d’un tel logement vont se retrouver à devoir chauffer exagérément leur intérieur, générant alors des coûts d’énergie élevés et une consommation excessive. Et ça, ce n’est bon ni pour le portefeuille, ni pour la planète. En France, on compte 5,2 millions de logements énergivores¹ sur les 30 millions de résidences principales, auxquels s’ajoutent 2 millions de résidences secondaires et de logements vacants !

Comme la passoire thermique laisse échapper la chaleur, le logement demeure inefficacement chauffé l’hiver et, mal isolé, il se transforme en sauna l’été. Réglementations, normes et aides - à l’image du DPE et de MaPrimeRénov’ - ont alors été mises en place pour éviter de conserver ces passoires énergétiques en l’état et pour les rendre plus écologiques et durables.

Et cela a l’air de fonctionner puisqu’en 2024, les biens anciens étiquetés E, F et G représentaient 40 % des transactions, selon l’étude « valeur verte » du Conseil supérieur du notariat. C’est tendance, on vous dit !

En attendant, les logements classés G+ sont d’ores et déjà interdits à la location tant que leur classe ne gagne pas quelques lettres de noblesse ! Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location (baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits) ; suivront les biens classés F au 1ᵉʳ janvier 2028, puis E au 1ᵉʳ janvier 2034. Et d’ici 2050, l’objectif du Gouvernement est d’avoir fait rénover 100% du parc immobilier en “bâtiments basse consommation”. Il faut le dire, il reste pas mal de boulot pour y parvenir…

Mais ne baissons pas les bras en si bon chemin car bonne nouvelle, les mentalités évoluent ! Eh oui, selon l’étude de novembre 2023 réalisée par Toluna/Harris Interactive pour le Conseil Supérieur du Notariat et intitulée “Les Français et l’immobilier : parcours et représentation”, un nouvel item apparaît dans le choix des Français lors de l’achat d’une maison ou un appartement. La “volonté d’avoir un logement avec une meilleure performance énergétique” se classe désormais en 3e position, derrière celle d’avoir un extérieur (balcon, terrasse, jardin) et de posséder un intérieur plus grand !

Scrutez le marché avant d’acheter une passoire thermique

Investir dans une passoire énergétique peut valoir le coup, mais le projet s’anticipe, se réfléchit, se calcule. Alors, à vous de jouer…

Si vous avez pour ambition de vous lancer corps et âme dans la rénovation complète d’une maison, cela peut être rentable, notamment face à la décote des biens immobiliers classés E, F et G.

Face à l’ampleur des travaux, vous aurez souvent de la marge pour négocier, et le vendeur le sait. En effet, les logements mal classés, et en particulier les maisons, enregistrent une décote pouvant atteindre 22% face à un bien classé D, comme le relate la dernière édition de l’étude sur la “valeur verte” des logements du Conseil supérieur du notariat (CSN). On est d’accord, ça se réfléchit !

En reprenant les chiffres de l’étude publiée par le Conseil supérieur du notariat (CSN), les passoires énergétiques représentent 23,8 % des biens mis en vente en région parisienne, territoire où les vendeurs sont un peu plus durs en affaires et où les marges de négociation peinent à décoller (6,1% pour une maison).

À contrario, du côté de Clermont-Ferrand, les possibilités de trouver un bien classé E, F ou G existent (14,4 % des logements sont des passoires) et les prix au mètre carré restent plutôt accessibles (comparativement au reste du pays). Sans compter que les marges de négo en Auvergne sont assez favorables pour les acheteurs (-6,83% pour une maison et -5,58% pour un appartement selon le dernier baromètre LPI-iad de juillet 2023). Alors, seriez-vous prêts à changer de région ?

Dans votre recherche du bien à rénover, n’oubliez pas d’envisager que les régions attractives le restent et les prix ne sont pas drastiquement revus à la baisse, même en ambitionnant d’acheter une passoire thermique !

Outre Paris et ses environs, cela vaut aussi pour la région Rhône-Alpes, proche de la Suisse et prisée pour son tourisme montagnard, la Bretagne, ses crêpes et sa brume marine, sans oublier la région PACA, le ciel, le soleil et la mer… Eh oui, la vie au grand air ou en bord de mer est toujours aussi attractive et les prix s’en ressentent !

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Simulez le projet en bénéficiant d’aides à la rénovation

Vous hésitez encore à franchir le cap ? Un des points forts qui pourrait vous y inciter est le fait de bénéficier de quelques aides sachant que, toujours selon l’étude réalisée par Toluna/Harris Interactive pour le Conseil Supérieur du Notariat, 40% des Français se disent prêts à faire des travaux de rénovation énergétique dans leur maison2.

MaPrimeRénov’ reste certainement la plus connue des acheteurs. Pour ceux qui n’ont pas (encore) lu notre article dédié au sujet : il s’agit d’un coup de pouce attribué par l’État aux propriétaires qui souhaitent effectuer des travaux de rénovation énergétique, selon conditions, pour leur résidence principale ou pour un bien à visée locative.

D’autres types de dispositifs peuvent également provoquer l’achat d’un bien classé G ou F comme :

• Les aides territoriales accordées uniquement pour les rénovations énergétiques,
• Le dispositif Denormandie qui engendre une réduction d’impôts (prolongé jusqu’au 31 décembre 2026),
• L’éco-prêt à taux zéro (éco PTZ pour les intimes !) accordé aux propriétaires sans conditions de ressources pour la rénovation énergétique de leur bien (jusqu’à 50 000 €)

Certes, ces dispositifs peuvent changer la donne et encourager à acheter, mais une rénovation doit être bien calculée : montant des travaux en plus de l’achat, durée de la rénovation, emprunt…

Il est donc indispensable de réaliser une simulation avant de plonger tête baissée dans ce projet et il peut être intéressant (et rassurant !) de passer par un courtier en immobilier qui saura vous accompagner dans la recherche de l’offre de crédit la plus adaptée à votre projet !

Observez bien avant d'acheter une passoire

En pleine visite de la passoire énergétique de vos rêves, oui, oui, le coup de cœur pour ce type de bien existe ; inutile de déplacer les meubles sans arrêt à la recherche d’une fissure : vous savez déjà, à peu près, ce qui vous attend. Des travaux de modernisation, de réaménagement, de rénovation énergétique… bref, des travaux et encore des travaux !

1. Contrôlez attentivement le DPE

Si vous envisagez d’acheter une passoire thermique, attardez vous sur son diagnostic de performance énergétique (DPE). Il vous donnera un premier aperçu :

• des travaux essentiels à prévoir ;
• de leur ampleur ;
• de votre capacité à les réaliser vous-même ;
• et, surtout, de votre capacité à en supporter le coût… et la charge mentale !

Depuis le 1ᵉʳ avril 2023, la vente d’une maison ou d’un immeuble en mono-propriété classé F ou G impose au vendeur de fournir un audit énergétique réglementaire — obligation étendue aux logements classés E depuis le 1ᵉʳ janvier 2025. Il détaille des scénarios de travaux, leur coût et le gain d’étiquette attendu : réclamez-le dès la première visite.

Votre confort de vie mettra probablement du temps à devenir optimal : il faudra donc vous y préparer et l’accepter.

En attendant, pourquoi ne pas investir les deux ou trois pièces les plus saines de la maison et expérimenter le micro-living ? Une façon, après tout, de transformer temporairement les contraintes en expérience !

2. Vérifiez l’état des murs et de la structure

Une passoire énergétique, pourquoi pas. Une Tour de Pise miniature, beaucoup moins !

Avant de vous lancer, évaluez l’état général :

• des murs ;
• de la toiture ;
• des fondations ;
• de la structure du bâtiment ;
• et, plus largement, de tout ce qui pourrait compromettre la rénovation.

L’objectif est d’éviter que des problèmes structurels viennent s’ajouter à un projet de rénovation énergétique déjà conséquent. Une mauvaise surprise à ce stade peut rapidement faire grimper la facture et complexifier considérablement les travaux.

En cas de doute, faites-vous accompagner par un professionnel du bâtiment. Pour l’achat d’une passoire énergétique, c’est même vivement recommandé.

3. Ne négligez pas l’installation électrique

Dans une maison vétuste et sujette aux courants d’air, il y a fort à parier que l’installation électrique ait elle aussi besoin d’un petit coup de jeune... voire d’une remise aux normes.

Pensez donc à vérifier rapidement :

• l’état général de l’installation ;
• sa conformité ;
• les éventuels travaux à prévoir ;
• et leur coût.

C’est un poste de dépenses supplémentaire qui viendra s’ajouter aux travaux de rénovation énergétique. Autant l’anticiper pour éviter les mauvaises surprises !

¹ source : Le parc de logements par classe de performance énergétique au 1er janvier 2022 du Ministère de la Transition Écologique et de la Cohésion des Territoires.

² source : Étude publiée en novembre 2023 réalisée par Toluna & Harris Interactive pour le Conseil Supérieur du Notariat et intitulée “Les Français et l’immobilier : parcours et représentation”². Enquête réalisée en ligne du 13 au 24 octobre 2023 sur un échantillon de 1703 personnes, représentatif des Français âgés de 18 ans et plus, après stratification régionale. Méthode des quotas et redressement appliqués aux variables suivantes : sexe, âge, catégorie socioprofessionnelle, région et taille d’agglomération de l’interviewé(e).