Monter un dossier de prêt pour mon investissement locatif

Vous envisagez de concrétiser un investissement locatif ? Cela peut en effet s’avérer très intéressant financièrement sur le long terme. Monter un dossier de prêt immobilier pour un investissement locatif suppose de soigner vos comptes plusieurs mois en amont, réunir les pièces justificatives liées à votre profil, vos revenus et vos revenus locatifs prévisionnels, puis présenter un plan de financement solide, idéalement avec l’aide d’un professionnel.

1. Soignez vos comptes plusieurs mois avant votre demande
2. Préparez votre dossier correctement
3. Préparez votre plan de financement
4. Présentez un dossier complet
5. Faites vous accompagner par un professionnel

Soignez vos comptes plusieurs mois avant votre demande

Des découverts, des retards de paiements ou qui a une gestion erratique de votre budget... c'est non ! En effet, l’une des premières choses que va regarder votre banquier, avec votre niveau de revenus, c’est votre capacité à épargner. Et pour cela, il va se plonger dans l’historique de vos comptes en banque pour se faire une idée précise de votre niveau de vie et de vos dépenses sur les derniers mois.

À partir du moment où vous réfléchissez sérieusement à votre investissement locatif, commencez donc bien à assainir la gestion de votre compte en banque. Une bonne tenue de compte rassure le banquier sur votre capacité à respecter les échéances de votre prêt.

Présenter les documents nécessaires pour votre dossier de prêt

Dossier de demande de prêt rime avec plusieurs pièces justificatives. Certaines visent notamment à préciser votre identité et votre profil :

• Carte d’identité, passeport, ou titre de séjour,
• Justificatif de domicile,
• Contrat de mariage, PACS et jugement de divorce afin de vérifier si vous êtes indépendant ou solidaire financièrement.

D’autres documents sont quant à eux liés à votre activité professionnelle et permettent d’estimer vos revenus futurs :

• Bulletins de salaires et contrat de travail si vous êtes salarié,
• Avis d’imposition, Kbis et liasses fiscales si vous êtes indépendant,
• Attestation de situation et bulletins de salaires si vous êtes intermittent.

Plusieurs pièces justificatives sont nécessaires concernant votre situation financière :

• Relevés de comptes,
• Avis d’imposition,
• Justificatifs des revenus issus du patrimoine s’ils existent (loyers, dividendes ou autres),
• Tout document justifiant votre apport, votre épargne et les montants à votre disposition : si votre apport provient de la vente d’un autre bien immobilier, vous devez présenter le compromis de vente ou une attestation du notaire.

Vous devez ensuite montrer l’utilisation que vous allez faire du montant emprunté :

• Compromis de vente si vous achetez un bien ancien,
• Contrat VEFA, garantie d’achèvement et garantie de remboursement en cas de non achèvement, si vous achetez un bien en cours de construction.

Préparez votre plan de financement

Faire un plan de financement, c’est mettre en adéquation les ressources et les coûts liés à votre projet d’investissement locatif :

• Ressources : votre apport personnel et le prêt de la banque.
• Emplois : le prix d’achat du bien, les frais de notaires, les intérêts et le coût de la garantie.

Une fois que vous avez tous ces éléments en tête, vous pouvez définir les modalités de remboursements du prêt avec votre banquier : montant, taux d’intérêts, durée, échéances.

Les revenus locatifs du projet vous permettront de rembourser tout ou partie de ces mensualités. Ces revenus prévisionnels confortent votre banquier sur votre capacité de remboursement. Mais attention : les revenus locatifs ne sont pris en compte qu’à 70 % ou 80 % du total.

Le solde sert à couvrir les charges et les risques de votre investissement, comme la vacance de votre bien entre deux locataires par exemple.

Présentez un dossier complet

Votre conseiller bancaire reçoit énormément de dossiers chaque jour. Il ne commencera pas l’étude de votre projet sans un dossier complet. C'est pourquoi il est important de présenter un dossier complet et bien monté pour mettre toutes les chances de votre côté.

Afin d'éviter tout oubli, s'entourer d'un courtier immobilier est particulièrement recommandé. Vous pourrez faire le point avec lui sur les documents à fournir, mais surtout que les pièces présentées sont lisibles et correspondent effectivement à ce qui est attendu par la banque.

C'est un gain de temps non négligeable pour vous, mais aussi beaucoup de stress en moins : pas d'allers-retours incessants avec votre conseiller bancaire concernant une pièce qu'il faut scanner pour la énième fois !

Constituer le dossier si vous empruntez via une SCI

Si vous empruntez via une SCI, le dossier s'enrichit de pièces propres à la société : statuts signés, extrait Kbis, justificatif de dépôt du capital, ainsi que les pièces d'identité, avis d'imposition et relevés de compte de chaque associé.

Faites vous accompagner par un professionnel

Le rôle du courtier immobilier est d'abord de vous conseiller dans la constitution de votre dossier, mais aussi de le vérifier avant de le transmettre aux banques.

Vous êtes ainsi assuré d’avoir un dossier bien présenté et complet pour maximiser vos chances auprès des banques.

En bref, votre conseiller consulte votre dossier en amont, puis il le présente lui-même aux banquiers afin de négocier un prêt au meilleur taux.

Car oui, il ne se contente pas uniquement de monter votre dossier et de vous obtenir le meilleur taux auprès des banques. Il négocie également pour vous les meilleures conditions d'emprunt, et le défend. C'est un véritable atout pour dégoter la meilleure offre !

Avant de vous lancer tête baissée dans votre projet, pensez à déterminer votre capacité d'emprunt !