Le prêt hypothécaire peut-il financer un investissement locatif ?
Oui : le prêt hypothécaire permet de financer un investissement locatif. En hypothéquant un bien que vous détenez déjà (remboursé ou en grande partie remboursé), vous empruntez jusqu’à 70 à 80 % de sa valeur pour financer l’achat, sans le vendre ni toucher à votre épargne. La banque étudie alors la valeur du bien, votre taux d’endettement (35 % maximum) et votre reste à vivre avant d’accorder ce crédit.
Un crédit immobilier classique vous semble être la seule solution pour financer votre prochain investissement locatif ? Détrompez-vous ! Si vous êtes déjà propriétaire, il existe une autre solution qui vous permet de garder votre bien actuel et votre épargne intacts :le prêt hypothécaire. Comment ça fonctionne et est-ce vraiment une bonne stratégie ? On fait le point avec vous.
Comment fonctionne le prêt hypothécaire pour financer un investissement locatif ?
Selon Mathieu, courtier chez Pretto, “le crédit hypothécaire peut-être une solution intéressante quand une personne est déjà endettée. Il permet de lever de la dette sur un actif matériel.” Comment ça marche exactement ? Quand vous faites une demande de prêt auprès d’une banque, elle va calculer votre capacité d’emprunt à partir de vos revenus et de vos dettes actuelles.
Si vous êtes déjà propriétaire, elle prend aussi en compte votre taux d’endettement, c’est-à-dire le pourcentage de vos revenus que vous consacrez chaque mois au remboursement de vos crédits. Depuis 2021, le taux d’endettement doit représenter 35 % maximum de vos revenus. Alors si vous avez déjà atteint ce plafond et que vous voulez investir, vous pouvez utiliser votre bien actuel comme levier.
En bref, le banquier va prendre en compte la valeur de votre bien immobilier actuel, et c'est cette valeur qui servira pour financer un nouveau bien. Prenons un exemple concret, donné par le courtier : “Si une personne a un bien qui vaut un million d’euros, alors elle peut faire un crédit de 700 000 euros. Ici, la banque se sécurise en hypothéquant le bien qui permet de faire le second crédit.”
Si vous pensiez que la banque prendrait 100 % de la valeur du bien garantie, sachez que le montant empruntable est généralement limité à 70 à 80 %, ce qui peut ne pas couvrir l’intégralité de votre nouveau projet.
Dans le cadre d’un investissement locatif, cette somme peut aussi être utilisée pour financer votre projet.
Quels sont les avantages et les limites du prêt hypothécaire pour investir ?
L’un des principaux atouts de ce type de prêt, c’est qu’il permet de financer votre projet locatif sans devoir vendre un bien ni mobiliser de somme importante. En plus de ça, il offre également une certaine flexibilité, notamment sur la durée et les modalités du prêt. Pour les investisseurs, c’est un type de prêt qui s’inscrit pleinement dans la logique d’effet de levier patrimonial.
Pourtant, si le prêt hypothécaire est une solution intéressante pour investir sans toucher à votre épargne ou être bloqué par votre taux d’endettement, ce n’est pas sans inconvénients ni contraintes. La mise en garantie implique un risque réel : en cas de défaut de remboursement, la banque peut saisir le bien hypothéqué.
Avant de vous lancer tête baissée dans votre demande de prêt hypothécaire, il est essentiel de bien analyser la solidité de votre projet locatif. Tout comme pour un projet classique finalement. Vous devez porter attention au potentiel de rentabilité, à la vacance locative, aux charges, etc. Et pour ça, vous aurez besoin de vous baser sur des chiffres précis. Incluez dans ces calculs votre assurance emprunteur qui vous protège en cas d’accident de la vie.
L’idée, c’est aussi de vous assurer que le montage financier reste soutenable sur le long terme pour vos projets personnels et d’avoir des liquidités de côté en cas d’imprévus. Car si investir est une bonne manière de faire grandir votre patrimoine, il est indispensable de préserver votre patrimoine existant.
Le prêt hypothécaire peut donc tout à fait financer un investissement locatif, à condition de bien préparer votre dossier. On vous conseille de soigner le montage de votre demande et de vous entourer d’un professionnel, banquier ou courtier, pour sécuriser votre financement.
Questions fréquentes
En général, la banque limite le montant empruntable à 70-80 % de la valeur du bien mis en garantie : elle ne prête pas l’intégralité de sa valeur, ce qui peut ne pas couvrir tout le budget du nouveau projet locatif.
Toute personne déjà propriétaire peut y prétendre, mais ce financement s’adresse avant tout aux investisseurs qui possèdent déjà un ou plusieurs biens dont le crédit est en grande partie remboursé, ainsi qu’aux personnes ayant hérité d’un bien ou peu endettées.
Elle étudie la valeur du bien mis en garantie, le taux d’endettement de l’emprunteur et son reste à vivre une fois le nouveau crédit contracté. Présenter des calculs de rentabilité solides renforce le dossier.
La mise en garantie du bien implique un risque réel : en cas de défaut de remboursement, la banque peut saisir le bien hypothéqué pour se rembourser.
Il ne le contourne pas à proprement parler : il permet d’emprunter en s’appuyant sur la valeur d’un bien déjà détenu plutôt que sur la seule capacité d’emprunt liée aux revenus, ce qui est utile pour un propriétaire ayant déjà atteint ce plafond.
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