Comment bien préparer sa demande de crédit immobilier ?

Bien préparer sa demande de crédit immobilier consiste à démontrer sa solvabilité à la banque en trois temps : établir un budget cohérent avec sa capacité d’emprunt et son apport personnel, réunir toutes les pièces justificatives (identité, revenus, charges, projet immobilier), puis identifier les options de prêt adaptées à sa situation. Un dossier complet et cohérent dès le départ facilite l’accès aux meilleures conditions d’emprunt.

Étape 1 : établir un budget qui correspond à ses ressources

Avant de pouvoir obtenir votre crédit immobilier, il va falloir montrer patte blanche face à votre banquier. L’objectif : lui prouver que vous êtes solvable grâce à un dossier en béton armé.

Pour valider votre demande de prêt immobilier, le banquier va notamment se baser sur l’étude de vos ressources. Faites en sorte de lui présenter un projet cohérent et fiable.

Calculer sa capacité d’emprunt

La capacité d’emprunt est le montant maximum qu’une banque accepte de vous prêter, calculé à partir de vos revenus, de vos charges, de votre apport personnel et de la durée de remboursement souhaitée, tout en évitant le risque de défaut de paiement. Pour l’évaluer, plusieurs critères entrent en jeu :

• L’apport : la somme que vous pouvez apporter à titre personnel
• Le taux d’endettement : calculé en faisant le rapport de vos charges et de vos revenus. Le taux ne doit pas dépasser 35 %
• Vos revenus : attention, ils ne se limitent pas seulement à votre salaire mais comprennent l’ensemble de ce que vous percevez (rentes, revenus locatifs...)
• Vos charges : la banque prend en compte les charges prévisibles auxquelles vous devez faire face tous les mois
• La mensualité : qui se compose de deux sommes différentes, les intérêts que vous devez payer à la banque et le capital que vous remboursez
• La durée : le laps de temps sur lequel vous choisissez de rembourser la banque

Si vous voulez connaître rapidement votre capacité d’emprunt vous pouvez utiliser notre outil de simulation en ligne. Il vous apportera une estimation rapide et précise de votre situation.

Calculer son apport personnel

Ne négligez pas votre apport personnel. En règle générale, les banques exigent que vous apportiez un minimum de 10 % du bien que vous souhaitez acheter. Il servira notamment à couvrir les frais de notaire, les frais de dossier et les frais de garantie.

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Étape 2 : assembler toutes les pièces de son dossier de demande de crédit

Les documents liés à votre situation personnelle

Dans le cadre d’une demande de crédit immobilier, la banque doit connaître en détail votre situation personnelle. Vous allez devoir fournir différents documents qui permettront d’établir votre identité, votre situation familiale, etc.

Voici la liste des pièces justificatives personnelles qui forment la première condition de prêt immobilier à intégrer au dossier :

• Une pièce d’identité
• Un livret de famille ou de mariage ou certificat de PACS
• Un justificatif de domicile de moins de 3 mois. Si vous êtes hébergé il faudra une attestation de la personne qui vous héberge

Les documents liés à votre situation financière

Seconde condition (sans doute la plus importante), pour obtenir un crédit immobilier vous devrez fournir les pièces qui justifient de vos ressources et des éventuelles charges qui vous incombent.

Pour cette étape, la banque doit s’assurer que votre projet est bien en cohérence avec votre situation financière. Il est donc important de lui apporter tous les éléments qui attestent de votre solidité financière.

Vous devez fournir :

• Votre contrat de travail indiquant la date de début de votre emploi
• Les 3 derniers bulletins de salaires ou les 3 derniers bilans comptables pour les commerçants, artisans...
• Les relevés de TOUS vos comptes bancaires des 3 derniers mois
• Les 2 derniers avis d’imposition
• Les justificatifs de tout crédit en cours (si vous en avez)
• Les justificatifs de différents placements comme une assurance vie
• Si vous en avez, un justificatif d’éventuels revenus fonciers
• Un titre de retraite ou de pension des 3 derniers mois si c’est votre cas

Les documents liés à votre projet immobilier

Enfin, dernière condition à intégrer à votre dossier, les documents en lien avec votre projet immobilier :

Vous devez fournir :

• Le compromis signé ou la promesse de vente
• L’avant contrat si vous achetez un logement neuf
• Justificatifs et devis si vous avez l’intention d’effectuer des travaux
• Justificatif du montant de votre apport si vous comptez en mettre (Cet apport servira à régler les frais de garantie par exemple comme vu précédemment)

Étape 3 : savoir quelles sont les options de crédit adaptées à sa situation

Le meilleur prêt immobilier est celui qui s'adapte à vos besoins et à votre budget. Il existe différentes options qui permettent d'ajouter de la flexibilité dans votre plan de financement.

Les options de prêt immobilier sont présentes afin que vous puissiez rembourser votre prêt sans encombre :

• La franchise : il s’agit d’un mécanisme qui permet de commencer le remboursement plus tardivement que le déblocage des fonds
• Le lissage de prêt immobilier : c’est une option très pratique dans le cas où vous auriez plusieurs crédits en même temps. Le lissage va permettre d’avoir un effort de remboursement constant sur l’ensemble des crédits
• Le prêt gigogne : certaines banques proposent de scinder votre financement en deux prêts immobiliers sur des durées différentes (un prêt de courte durée à taux bas, associé d’un prêt de plus longue durée à un taux plus élevé)
• La modulation d’échéances : le mécanisme de modulation permet de réviser à la hausse ou à la baisse les mensualités tout au long du crédit
• Le report d'échéances : si à un moment donné vous rencontrez des difficultés pour rembourser votre crédit, la banque peut vous proposer d’interrompre pendant un temps le versement de vos mensualités

Comment optimiser sa demande de crédit immobilier ?

Préparer une demande de crédit immobilier est un processus long et fastidieux. Il faudra préparer de nombreux documents pour que les banques puissent étudier votre situation personnelle, professionnelle et financière de manière efficace.

Dans ces conditions, il est souvent intéressant de s’adresser à un courtier immobilier. Expert, il vous fera gagner du temps dans la constitution de votre dossier de crédit et vous conseillera pour optimiser au mieux votre profil.