Achat Immobilier

Primo-accédant : quel est le bon moment pour se lancer et acheter ?

Lorsqu’on achète un bien pour la première fois, on est ce que l’on appelle primo-accédant. Une pancarte «à vendre» sur un chalet pittoresque vous fait rêver ? Ou votre amie ne fait que parler des avantages de cette élégante copropriété dans laquelle elle vient d’acheter ? Peut-être êtes vous fatigué de la colocation ou que vous voulez simplement entretenir votre propre jardin ? Alors, c’est que vous commencez à vous demander sérieusement : dois-je acheter une maison et que puis-je m’offrir ?
Et passer du statut de locataire à celui de propriétaire bouleverse forcément vos habitudes et vos finances. Voici quelques pistes à explorer pour vous aider à vous décider !

1. Existe-t-il un meilleur moment pour acheter quand on est primo-accédant ?

Posséder une maison était une exigence du soi-disant rêve américain… mais seulement au temps des voitures de deux tonnes, des cigarettes dans les avions et de la télévision en direct ! En France, l’Etat a également longtemps œuvré en faveur de l’accession à la propriété, notamment via la mise en place de prêts aidés.

Aujourd’hui, vous le savez, devenir propriétaire n’est une bonne affaire que sous certaines conditions.  Votre décision doit prendre en compte le marché immobilier et vos envies – où et combien de temps vous envisagez de vous installer ou la taille du logement. Avant de vous engager, assurez vous d’avoir considéré les points suivants :

L’investissement initial en jeu est important.

Vous devez accumuler beaucoup d’argent lorsque vous achetez une maison, allant des frais de clôture (environ 3% du prix d’achat de la maison) à l’acompte lui-même. Cela n’est pas à la portée de tous !

Pouvez-vous assumer la dette ?

Les prêteurs s’intéresseront à votre ratio d’endettement qui leur dit comment vos paiements hypothécaires et vos autres dettes s’aligneront sur votre salaire. Les prêteurs conventionnels utilisent souvent la règle dite du 28/36 pour décider de vous accorder un prêt. Vos paiements liés à la maison (hypothèques, impôts, assurance) ne doivent pas dépasser 28% de votre revenu avant impôts, et toutes les autres dettes combinées ne doivent pas dépasser 36% de votre revenu mensuel avant impôt.

L’achat est plus cher que vous ne le pensez.

Il ne suffit pas de comparer votre paiement hypothécaire mensuel à votre loyer mensuel. Ils sont aussi différents que des pommes et des oranges, surtout si l’endroit que vous achetez n’est pas de la même taille que l’endroit où vous louez. Bien que vous puissiez déduire certaines de vos dépenses d’accession à la propriété, vous devrez payer les taxes foncières, l’assurance habitation, les frais HOA et probablement l’assurance hypothécaire, ainsi que les rénovations, entretien, services publics et autres frais généralement couverts par un propriétaire.

L’achat diminue la facilité de la mobilité. Dans le marché du travail en constante évolution, personne ne peut affirmer avec certitude qu’il aura le même employeur dans cinq ans. Il est bien plus facile et moins coûteux de laisser un bail d’un an que de vendre une maison.

Comment se porte le marché local ? Examinez si votre région est mieux adaptée à la location ou à l’achat. Si vous habitez dans une grande région métropolitaine, l’Indice Case-Shiller est un coup d’œil utile sur la façon dont les valeurs immobilières actuelles se portent par rapport aux hauts et aux bas historiques.

2. Une maison est-elle un investissement?

Certaines personnes préfèrent investir leur argent pour être propriétaire au lieu de louer. Ce calcul est logique pour beaucoup, surtout pour ceux qui prévoient de rester assez longtemps dans ce bien et donc d’amortir les frais de notaire. Cependant, personne ne peut prédire les variations des prix de l’immobilier, alors ne voyez pas trop vite votre maison comme une vache à lait.

Par ailleurs, cela dépend aussi de là où vous vivez. En effet, le prix au m2 est très différent d’une ville à l’autre. De même pour les prix des loyer. Si l’on considère la rentabilité locative par exemple, acheter une maison n’est pas forcément un bon investissement. En fait cela dépend de votre objectif principal : est ce que vous voulez vous constituer un patrimoine ? Est ce que vous voulez placer votre argent ? Il faut choisir 🙂

Quelques étapes avant de vous lancer dans votre recherche de bien, il est dans tous les cas nécessaire de faire un point sur vos finances.

  • Calculer vos dettes actuelles, y compris les prêts-auto, les paiements par carte de crédit et les prêts étudiants. Ces dettes ajoutées aux futures mensualités de votre prêt ne doivent pas dépasser 33% de vos revenus.
  • Connaître précisément l’état de vos finances. Faites le point sur votre épargne et l’état de vos comptes courants, ils ne doivent en aucun cas présenter des découverts bancaires ou des incidents de paieement. N’oubliez pas de laisser suffisamment de fonds dans votre compte bancaire pour couvrir les situations d’urgence inattendues.
  • S’assurer d’avoir assez d’argent. Traditionnellement, les prêteurs exigent un apport  d’environ 20% du prix d’achat. Parfois les banques acceptent que vous n’apportiez que 10% du prix du bien pour les frais de notaire et de garantie. Par ailleurs, au moment de la signature du compromis de vente, il vous est souvent demandé de verser un dépôt de garantie, son montant varie. C’est un pourcentage du prix du bien (entre 5 et 10%). Il est donc nécessaire d’avoir les fonds même si l’argent sera placé sur un compte séquestre en attendant la signature de l’acte authentique.
  • Contacter une banque pour une approbation préalable. Bien sûr, cela ne vous oblige pas à accepter le prêt. C’est simplement une façon de montrer aux agents immobiliers et aux vendeurs que vous êtes sérieux. L’une des premières choses qu’un agent potentiel va demander est de savoir si vous avez été pré-approuvé, cochez donc cette case au début du processus !

Mais… serait-il préférable de louer plutôt que d’acheter ?

Décider de louer ou d’acheter est une décision importante qui nécessite une sérieuse réflexion. Posez vous les bonnes questions : « Où en suis-je maintenant ? » ; « Où vais-je ? ». Il vaut mieux continuer à louer si vous souhaitez un maximum de flexibilité pour des raisons personnelles ou professionnelles, ou si vous endetter d’avantage menace votre zone de confort.

Peut-être n’êtes-vous tout simplement pas prêt à assumer les responsabilités liées à la propriété: frais supplémentaires, réparations, améliorations, entretien, travaux de jardinage… Très concrètement, nettoyer un appartement de 75 mètres carrés est loin d’être aussi éprouvant que pour une maison de 220 mètres carrés.

De plus, le marché immobilier local peut également être défavorable. Si vous visez un logement dans un marché fluctuant, il pourrait être préférable de patienter jusqu’à ce qu’une meilleure opportunité d’achat se présente.

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