1. Pouvez-vous faire un prêt immobilier sans apport ?

Pouvez-vous faire un prêt immobilier sans apport ?

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L’apport personnel est une somme d’argent que vous investissez dans votre projet immobilier. C'est de l'argent dont vous disposez déjà et que vous n’allez donc pas emprunter à votre banque. Il est destiné à couvrir différents frais annexes de l’acquisition (frais de dossier de la banque, frais de notaire, etc.) qui représentent généralement entre 10 % et 15 % du prix d’achat du bien.

Mais, surtout dans les zones aux prix élevés, il n'est pas toujours évident d'amener de telles sommes. Pour certains profils, les banques acceptent de financer le prix du bien + 10 % afin de couvrir ces frais. Aussi appelé prêt à 110 %, ce type de financement est donc possible, mais les banques sont exigeantes concernant les conditions d'octroi sur ce type de dossiers.

Pretto vous donne ses meilleurs conseils pour obtenir un prêt immobilier sans apport.

Pourquoi le prêt à 110 % est compliqué ?

L’usage veut que les banques exigent un apport personnel d’au moins 10 % du montant de l’emprunt pour couvrir les frais annexes à celui-ci : les frais de dossier, les frais de notaire, ou encore les honoraires de l’agence.

Au-delà du simple fait de financer par vous-même une partie de votre projet immobilier, présenter un apport personnel à votre banque est un signal positif quant à votre situation financière et votre solvabilité.

A savoir
Généralement issu de votre épargne, il témoigne tout simplement que votre situation actuelle vous permet d’avoir des fonds de côté et que vous pouvez donc potentiellement vous permettre de rembourser un crédit.

Les dossiers sans apport représentent un risque plus élevé pour les banques, il est donc naturel qu’elles se montrent plus exigeantes avec ce type de financement.

Elles le sont encore plus depuis décembre 2019 lorsque le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a communiqué ses nouvelles recommandations visant à diminuer l'endettement des ménages - cela signifie, réduire la part des remboursements dans leur revenus.

Ces recommandations ont été adoucies en janvier 2021 puisque le taux d'endettement maximum est passé de 33 à 35 %. Mais ce qui n'a pas changé, c'est le fait que les banques sont très encadrées sur la part des dossiers dérogatoires.

Parmi les effets directs de ces recommandations, les emprunteurs sans apport personnel ont de plus en plus de difficultés à trouver un financement.

Cela ne veut pas dire que tout est perdu ! Mais afin de mettre toutes les chances de votre côté, il vaut mieux être au courant de certaines choses.

Est-il possible d'acheter sans apport ?

L’apport personnel fait partie des éléments clefs que les banques étudient pour évaluer si vous serez capables ou non d’assumer financièrement le remboursement de votre crédit.

Cependant, il est tout à fait possible de trouver des banques qui acceptent de financer l’intégralité de votre projet immobilier. Certaines d'entre elles refusent cependant de financer des projets sans apport, d'autres sont réticentes à l'instant t mais seront peut-être favorables dans 6 mois.

A savoir

Même pour celles qui accordent ce type de prêt, l’octroi est loin d’être garanti, et dépend avant tout de votre dossier.

C'est le rôle de votre courtier de connaître ces spécificités et de vous orienter vers le bon établissement en fonction de votre profil et des exigences des banques.

Qui peut emprunter sans apport ?

Les banques peuvent accepter de financer du 110 % pour certains types de profils, pour lesquels il paraît un peu plus logique de donner un coup de pouce à l'achat.

Les jeunes avec une bonne situation

Si vous êtes un jeune actif ou primo-accédant en CDI, vous êtes un bon candidat à un prêt sans apport.

Votre absence de fonds propres est tout d’abord compréhensible : vous n’avez peut-être pas eu le temps de mettre suffisamment de côté pour emprunter. Par ailleurs, vous disposez d’un emploi stable et bien rémunéré, ce qui rassurera la banque quant à la régularité de vos remboursements.

Pour finir, vous avez encore une longue vie active devant vous, avec des probables augmentations salariales et sans risque de voir votre pouvoir d’achat chuter au moment du passage à la retraite.

Exemple

Claire est âgée de 25 ans. Elle a un CDI et perçoit un salaire net de 2 500 € par mois. Actuellement locataire, son loyer s'élève à 1 000 €.

Afin d'obtenir sa résidence principale, elle a souscrit à un prêt immobilier d'une valeur de 155 000 €. Elle dispose de 5 000 € d'épargne mais souhaiterait la conserver afin de faire face aux coûts liés au déménagement, et aux aléas quotidiens.

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Vous voyez que le montant du prêt est de 170 952 €, soit plus que les 155 000 € correspondants au prix du bien. C'est normal, puisqu'elle emprunte également le montant nécessaire pour financer les frais de notaire et de garantie.

Les propriétaires qui réalisent un investissement locatif

L’avantage de l’investissement locatif lorsqu’on effectue une demande de prêt réside dans le fait que les futurs loyers perçus vont compenser en partie la mensualité d’emprunt.
Si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale, la banque pourra plus facilement accepter de financer votre bien immobilier sans apport car elle comprendra que vous ayez déjà utilisé votre apport pour votre premier bien.
Attention
Il est toujours bon de pouvoir présenter de l’épargne pour ce type de projet, même si vous ne souhaitez pas l’utiliser pour financer votre bien immobilier.

L’obtention d’un prêt immobilier sans apport pour votre investissement locatif se fait au cas par cas et dépend en partie de votre projet immobilier, de la solidité de votre dossier et d'un contexte de taux bas. En passant par un courtier immobilier, vous bénéficiez des conseils d’un expert du secteur. Et en faisant la simulation sur notre site, vous savez en quelques minutes si votre projet est faisable !

Exemple

Marie est en CDI. Son salaire s'élève à 4 000 € net par mois.

Actuellement propriétaire de sa résidence principale avec une mensualité de 500 €, elle souhaite réaliser un investissement locatif. Le prix du bien qu'elle souhaite acheter est de 155 000 €. Elle n'a pas besoin de faire de travaux et prévoit un loyer de 400 €.

Elle bénéficie de 20 000 € d'épargne, qu'elle ne souhaite pas investir dans le bien.

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Dans ce cas, l'emprunt est possible. Cependant, elle doit présenter son dossier sous son meilleur jour et prouver une solide santé financière. Avec un apport, elle augmente la qualité de son dossier et ainsi ses chances de mener son projet à terme.

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Comment obtenir un prêt immobilier sans apport ?

Quels sont les avantages de l’emprunt sans apport ?

Il existe deux situations dans lesquelles vous pourriez être amené à emprunter sans apport : par défaut ou bien par choix.

Lorsque vous n’avez pas de fonds propres disponibles et que vous voulez acheter un bien immobilier, vous n’avez d’autre choix que de décrocher un prêt sans apport auprès d’une banque.

Dans ce cas-là, l’un des principaux avantages de l’emprunt sans apport est tout simplement d’avoir la possibilité d’emprunter et ce, sans avoir à attendre d’avoir mis de côté autant d’argent.

En effet, même si votre crédit pourrait vous coûter plus cher, vous avez l’opportunité, grâce au financement à 110 %, d’acheter votre résidence principale beaucoup plus tôt.

A savoir

Certains emprunteurs ne présentent pas d’apport personnel à leur banque par choix.

En effet, certains ménages préfèrent conserver leur épargne en prévision des coups durs ou (et c’est surtout le cas surtout lorsque les taux immobiliers sont très bas) pour la placer sur des produits dont le rendement sera plus important que le coût de leur crédit immobilier.

Pour emprunter sans apport il faut avoir un dossier exemplaire

Sans apport personnel, les banques sont encore plus pointilleuses dans l’étude de votre dossier et tout particulièrement quant à votre capacité de remboursement. Il est donc impératif de présenter un dossier exemplaire à votre banque.

Les critères que vous devez réunir et mettre en avant sont les suivants :

  • Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif, n’hésitez pas à le mettre en avant : il est plus facile de se voir accorder un emprunt sans apport pour ce type de projet.
  • La stabilité de votre emploi : pour obtenir un prêt sans apport, vous devez être en CDI, ou fonctionnaire, par exemple.
  • Votre profil jeune et évolutif : si vous pouvez justifier que votre situation salariale et donc votre capacité d’épargne seront amenées à progresser dans les années à venir, cela peut être un argument décisif.
  • La bonne gestion de vos comptes : les découverts sont à proscrire pour obtenir un financement sans apport.
  • Un reste à vivre convenable : c’est-à-dire que le budget qu’il vous reste après avoir payé vos mensualités de crédit sans apport vous permettra d’avoir un niveau de vie correct.
  • Un saut de charge raisonnable : si le montant de votre loyer actuel se rapproche à celui de vos mensualité c’est un bon point à faire ressortir !

Se faire accompagner par un courtier pour son emprunt sans apport

Comme vous l’avez compris : emprunter sans apport c’est possible, mais très compliqué. C’est pour cela qu’une demande de prêt sans apport se prépare.

La meilleure option est généralement de passer par un courtier immobilier, qui pourra, grâce à son expertise et sa connaissance du secteur, vous orienter vers la banque la plus adaptée à votre profil ainsi que vous aider à présenter votre dossier sous son meilleur jour.

Celui-ci commencera par vérifier votre capacité d’emprunt puisque vous vous apprêtez à emprunter un montant supérieur à ce que vous auriez emprunté avec un apport.

Vous pouvez également utiliser notre simulateur de capacité de financement pour obtenir une réponse immédiate.

Exemple

Si votre projet est non finançable, vous obtiendrez le résultat suivant :

Les raisons de non finançabilités sont nombreuses et toutes ne sont pas liées à l'apport. Mais si c'est le cas et que vous bénéficiez d'une épargne, cela vaut peut-être le coup de refaire une simulation : cela peut tout changer !

Choisir son assurance emprunteur lors d'un prêt sans apport

Si vous faites un prêt sans apport, il se peut que le taux nominal de votre crédit immobilier soit plus élevé. Si cela se produit vous devez alors optimiser votre TAEG et ce notemment grâce à l'assurance emprunteur.

L'assurance de prêt immobiler est l'un des coûts les plus important de votre crédit ! N'hésitez pas à comparer et selectionner l'assurance qui vous coutera le moins cher tout en ayant les garanties nécéssaires ! Vous réaliserez des économues non négligeable.
A retenir
  • Il est possible d’obtenir un prêt sans apport, mais uniquement pour certains profils. Il s’agit principalement des jeunes primo-accédants ou de propriétaires souhaitant faire un investissement locatif.
  • Toutes les banques n’accordent pas ce type de crédit : en vous adressant à un courtier, vous mettez toutes les chances de votre côté pour obtenir votre financement.
  • Le simulateur Pretto vous permet de voir en quelques minutes si votre projet est finançable ou non, même sans apport.
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