Est-ce que je peux faire un prêt immobilier sans apport ?

Si emprunter sans apport pour son prêt immobilier est encore possible aujourd'hui, en pratique, les banques ne disent pas oui à tout le monde. Pour les convaincre, elles doivent trouver dans votre dossier de bonnes raisons de vous suivre. Voici ce qu'il faut savoir pour espérer acheter à 110 %.

Qu’est-ce qu’un prêt sans apport ?

Quand on parle de prêt sans apport, on parle d'un financement dit "à 110 %". Concrètement, le crédit couvre non seulement le prix du bien (les 100 %), mais aussi les frais annexes qui viennent s'y ajouter, soit environ 10 % supplémentaires. Ils regroupent les frais de notaire, de garantie bancaire (hypothèque ou caution), les frais de dossier, et parfois les frais de courtage.

Dans un achat classique avec apport, c'est vous qui réglez ces frais de votre poche. Dans un financement à 110 %, vous conservez votre épargne sur votre compte au lieu de l'injecter dans le projet. Et c'est précisément là que se joue une nuance importante : il y a une vraie différence entre ne pas avoir d'épargne du tout et choisir de ne pas mettre son épargne dans le projet. D’ailleurs, ces deux situations ne sont pas du tout perçues de la même façon par une banque.

Pourquoi les banques valorisent l’apport ?

L'apport rassure la banque parce qu'il signale trois choses à la fois :

• vous savez épargner,
• vous gérez votre budget,
• vous prenez votre part du risque.

Autre point souvent ignoré : accepter de financer sans apport, c'est rarement un geste désintéressé de la banque. Si elle accepte de prêter plus, c'est qu'elle y voit un intérêt commercial (fidélisation, captation de l’épargne sur des livrets, l'assurance, les placements). Vous êtes un client qu'elle espère garder dans le temps.

Acheter sans apport en 2026, c’est possible ?

Oui, mais le contexte n'est plus celui de 2019. Depuis la remontée des taux amorcée en 2022 et le durcissement progressif des conditions d'octroi, acheter sans apport reste possible, mais l’accès est devenu plus sélectif.

Plusieurs éléments expliquent ce resserrement. Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose un taux d'endettement maximal de 35 % et une durée de prêt limitée à 25 ans, 27 ans dans le neuf. Les organismes de garantie, comme Crédit Logement, prennent moins de risques sur les dossiers à 110 % qu'ils ne l'auraient fait avant 2020. Et certains profils, malgré tout, restent favorisés par les banques.

Comment la banque analyse un dossier ?

Pour y répondre, nous avons demandé à Mathieu de nous détailler les différentes étapes. Première vérification : votre taux d’endettement, qui doit rester sous la barre des 35 %. Ensuite, la banque va se demander si elle peut vous faire confiance sur 20 ou 25 ans.

Pour y répondre, elle examine trois éléments en particulier.

1. La gestion financière. La banque regarde vos relevés en premier pour vérifier plusieurs points : absence de découvert sur les trois derniers mois, dépenses régulières et maîtrisées, et la stabilité globale de votre situation bancaire. Attention, même un incident isolé peut suffire à fragiliser un dossier pourtant solide sur les autres critères.
2. La capacité à épargner. Une épargne régulière, même modeste, joue en votre faveur. Le fait de mettre de l’argent de côté chaque mois (idéalement via un virement automatique) sans le réutiliser plus tard dans le mois est particulièrement valorisé. Pour la banque, la régularité et la discipline comptent davantage que le montant épargné.
3. La stabilité et le potentiel du profil. La banque regarde votre situation professionnelle (CDI, ancienneté, secteur d'activité) mais aussi vos perspectives d'évolution salariale et la cohérence globale de votre projet de vie. L'objectif derrière ces trois points est simple, elle cherche à anticiper votre capacité à encaisser un imprévu (chômage, dépense exceptionnelle, baisse de revenus passagère) sans que le remboursement du prêt vacille.

Qui sont les profils les plus susceptibles d’emprunter à 110 % (et pourquoi) ?

Tous les dossiers sans apport ne se valent pas. Selon Mathieu Boisson, trois profils ressortent régulièrement.

1er profil : Les jeunes primo-accédants

Les banques connaissent la réalité des jeunes acheteurs : études longues, entrée récente dans la vie active, peu de temps pour épargner. Ce qui les rassure, ce n'est donc pas le montant déjà accumulé mais la capacité à mettre de l'argent de côté chaque mois.

L'autre atout de ces profils, c'est leur trajectoire.

“Une banque se projette sur le long terme. Un taux d’endettement proche des 35 % aujourd’hui peut s’alléger avec le temps, grâce aux évolutions de revenus. Sur quelques années, cela signifie plus de marge de manœuvre et une meilleure capacité à absorber les imprévus.” selon Mathieu Boisson.

Primo accédant, il a réussi à acheter sans apport

2ème profil : Les investisseurs déjà propriétaires

C'est le cas typique où la banque a un vrai intérêt stratégique à dire oui sans apport. Si vous êtes déjà propriétaire et que vous lancez un investissement locatif, la logique change radicalement. “La banque a tout intérêt à financer le projet sans apport, pour que le client conserve son épargne chez elle plutôt que de l’injecter dans le crédit, ou de risquer de le voir partir ailleurs.” précise Mathieu.

Pourquoi la banque accepte ?

• elle est dans une logique de fidélisation client,
• parfois le projet est auto-financé (loyers vs mensualités de crédit).

Le choix de ne pas mettre d’apport peut être volontaire et stratégique (placer ailleurs son capital).

3ème profil : Les professions à fort potentiel de revenus (médecins, avocats…)

Médecins, avocats, ingénieurs en début de carrière… Ces profils ont souvent peu d'épargne (longues études, internat, installation récente), mais les banques anticipent une hausse de revenus significative à moyen terme. Elles voient aussi en eux des clients à fort potentiel, dont elles espèrent capter l'épargne future.

Une précision utile : un prêt étudiant n'est pas nécessairement bloquant, à condition qu'il reste compatible avec le taux d'endettement. Il peut même être vu positivement, comme un signal de capacité future libérée à mesure que les mensualités s'achèvent.

Mais attention, ces dossiers demandent une vraie connaissance des grilles bancaires. Chaque établissement a ses propres critères, et un profil peut être refusé d'un côté pour être accepté de l'autre. C'est exactement là que l'accompagnement d'un courtier expert fait la différence. Chez Pretto, nos équipes d’experts crédit accompagnent ce type de projets au quotidien. Ils savent comment présenter un dossier à fort potentiel, à quelle banque s'adresser en priorité, et comment défendre vos intérêts. Ils s'appuient sur Finspot, notre scanner d'offres bancaires, qui interroge nos 125 banques partenaires pour identifier celles qui correspondent à votre profil. Vous gagnez du temps, et vous mettez toutes les chances de votre côté.

Les profils “hors cases” (situations de vie particulières)

Il existe aussi des situations de vie particulières qui ne rentrent dans aucun profil standard (une sortie de divorce, un changement de cap professionnel) et qui sont évaluées différemment. Dans ces cas, Mathieu Boisson note que la banque regarde le comportement financier actuel, pas seulement la situation passée. Une personne qui sort d'un divorce, qui n'a pas d'apport, mais qui a de bons revenus, met de l'épargne de côté chaque mois et présente des comptes irréprochables peut tout à fait obtenir un financement. La banque arbitre toujours en fonction du dossier dans son ensemble.

Comment compenser l’absence d’apport ?

Si votre situation est plus contrainte, plusieurs leviers permettent de renforcer votre dossier.

1. Commencez par montrer votre discipline financière. Zéro découvert, des comptes bien tenus, pas de paiements en plusieurs fois systématiques, aucun incident de paiement. C'est le minimum exigé, et souvent le premier filtre.
2. Réduisez le risque perçu. Présentez un projet cohérent avec votre capacité réelle d'emprunt. Les banques régionales ou mutualistes sont souvent plus ouvertes que les grandes banques nationales à des financements avec un apport partiel.
3. Renforcez votre attractivité. Domicilier vos comptes dans la banque prêteuse est un argument tangible. Conserver une épargne résiduelle après l'achat, même modeste, rassure. Mobiliser des aides comme le prêt à taux zéro (PTZ) ou les dispositifs locaux d'accession peut aussi améliorer significativement votre dossier.

Et le prêt familial ?

Le prêt familial, souvent envisagé dans ces situations, a un impact qui dépend entièrement de sa structure.

Cas n°1 : remboursement mensuel

Si le prêt familial prévoit une mensualité, il est intégré dans votre taux d'endettement, exactement comme un crédit classique, ce qui réduit donc la capacité d’emprunt.

Cas n°2 : remboursement différé

Dans certains cas, le remboursement peut être prévu à la revente du bien ou lors d’une succession

Comme il n’y a pas de mensualité immédiate, la banque ne l’inclut pas dans le taux d’endettement.

Comment sont perçus les petits apports (< 10 %) ?

Certains emprunteurs se trouvent dans une situation intermédiaire : ils ont un peu d'épargne, mais pas assez pour couvrir les 10 % de frais habituels. Les banques gèrent ces cas de manière plus flexible qu'on ne le croit souvent.

Les frais de notaire sont souvent finançables par les banques. Les frais de dossier et de garantie, en revanche, le sont moins systématiquement.

Les décisions restent très variables d'un établissement à l'autre, selon la politique interne, les conditions de marché et le profil de l'emprunteur.

Quelles sont les solutions alternatives ?

Quand le prêt à 110 % n'est pas accessible (parce que le dossier ne passe pas, parce que le profil est trop atypique, ou parce que le projet est trop ambitieux pour les revenus actuels), il existe d'autres chemins. Deux acteurs ont développé des modèles qui peuvent vous aider, même s'ils fonctionnent très différemment d'un crédit classique.

• Le leasing immobilier. Le principe est proche de ce qui existe pour les voitures : un tiers achète le bien à votre place, vous le loue pendant une période définie, et vous offre une option d'achat à l'issue de cette période.

L'idée est de vous laisser le temps d'améliorer votre situation (consolider votre épargne, stabiliser vos revenus, solder des crédits) pour être en mesure d'obtenir le financement que vous n'auriez pas pu décrocher immédiatement. Vous pouvez aussi lever l'option avant l'échéance si votre situation s'améliore plus vite que prévu. En France, la société Hestia propose ce type de solution.

• Le co-investissement. Ici, plutôt que d'attendre d'avoir constitué un apport suffisant, un co-investisseur apporte les fonds manquants en échange d'une quote-part dans la valeur du bien. Vous devenez propriétaire, vous occupez le logement comme vous l'entendez (travaux, décoration, mise en location) et vous rachetez la part de votre co-investisseur quand vous le souhaitez, ou lors de la revente.

Ce modèle permet d'accéder plus rapidement à la propriété, d'améliorer son dossier bancaire en réduisant le montant à emprunter, et parfois d'acheter dans une zone qu'on n'aurait pas pu s'offrir seul. Virgil est l'un des acteurs qui propose ce type de co-investissement en France.

Ces solutions ont leurs propres contraintes (coût, durée d'engagement, partage de la plus-value à la revente) et méritent d'être comparées sérieusement à un prêt classique avant de s'engager. Mais pour certains profils coincés entre de bons revenus et un dossier bancaire insuffisant, elles offrent une porte d'entrée.