Défiscalisation : quels dispositifs pour les primo-accédants en 2026 ?

Vous avez décidé de devenir propriétaire de votre logement ? Il n’existe pas de dispositif de défiscalisation réservé aux primo-accédants, mais plusieurs aides restent accessibles : le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt à l’accession sociale (PAS), le prêt Action Logement, ainsi que des exonérations de taxe foncière et de taxe d’habitation pour tout propriétaire.

Pas de défiscalisation spécifique pour les primo-accédants

Si plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière ont été adoptés par le gouvernement pour relancer le secteur du Bâtiment et encourager les investisseurs à injecter leur épargne dans l’économie du pays, à travers la construction ou l’achat de logements neufs, il n’existe pas de défiscalisation spécifique pour les primo-accédants.

À l’heure qu’il est, différentes lois de défiscalisation immobilière cohabitent et vous permettent d’obtenir une réduction d’impôt sur le revenu, comme la Loi Pinel (dans le neuf) - jusqu'à la fin de l'année 2024 - ou la Loi Denormandie (dans l’ancien).

D’autres dispositifs vous offrent aussi la possibilité de neutraliser l’impôt sur vos revenus fonciers, tels que le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), de récupérer une partie du montant investi dans les travaux de rénovation de votre logement, avec la Loi Malraux, ou encore de diminuer vos revenus imposables avec par exemple, le dispositif du Déficit Foncier.

Pour savoir quel est le dispositif le mieux adapté à votre situation et pour optimiser votre fiscalité, vous pouvez choisir de prendre contact avec un conseiller en gestion de patrimoine (CGP), pour vous accompagner dans votre projet.

Mais d’autres avantages

S’il n’existe pas de défiscalisation immobilière destinée à l’achat de votre résidence principale, sachez que de nombreux dispositifs existent, que vous soyez primo-accédant ou non.

Le prêt à taux zéro (PTZ), le plus connu

Le prêt à taux zéro (PTZ) est aujourd’hui l’une des aides les plus plébiscitées par les primo-accédants pour devenir propriétaire de leur résidence principale.

Ce prêt aidé propose, comme son nom l’indique, de vous prêter de l’argent destiné à financer l’achat ou la construction de votre résidence principale, sans intérêts, sur une période de remboursement de 20 à 25 ans.

Cet avantage peut également être complété par d’autres prêts conventionnés.

Le prêt à l’accession sociale

Destiné aux ménages les plus modestes, le prêt à l’accession sociale (PAS) aide à financer la construction de votre maison neuve ou l’achat de votre bien immobilier.

Soumis aux mêmes critères de revenus que le PTZ, la durée de remboursement du PAS, peut aller jusqu’à 30 ans, voire 35 ans. Cette aide à la propriété est aussi cumulable avec d’autres prêts aidés.

Prêt Action logement

Ex-1 % logement, le prêt Action Logement est un crédit à taux privilégié, destiné à aider les salariés des entreprises privées, relevant du secteur non-agricole, pour financer l’achat ou la construction de leur résidence principale, que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien.

Accordé sous conditions de ressources (les revenus doivent être inférieurs aux plafonds du prêt locatif intermédiaire), le prêt Action Logement est parfaitement compatible avec un apport personnel, un prêt travaux ou d’autres prêts aidés.

Vous pouvez retrouver ces conditions fixées à l’article 1417 du Code Général des Impôts, sur le site de Legifrance.

Des dispositifs fiscaux pour tous les propriétaires

Exonération de la taxe foncière

Vous êtes propriétaire de votre habitation ? Sachez que vous avez peut-être le droit à un dégrèvement total de votre taxe foncière !

Il existe différentes possibilités d’exonérations de taxe foncière, qu’elles soient permanentes, temporaires, en fonction de votre âge ou de vos conditions de revenus…

Ainsi, pour pouvoir vous affranchir du paiement de la taxe foncière, vous devez donc répondre à quelques conditions.

De cette façon, les personnes titulaires de l’Allocation de Solidarité aux Personnes Âgées (ASPA) ou de l’Allocation Supplémentaire d'Invalidité (ASI) bénéficient d'une exonération de la taxe foncière sur leur résidence principale.

Également, les personnes titulaires de l’allocation aux adultes handicapés (AAH) et les personnes âgées de plus de 75 ans au 1ᵉʳ janvier de l'année d'imposition de la taxe foncière, peuvent bénéficier d'une exonération (Cf. art. 1390 à 1391 B bis du Code Général des Impôts).

Les logements à haut niveau de performance énergétique (à partir du label BBC 2005), offrent également la possibilité de bénéficier jusqu’à 5 ans d’exonération temporaire de taxe foncière.

Celle-ci, allant de 50 % à 100 %, est applicable à compter de la 3ᵉ année suivant l’achèvement de la construction du logement. Vous devez pour ce faire, adresser votre déclaration auprès de votre service des impôts (comportant l’ensemble des éléments concernant le bien et la date d’achèvement des travaux).

Enfin, lorsque vous achetez un logement neuf ou que vous faites construire votre maison, sachez que vous bénéficiez d’une exonération temporaire de cette taxe locale, pendant les deux ans qui suivent la livraison de votre bien, et ce, sans conditions de revenus !

Exonération de la taxe d’habitation

Si vous aviez l’habitude de payer chaque année la taxe d’habitation sur votre résidence principale, bonne nouvelle, celle-ci a été dégrevée progressivement depuis 2020 pour les résidences principales.

Mesure phare du gouvernement Macron, la réforme de la taxe d’habitation prévoit une exonération totale depuis 2023.

Le crédit d’impôt sur les intérêts dans le cas d’un investissement locatif

Supprimé en 2011, le crédit d’impôt immobilier pour la résidence principale a permis jusqu’en 2016 à de nombreux foyers (ayant acheté un bien immobilier entre 2007 et 2010), de bénéficier d’une réduction d’impôt sur les intérêts de leur prêt immobilier.

Si l’achat de votre résidence principale n’ouvre donc plus droit à la déduction des intérêts d’emprunt sur votre déclaration de revenus, il vous reste toutefois toujours la possibilité d’obtenir un crédit d’impôt dans le cadre d’un investissement locatif.

De même, tout un ensemble de charges non-imputables aux locataires sont déductibles de vos revenus imposables comme les honoraires de gestion, les frais de diagnostics immobiliers, les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les travaux réalisés ou encore les assurances (assurance vacance locative, assurance loyer impayé, assurance PNO…).

Vous pouvez aussi choisir d’opter pour le régime micro-foncier, vous proposant un abattement forfaitaire de 30 %, appliqué par l’administration fiscale.