Achat immobilier entre particuliers : à quoi faut-il faire attention ?

Vous vous apprêtez à acheter un appartement ou une maison directement à un particulier? Pretto vous présente la marche à suivre et les pièges à éviter.

Si vous achetez de particulier à particulier, gardez en tête qu'il vous faudra investir beaucoup de temps. En tant qu’acheteur vous serez en charge de la recherche de biens, de la prise de contact avec les vendeurs, de vous rendre disponible pour les visites aux horaires proposés par ces derniers.

Même histoire si vous êtes vendeur : vous devez rendre votre bien visible sur le marché, recevoir et sélectionner les potentiels acquéreurs et trouver des créneaux de visites sur votre temps libre.

Conséquence directe, le délai de la transaction risque d’être allongé. Les échanges seront probablement moins fluides, soyez prêts à faire preuve de patience.

Enfin, la complexité technique et juridique de l’acte d’achat peut vous mettre dans une situation inconfortable. Pensez-donc à bien vous renseigner à chaque étape auprès de proches qui travaillent dans ce secteur ou ont déjà réalisé de telles opérations.

Par ailleurs, rien ne vous empêche de rechercher à la fois sur des sites d'achat entre particuliers et en agence : ainsi, vous êtes certain de ne louper aucun bien !

Le vendeur aura souvent tendance à surestimer son bien. Il y est attaché et a mille raisons de penser que son appartement ou sa maison est particulier -ou il se dit qu'il y a une carte à jouer vue l'économie des frais d'agence.

Côté acheteur, attention à ne pas s’emballer. “L’annonce n’est pas disponible en agence, dépêchons nous de conclure avant que d’autres acquéreurs n’en entendent parler.” Ce n’est pas une raison pour surpayer le bien.

Vous pouvez également négocier le prix de votre bien quand vous achetez entre particuliers. Dans tous les cas, il convient de bien préparer vos arguments.

Afin de vous y aider, vous pouvez vous servir de notre checklist de visite. Elle vous permet de lister de manière objective tous les critères du bien, et de déterminer tous les travaux que vous aurez besoin d'y faire. Cela vous donnera de très bons arguments lorsque vous souhaiterez faire baisser le prix du bien !

Le vendeur va porter une grande attention à votre capacité de financement. S’il avance dans ses négociations avec vous, il immobilise son appartement ou sa maison avec les frais que cela peut occasionner. Sans compter le temps "perdu" pour lui si la transaction n'aboutit pas avec vous et qu'il doit tout reprendre de zéro.

Si votre prêt est refusé, il devra tout recommencer avec un autre acheteur. Pour ne pas hypothéquer vos chances d’entrée, rassurez le sur votre situation financière. Vous pouvez par exemple évoquer le secteur dans lequel vous travaillez, si vous bénéficiez d’un apport conséquent, si vous avez déjà eu des rendez-vous avec des banques et s’ils ont été concluants.

Pretto vous propose d’établir gratuitement un document visant à rassurer le vendeur sur votre situation financière : après une analyse préalable de quelques pièces justificatives, nous pouvons établir un document pour prouver au vendeur que vous avez la capacité d'emprunter le montant nécessaire à l'achat de son bien.

Si vous pouvez vous passer d’une agence immobilière, vous aurez nécessairement recours à un notaire pour la signature du contrat de vente. Etant donnée la complexité du cadre légal, n’hésitez pas à le solliciter dès que possible. Plus tôt vous impliquerez votre notaire, plus vous réduirez le risque de litiges.

Le vendeur est tenu de vous fournir un certain nombre de diagnostics, en fonction de la localisation du bien ou de sa date de construction. Voici les diagnostics obligatoires :

• Diagnostic de performance énergétique (DPE)
• Diagnostic Électrique Obligatoire (DEO)
• Diagnostic Gaz Obligatoire (DGO)
• Constat des risques d’exposition au Plomb (CREP), pour les permis de construire datant d’avant le 1er janvier 1949.
• Diagnostic Technique Amiante (DTA), uniquement sur les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
• Etat Relatif à la Présence de Termites (ERTP) si le logement se situe dans une zone infestée ou susceptible de l’être à court terme. En Ile-de-France, les départements concernés par un arrêté préfectoral définissant les zones infestées par les termites sont : le 75 et le 92 en totalité, le 93, 94, 95 et 78 en partie.
• Etat des Risques et Pollutions.

Dans le cas d’un appartement, le vendeur doit également fournir la mesure de sa superficie (Loi Carrez). Pour une maison, il doit mettre à disposition un diagnostic assainissement.

Vous avez bien avancé et vous vous apprêtez à signer une promesse ou un compromis de vente. Cette étape peut se faire directement entre particuliers, c’est ce qu’on appelle un "acte sous seing privé".

En effet, n’oubliez pas que le compromis de vente est un contrat au sens juridique du terme : vous êtes tenu de respecter une mise en forme légale, et il vous engage fortement.

Il est généralement admis que la signature du compromis entraîne le paiement d’un acompte au vendeur. Si vous signez chez un notaire, cette somme est mise sur un compte séquestre : en cas de problème (par exemple, si vous ne trouvez pas de financement), le notaire a un rôle d'intermédiaire neutre. Ce n’est pas négliger au vu des sommes en jeu !

Si vous tenez absolument à vous passer de notaire à ce stade, cependant, c’est possible. Vous trouverez aisément en ligne des modèles de rédaction de promesses de vente ou de compromis, cependant il reste des points essentiels à négocier :

• Le montant de l’indemnité d’immobilisation est fixé entre les parties, il varie généralement entre entre 5% et 10% du prix de vente.
• Les conditions suspensives : elles permettent par exemple à l’acheteur de se retirer s’il n’obtient pas son prêt. Il est impératif de vérifier qu’elles seront bien opérantes le cas échéant.

D’autres conditions suspensives peuvent être insérées si besoin (absence de préemption, de servitude, de vente préalable...). Gardez également en tête que les documents à annexer sont nombreux et tout oubli de la part du propriétaire pourrait amener des complications en cas de litige.