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Quels sont les différents profils d’acheteur immobilier et leurs spécificités ?

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Alicia Cazaly
Mis à jour le 06 déc. 2022
Quels sont les différents profils d’acheteur immobilier et leurs spécificités ?
Pour acheter votre bien immobilier, il vous faudra définir votre budget. Selon votre profil emprunteur, vous ne pourrez pas emprunter la même somme. En effet, certains profils jugés « à risque » vont rencontrer des difficultés à obtenir un taux immobilier avantageux ce qui va impacter négativement leur capacité d’emprunt. À l’inverse, d’autres profils particulièrement recherchés par les établissements prêteurs pourront bénéficier de taux avantageux ou d’aides spécifiques.

Peu importe votre projet immobilier, vous pouvez faire une première estimation en ligne à l’aide notre simulateur pour déterminer votre capacité d’emprunt, c’est-à-dire le montant maximum que vous pouvez emprunter auprès d’un établissement bancaire.

Les primo-accédants

Définition

Comment obtenir le statut de primo-accédant ? Un emprunteur est considéré comme primo-accédant s’il n’a pas été propriétaire de sa résidence principale durant les deux dernières années. Au moment de réaliser votre premier achat immobilier, vous êtes automatiquement considéré comme primo-accédant par les établissements bancaires.

De plus, si vous avez déjà été propriétaire de votre résidence principale, vous devenez primo-accédant si vous êtes de nouveau locataire de votre résidence principale depuis plus de 24 mois. Vous pouvez également être considéré comme un primo-accédant si vous êtes propriétaire d’une résidence secondaire ou si vous avez achetez un appartement pour réaliser un investissement locatif. En effet, le statut de primo-accédant est uniquement lié à la propriété de la résidence principale, c’est-à-dire le logement que vous occupez au moins 8 mois par an.

Attention
Si vous souhaitez acheter avec un co-emprunteur, celui-ci doit également être considéré comme primo-accédant pour vous permettre de bénéficier des avantages de ce statut.

Les spécificités de ce profil d’emprunteur immobilier

Le statut de primo-accédant est un profil avantageux au moment de réaliser un achat immobilier. En effet, les primo-accédants bénéficient de nombreux avantages pour accéder plus facilement à la propriété.

  1. Des prêts réglementés par l’État qui proposent des taux plus avantageux comme le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt d’accession sociale (PAS), le plan d’épargne logement (PEL) ou le prêt Action Logement ;
  2. Une baisse de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) qui passe de 20 à 5,5 % pour les biens immobiliers neufs situés dans une zone ANRU (agence nationale de la rénovation urbaine) ou dans un quartier QPV (quartiers prioritaires de la politique de la ville) ;
  3. Des prêts immobiliers avantageux ou des subventions peuvent être accordés par des communes, des départements ou des régions, principalement aux familles avec des ressources faibles qui souhaitent accéder à la propriété d’une résidence principale.

N’hésitez pas à solliciter l’aide d’un courtier immobilier de Pretto pour trouver le financement le plus avantageux pour acheter votre première résidence principale. Avant de contacter l’un de nos experts, vous pouvez simuler votre prêt immobilier pour découvrir le taux immobilier auquel vous pouvez prétendre.

Les emprunteurs seniors

Définition

La loi ne fixe aucune limite d'âge pour réaliser un emprunt immobilier, c’est-à-dire qu’un emprunteur considéré comme « senior » a tout de même la possibilité de réaliser un achat immobilier. Vous êtes considéré comme un emprunteur senior à partir de 60 ans.

Contrairement à ce que l’on pense, il n’est pas nécessairement plus compliqué d’obtenir un prêt immobilier après 60 ans. Au contraire, la plupart des établissements bancaires apprécient ces profils puisqu’ils disposent d'un pouvoir d'achat plus élevé que la moyenne des actifs avec des revenus réguliers. De plus, les seniors bénéficient de charges allégées : peu ou pas de crédits en cours, plus de dépenses liées à l'éducation des enfants, des frais de déplacements limités, etc.

Important
La principale difficulté des emprunteurs seniors pour acquérir un bien immobilier réside dans le coût de l’assurance emprunteur. Celui-ci sera nécessairement plus élevé puisque les emprunteurs seniors sont considérés comme des profils « à risque » par les assureurs.

Les spécificités de ce profil d’emprunteur immobilier

Si les emprunteurs seniors peuvent rencontrer des difficultés à contracter un prêt immobilier à cause du montant de l’assurance emprunteur, leur profil présentent tout de même plusieurs avantages par rapport aux primo-accédants

  1. Des revenus plus élevés et stables : la plupart du temps, les revenus des emprunteurs seniors sont plus élevés puisqu’il s’agit de revenus à la fin d’une longue carrière et plus stables, puisqu’un emprunteur retraité va forcément recevoir sa pension de retraite tous les mois ;
  2. Un apport personnel plus important : à la différence des jeunes actifs qui ont souvent du mal à se constituer un apport personnel, les emprunteurs seniors possèdent souvent des économies substantielles épargnées au fil des années ;
  3. Le nantissement personnel : la plupart du temps, les emprunteurs seniors possèdent déjà un bien immobilier pouvant être utilisé comme garantie de prêt afin de rassurer l'établissement prêteur.
Si vous contractez un prêt immobilier avant votre départ à la retraite, la banque va prendre en compte seulement 70 % de vos revenus nets dans son calcul de l’endettement afin d’anticiper la baisse de vos revenus.

Si les emprunteurs seniors peuvent facilement contracter un crédit immobilier, ils doivent apporter une attention particulière à leur contrat d’assurance emprunteur. De manière générale, il faut avoir moins de 65 ans pour bénéficier de l'ensemble des garanties liées à une assurance de prêt. Néanmoins, il est important de différencier l'âge limite de souscription et l'âge de cessation des garanties.

  • Les garanties d’invalidité permanente totale (IPT), d’invalidité permanente partielle (IPP) et d’incapacité temporaire de travail (ITT) sont accessibles jusqu'à 65 ans ;
  • La garantie perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) est accessible jusqu’à 69 ans ;
  • La garantie décès peut être souscrite jusqu’à 85 ans.

Si vous pouvez souscrire à certaines garanties jusqu’à 85 ans, la couverture des garanties n’est pas illimitée. En effet, l’âge de cessation des garanties PTIA, IPT et IPP est de 70 ans. De son côté, la garantie décès permet d'être couvert jusqu'à 90 ans.

Avant de souscrire un contrat d’assurance emprunteur, n’hésitez pas à comparer les différents contrats disponibles sur le marché. Depuis le 1er juin 2022 et la promulgation de la loi Lemoine, vous pouvez réaliser une délégation d’assurance à tout moment, c’est-à-dire opter pour un contrat d’assurance auprès d’un assureur externe au lieu de l’assurance groupe de votre banque.

Les auto-entrepreneurs ou profession libérale

Définition

Ce n’est pas un secret, mais les établissements bancaires préfèrent financer les projets immobiliers des fonctionnaires et des titulaires d’un contrat à durée indéterminée (CDI). Néanmoins, si vous êtes auto-entrepreneur ou profession libérale, vous pouvez tout de même emprunter auprès des banques.

À noter
Une auto-entreprise correspond à une personne physique qui crée une entreprise individuelle pour exercer une activité commerciale, artisanale ou libérale, à titre principal ou complémentaire et dont l'entreprise individuelle remplit les conditions du régime fiscal de la micro-entreprise.

Si le profil d’un auto-entrepreneur ou d’une profession libérale est moins « apprécié » par les banques à cause d’une situation professionnelle moins stable, l’emprunteur doit présenter plusieurs éléments pour rassurer les établissements bancaires et les encourager à financer son projet.

  1. Justifier d’une ancienneté suffisante de l’activité professionnelle : 2 années d’exercice au minimum ;
  2. Présenter un bilan financier positif depuis deux ans ;
  3. Fournir les derniers avis d’impositions et trois à six relevés bancaires.

Si la banque va étudier scrupuleusement vos documents officiels, elle va également prendre en compte d’autres éléments inhérents à votre activité professionnelle. Ces éléments vont permettre à la banque de déterminer la stabilité de votre profil.

  • Le domaine d’activité de la micro-entreprise : certains secteurs sont porteurs et actifs quand d’autres secteurs sont plus concurrentiels ou saisonniers et auront un impact négatif sur un dossier ;
  • La stratégie commerciale de l’entreprise : si la banque considère votre stratégie commerciale défaillante, elle sera moins encline à accepter de financer votre projet ;
  • Le montant de l’apport personnel : l’apport personnel signifie que vous avez la capacité d’épargner et cela va rassurer les établissements prêteurs.

Les spécificités de ce profil d’emprunteur immobilier

Les auto-entrepreneurs peuvent bénéficier des mêmes avantages que les primo-accédants s’ils n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années. Par conséquent, ils peuvent profiter des prêts réglementés par l’État, d’une baisse de la taxe sur la valeur ajoutée ou des subventions accordées par les communes, les départements ou les régions.

Si vous êtes secundo-accédant ou présentez un profil peu rassurant pour les banques, vous pouvez apporter des garanties supplémentaires pour renforcer votre dossier de prêt.

  • Un co-emprunteur en CDI : les risques pris par la banque seront réduits et vous aurez accès plus facilement à un prêt immobilier ;
  • Une assurance emprunteur avec des garanties supplémentaires est toujours appréciée des banques pour prévoir les éventuels impayés ;
  • Une hypothèque immobilière peut être une solution si vous êtes déjà propriétaire d’un bien immobilier : il s’agit d’une garantie pour la banque, mais en cas de non-paiement, vous risquez de perdre le bien ;
  • Le gage de nantissement est une autre solution pour hypothéquer des biens non-immobiliers.

Les investisseurs locatifs

Définition

L’investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier dans l’optique de le louer. Qu’il concerne un immeuble, logement individuel, une place de parking ou une cave, l’investissement locatif a pour objectif de percevoir des revenus complémentaires et réguliers grâce aux loyers versés par le locataire.

Bon plan
Le financement d’un investissement locatif est plutôt souple. La majorité des emprunteurs peuvent réaliser un investissement locatif : la plupart du temps, les loyers perçus permettent de rembourser les mensualités de prêt.

Les spécificités de ce profil d’emprunteur immobilier

L’investissement locatif permet à l’emprunteur de bénéficier de plusieurs avantages comme des avantages financiers et fiscaux. Au moment de réaliser votre demande de prêt immobilier et choisir son offre de prêt, il est important de prendre en compte ces avantages pour faire la meilleure plus-value.

  1. Une réduction de l’impôt sur le revenu de 18 % du prix de revient du bien immobilier grâce à la loi Duflot ;
  2. Une déduction des charges, notamment la taxe foncière, uniquement pour les investisseurs qui choisissent d’investir dans un bien immobilier neuf ;
  3. Le dispositif loueur-meublé permet de récupérer la TVA sur l’acquisition et bénéficier également d’un abattement de l’impôt sur le revenu particulièrement élevé ;
  4. Des revenus supplémentaires grâce aux loyers perçus qui seront comptabilisés à hauteur de 70 % si vous souhaitez contracter un autre prêt immobilier auprès d’un établissement prêteur.
Bon à savoir

Dans le cadre d’un investissement locatif générant des revenus annuels inférieurs à 23 000 euros, vous pouvez obtenir le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Au-delà de revenus supérieurs à 23 000 euros par an, vous pouvez bénéficier du statut Loueur Meublé Professionnel (LMP). Ce statut accorde d’autres avantages fiscaux, notamment l'exonération de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) qui remplace l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) depuis 2018. Néanmoins, les biens immobiliers concernés par ces avantages fiscaux concernent uniquement des logements meublés au sein de résidences de services ou de tourisme.

Vous pouvez financer un investissement locatif grâce à un prêt immobilier classique ou un prêt in fine. Il s’agit d’un prêt immobilier dédié à l’investissement locatif qui dissocie le paiement des intérêts et le remboursement du capital. Tous les mois, l’emprunteur rembourse les intérêts du prêt immobilier et l’assurance emprunteur. Il doit rembourser l’entièreté du capital à l’échéance du prêt.

Les non-résidents en France

Définition

Un non-résident est une personne étrangère qui possède sa résidence fiscale habituelle à l'étranger. Si vous êtes un Français expatrié à l’étranger, vous êtes également considéré comme un non-résident par les établissements prêteurs.

En tant que non-résident, vous pouvez tout de même prétendre à l’obtention d’un prêt immobilier dans l’une des banques situées sur le territoire français, notamment si vous souhaitez investir dans l’Hexagone. Pour un non-résident, les critères d’éligibilité à un prêt immobilier sont les mêmes que tous les emprunteurs. La banque va étudier la fiabilité et la solidité de votre profil : un emploi à durée indéterminée, un bon salaire et des comptes sains sont déterminants pour obtenir un prêt immobilier dans une banque française.

Bon à savoir
La banque va également étudier la stabilité de votre dossier : êtes-vous réellement intéressé de manière durable par un investissement en France ? Par exemple, si vous êtes employé par une grande entreprise française, vous avez plus de chances d’obtenir un prêt immobilier.

Les spécificités de ce profil d’emprunteur immobilier

Étant donné la spécificité du statut de non-résident, la banque va demander des justificatifs supplémentaires à l’emprunteur pour étudier scrupuleusement son dossier avant d’accorder (ou non) le financement. Les justificatifs demandés sont les mêmes que pour un profil d’emprunteur classique :

  • justificatif d’identité ;
  • justificatif de domicile ;
  • justificatif de situation matrimoniale ;
  • preuves des revenus ;
  • contrat de travail ;
  • justificatif de situation bancaire ;
  • état du patrimoine.

Néanmoins, la banque sera plus minutieuse dans son étude. Ainsi, pour les justificatifs de situation bancaire, il vous faudra fournir des relevés de plus d’un an contre trois derniers mois sont demandés pour un dossier classique.

Les points les plus complexes concernent le contrat de travail : si vous travaillez sous contrat de travail français, il n’y a pas de différence, mais si vous avez un contrat de travail étranger, les indications mentionnées au contrat et sur les fiches de paie peuvent présenter des variations importantes par rapport aux normes françaises.

Attention
Tous les documents doivent être produits en français. Il est donc possible que vous ayez à les faire traduire par un traducteur assermenté.

Sachez qu’une banque peut refuser votre dossier simplement parce que son étude est trop compliquée, et donc sujet à risque.

Quel que soit votre projet immobilier et votre profil d’acheteur immobilier, vous pouvez contracter un prêt immobilier en France. Dans le cas où votre projet immobilier est un peu plus complexe, vous pouvez solliciter les services d’un courtier immobilier qui va vous accompagner dans votre recherche de financement. Si vous avez un projet immobilier, vous pouvez utiliser notre outil de simulation en ligne pour calculer la faisabilité de votre projet immobilier.

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