Comment trouver le meilleur taux sur 20 ans ?

Si vous êtes actuellement à la recherche du financement pour votre bien immobilier, il y a de fortes chances que vous vous soyez déjà posé la question de la durée de l'emprunt. Emprunter sur 20 ans est un bon compromis afin de pouvoir emprunter des la somme suffisante à votre achat et la mensualité correspondante. Mais plus votre emprunt est long, et plus le coût de votre crédit augmente. Dans ces conditions, il est toujours bon de diminuer vos dépenses en optimisant votre taux immobilier.

Mais la question se pose alors de savoir : comment faire pour trouver le meilleur taux immobilier sur 20 ans ?

La première chose à savoir avant de se lancer est que chaque dossier de financement est unique. Votre frère a obtenu un taux de 1,15 % sur 20 ans ? C'est très bien pour lui, mais rien n'indique que votre situation donnera lieu au même taux. En revanche, cet article a pour vocation de vous donner toutes les informations nécessaires à l'optimisation de votre dossier afin de mettre toutes les chances de votre côté.

Mais nous avons également une bonne nouvelle pour vous : vous pouvez obtenir une réponse chiffrée, précise et fiable, en quelques minutes ! C'est justement dans ce but que nous avons développé notre simulateur.

1. Quels sont les meilleurs taux sur 20 ans ?

Vous le savez certainement, comparer les taux est une activité particulièrement laborieuse et chronophage. Cependant, c'est encore la condition sine qua non pour trouver l'offre qui correspond le mieux à votre situation.

Mais cela ne sert à rien de vous lancer avant de comprendre les différents mécanismes entrant dans la détermination du taux immobilier. Et la première chose à savoir est que le taux appliqué par la banque représente le risque qu'elle prend à vous prêter cette somme. Plus votre profil présente un risque de défaut de paiement, et plus le taux appliqué est élevé.

C'est pourquoi, quand vous augmentez la durée de votre emprunt, le taux immobilier augmente en conséquence. A l'inverse, plus votre profil est rassurant et plus la banque sera prête à faire un effort sur le taux. Au cours de vos recherches, vous verrez ainsi souvent des tableaux de taux organisés en fonction de la durée et/ou d'une certaine qualité de profil.

Sur 20 ans, nos banques partenaires proposent par exemple les taux suivants :

BanqueExcellentsBons
BRED1,30 %1,65 %
BNP Paribas1,25 %1,35 %
Société Générale1,00 %1,30 %
Caisse d’Epargne1,15 %1,25 %
AXA Banque1,25 %1,40 %
LCL1,19 %1,31 %
Banque Populaire1,15 %1,40 %

Ces taux ne sont pas présentés pour vous faire miroiter une situation à laquelle seule une poignée d'élus ont accès. Mais il est important de comprendre que votre situation professionnelle, personnelle, et votre projet immobilier ont tous une influence dans la détermination de la qualité de votre profil.

Chez Pretto, nous avons conçu notre simulateur pour vous permettre d'obtenir de manière immédiate le taux le plus fiable du marché. Toutes ces considérations sont prises en compte pour déterminer le taux auquel vous pouvez prétendre en fonction des offres du marché.

2. Quels facteurs sont pris en compte dans la détermination du taux immobilier sur 20 ans ?

Vous l'aurez certainement compris maintenant, faire la liste exhaustive des critères qui entrent dans la détermination du taux immobilier prendrait des pages. Mais en voici déjà quelques-uns :

  • Votre situation professionnelle (vos revenus, le type de votre contrat etc)
  • Votre projet immobilier : est-ce une résidence principale ou un investissement locatif, par exemple ?
  • Quelle est la durée du prêt
  • Quel est le montant de votre apport : vous connaissez peut-être déjà la règle des 10 % recommandés, mais le taux peut être revu à la baisse si vous apportez un montant plus important
  • Le type de prêt que vous voulez mettre en place : un prêt amortissable et un prêt in fine n'entraîneront certainement pas les mêmes taux immobiliers

Penchons-nous plus en détails sur ces critères.

La durée de l'emprunt a une influence sur le taux immobilier

La banque souhaite limiter au maximum le risque qu'elle prend en vous prêtant ces sommes importantes. Plus vous empruntez longtemps, plus le risque est grand. Elle n'a en effet aucune certitude quant au fait que vous allez effectivement rembourser la totalité de l'emprunt.

Elle dispose cependant de différents outils pour lui permettre d'analyser votre profil sous différents angles et avoir une idée la plus exhaustive possible de votre situation. Elle va ainsi chercher des preuves d'un comportement financier préventif et d'une situation stable sur la durée.

Les banques proposent généralement des prêts immobiliers pour des durées allant jusqu'à 30 ans, même si cette durée est exceptionnelle. Cependant, retenez le fait que plus la durée est longue, et plus le taux immobilier augmente. Mais vous pouvez également faire un arbitrage entre la durée du prêt et le montant des mensualités : en allongeant la durée pour abaisser les mensualités, vous augmentez certes le coût du prêt, mais vous vous en rendrez certainement peu compte au quotidien.

Revenus, situation professionnelle et taux immobilier

Votre capacité d'emprunt correspond au montant maximum que vous pouvez emprunter. Elle dépend notamment de vos revenus. Un des outils qui permet à la banque d'évaluer le risque est le taux d'endettement maximum à 33 %. Cela signifie simplement que le montant de vos mensualités de crédit ne doit pas représenter plus du tiers de vos revenus. Au-delà de ce seuil, la banque pourra s'inquiéter de votre capacité à gérer votre budget.

Mais votre situation professionnelle est également importante puisqu'elle permet à la banque d'évaluer les années à venir. Si vous êtes en CDI hors période d'essai ou fonctionnaire, la banque aura tendance à être plus confiante que si vous êtes intermittent du spectacle, même avec de hauts revenus. Cela ne veut pas dire que le prêt vous est impossible, loin de là, mais simplement qu'il faut vous préparer à devoir montrer vos fiches de paie des dernières années. C'est également le cas si vous êtes profession libérale ou chef d'entreprise, par exemple.

Taux immobilier et type de prêt

Le type de prêt immobilier dépend de la manière dont vous allez rembourser la banque. Cela peut donc avoir une influence sur votre taux.

Vous connaissez déjà certainement le prêt amortissable : c'est le plus connu et le plus courant des prêts immobiliers. Avec ce type de crédit, vous remboursez en même temps le capital emprunté et les intérêts par des mensualités constantes. Mais comme les intérêts sont calculés sur le capital qu'il vous reste à rembourser, cela signifie qu'ils diminuent au fur et à mesure de vos remboursements. En début de prêt, vous remboursez donc beaucoup d'intérêts et peu de capital, ce qui s'inverse au fil du temps.

Mais selon votre profil ou votre projet, ce type de prêt n'est peut-être pas le plus adapté. C'est par exemple le cas si vous êtes déjà propriétaire et que vous souhaitez déménager : le prêt relais correspond peut-être mieux à votre situation.
Si vous cherchez à financer un investissement locatif et que vous bénéficiez de hauts revenus ainsi que d'une épargne conséquente, le prêt in fine peut présenter des avantages certains. Cela signifie que vous remboursez votre emprunt en une seule fois à la fin du crédit : vous pouvez ainsi bénéficier du rendement de votre épargne pendant toute la durée de votre crédit -mais celui-ci vous revient plus cher qu'un prêt amortissable.

Et si vous empruntez pour financer un bien dans lequel vous ne pouvez pas encore emménager (car il est encore en construction ou en travaux), il y a de fortes chances que vous vous posez la question de la franchise. Cela vous permet de repousser la remboursement de votre capital, voire du capital et des intérêts, pendant une période déterminée, afin de pas avoir à supporter à la fois votre loyer et le remboursement de la mensualité.

Les banques n'appliquent pas forcément les mêmes taux pour des différents projets. Mais chercher précisément toutes ces informations est laborieux, c'est pourquoi nous avons intégré ces critères à notre simulation de prêt !

Apport personnel et taux immobilier

L'apport personnel correspond à l'argent que vous pouvez amener en propre pour financer votre achat. Vous avez certainement entendu parler du montant conseillé de 10 % du prix du bien : cela permet de couvrir les frais de notaire et de garantie.

Mais ce n'est pas le seul rôle de l'apport, puisqu'il permet aussi à votre banquier d'évaluer votre capacité d'épargne. Cela le rassure quant à votre comportement préventif et au fait que vous avez une gestion saine de votre budget. Si vous pouvez faire un effort sur cette somme, certaines banques pourront le récompenser en vous offrant un taux plus intéressant.

De la recherche du bien au crédit
Soyez prêt pour votre premier achat immobilier. Tous nos conseils sont réunis dans un ebook gratuit !

3. Mais le taux n'est pas le seul critère à prendre en compte sur 20 ans !

Eh oui, même si on a tendance à se focaliser sur les taux immobiliers historiquement bas, il ne faut pas oublier qu'il ne s'agit que d'une condition d'emprunt parmi d'autres. Ainsi, d'autres critères de l'emprunt peuvent vous permettre de faire des économies importantes pendant la durée de votre crédit.

Sur 20 ans d'emprunt, d'autres conditions peuvent être intéressantes

Emprunter sur une durée aussi longue implique que vous allez forcément vivre certains changements de situation. Afin de pouvoir y faire face de manière sereine, certaines conditions peuvent s'avérer particulièrement utiles.

C'est le cas notamment des conditions qui vous permettent une certaine flexibilité quant au remboursement du crédit, par exemple :

  • La modulation d'échéance, qui permet de modifier le montant de votre mensualité à la hausse ou à la baisse.

Gardez cependant toujours en tête qu'un changement de mensualité a forcément un impact sur la durée de votre crédit, et le montant final des intérêts. Si vous souhaitez abaisser le montant de votre mensualité, c'est possible dans une certaine mesure, mais vous allez nécessairement allonger la durée de votre emprunt. Cela peut cependant s'avérer particulièrement utile si vous voyez votre budget changer de manière conséquente -à la suite d'une naissance par exemple.

  • Le report d'échéance, qui permet quant à lui d'éviter les défauts de paiement quand ils peuvent être prévisibles.

Vous avez ainsi la possibilité de ne rembourser que les intérêts, voire uniquement l'assurance, pendant quelques mois. Mais, vous l'avez certainement déjà compris, là aussi, cela a des conséquences sur la durée et le coût final de votre emprunt.

Les banques savent bien que les trajectoires de vie ne sont pas linéaires, et permettent donc une certaine flexibilité dans le remboursement de vos mensualités. C'est rassurant également de votre côté, car cela signifie que vous n'êtes pas sans solution en cas de coup dur. Et à l'inverse, si votre situation s'améliore à la suite d'une augmentation conséquente, par exemple, et que vous souhaitez rembourser votre emprunt plus vite, la flexibilité est essentielle.

Le remboursement anticipé de votre prêt immobilier

De la même manière, en empruntant sur une aussi longue durée, il est bon de savoir que vous pouvez rembourser votre crédit plus tôt que ce qui était prévu. Les raisons sont variées : vous pouvez vouloir acheter plus grand, déménager pour cause professionnelle, ou car vous disposez soudain de liquidités. Dans tous les cas, vous avez la possibilité de rembourser votre prêt de manière anticipée... mais cela peut parfois coûter cher.

La banque peut en effet appliquer des frais pour compenser son manque à gagner. Mais pas de panique, ces pénalités sont encadrées et ne peuvent pas représenter plus de 6 mois d'intérêts (ou 3 % du capital restant dû). En moyenne, un prêt immobilier est remboursé au bout de 7 à 8 ans. Cela signifie que, si vous savez déjà que vous n'allez pas faire votre vie dans votre nouveau bien, l'indemnisation des IRA peut vous faire économiser quelques milliers d'euros.

Une dernière condition peut être particulièrement intéressante, même si peu de banques la proposent actuellement. Il s'agit de la transférabilité du prêt, qui vous permet d'acheter un nouveau bien immobilier tout en conservant les conditions de l'emprunt actuel. En période de taux bas, cette option peut s'avérer alléchante.

4. Et finalement, où trouver le meilleur taux sur 20 ans ?

Si l'on avait la possibilité de répondre sans hésitation, on le ferait... mais vous aurez certainement compris à présent que le taux immobilier dépend d'une multitude de critères. La seule manière d'obtenir une réponse est ainsi de faire une simulation en ligne.

L'avantage en faisant la simulation Pretto est que vous obtenez en quelques minutes le taux auquel vous pouvez prétendre ainsi que le coût de votre crédit. Et si cette réponse ne vous convient pas, vous avez la possibilité de jouer avec les différents critères de l'emprunt afin de trouver le scénario idéal. Vous pouvez modifier le montant de l'apport, la durée du crédit ou encore le montant de vos mensualités. Dans tous les cas, la simulation s'adapte instantanément aux nouveaux critères !

Mais on a gardé le meilleur pour la fin. Premièrement, notre simulateur vous permet d'accéder aux résultats sans avoir besoin de nous laisser vos coordonnées. Pas de risque de démarchage intempestif de la part de nos conseillers ! Et l'autre bonne nouvelle ? Notre accompagnement est entièrement gratuit pour le client puisque nous ne sommes rémunérés que par les banques. De la première simulation à la signature de l'acte de vente chez le notaire, un conseiller dédié vous accompagne pour vous permettre de vivre au mieux votre achat immobilier.

Finalement, pourquoi hésiter ?

A retenir
  • Pour trouver le meilleur taux sur 20 ans, vous pouvez utiliser un simulateur en ligne comme celui de Pretto.
  • Le taux immobilier dépend de nombreux critères, dont votre situation personnelle et professionnelle et la durée du crédit
  • Mais le taux ne fait pas tout et il est bon de s'intéresser également aux autres conditions de l'emprunt, qui permettent de vivre sereinement votre crédit sur toute la durée.
Sur le même sujet