Les 6 idées reçues sur l’immobilier totalement fausses

Non : l’investissement locatif n’est pas réservé aux riches, on peut changer d’assurance emprunteur à tout moment grâce à la loi Lemoine, et être auto-entrepreneur n’empêche pas d’obtenir un crédit immobilier. Chez Pretto, on démonte ici 6 idées reçues fausses sur l’immobilier, que vous en soyez à acheter pour la première fois ou à investir pour la deuxième fois.

Avant de lancer vos recherches, rien ne vaut estimer sa capacité d’emprunt pour savoir ce que vous pouvez réellement emprunter.

1 - « L’investissement locatif n’est réservé qu’aux riches »

Aujourd’hui, de plus en plus de personnes se lancent dans l’investissement immobilier. Non pas parce qu'ils sont riches, mais parce qu'ils veulent se créer un patrimoine. Si certains ont hérité, d’autres ont simplement décidé d'utiliser leur épargne personnelle pour réaliser leur projet.

Car contrairement à ce qu’on pense, il n'est pas obligatoire d'avoir des revenus très élevés. Ce qui fait la différence, c'est votre capacité d'emprunt :

• Plafond d’endettement : vos mensualités de crédit ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets (règle du Haut Conseil de Stabilité Financière, HCSF).
• Exemple : pour 2 500 € de revenus mensuels avec 500 € de crédit déjà en cours, le nouveau prêt ne peut pas dépasser 375 € par mois.

En plus de cela, la banque vous demandera d’apporter 10 % du prix du bien que vous souhaitez acheter. Et, en ce moment, dans certaines villes de France, on peut encore investir pour moins de 100 000 €, ce qui veut dire qu'il suffit d'un apport de 10 000 € pour se lancer et des mensualités réduites.

Vous avez envie d'investir dans la pierre ? Jetez un œil aux taux immobiliers actuels afin de savoir quel est le moment le plus opportun pour investir.

2 - « Faire appel à un agent immobilier, c’est trop cher pour ce que ça apporte…»

C’est ce qu’on entend parfois, mais ce n'est pas toujours une science exacte. Un bon agent, c’est bien plus qu’une personne qui organise des visites en votre absence. Il vous aide à fixer le bon prix, à négocier, à éviter les pièges, à gérer la paperasse… Et surtout, il peut faire gagner du temps et de l’énergie. Dans bien des cas, c'est justement ce qui peut faire toute la différence entre une vente qui traîne et un projet qui se concrétise.

Comment sont calculés les frais d’agence immobilière ?

Les frais d’agence sont encadrés et suivent des règles bien précises. Voici les principales façons dont ils peuvent être calculés :

• Une commission au pourcentage : c’est la méthode la plus courante. Dans ce cas, le montant des frais va dépendre du prix de vente du bien (il se calcule en pourcentage du prix de vente).
• Un forfait fixe : certaines agences, notamment en ligne, préfèrent proposer un montant unique, quel que soit le prix du bien.
• Une rémunération convenue à l’avance : dans tous les cas, le montant des frais doit être clairement indiqué dans le mandat de vente.

Saviez-vous que ce sont généralement les vendeurs qui paient les frais d’agence ? Notez que, dans certains cas, cela peut être intégré dans le prix affiché à l’acheteur.

3 - « Passer par un courtier, pour quoi faire ? »

Minute papillon ! Si certaines personnes préfèrent chercher leur prêt toutes seules, d'autres sont moins à l'aise avec cette étape d'achat. Et on les comprend : entre jargon, paperasse, démarches chronophages et opaques, on peut rapidement s'y perdre. C’est justement pour ça que Pretto est né : pour repenser l’expérience, la rendre simple, rapide et surtout sereine. On vous accompagne à chaque étape de votre projet immobilier, jusqu’à l’obtention de votre financement, en toute sérénité.

Bien sûr, ce service a un coût. Alors ça coûte combien les frais de courtage ? Ils dépendent d'un courtier à un autre. Certains prélèvent un pourcentage sur le montant total du capital restant dû par l'emprunteur, généralement compris entre 0,5 et 1 %.

Chez Pretto, notre tarif est fixe : 1 740 € (1 590 € + 0,3 % du montant emprunté), hors projets dits "spéciaux".

Envie de comparer ? Retrouvez les différents courtiers immobiliers présents sur le marché.

4 - « Je ne peux pas changer d’assurance emprunteur »

Vous avez souscrit une assurance de prêt immobilier : il est tout à fait possible d’en changer, mais vous devez connaître quelques précisions.

Depuis le 1er juin 2022 et la loi Lemoine, vous avez la possibilité de changer d’assurance emprunteur quand vous le souhaitez au cours de la vie de votre crédit. C’est une bonne nouvelle pour vous, puisqu’auparavant vous deviez attendre la date anniversaire de signature du contrat pour changer d’assurance : il était facile de manquer cette échéance ! Pour que la banque accepte la délégation d’assurance, vous devrez choisir un contrat avec des garanties équivalentes au contrat actuel.

5 - « Je ne peux pas investir si je suis auto-entrepreneur »

Être auto-entrepreneur ne vous empêche pas d’acheter. Ce profil est certes parfois considéré comme plus “à risques”, mais il n'empêche pas d'obtenir un crédit immobilier, loin de là... Le plus important, c'est de montrer à la banque que vous êtes en capacité de rembourser votre prêt et que vos revenus sont stables.

Comment ? Vous devrez justifier d’au minimum 3 années d’exercice et montrer des bilans qui prouvent que vous gagnez votre vie de manière stable. Tout simplement.

Vous pouvez d’ores et déjà calculer votre capacité d'emprunt pour trouver l’offre de prêt la plus adaptée en fonction de vos besoins.

6 - « Je peux mentir sur mon questionnaire de santé »

Faux. L’assureur est clair à ce sujet, il est formellement interdit de mentir sur une déclaration, cela peut même entraîner l’annulation du contrat d’assurance emprunteur. Pas question de mentir également dans le questionnaire santé présent dans l’assurance. Il va falloir faire preuve de transparence à ce sujet.