Premier achat immobilier : résidence principale ou investissement locatif ?

Si vous êtes locataire de votre logement actuel vous avez sûrement déjà pensé ou entendu que louer c’est un peu comme « jeter son argent par les fenêtres » et qu’il vaut mieux devenir rapidement propriétaire de son bien. Sachez que l’habitat est le poste n°1 des dépenses des ménages français. Comme beaucoup, vous en avez peut-être assez de payer la location d’un bien qui ne vous appartient pas vraiment.

En plus d’avoir enfin l’impression d’un véritable « chez soi », l’achat de votre résidence principale vous permet de ne plus payer un loyer. A la place, vous constituez un patrimoine pour vous et pour votre famille.

Mais attention ! En réalité, le calcul des économies réalisées n’est pas si simple. On vous explique tout ...

Au-delà de la question des capacités financières, la durée d’occupation de votre logement compte pour rentabiliser son achat.

Ceci implique de se trouver dans une situation stable à la fois personnellement et professionnellement. Or on le sait, la vie peut être pleine d’incertitudes. Ainsi, si la question de l’achat de la résidence principale se pose en moyenne entre 25 et 35 ans, on change désormais davantage d’emplois dans les premières années de sa vie professionnelle, l’âge du premier enfant recule (28.5 ans en moyenne en 2015 d’après l’INSEE) et la flambée de l’immobilier dans certaines métropoles françaises oblige les ménages à patienter encore un peu avant d’acheter. L’âge moyen d’accession à la propriété s’établit aujourd’hui à 37 ans.

Afin de compenser son achat, il faudrait en moyenne que la valeur du bien ait augmenté de 15 % si vous vous en séparez au cours de la 1e décennie. Cependant la situation varie beaucoup selon votre zone géographique. Globalement la location reste plus économique dans les grandes métropoles françaises, mais même entre elles on trouve de grandes disparités. Il faut par exemple 1.6 années d’occupation du logement à Lille et 2 à Marseille pour rentabiliser son achat, contre 9 années à Lyon, 11 à Bordeaux et 11.6 à Paris.

Si votre objectif est uniquement de faire des économies, de réaliser une plus-value, ou de n’occuper ce logement qu’un court temps avant de le louer, alors choisir d’acheter une résidence principale n’est pas vraiment la meilleure option. Celle-ci est davantage motivée par des raisons personnelles et sentimentales. Votre volonté de trouver le meilleur nid douillet pour vous et votre famille introduit une part importante d’affect qui va à l’encontre de certains critères plus rationnels. Difficile de prévoir de réaliser des économies en allant vous installer dans votre quartier coup de cœur ! De plus nous l’avons dit, il faut envisager de rester de nombreuses années dans ce logement.

Si au contraire vous êtes motivés par l’espoir d’un retour sur investissement, choisir l’investissement locatif peut davantage vous convenir.

L’idée ? A la place d’acheter un logement dans le but d’en faire votre résidence principale, vous achetez pour le louer ensuite à des tiers.

L’achat d’une résidence principale est un choix considérable dans une vie avec d’importantes conséquences financières. Il faut généralement apporter au moins 10 % du prix du bien, et les banques seront d’autant plus favorables si vous pouvez financer une part plus importante de votre logement. A cela s’ajoutent le coût du crédit, la taxe foncière, les frais d’agence et l’assurance habitation entre autres. Du fait de la flambée des prix de l’immobilier, certains retardent donc le jour où ils pourront s’offrir leur résidence principale et se tournent vers l’investissement locatif.

• Prise en compte et domiciliation des revenus locatifs
• Possibilité d’emprunter sans apport en fonction de votre profil
• Taux et durée d’emprunt ont des contraintes différentes

Contrairement à l’achat d’une résidence principale vous allez pouvoir conserver une certaine mobilité géographique. Votre situation personnelle et professionnelle n’a donc pas besoin d’être aussi stable.

La capacité d’emprunt est différente pour un investissement locatif par rapport à l’achat d’une résidence principale. Elle dépend pour beaucoup des revenus que vous allez tirer de la location. Et ceux-ci dépendent de la valeur du bien lui-même et de sa situation géographique. Etudiez donc avec soin le prix des locations et d’achat dans la ville où vous souhaitez acquérir votre bien. Simulez ensuite votre capacité l’emprunt pour financer votre investissement locatif. Pretto peut par ailleurs vous aider à préparer au mieux ce financement et trouver pour vous les meilleurs taux d’emprunt.

Puisque vous acquérez le bien pour le louer et non pas l’habiter, vous allez prendre en compte des critères plus rationnels et stratégiques que pour un projet d’achat de résidence principale. A vous de déterminer le type de logement, la surface et la localisation géographique qui attireront votre locataire. L’objectif est de trouver ce qui a le plus de chances de lui convenir à lui et non à vous.

Le premier est que votre logement risque de vous coûter malgré tout plus cher que vos prévisions. En effet, même si vous êtes soumis à des périodes de vacances, ou à des loyers impayés, le remboursement de votre prêt est inchangé. Heureusement, il existe de nombreuses techniques pour limiter au maximum ces aléas. Vous pouvez ainsi opter pour la location courte durée, ou vous tourner vers la garantie loyers impayés.

Il est possible que la banque oppose un refus à votre dossier si vous n'êtes pas déjà propriétaire de votre résidence principale. Mais pourquoi ?

Il faut généralement se pencher sur le taux d'endettement, qui représente le rapport entre vos revenus et vos charges prévisibles. Il se calcule de la manière suivante :

Or, vos charges prévisibles comprennent alors à la fois la mensualité à rembourser et votre loyer. Au-delà de 33 % d'endettement, la banque va craindre les défauts de paiement.

Prenons un exemple. Vous disposez de revenus fixes à hauteur de 2 500 euros net par mois, payez un loyer de 800 euros par mois et souhaitez faire un investissement locatif avec une mensualité de 500 euros par mois. Votre taux d'endettement est alors le suivant :

Soit un taux d'endettement de 52 % !

Oui, mais vous allez récupérer un loyer qui va couvrir une partie de vos dépenses, me direz-vous. C'est vrai, mais il faut savoir plusieurs choses :

• la banque ne prend en compte dans son calcul que 70 % du montant prévisible de loyer
• votre logement va engendrer des frais périphériques (entretien, gestion locative, taxes etc)

Si votre logement est momentanément vide et que vous ne percevez pas de loyer, le remboursement de votre prêt, lui, est inchangé... ce qui peut être très douloureux.

Cela ne veut pas dire que c'est impossible, mais cela complique forcément votre dossier.