Devenir proprio : doit-on acheter un bien avec des défauts ?

Aucun doute sur le fait que franchir le cap de l’investissement immobilier peut être une des décisions les plus difficiles et importantes de votre vie. Alors quand vous vous lancez dans la quête d’un bien, vous remarquez rapidement que rares sont les maisons ou appartements qui cochent toutes les cases (ou alors votre budget est aussi extensible qu’un élastique !). Chez Pretto nous nous sommes posé la question : vaut-il mieux acheter un bien avec des défauts ou continuer à chercher l’habitation de nos rêves ?

C’est quoi un bien "avec défaut" ?

En immobilier comme en tout, la perfection n’existe pas. Et il y a des défauts avec lesquels on peut s'accommoder facilement et d’autres moins, selon ses critères et attentes.

Prenons l’exemple d’un appartement situé en rez-de-chaussée. Sa situation peut être rédhibitoire s’il donne sur la rue, manque de luminosité ou si vous considérez que votre sécurité peut être compromise. Néanmoins, il peut susciter votre intérêt si vous avez des difficultés à monter des escaliers, si vous souhaitez un petit coin de verdure et qu’il est rez-de-jardin ou si vous lorgnez sur l’immeuble dont vous rêvez depuis longtemps et vous savez pertinemment que les charges seront moindres en rez-de-chaussée. Tout est une histoire de perception !

Bon à savoir

Les défauts d’un bien immobilier sont considérés comme tels car ils engendrent souvent une baisse de prix du logement en question. Après, les défauts ne sont pas toujours perçus comme des défaillances, tout dépend surtout de vos attentes !

Mais un bien avec défaut(s) peut être aussi une maison qui manque de luminosité ou un appartement exposé plein Nord, un vis-à-vis trop important que même le plus efficace des brise-vues ne masquera pas ou un logement placé au bord d’une autoroute.

La localisation est également un critère important, mais encore une fois, choisir un appartement en banlieue lyonnaise peut déplaire à certains et être l’emplacement idéal pour d’autres.

Ces imperfections ou défaillances visibles peuvent soit vous dissuader dans votre achat et vous faire freiner des quatre fers, soit vous encourager à creuser pour évaluer les travaux, si une opération de rénovation ou de réparation ne vous effraie pas.

Pourquoi acheter un bien avec défaut(s) peut être avantageux ?

Imaginez… après un nombre pléthorique de visites, vous visitez LA maison située sur l’emplacement rêvé et offrant une vue d’exception, enfin selon vous. Le hic, c’est que vous ne vous voyez absolument pas habiter au beau milieu d’un papier peint psychédélique des années 1970 et dans une demeure qui possède de microscopiques ouvertures et une toiture à moitié brimbalante.

Il n’empêche, si c’est réellement l’emplacement (et la vue) que vous privilégez, le bien mérite peut-être de réaliser quelques compromis.

En fonction du ou des défaut(s), vous pouvez être en mesure d’améliorer la maison pour qu’elle devienne LE cocon dont vous rêvez. C’était ce qui est arrivé à Frédéric, cité dans notre article sur “Faut-il ou non visiter avec ses parents.” Il avait jeté son dévolu sur une maison avec travaux mais gros potentiel.

“Quand mes copains sont venus voir la maison, tous m’ont demandé si je ne faisais pas une bêtise et si je n’étais pas fou de l’acheter. Je ne disais rien et je restais focalisé sur mon projet. Aujourd’hui, ils sont unanimes pour dire que c’est un vrai cocon ! J’avoue, je suis assez content de moi…”

En fonction de votre budget, vous mettrez peut-être quelques années avant de finaliser votre maison, mais au moins, vous serez propriétaire ! Et dans certains cas, accepter un bien avec des défauts reste la seule option envisageable pour pouvoir acheter (baisse du pouvoir d’achat oblige).

Sachez également qu’un bien pourvu de défauts est financièrement plus accessible qu’un bien aux prestations irréprochables. Sous-entendu : n’hésitez pas à mettre en lumière tous les travaux que vous aurez à réaliser lors d’une négociation immobilière avec le propriétaire ou l’agent immobilier.

Si les défauts de la maison ou de l’appartement sont clairement visibles et difficiles à contester, le propriétaire peut être disposé à négocier le prix et les défauts deviendront alors un levier non négligeable dans votre échange.

Certes les défauts d’un bien peuvent être intéressants, mais jusqu’à quel point ?

Imaginez de nouveau… Votre maison coup de cœur idéalement placée avec une vue à couper le souffle est bientôt à vous. Le sous seing est signé, votre crédit sur 23 ans a été accepté et vos idées de restauration prennent forme sous l’égide de votre cerveau et de celui de votre meilleur ami, fan absolu de Jean Nouvel. Que demander de plus ?

Un regard d’expert peut-être ? C’est le bon réflexe qu’a eu Frédéric, cité plus haut, pour savoir si sa maison avec travaux était un bon investissement ou non. En invitant des amis dans le bâtiment à évaluer le montant des rénos, il avait pu être rassuré.

Sachez que certaines personnes achètent un bien coup de cœur avec des défauts, pensant bien maîtriser le sujet. Sauf que… Il est possible qu’ils remarquent bientôt des vices cachés, qu’ils n’aient pas mesuré l’impact psychologique ni correctement calculé les coûts engendrés par les travaux.

Gardez bien en mémoire que l'achat d'une propriété principale est un investissement majeur. Il est essentiel de choisir un bien qui puisse répondre à vos besoins sur le long terme. Omettre un défaut majeur ou oublier d’inspecter chaque recoin de la maison ou de l’appartement peut se solder par des dépenses imprévues et des regrets à long terme. Autant éviter, n’est-ce pas ?

Bon plan

Pour ne rien louper lors de vos visites, prenez soin de vous assister de nos checklists. Avec elles, impossible de passer à côté d’un défaut !
Téléchargez votre check-list de visite de maison
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Ensuite, il est primordial de bien englober le coût des travaux dans votre crédit et d’éviter de vous dire "On les fera plus tard, lorsqu’on aura plus de revenus et davantage de temps." Même si vous aimez lire dans une boule de cristal sur votre temps libre (à chacun ses passions), vous ne pouvez malheureusement pas envisager votre avenir.

Sachez que plus les travaux seront repoussés, plus il sera compliqué de s’y investir et vivre dans un logement qui n’est pas terminé n’est pas des plus relaxant ! N’hésitez pas à réaliser une simulation de votre prêt immobilier avec travaux avant de rencontrer votre banquier ou votre courtier (entre nous, on en connaît de très pro !). Cette évaluation vous ôtera un poids, c’est certain !

Enfin, les défauts d’un bien immo peuvent vous causer bien des soucis. Entre stress et qualité de vie altérée, votre bien-être (et celui de votre famille) peut s’en ressentir. Avant de signer, prenez le temps d’en discuter avec des professionnels ou des personnes compétentes de votre entourage pour choisir l’option qui correspondra à vos besoins et à votre confort !