1. Nos 9 conseils pour votre investissement locatif

Nos 9 conseils pour votre investissement locatif

Vous souhaitez investir dans la pierre, comme bon nombre de Français ? Vous avez raison ! L’immobilier, en temps de crise, reste l’un des seuls actifs tangibles rentable et est un véritable rempart contre l’inflation.

De plus, l'investissement immobilier locatif est un outil spécifiquement adapté pour se constituer des revenus complémentaires en vue de préparer sa retraite.

Alors, est-il intéressant d’acheter pour louer et percevoir des revenus locatifs ? Comment procéder pour réaliser un placement locatif ?

On vous partage tous nos conseils pour voir votre investissement d'un oeil serein.

1. Calculez votre capacité d’emprunt sans les loyers

Lors d’un achat immobilier, à moins de posséder beaucoup de cash sur ses livrets d’épargne, il est assez rare d’acquérir une maison ou un appartement sans passer par la case banque. Vous vous demandez certainement combien vous pouvez emprunter pour financer l’achat d’un bien immobilier locatif.

Votre capacité d’emprunt est certainement l’un des éléments les plus essentiels dans la mise en place de votre projet d’investissement locatif. Elle détermine en effet le montant maximum alloué par la banque, et donc le prix de l’opération immobilière que vous allez pouvoir acheter.

Si en théorie, acheter pour louer est un placement plutôt rentable, la banque doit s’assurer qu’il y ait le moins de risques financiers avant de décider de vous octroyer ou non votre financement. Alors comment effectuer votre demande de crédit et appuyer votre requête auprès de l’organisme prêteur ?

Sachez tout d’abord, que l’ensemble de vos revenus fixes sont étudiés à la loupe, lors de votre demande. Si vous possédez un apport personnel et que vos comptes bancaires sont bien créditeurs, vous vous assurez d’obtenir plus facilement un avis favorable de votre gentil banquier !

Bon à savoir

Pour calculer votre capacité d’emprunt, les banques étudient votre taux d’endettement. Il s’agit d’un critère important lorsque l’on souhaite acheter un bien immobilier, qu'il s'agisse d'y habiter ou de le louer. Le taux d’endettement maximum accepté est de 33 % afin de laisser un reste à vivre suffisant.

Vous ne pourrez pas dépasser ce taux, même en argumentant que vous récupérez un loyer couvrant en partie le montant de vos mensualités.

Voici les paramètres pris en compte par les banques pour étudier votre demande de financement et calculer votre capacité d’achat :

  • Vos revenus fixes ;
  • Le montant de votre apport personnel ;
  • Vos autres crédits en cours et le montant des mensualités à rembourser ;
  • La durée souhaitée pour votre prêt (15, 20 ou 25 ans) ;
  • Achat dans le neuf ou dans l’ancien (ce facteur permet de définir le montant des frais de notaire, inclus dans votre capacité d’emprunt) ;
  • Taux d’intérêt maximum souhaité pour ce crédit immobilier.
Attention

Depuis les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière en décembre 2019, relatives aux évolutions du marché immobilier résidentiel en matière d’octroi de crédit en France, le calcul du taux d’endettement différentiel n’est quasiment plus pratiqué, afin de limiter l’endettement des ménages.

En effet, cette méthode « par différentiel », aujourd’hui révolue, laissaient aux banques le choix d’accorder un crédit même si l’emprunteur présentait un taux supérieur à 33 %. Elles permettaient d’ajouter dans le calcul du taux d’endettement les futurs revenus locatifs. Particulièrement avantageuse, les investisseurs pouvaient ainsi s’endetter sans aucune limite ou presque.

2. Établissez le profil de votre futur locataire

Vous vous demandez quel type d’appartement ou de maison acheter pour louer ? Posez-vous déjà la question du type de locataire que vous souhaiteriez avoir dans votre futur logement locatif.

Si vous préférez avoir un ou plusieurs étudiants en colocation, le bien à acheter ne sera pas le même que si vous avez comme locataires une famille avec enfants. Dans le cadre d’une location saisonnière de courte ou moyenne durée, les profils des vacanciers impliquent l’achat d’un appartement ou d’une maison à meubler.

Penser au profil de ses locataires est par conséquent une donnée importante, qu’il faut déterminer dès le début de sa recherche immobilière.

Chaque profil possède d’ailleurs ses avantages et ses inconvénients.

Exemple

Les étudiants recherchent des biens moins chers à la location et donc plus petits (studio, F2) et ont tendance à déménager plus régulièrement en fonction de leurs études. Cependant, la demande locative étudiante est très forte, car ils sont nombreux chaque année à chercher une solution d’hébergement et l’offre publique est nettement inférieure.

Du côté des familles, les besoins en logements se concentrent sur des surfaces plus importantes avec terrasses ou jardins. La vacance locative est plus limitée, car elles restent plus longtemps dans leur habitation mais la demande est moins forte également, car ce profil de locataires cherche à devenir rapidement propriétaire de son habitation principale.

3. Choisissez soigneusement la ville où vous souhaitez acheter

Comme pour tout achat immobilier, la règle N°1 est de choisir soigneusement l'emplacement du bien. Pour optimiser votre investissement locatif, vous devez choisir une localisation dans un secteur possédant une forte demande locative et où votre bien prendra de la valeur dans le temps.

N’hésitez pas à choisir une ville dynamique possédant une démographie grandissante et à sélectionner un quartier à proximité des établissements scolaires, des transports en commun et des infrastructures (culturelles ou sportives).

Selon le type de profil de locataires que vous aurez défini précédemment, vous ne recherchez pas forcément la même localité pour investir.

Bon plan

Pour affiner davantage votre projet, renseignez-vous sur le marché immobilier local (en consultant les annonces en ligne par exemple ou un agent immobilier) pour vous faire un avis plus précis sur la demande locative et le taux de logements vacants dans le secteur choisi.

Vous aurez aussi une idée des prix des loyers pratiqués et éviterez ainsi de proposer un tarif plus élevé que la moyenne, pour être certain de louer rapidement votre bien.

Tenez compte aussi, du développement économique d’une ville et de son bassin d’emploi. Regardez rapidement quelles sont les grandes entreprises ou industries présentes à proximité. Il s’agit d’un indicateur intéressant permettant d’augmenter le taux d’occupation de ses logements et d’espérer une plus-value à la revente, le cas échéant.

Enfin, comparez le rendement locatif offert par les différentes villes françaises où vous pourriez potentiellement investir. Le ratio prix d‘acquisition au m²/loyer est en effet extrêmement variable d’une localisation à une autre.

4. Posez-vous déjà la question de la fiscalité

L’investissement immobilier locatif est un placement tangible et rentable qui peut également bénéficier d’avantages fiscaux vous permettant de réduire votre impôt sur le revenu. En effet, des réductions sont octroyées sur certains biens éligibles en contrepartie d’un engagement de mise en location.

Si vous souhaitez réaliser une défiscalisation immobilière, vous devrez acquérir un logement entrant dans les critères définis par le gouvernement.

Mais tous les dispositifs fiscaux ne sont pas forcément adaptés à votre situation personnelle et professionnelle. En fonction de vos objectifs patrimoniaux et de votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI) ou des avantages fiscaux octroyés, vous vous orienterez davantage vers une mesure plutôt qu’un autre. Chacune présente son lot d’atouts et d’inconvénients.

Avec un effort d’épargne réduit, l’immobilier locatif dispose ainsi d'un effet de levier important.

Différentes mesures d’incitations fiscales existent comme le dispositif Malraux, la loi Censi Bouvard ou bien encore la loi Pinel. Selon votre situation patrimoniale et vos objectifs, vous aurez tout intérêt à opter pour telle ou telle fiscalité.

Et du choix de la fiscalité découle le type de bien immobilier que vous allez acheter.

Exemple

Vous avez choisi de réaliser un investissement locatif sous le dispositif de la loi Pinel.

Vous êtes tenu d’acquérir un bien neuf ou en VEFA et de le louer nu, en tant que résidence principale de votre/vos locataire(s). Le logement doit être situé dans une zone éligible Pinel et respecter des plafonds de loyers. Également, les locataires que vous mettrez en place doivent rentrer dans un certain plafond en terme de ressources. Investir en loi Pinel offre une économie d’impôt de 12 %, 18% ou 21 % selon la durée d’engagement choisie (6, 9 ou 12 ans).

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5. Renseignez-vous concernant les obligations du propriétaire-bailleur

Ça y est, vous êtes en passe de devenir propriétaire de votre bien immobilier locatif ! Sachez toutefois qu’en tant que propriétaire-bailleur vous devez fournir à vos locataires un logement décent, en bon état, et l'entretenir régulièrement. Ainsi, le logement loué doit pouvoir être occupé immédiatement par les locataires, sans avoir à réaliser des travaux de remise en état.

Il n'a pas besoin d'être complètement neuf, si vous investissez dans l’ancien, mais les revêtements de sol et les murs doivent être en bon état d’usure.

Si le logement comporte des équipements vétustes ou inutilisables, le propriétaire-bailleur doit en assurer le remplacement et régler les travaux nécessaires.

Durant toute la durée du bail, vous devrez prendre en charge les éventuelles réparations importantes et garantir la tranquillité de vos locataires.

Voici les critères obligatoires à respecter pour louer un logement :

  • Il ne doit pas présenter de risque pour la santé ou la sécurité des locataires ;
  • Il doit être pourvu des équipements de confort obligatoires ;
  • Il doit disposer d'une superficie minimale de 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 m minimum.
A noter

En cas de travaux à réaliser, le propriétaire et le locataire peuvent convenir ensemble d’une prise en charge des travaux par le locataire en contrepartie d’une réduction sur son loyer. Il est dans ce cas, nécessaire d’indiquer clairement dans le bail le type de travaux à réaliser par le locataire, le montant de la réduction de loyer et sa durée.

6. Gestion locative ou gestion personnelle ?

Vous devez désormais penser à la gestion locative de votre bien. La gestion locative comprend l'ensemble des démarches à effectuer lorsque votre locataire est en place dans les lieux. Un investissement locatif réussi passe en effet par une gestion optimisée de ses biens. Vous pouvez choisir de gérer vous-même directement votre logement, la recherche de locataires, les entrées et sorties, les états des lieux, mais il s'agit d'une activité chronophage.

Si vous hésitez encore entre une gestion propre et une gestion déléguée, auprès d’un professionnel, n’hésitez pas à lister les avantages et les inconvénients de chaque type de gestion pour définir laquelle conviendra le mieux à votre mode de vie.

Ne vous leurrez pas, gérer un logement prend du temps, beaucoup de temps même ! L’aspect budgétaire amène bien souvent les propriétaires à effectuer eux-mêmes ces différentes tâches, sous couvert d’augmenter leur rendement locatif. Cependant, sachez que même si la rémunération des services d’une société de gestion est élevée, ce n’est pas le seul élément à prendre en considération.

Si vous travaillez déjà beaucoup, sachez que vous serez sûrement encore plus débordé, car la charge de travail liée à la gestion d’un bien immobilier et ses diverses difficultés empiètent forcément sur votre vie privée. La gestion locative immobilière est une pratique requérant une expertise particulière (perception des loyers, délivrance des quittances, réparations, régularisation des charges, déclaration fiscale des revenus locatifs...).

Voici le détail des coûts moyens d’une gestion locative déléguée :

  • Gestion locative seule : entre 4,8 et 9,6 % des loyers encaissés ;
  • Mise en location : entre 50 % à 150 % du loyer mensuel (correspond à un coût annuel de 1,5 % à 4,4 % des encaissements).

7. Passez par un courtier pour optimiser votre dossier de demande de prêt

Il est temps désormais de vous consacrer sur le financement de votre investissement immobilier. Vous avez le choix entre faire le tour des banques pour les mettre en concurrence et tenter d’obtenir les meilleures conditions possibles ou bien de passer par un courtier immobilier.

Le courtier, véritable professionnel en financement bancaire, est un intermédiaire entre les banques et vous, investisseur. S’offrir les services d’un courtier en prêt immobilier présente de nombreux avantages.

Il vous fait gagner du temps car il identifie pour vous les offres de financement les plus compétitives et étudie avec vous les différents montages financiers possibles pour votre projet d’investissement locatif.

Celui-ci saura vous aider à obtenir les meilleurs taux immobiliers, vous conseiller quant au choix de l’assurance emprunteur et vous accompagner, en fonction du type de prêt bancaire que vous souhaitez faire.

Après une étude approfondie de votre situation personnelle et professionnelle, vous constaterez s’il est fiscalement plus intéressant pour vous d’acquérir un logement locatif en passant par une loi de défiscalisation immobilière, si vous devez acheter dans le neuf ou dans l’ancien…

8. Ne cherchez pas une rentabilité excessive

Vous souhaitez investir dans l’immobilier pour construire votre patrimoine et obtenir une rentabilité plus importante qu’avec un placement classique comme un livret A ou un Plan d’Épargne Logement, l’investissement immobilier offre de belles opportunités. Plus lucratives qu’une épargne de précaution, l’immobilier peut vous permettre d’atteindre des rendements élevés.

Mais ne cherchez pas à tout prix à acheter un bien uniquement pour sa rentabilité. Un rendement locatif brut allant de 3 % à 4 % est tout à fait convenable.

Il vaut mieux investir dans un bien avec une rentabilité moyenne, mais peu de vacance locative, que l'inverse.

9. Souscrivez une garantie loyers impayés

Vous avez acheté votre logement ? Pensez maintenant à sécuriser vos revenus locatifs via la souscription d’une Garantie Loyers Impayés (GLI).

Définition

La GLI est une assurance souscrite auprès d’un assureur privé par le propriétaire-bailleur d’un bien locatif pour couvrir, comme son nom l’indique, les loyers impayés de ses locataires. En cas de non-paiement des loyers par le locataire, l'assureur s'engage à rembourser au propriétaire les sommes non touchées.

Elle peut également être prise directement auprès de la société de gestion ou du courtier avec lequel vous aurez délégué votre gestion locative. Votre logement est ainsi assuré contre les loyers et les charges impayés, mais aussi les éventuelles dégradations, frais de procédure et de contentieux.

Comme dans tout contrat d’assurance, n’hésitez pas à comparer les offres existantes sur le marché, la durée, les modalités de prise en charge et bien évidemment le coût de l’assurance GLI. Sachez que le coût d’une Garantie Loyers Impayés, dépend du montant du loyer et varie entre 2,5 % et 5 % du loyer annuel chargé.

Exemple

Romane et Théo, propriétaires d’un F2 situé à La Roche-sur-Yon, louent leur bien 550 €/mois. Ils ont pris une GLI à 3 %. Le coût de leur assurance est donc de 198 €/an, soit un montant mensuel de 16,50 €/mois.

A retenir
  • Un investissement immobilier réussi passe par une préparation minutieuse de votre projet : budget, financement, type de bien et lieu d'achat doivent être déterminés dès le début de votre réflexion.
  • Afin de mettre toutes les chances de votre côté, faites vous accompagner par un professionnel du crédit pour votre demande de financement.
  • Pensez également aux obligations liées à votre futur statut de propriétaire-bailleur : impôts et gestion locative impliquent des frais qu'il faut avoir en tête.
Mis à jour le 21 septembre 2020
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Tom Cheriet
Manager Commercial
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