Quelle banque propose le meilleur taux immobilier ?

La grande question quand on est à la recherche d’un financement est : quelle banque propose le meilleur taux immobilier ? Essayons donc de vous apporter quelques éléments de réponse.

Chaque dossier de demande de prêt immobilier est unique. En effet, votre situation et votre projet vous sont propres ! Sur le marché du crédit immobilier, les banques proposent des taux différents pour les différents profils. Chez Pretto, nous travaillons chaque jour pour vous proposer le meilleur taux immobilier.

Le meilleur taux immobilier des banques

Pour vous aider à comparer les différentes offres de prêt, en guise d'exemple, pour deux profils,ce tableau récapitule les taux immobiliers moyens obtenus par les établissements bancaires sur les différentes durées d'emprunt. Vous pouvez faire une simulation pour affiner ces chiffres et trouver votre taux exact. Attention cependant, en fonction des profils, les offres de banques varient, de même que les taux proposés.
DuréeMeilleurs tauxTaux ordinairesTendance
10 ans0,64 %1,28 %
15 ans0,85 %1,31 %
20 ans1,02 %1,50 %
25 ans1,26 %1,74 %

Les taux immobiliers ci-dessus peuvent être obtenus si vous remplissez un certain nombre de conditions de revenus, de durée, d’apport personnel et selon votre projet immobilier. Si vous souhaitez connaître en quelques minutes quelle banque vous propose le meilleur taux immobilier selon votre profil c’est possible !

Les taux immobiliers varient en fonction de nombreux facteurs

Comme expliqué plus haut, le taux d’intérêt n’est pas uniquement fonction de votre revenu ou de votre âge. Il dépend de votre profil. En parlant de profil, nous entendons par ce mot :

  • La durée de l’emprunt
  • Vos revenus et votre situation professionnelle
  • Le type de projet immobilier : VEFA, ancien, travaux ...
  • Le type de prêt : prêt amortissable, relais, in fine ...

La durée conditionne le meilleur taux immobilier

Pour les banques, prêter de l’argent pour financer l’achat de votre bien immobilier est risqué. En effet, elle n’a aucun moyen d’être complètement certaine que vous rembourserez le prêt pendant toute sa durée.

C’est l’une des raisons pour lesquelles les banques vont étudier de nombreuses pièces de votre dossier de demande de prêt immobilier et que les taux immobiliers dépendront notamment de la durée de votre prêt.

La durée d’un prêt immobilier peut varier de quelques années à 30 ans maximum pour certaines banques. Plus la durée de prêt sera longue et plus le taux d’intérêt sera élevé. C’est logique, nous ne pouvons pas prédire l’avenir ! Et vous pouvez rencontrer sur cette durée des problèmes professionnels.

Cependant, la plupart des banques proposent des prêts sur 10 ans, 15 ans, 20 ans et 25 ans.

Vos revenus et votre statut professionnels pèsent dans la balance

Vos revenus vont conditionner votre capacité d’emprunt et donc le montant du bien que vous allez pouvoir acheter. La banque fait attention à ne pas dépasser un seuil d’endettement de 33 %. Au-delà de ce seuil, la banque considère qu’il vous sera difficile de payer vos mensualités et de vivre de manière correcte.

De plus, le prêt immobilier est considéré comme un produit d’appel pour les banques. Un prêt immobilier n’est pas le produit financier le plus rentable pour les banques du fait du taux d’intérêt très bas. Les banques attirent les profils de clients qu’elles souhaitent avoir en proposant des taux d’intérêt attractifs.

En plus de votre revenu, la banque veut connaître votre capacité à rembourser votre prêt immobilier. C’est pour cela que la profession est un des éléments qui joue sur votre taux et votre prêt. Par exemple, si vous êtes fonctionnaire titulaire de la fonction publique, la banque est garantie que vous n’allez pas vous retrouver sans emploi. Alors qu’un intérimaire, malgré des revenus très élevés, ne pourra pas emprunter sans un co-emprunteur.

Le type de projet, facteur du meilleur taux immobilier

Vous êtes primo-accédant et souhaitez acquérir votre première résidence principale ou réaliser un investissement locatif. Selon votre projet immobilier, les banques ne proposent pas les mêmes taux immobiliers.

Le type d’acquisition immobilière a un impact sur les taux des banques. En effet, si vous faites un investissement immobilier par exemple, les taux proposés par certaines banques sont plus élevés que pour une résidence principale.

Pour la banque, un prêt immobilier pour l’achat d’une résidence principale est synonyme de fidélisation du client. Cependant toutes les banques n’appliquent pas de différenciation. Par exemple, au Crédit du Nord, les taux immobiliers sont les mêmes pour une résidence principale et pour un investissement locatif.
Bon plan

Attention si vous souhaitez acheter votre résidence secondaire sans être propriétaire de votre résidence principale, certaines banques ne vous feront pas d’offres. En effet, si vous financez votre résidence secondaire, vous aurez sûrement un taux d’endettement trop élevé pour réaliser un nouveau prêt pour votre résidence principale.

Par ailleurs, cela signifie que vous continuez à payer un loyer en plus de vos mensualités de crédit : c'est pris en compte dans le taux d'endettement !

Le type de prêt immobilier conditionne votre taux immobilier

Le plus connu des crédits immobiliers est le prêt amortissable. Au début de la période de remboursement, vous payez plus d’intérêts que de capital. Plus vous avancez dans le remboursement de votre prêt, plus vous remboursez de capital et moins vous remboursez d’intérêts.
Il existe d’autres prêts immobiliers pour vous aider à gérer au mieux votre projet. Si vous souhaitez acheter une nouvelle maison sans attendre la revente de votre ancien bien, vous pouvez souscrire à un prêt relais. Ce prêt vous permet d’avoir des liquidités disponibles le temps de la revente de l’ancien bien.
Vous réalisez un investissement locatif et avez de gros revenus, le prêt in-fine peut vous intéresser en raison de la possibilité de défiscaliser les intérêts. Attention, les banques peuvent pratiquer des taux immobiliers plus élevés pour un prêt in fine. Par exemple, si vous souhaitez souscrire un prêt in fine à la Société Générale, votre taux d’intérêt sera majoré de 0,5 points.

Vous souhaitez faire construire votre résidence principale ? Les banques financent différents types de projet immobilier :

  • L’achat d’un bien neuf
  • La construction d’une maison individuelle
  • La construction avec achat de terrain

Le financement d’une construction n’est pas soumis aux mêmes conditions dans toutes les banques. Il est donc important de se renseigner sur ces différentes conditions.

Enfin, si vous achetez un bien ancien nécessitant des travaux, vous avez la possibilité de les faire financer via votre crédit immobilier. Cependant, vous devrez justifier votre projet auprès de la banque, et toutes n'acceptent pas ce type de financement.
Bon plan
A la BNP, vous pouvez financer les travaux de votre résidence avec un prêt immobilier, alors qu’avec la BRED, il n’est pas possible de financer des travaux avec un crédit immobilier.
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Quelle banque choisir en fonction de son profil ?

Vous l'avez compris, les banques sont donc attirées par certains profils plus que d'autres, ce qui dépend de leur politique commerciale. La recherche du meilleur taux dépend donc de votre capacité à vous tourner vers l'établissement le plus à même de répondre à votre profil : c'est tout le travail du courtier, qui connaît parfaitement le secteur et sait donc quel interlocuteur pourra vous accompagner dans votre demande de financement.

A titre d'exemple, voici quelques profils pour lesquels les banques peuvent des offres particulièrement intéressantes :

Banque Profil valorisé Frais de dossier Note Bankin
BNP Bon revenus (plutôt senior) avec apport 500 € 3,14
Banque Populaire Professions libérales et titulaires du secteur public Entre 500 et 1 200 € 3,55
BRED Professions libérales et titulaires du secteur public Entre 500 et 1 000 € 3,30
Caisse d’Epargne Pas de profil spécifique Entre 350 et 1 000 € 3,12
Crédit Agricole Clients jeunes avec évolution de salaire Entre 350 et 600 € 3,56
Crédit du Nord Profils hauts de gamme CDI ou titulaires de la fonction publique 600 € 3,09
ING profils hauts de gamme (plutôt jeunes et hauts revenus) Entre 0 et 750 € 4,33
LCL profils jeunes avec évolution de salaire Entre 700 et 1 500 € 3,08
Société Générale fonctionnaires et CSP + (plutôt senior) Entre 900 et 975 € 3,34

Ce n'est pas parce que vous ne correspondez pas exactement à ces critères que la banque en question ne va pas traiter votre dossier : simplement qu'elle est prête à faire un effort supplémentaire pour attirer ce type de clients.

C'est pour cela qu'il est aussi important de vous concentrer sur d'autres critères que le taux dans le choix de votre banque : cela passe par les conditions qui vont avoir une forte influence sur la vie de votre crédit, mais aussi d'autres critères tels que le montant des frais de dossier (qui sont pris en compte dans le TAEG), ou encore les avis des clients.
Retrouvez nos conseils pour voir quelle est la meilleure banque pour votre crédit immobilier.

Attention aux conditions pouvant influencer sur le coût total du crédit

Le taux immobilier n’est cependant pas le seul indicateur à influer sur le coût total du crédit. De plus, le taux d’intérêt peut varier en fonction des conditions annexes et selon les banques.

L’apport personnel, la porte d’entrée d’un meilleur taux immobilier

L’apport personnel est une somme d’argent que vous avez épargnée. Les banques demandent en général, un minimum d’apport de 10 % pouvant couvrir les frais de notaire et les frais de mise en place de la garantie.

Cet apport a pour objectif de montrer à votre banquier votre capacité à épargner de l’argent régulièrement.

Certaines banques favorisent les dossiers avec un apport personnel supérieur en proposant un taux d’intérêt plus bas. En effet, cela aura un impact sur le montant à emprunter et augmentera votre côté « bon élève ».

Exemple
Le LCL propose un financement à 110 % pour les investissements locatifs.

Les frais de dossier : la rémunération du banquier

Les frais de dossier représentent la rémunération de l’étude de votre dossier de demande de prêt immobilier. En effet, l’étude de votre dossier se fait par la banque. Elle souhaite se faire rémunérer pour ce travail.

En revanche, si votre demande de prêt immobilier est refusée, vous ne payerez pas ces frais.

Chez Pretto, nous souhaitons optimiser toutes les conditions et les frais liés à l’emprunt. C’est pourquoi, nous avons négocié avec les banques les frais de dossier.

Bon plan
Si vous signez votre prêt immobilier grâce à Pretto chez ING, vous ne payerez pas de frais de dossier.

Nous pouvons négocier avec les banques, car notre travail est de monter votre dossier et de réaliser une première analyse.

Les conditions d’emprunt immobilier pour vous garantir un crédit sur mesure

Lorsque vous souscrivez un emprunt immobilier, le taux immobilier n’est pas la seule variable conditionnant le coût total de votre crédit.

De plus, un emprunt est, en moyenne, réalisé sur une période allant de 10 à 25 ans. Vous ne pouvez pas prédire votre avenir professionnel, financier et personnel. Il faut donc faire attention aux conditions relatives au crédit proposé par votre banque.

Nous allons vous expliquer les conditions vous permettant de modifier votre crédit grâce à :

  • La transférabilité
  • La modulation d’échéance
  • Le report d’échéance
La transférabilité d’un prêt est la possibilité d’acheter un nouveau logement sans rembourser son prêt actuel. C’est-à-dire d’utiliser le prêt immobilier de votre premier achat sur un nouveau logement en cas de revente du premier.

Peu de Français connaissent cette clause, pourtant elle existe ! Cependant, peu de banques proposent cette possibilité en raison du risque que représente la montée de taux.

La modulation d’échéance ou le report d’échéance sont deux conditions bien distinctes permettant de vous couvrir en cas de problèmes financiers sur une courte période.

La modulation d’échéance à la hausse ou la baisse est la possibilité d’augmenter ou de diminuer le montant de ses échéances afin de faire face à une modification de vos revenus.

La quasi-totalité des banques proposent cette condition. Cependant, une modulation à la baisse entraine une augmentation de la durée du crédit et donc du coût. Par ailleurs, la modulation peut être limitée par une durée que le prêt ne peut pas dépasser.

Exemple
Par exemple, à la Caisse d’Epargne, vous pouvez demander une modulation d’échéance en modifiant la durée de 24 mois maximum.

Le report d’échéance vous permet d’être à l’abri d’un défaut de paiement de votre crédit immobilier. Avec cette condition, vous pouvez demander à votre banque prêteuse de reporter, de manière partielle ou totale, quelques échéances.

La différence entre un report d’échéance total et partiel est le paiement des intérêts. Si vous mettez en place un report total, vous ne payez pas les intérêts pendant la période du report. Cependant, dans les deux cas, vous payez les mensualités de l’assurance emprunteur.

Le remboursement anticipé de votre prêt immobilier

En moyenne un prêt immobilier est remboursé au bout de 7 à 8 ans. Pour pallier ce manque à gagner pour la banque, elle met en place des pénalités de remboursement anticipé.

Ces indemnités sont encadrées par la loi et ne peuvent dépasser 6 mois d’intérêt à une hauteur maximum de 3 % du capital restant dû.

Avant de signer votre crédit, si vous pensez changer de logement dans quelques années ou pouvoir rembourser votre prêt en avance, nous vous conseillons de négocier la suppression des indemnités de remboursement anticipé. Certaines banques proposent l’exonération si vous remboursez la totalité du crédit après 5 ans.

A retenir
  • La banque proposant le meilleur taux immobilier dépend de votre profil
  • Les types de prêt et votre projet influencent sur le taux immobilier
  • Les conditions annexes ne sont pas à négliger dans la recherche de votre financement

Les taux des banques en bref

Quel est le meilleur taux des banques ?

Les taux immobiliers pratiqués par les banques peuvent varier chaque mois. De plus, en fonction de votre situation et de votre profil, vous n'aurez sûrement pas accès au même taux d'une banque à une autre. C'est pourquoi, vous devez comparer les meilleurs taux immobiliers lors de votre projet immobilier.

Comment obtenir le meilleur taux de crédit immobilier ?

Pour obtenir le meilleur taux immobilier, il faut dans un premier temps comparer les offres de prêt puis ensuite négocier auprès des banques. On vous conseille de faire appel à un courtier immobilier qui grâce à son expertise et sa relation privilégiée avec les banques, peut vous obtenir le meilleur taux dans les meilleurs délais.
Mis à jour le 14 octobre 2020
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Ismail Bouzelfen
Directeur Pôle Banques
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