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Comment inverser votre résidence principale et secondaire ?
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Lauriane Potin
Mis à jour le 29 juin 2021
Comment inverser votre résidence principale et secondaire ?
Vous avez acheté une résidence secondaire que vous souhaitez vendre à présent ? Vous vous êtes peut-être posé la question d'inverser votre résidence principale et secondaire mais ne savez pas ce que cela implique pour vos taxes.

Par opposition à la résidence principale, qui est « l'habitation occupée de façon habituelle et à titre principal » par un ménage, la résidence secondaire se définit comme le lieu où vous ne résidez pas durant la majeure partie de l'année. Que ce soit pour vos vacances ou vos week-ends en famille, si vous souhaitez la vendre, vous devez vous poser la question de la fiscalité.

gif de maison secondaire

Peut-on transformer sa résidence secondaire en résidence principale et éviter la taxe sur la plus-value ?

Inverser résidence principale et secondaire est une technique utilisée par un nombre croissant de contribuables. Objectif : payer moins d’impôts lors de la vente de leur logement. Les plus-values réalisées lors de la vente d’une résidence principale sont en effet exonérées d’impôt… alors que les gains sur la vente d’une résidence secondaire sont imposés jusqu’à 40 % !

Mais inverser sa résidence principale et secondaire ne s’improvise pas. C’est même une opération risquée car l’administration fiscale veille au grain. Elle n’hésite pas requalifier le logement prétendument « principal » en résidence secondaire si le déménagement ne lui apparaît pas comme réel.

  • D’abord, l’adresse de la résidence secondaire devra être utilisée pour des services personnels de base : adresse bancaire, adresse pour la taxe foncière et la taxe d’habitation, adresse reconnue par la Sécurité sociale…
  • Ensuite, ce changement d’adresse concernera aussi le conjoint, car le logement sera désormais celui du couple. Pour les enfants, un changement d’école sera également nécessaire.
  • Enfin il est préférable de laisser passer un peu de temps entre ces changements administratifs et la vente effective du logement. Par exemple, le temps d’une ou deux échéances fiscales importantes, comme le paiement de la taxe foncière.

Ces éléments sont scrutés de près par l’administration fiscale. Celle-ci n’hésite pas à les vérifier pour s’assurer que le contribuable occupe bel et bien le logement. Et qu’il n’a pas inversé résidence principale et secondaire dans le seul but de réduire sa facture fiscale…

Vous bénéficiez d’une fiscalité avantageuse sur la résidence principale

Les avantages fiscaux attachés à la résidence principale sont importants.

D’abord en matière d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Le logement principal fait partie du patrimoine du contribuable. Mais lors du calcul de l’IFI lié au logement, la base de calcul est minorée de 30 %. Un abattement qui permet au contribuable de diminuer considérablement son impôt.

Ensuite si un crédit immobilier a été utilisé pour acheter le logement. Les intérêts payés sur ce crédit sont également déduits de la base de calcul de l’impôt. Une déduction qui permet au contribuable de diminuer son impôt sur le revenu personnel, à condition toutefois que le logement ait été acquis avant octobre 2011.
Bon à savoir
Un crédit d’impôt est également prévu pour ceux qui décident d’améliorer l’efficacité énergétique de leur logement. Le crédit d'impôt transition énergétique (CITE) concerne des travaux sur la résidence principale : l’isolation et la toiture sont par exemple concernées. Ce coup de pouce fiscal permet au ménage de réduire son impôt sur le revenu.

Enfin parce que, comme indiqué plus haut, les gains lors de la vente d’un logement principal échappent à la taxation. Cette fois, pas de conditions particulières : il suffit que le logement constitue la résidence principale du vendeur à la date où se déroule la vente.

La vente d’une résidence secondaire ne bénéficie pas d’une fiscalité aussi favorable. C’est la raison principale qui motive de nombreux propriétaires vendeurs à inverser résidence principale et secondaire avant de mettre leur maison en vente.

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La fiscalité de la résidence secondaire

Une résidence secondaire peut être une maison de vacances ou un pied-à-terre en ville. En somme, un logement dont on est propriétaire mais qu’on n’habite qu’occasionnellement. Sur le plan de la fiscalité, les différences avec la résidence principale sont nombreuses.

D’abord en matière d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) : le petit cadeau fiscal (- 30 % sur la base de calcul) ne s’applique plus ! La base retenue est donc la valeur estimative du logement en début d’année. On parle couramment de « valeur vénale » d’une maison, d’un appartement, d’une propriété. Un agent immobilier est souvent à l’œuvre pour estimer cette valeur.

Ensuite en matière de taxe d’habitation et de taxe foncière. Ceux qui possèdent une résidence secondaire doivent payer ces deux taxes. Certaines communes prévoient une majoration de la taxation des résidences secondaires, entre 5 et 60 % !

Bon plan
Quelques situations exceptionnelles permettent au contribuable d’échapper à la taxe d’habitation. Parmi celles-ci : utiliser le logement pour une activité professionnelle ou être expatrié.

Enfin, la vente d’une résidence secondaire est moins avantageuse que la vente d’une résidence principale. En cause : la taxe sur la plus-value. Le gain est taxé à 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Il est possible de payer 0 impôt, mais à condition d’avoir été propriétaire du logement depuis plus de 22 ans ! Il n’est donc pas étonnant que de nombreux contribuables prennent le temps d’inverser résidence principale et secondaire avant de vendre.

Si vous souhaitez louer votre résidence secondaire

De nombreux propriétaires mettent leur maison en location le temps des vacances.
Il y a un premier cas de figure : si le logement loué à des touristes est la résidence principale du contribuable. Dans ce cas de figure, aucune formalité particulière n’est demandée. Pas d’autorisation à demander à la municipalité. Toutefois, la location ne doit pas dépasser en tout 4 mois par année. Sinon, le propriétaire risque une amende allant de 5 000 à 10 000 € !

Le deuxième cas de figure : il s'agit de sa résidence secondaire. Là, des formalités doivent être remplies. D’abord, demander à la mairie une autorisation de louer la maison. Ensuite, déclarer la location du logement aux impôts. Les démarches sont sensiblement différentes d’une commune à l’autre. Par exemple, les communes de plus de 200 000 habitants demandent la déclaration avant de délivrer l’autorisation.

Quoiqu’il en soit, cette lourdeur des procédures incite également les propriétaires à vouloir inverser résidence principale et secondaire.

Quelles sont les démarches à effectuer pour inverser sa résidence principale et secondaire ?

Pouvez-vous avoir 2 résidences principales ?

Fiscalement parlant, un logement est considéré comme une résidence principale si vous y vivez principalement dans l’année et que vos intérêts matériels et professionnels s’y trouvent.

Important
Ce type de location est d’ailleurs soumis à la loi du 6 Juillet 1989. L’article 2 de cette loi définit la résidence principale comme le logement occupé au moins 8 mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou de cas de force majeure.

Au regard de l'administration fiscale, il n’est pas possible d’avoir deux résidences principales. Dans le cas échéant, vous êtes dans l’obligation de signaler lequel est votre résidence principale lors de votre déclaration annuelle de revenus.

Il est important d’avoir en tête que cette décision peut avoir des conséquences fiscales non négligeables. En effet, la fiscalité de la résidence principale est plus avantageuse que celle de la résidence secondaire.

De plus, afin de s’assurer de la véracité de votre déclaration, l'administration fiscale peut procéder à des vérifications sur la base de votre consommation d'électricité, de gaz ou d'eau, de la situation géographique de l'école de vos enfants ou encore de vos déplacements.

Sachez qu’il est néanmoins possible dans certains cas spécifiques, d’avoir une double résidence. La double résidence signifie donc que, pour des raisons professionnelles, le salarié issu du privé ou du public, est contraint de prendre un second logement.

De ce fait, en tant que salarié, si vous êtes dans l’obligation de changer de lieu de travail et donc de déménager, vous devrez prendre en charge certaines dépenses qui sont considérées comme des frais professionnels (frais de double résidence).

Ces frais sont alors considérés comme des charges et sont déductibles du revenu brut pour la détermination du revenu imposable.

Hormis l’exercice d’une activité professionnelle hors du lieu de résidence, il existe d ‘autres motifs de type : précarité de l’emploi ou impératifs familiaux.

Important
Pour que les frais de double résidence soient admis en déduction, ils ne doivent en aucun cas relever de convenances personnelles.

De façon générale, les frais professionnels des salariés sont pris en compte pour le calcul de l’impôt sur le revenu à travers un abattement forfaitaire de 10 % appliqué automatiquement sur le montant du salaire déclaré.

Si la déduction plafonnée est insuffisante pour couvrir vos dépenses réelles de double résidence, il est possible de se tourner vers une déclaration annuelle de revenu pour la déduction des frais réels.

Vous devez effectuer un changement d’adresse

Pour rappel, un logement ne peut pas être considéré comme principal si l’adresse figurant sur les déclarations d’impôt sur le revenu est située dans une autre commune ou si les factures d’électricité ne permettent pas d’établir que vous y résidez à titre principal.

Afin de concrétiser votre projet, il est donc primordial de déclarer aux impôts votre changement de résidence principale. Vous êtes donc tenu d’informer les services concernés afin que le changement soit pris en compte au cours de l’année ( Fisc, Banques…)

A savoir
Dans le cas où la personne réside six mois de l’année dans un endroit et six mois dans un autre, la résidence principale sera celle pour laquelle vous bénéficiez des abattements en matière de taxe d’habitation.
Concrètement, en termes de démarches, vous devrez déclarer votre changement d ‘adresse auprès de l’un des services de l’administration fiscale, la DGFIP. Cela peut être effectué en ligne, par courrier ou par les services de contact à distance au vu du contexte actuel.

Quelles sont les conséquences au changement de résidence principale ?

Afin de concrétiser votre projet dans les meilleures conditions, il est important d’avoir en tête les différents organismes qui doivent être informés de votre départ.

Pour vous aider, voici une liste des entités principales à contacter, que vous compléterez en fonction de vos souscriptions spécifiques :

  • Le centre des impôts;
  • les assurances;
  • les fournisseurs d'énergie;
  • la banque etc...

Parmi les services concernés cités ci-dessus, le fait d’avertir l’administration fiscale vous permettra de bénéficier d'abattements retenus pour le calcul de la taxe d’habitation. Le changement pourra ainsi être pris en compte au cours de l’année.

A retenir
  • Inverser résidence principale et secondaire est possible en vue de vendre un logement.
  • Le déménagement doit être réel : l’administration fiscale vérifie de nombreux aspects.
  • La résidence principale bénéficie d’allègements fiscaux (IFI, taxe d’habitation, taxe foncière, plus-value).
  • Louer sa résidence secondaire exige de remplir des formalités auprès de la mairie et des impôts.
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