Comment acheter sans apport ?

Il est possible d’acheter un bien immobilier sans apport personnel : certaines banques permettent de financer l’achat à 110 %, soit le prix du bien et les frais annexes (notaire, garantie, dossier). C’est une exception : un apport est généralement demandé pour couvrir au minimum ces frais annexes, la banque exigeant la plupart du temps que vous les financiez de votre poche, car si vous ne remboursiez pas votre prêt et qu’elle devait saisir le bien, ce sont des frais qu’elle ne récupérerait pas. Pretto vous explique comment acheter sans apport.

Rechercher son bien sans apport, une question de budget

L'apport personnel est la somme que vous investissez de votre poche dans votre projet immobilier, en complément du prêt accordé par la banque. Il peut provenir de votre épargne, d'une donation, d'un héritage, ou encore de la vente d'un bien.

Avoir un apport, c'est un vrai atout. C'est un signal positif envoyé à la banque, qui y voit la preuve d'un projet bien préparé et d'une gestion financière saine. Concrètement, cela peut aussi vous permettre d'obtenir de meilleures conditions de crédit : un taux plus avantageux, une durée d'emprunt plus courte, ou des frais de dossier réduits.

Avoir un apport personnel vous permet de libérer de la capacité de remboursement supplémentaire. Il a donc un réel impact sur votre budget d’achat immobilier.

Si vous n’avez pas d’apport personnel, vous devez connaître précisément votre capacité d’emprunt pour ne pas lancer une demande de financement qui risque de ne pas être acceptée et ainsi donc vous faire perdre du temps et de la déception.

Comment payer les différents frais sans apport ?

Acheter un bien immobilier entraîne le paiement de nombreux frais. Sans apport personnel, vous pourriez avoir quelques difficultés à vous en acquitter.

Concernant les frais d’agence, si une banque vous accorde le financement de votre bien immobilier sans apport, vous êtes sûrs de pouvoir les payer. En effet, ils sont compris dans le prix du bien, vous n’avez donc pas à vous en inquiéter.

Les frais de notaire et de garantie, eux, ne sont pas compris dans le prix du bien mais ils peuvent être financés par la banque dans la mesure où ils sont dus au moment du paiement du bien immobilier.

Pour les intégrer à votre demande de prêt, il est primordial d'en connaître le montant exact afin de ne pas vous retrouver en difficulté, surtout si vous n’avez pas d’apport personnel.

Peut-on emprunter sans apport ?

Il est possible d'obtenir un prêt immobilier sans apport personnel, mais c'est en général plus difficile. Les banques regardent avant tout la stabilité de vos revenus, la qualité de votre gestion financière et la solidité de votre projet, pour compenser l'absence d'apport.

Les avantages d'un emprunt sans apport

• Accéder à la propriété plus tôt, sans attendre d'avoir réuni une épargne parfois longue à constituer, notamment quand le coût d'un loyer pousse à devenir propriétaire rapidement.
• Profiter d'un effet de levier pour un investissement locatif : vous mobilisez l'argent de la banque plutôt que vos fonds propres, ce qui maximise le rendement de votre opération.
• Conserver votre épargne pour un autre projet, ou éviter de casser un placement (assurance-vie, par exemple) plus rentable que le coût de votre crédit.

Les limites d'un emprunt sans apport

• Des conditions d'octroi plus strictes : votre dossier doit être irréprochable, et les banques étudient votre profil avec une attention particulière.
• Un coût global du crédit plus élevé, les banques appliquant souvent un taux plus important pour compenser le risque pris.
• Une marge de négociation réduite sur les autres conditions du prêt : frais de dossier, indemnités de remboursement anticipé, modulation des échéances...
• Un risque financier accru en cas de revente précoce, notamment si le marché immobilier baisse entre-temps : vous risquez de ne pas récupérer l'intégralité du capital emprunté.

Quel montant peut-on emprunter sans apport ?

Sans apport, vous pouvez prétendre à un crédit à 110 %. Cette appellation fait référence au fait que la banque finance non seulement 100 % du prix du bien, mais aussi les frais annexes habituellement couverts par l'apport (notaire, garantie, dossier), soit environ 10 % du montant du bien.

Le montant maximal que vous pourrez emprunter dépend toujours de votre capacité d'emprunt, calculée à partir de vos revenus et de votre taux d'endettement, qui ne doit pas dépasser 35 %, selon la règle du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF).

Cette même règle borne aussi la durée maximale du crédit à 25 ans, portée à 27 ans pour un achat en l’état futur d’achèvement (VEFA), une construction ou de gros travaux, le temps que le bien soit livré ou les travaux achevés.

Logiquement, plus le montant demandé est élevé, plus les banques se montrent exigeantes sur la qualité de votre dossier. Un crédit à 110 % reste donc réservé aux profils les plus solides.

Qui peut bénéficier d'un crédit sans apport ?

Trois profils ont statistiquement plus de facilité à décrocher un prêt immobilier sans apport.

Les jeunes actifs

En début de carrière, on n'a pas toujours eu le temps de se constituer une épargne. Mais des perspectives d'évolution professionnelle claires, un contrat stable et une gestion de comptes irréprochable peuvent suffire à convaincre une banque, même sans apport.

Les investisseurs locatifs

Pour un investissement locatif, les revenus locatifs à venir peuvent être utilisés pour rembourser une partie du crédit, ce qui rassure les banques sur votre capacité de remboursement. C'est même un cas où l'absence d'apport prend tout son sens : plus votre apport est faible, plus l'effet de levier de l'opération est important, puisque le rendement se calcule sur le montant total investi, et non sur vos seuls fonds propres.

Les primo-accédants

Pour un premier achat, plusieurs aides peuvent jouer le rôle d'apport aux yeux de la banque : le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt Action Logement, ou encore le prêt conventionné. Ces dispositifs, souvent cumulables, sont détaillés plus bas dans cet article.

Nos conseils pour obtenir un prêt immobilier sans apport

Trouver un prêt immobilier est plus compliqué lorsque l’on n’a pas d’apport personnel mais ce n’est pas impossible. C’est une demande de prêt qui demande d’être bien préparée.

Constituez vous un dossier solide

Vous devez vous constituer un dossier de prêt immobilier solide et sans faille pour être sûr d'obtenir un prêt. Si en temps normal vous devez avoir un dossier irréprochable, cela l'est plus pour un prêt sans apport.

Justifiez le saut de charge

Les banques veulent être rassurées sur votre capacité à rembourser votre prêt. Elles se méfient donc du saut de charge. Il s’agit de la différence entre les charges que vous devez supporter avant et après le prêt. Si ce saut de charge est important, la banque va chercher à comprendre pourquoi vous n’avez pas suffisamment épargné pour constituer votre apport.

Un dossier de demande de prêt irréprochable

Votre dossier de demande de prêt immobilier doit être irréprochable. En effet, comme vous n’avez pas d’apport, les banques font un effort en acceptant de vous faire un prêt immobilier. Elles ne doivent pas percevoir de risque dans votre dossier, sinon votre demande sera refusée. Il faut donc montrer patte blanche.

Votre situation professionnelle est un bon indicateur de votre capacité à rembourser votre futur emprunt. Si vous êtes en CDI dans une entreprise ou si vous êtes fonctionnaire, votre situation professionnelle est stable, ce qui rassurera la banque qui n’aura pas de réticence à vous proposer un prêt immobilier.

La banque étudie votre situation financière au peigne fin : elle regarde vos relevés de comptes et d’épargne des 3 derniers mois. Ne présentez pas de relevés bancaires à découvert ou avec des incidents de paiements, cela peut être une raison de refus pour l’octroi d’un prêt immobilier.

Pour demander un prêt immobilier il faut que vous ayez un projet déjà bien défini. Si vous avez déjà signé un compromis de vente ou a minima l’accord du vendeur, c’est le moment pour faire une demande aux banques avec un dossier complet.

Pretto peut vous aider à préparer votre dossier de demande de prêt en amont de la signature du compromis en comparant les meilleures offres du marché pour vous.

Faites jouer la concurrence

Il est très important de faire jouer la concurrence lorsque l’on cherche à acheter un bien immobilier sans apport.

Emprunter sans apport coûte plus cher. Il est donc important de comparer les offres de toutes les banques qui pratiquent ce type de financement pour s’assurer d’accepter la meilleure offre.

Comparez les taux des banques

Pour vous assurer le meilleur taux immobilier malgré le manque d’apport, comparez les offres de différentes banques. En effet, la politique des banques diffère d’un institut à l’autre.

Elles cherchent à avoir un certain profil de client et en fonction de leurs priorités, elles vous proposeront des taux et des conditions d’emprunt plus ou moins intéressants. Par exemple, certaines banques ciblent particulièrement les jeunes profils primo-accédants.

Prenez rendez-vous dans les banques concurrentes afin de trouver les meilleures conditions d’emprunt.

Réduisez le coût de l’assurance emprunteur

La souscription d’une assurance emprunteur n’est pas légalement obligatoire, mais les banques l’exigent presque systématiquement pour accorder un prêt immobilier. Son coût pèse lourd dans la facture globale du crédit : selon la DGCCRF, il représente généralement entre 30 et 50 % du coût total. Pour un achat sans apport, où chaque euro de mensualité compte davantage, la délégation d’assurance (souscrire un contrat ailleurs que chez votre banque) permet de réduire sensiblement cette charge, sans que la banque puisse modifier en contrepartie les conditions du prêt accordé. Depuis la loi Lemoine du 28 février 2022, vous pouvez changer d’assurance emprunteur à tout moment, sans frais et sans attendre de date anniversaire, à condition que le nouveau contrat offre des garanties au moins équivalentes à celles exigées par la banque.

Faites appel à un courtier

Sachez que votre apport a un impact significatif sur le taux que vous pouvez obtenir. En effet, plus l’apport est élevé, plus le taux est bas. Cependant, en mettant votre profil et votre projet en avant vous pourrez négocier une marge auprès de la banque.

Les courtiers immobiliers sont là pour vous simplifier et comparer les démarches de recherche de crédit immobilier. Il est important de faire jouer la concurrence entre les banques, mais cela prend du temps mais bonne nouvelle : le courtier le fait pour vous.

En plus de comparer les offres, il négocie avec les banques les conditions importantes comme le taux d’intérêt. Grâce à sa bonne visibilité des offres du marché et des taux que les banques peuvent accorder, un courtier vous fait gagner du temps et de l’argent.

Le temps étant précieux dans la recherche d'un prêt immobilier, chez Pretto, on vous propose un accompagnement en ligne et par téléphone avec nos experts.

Visualisez votre prêt immobilier grâce à notre simulation, en indiquant un apport ou non. Si vous voulez continuer l’aventure avec l’un de nos experts en crédit immobilier, il vous aidera à trouver le meilleur prêt.

Comment se fait l’achat sans apport ?

L’acompte au compromis de vente : comment faire en l’absence d’apport ?

Au moment du compromis de vente, le vendeur cherche souvent à s’assurer que vous êtes sérieux dans votre démarche d’achat en vous demandant de lui verser un acompte d’environ 5 ou 10 % du prix du bien. Celui-ci sera déduit du prix de vente. Problème, ce montant doit être disponible car il est encaissé.

Sans apport, vous devez absolument anticiper ce versement. Une demande de prêt sans apport est plus longue qu’une demande avec apport, il est donc bon de se pencher sur la question du financement avant même de commencer les visites.

S’il est trop tard et que vous négociez déjà avec le vendeur du bien de vos rêves, vous pouvez :

• négocier avec le propriétaire du bien qui peut soit baisser le montant de l’acompte, soit le supprimer (l’acompte sur compromis de vente n’étant pas une obligation légale)
• négocier avec le propriétaire pour réduire le délai entre la signature du compromis et la vente authentique, vous permettant ainsi d'accéder à votre financement
• emprunter le montant de l’acompte auprès de vos proches

Au moment de la signature de l’acte de vente, la banque débloque la totalité des fonds. Vous pouvez donc payer le bien ainsi que les frais de notaire et de garantie grâce au prêt accordé par la banque.

Les prêts aidés pour se constituer un apport

Certains prêts aidés peuvent être considérés comme un apport par les banques. En voici le détail.

Ces dispositifs sont souvent cumulables entre eux, ainsi qu'avec certaines aides locales comme le Prêt Paris Logement 0 %. Il peut donc être particulièrement intéressant de vérifier votre éligibilité à l'ensemble de ces financements avant de démarrer votre projet.