Quel est le bon niveau d’apport pour votre achat en VEFA ?

Pour un achat en VEFA, l’apport personnel (votre participation au prix d’achat) peut être moins élevé que pour un bien ancien. Les banques demandent généralement un apport couvrant au moins les frais annexes, et ceux-ci sont réduits dans le neuf : les frais de notaire y représentent 2 à 3 % du prix du bien, contre 6 à 8 % dans l’ancien.

L’apport personnel est l’un des points de réflexion majeurs pour votre crédit dans le cadre d'un achat immobilier. Il s’agit de votre participation au prix d’achat du bien en question. C'est un point capital dans la réflexion et la préparation de votre demande de crédit immobilier. Pensez à comparer les offres de crédit afin de trouver celle la plus adaptée à votre profil.

Avec le neuf, vous avez besoin d’un apport moins élevé

Dans le cadre d’un achat dans le neuf comme dans l’ancien, l’apport sert à couvrir les frais annexes lors de l’échange immobilier. Il permet également à la banque de juger votre profil : plus vous avez d’épargne et plus elle sera rassurée quant à votre capacité à gérer vos finances et à supporter des charges supplémentaires. Et bien sûr, pour un bien donné, augmenter l’apport vous permet d’emprunter moins et donc de faire baisser la mensualité.

Dans l’ancien, les banques demandent un apport qui représente au moins 10 % du prix du bien afin de couvrir les frais de notaire (compris entre 6 et 8 % du prix du bien) et les frais de garantie.

Le total des frais annexes est légèrement inférieur à 10 %, autour de 8 à 9 %, mais cela vous permet d’avoir un ordre de grandeur.

En achetant dans le neuf, vous bénéficiez de frais de notaire réduits car les taxes sont moins élevées. Ils représentent ainsi 2 à 3 % du prix de vente du bien. En achetant dans le neuf dans des zones peu tendues ou en achetant en fin de programme, les promoteurs pourront faire des offres commerciales. Par exemple, il se peut qu’ils vous offrent les frais de notaire, ce qui fera diminuer le montant d’apport nécessaire pour votre achat. Attention cependant, ces frais de notaire "offerts" sont en réalité intégrés au prix du bien. Mais cela signifie que vous pouvez les financer via l’emprunt, ce qui ne serait pas le cas autrement.

Montant des frais de notaire en fonction du type de bien

Acheter dans le neuf demande donc un apport moins élevé que dans l’ancien. Si vous avez peu d’épargne, cela peut vous permettre d’acheter votre bien.

Comment constituer son apport pour son achat dans le neuf ?

Constituer son apport via l’épargne

Généralement, l’apport est une partie de votre épargne, quelle que soit sa forme :

• Compte courant
• Livret jeune
• Livret A
• Livret LDDS
• Épargne salariale

Vous pouvez également constituer votre apport grâce à la revente d’un bien, si vous faites une plus-value. Dans tous les cas, assurez-vous que la somme que vous définissez comme apport sur l’achat de votre bien neuf est déjà disponible. Même si vous vous dites "J’ai le temps car la construction ne démarre pas avant 6 mois et j’aurai XXX € d’ici là", vous devez indiquer dès le calcul de votre capacité d’emprunt une somme dont vous disposez. Cela conditionne l’accord de la banque, et donc potentiellement votre capacité à acheter le bien !

Le PTZ peut-il être considéré comme un apport pour votre achat en VEFA ?

Vous avez peut-être entendu dire que le Prêt à Taux Zéro peut être considéré comme un apport.

En réalité, même si vous ne payez pas d’intérêt, le PTZ représente du capital à rembourser : ce n’est donc pas un apport, et même plus, il est pris en compte dans votre taux d’endettement !

Le prêt relais peut-il servir d’apport pour un achat en VEFA ?

Les banques proposent cette solution pour les propriétaires qui prévoient de vendre leur bien actuel afin de financer le nouveau. Cela signifie que la banque accepte de vous avancer l’argent de votre vente en attendant qu’elle soit effective.

Dans le neuf, ce montage est rare car il présente différents risques :

• vous disposez de deux ans maximum pour vendre votre bien
• si votre construction a du retard mais que vous avez déjà vendu votre bien actuel, vous ne pourrez pas décaler la date de départ : vous serez contraint de vous mettre en location le temps que les travaux finissent

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Montant de l’apport et déblocage des fonds

L’apport est débloqué en premier pour financer la construction de la VEFA

Dans l’achat en VEFA, le déblocage des fonds se fait de manière progressive et suivant des pourcentages précis imposés par la loi.

L’apport est débloqué en premier (s’il est supérieur au montant des frais annexes). Puis vient le PTZ le cas échéant, avant que la banque débloque le prêt principal.

Cela vous permet de payer moins d’intérêts.

En effet, les intérêts représentent l’argent que vous payez à la banque en « rémunération » de son prêt. Plus elle vous prête une somme importante, et plus vous payez d’intérêts, c’est proportionnel.

En débloquant d’abord votre apport, puis le PTZ, elle retarde ainsi le moment où elle débloque les sommes sur lesquelles vous devez payer des intérêts.

Toutes ces procédures (présentation de facture, virement, etc.) se passent entre les promoteurs et la banque tout au long de la réalisation des travaux.

Vous pouvez différer le remboursement de votre crédit

De votre côté, pendant la période de construction, vous avez trois possibilités :

• vous pouvez commencer à rembourser le capital emprunté dès le début
• vous pouvez ne rembourser que les intérêts et l’assurance
• vous pouvez ne rembourser que l’assurance

Décaler le remboursement du capital est ce qu’on appelle le différé. Celui-ci va générer des intérêts supplémentaires (les intérêts intercalaires) qui vont augmenter le coût de votre emprunt.

Mais cela peut être tout de même avantageux afin de ne pas avoir de mensualités trop importantes dès le début de l’emprunt.

Peut-on acheter sans apport pour son achat dans le neuf ?

Si vous avez très peu d’épargne, vous vous posez peut-être la question du crédit immobilier sans apport.

Il faut savoir que ces dossiers sont très difficiles à défendre auprès de la banque, surtout depuis les mesures prises par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) sur les conditions d’octroi des prêts immobiliers.