1. Compromis de vente

Le compromis de vente : pourquoi est-il si important ?

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Lauriane Potin
Mis à jour le 09 févr. 2021
Le compromis de vente est une étape très importante lors de la vente ou l'achat d’un bien immobilier. Il s’agit du moment où les deux parties prenantes de la vente actent leur volonté de vouloir procéder à la transaction et sous quelles conditions. Très souvent, on confond compromis et promesse de vente.
Important

Sachez que le compromis est vraiment un « avant-contrat », il prépare la signature de l’acte définitif.

Environ 3 mois après avoir signé le compromis de vente les deux parties prenantes se retrouvent chez le notaire pour signer l’acte de vente définitif.

Vous envisagez de vendre votre bien immobilier, ou au contraire d'en acquérir un et vous ne savez pas pourquoi il faut passer par un compromis de vente ? Vous ne faites pas de différence entre compromis et promesse de vente ? Vous souhaitez savoir ce que contient un compromis de vente ? Vous ne savez pas qui doit rédiger ce document ?

Pas de panique, on vous explique tout sur ce compromis, si important lors de la vente d’un bien.

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Quelle est la différence entre le compromis et la promesse de vente ?

Bien que souvent assimilés en pratique, la promesse et le compromis de vente présentent quelques différences. Lors de la promesse de vente dite promesse unilatérale de vente, seul le vendeur s’engage : il lui est interdit de renoncer à la vente ou de proposer le bien à un autre acquéreur.

Attention

En tant qu’acquéreur, vous avez toujours la possibilité de ne pas acheter le bien.

Si vous vous rétractez, vous devrez payer ce que l’on appelle « le prix du caprice » équivalent au séquestre à titre de dédommagement. promess

Si vous êtes le vendeur à qui on a fait faux-bond, vous n’avez plus qu’à trouver quelqu’un d’autre. Vous récupérez ainsi votre liberté de vente.

Dès que vous signez le compromis de vente, vous êtes engagé et devez payer des droits d'enregistrement de 55 € auprès des agences d'enregistrement.

Important

Les agences immobilières ont tendance à faire des compromis de vente et non pas des promesses, contrairement aux notaires qui privilégient les promesses de vente.

Bien plus qu'un simple accord de principe, le compromis de vente est un véritable contrat. Pour bien comprendre la différence avec la promesse de vente, partez du principe que le compromis de vente engage les deux parties prenantes et cette étape est obligatoire dans le processus de vente / achat.

Acheteur comme vendeur seront plus liés à leur engagement que lors d’une simple promesse :

  • Côté vendeur, il vous sera plus compliqué de vendre à quelqu’un d'autre. ;

  • Côté acheteur, si vous brisez le compromis de vente, vous devrez constater le défaut de paiement et donc engager des démarches supplémentaires.

Le vendeur peut alors vous demander des dommages et intérêts entre 5 % et 10 % du prix du bien.

Que vous décidiez de signer un compromis ou une promesse de vente, cela ne change pas grand chose dans la pratique. Le but dans ces deux cas étant de vous conduire à la vente à terme.

Le professionnel qui vous accompagne choisira tel ou tel contrat en fonction de ses usages. Vous devrez donc lui faire entièrement confiance, il sait ce qu’il fait !

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Que contient le compromis de vente ?

Vous l’aurez compris, le compromis de vente est très important car il définit les conditions auxquelles se fera la vente ainsi que ses caractéristiques. Il doit ainsi être très complet et présenter de nombreuses clauses.

Prêtez donc bien attention à son contenu !

Le compromis de vente doit inclure :

  • La mention des deux parties (nom, prénom…)

  • La mention du bien (ses caractéristiques, les diagnostics techniques…)

  • Le prix auquel le bien est cédé

  • La date à laquelle le bien sera cédé

  • Les charges liées à la vente (frais d’agence, de notaire…)

  • La répartition des charges en cours liées au bien (charge de copropriété, taxe foncière…)

  • Les clauses suspensives

En tant qu'acheteur, vous ne savez pas quoi faire concernant les annexes au compromis de vente ? Vous devez simplement prendre connaissance des documents annexes, notamment les diagnostics obligatoires (que vous avez généralement déjà eu entre les mains dès les premières visites). Mais il n'y a rien d’autre à faire de votre côté.
Bon à savoir

Sachez cependant que votre droit de rétractation se fonde en partie sur ces documents.

Vous n’aurez donc la possibilité de vous rétracter qu’après avoir eu tous les documents obligatoires.

Vous disposez de 10 jours après la signature afin de les lire et de demander des devis à des professionnels le cas échéant.

Conseil d'expert

Demandez les diagnostics techniques (obligatoires) le plus tôt possible afin de ne pas les découvrir à ce moment-là.

Compromis de vente : les informations pratiques

Quel est le délai de rétractation ?

Depuis la loi Macron de 2015, l'acquéreur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours après la signature pour se rétracter.
A savoir

Dans ce cas-là, vous n’avez pas à justifier d'un motif particulier et la rétractation s'opère sans pénalité. Si vous êtes sûr de votre décision, prenez bien garde à la faire connaître dans les temps !

Vous devez envoyer une lettre avec accusé de réception au vendeur pour annuler la vente sous 10 jours.

Si vous décidez de vous rétracter dans le délai qui vous est accordé, le compromis devient caduc et les sommes versées par l'acquéreur doivent vous être restituées dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de la rétractation.

Au-delà de ce délai, si vous décidez de vous rétracter de la vente en dehors des situations prévues par les conditions suspensives, vous perdez l’acompte que vous avez versé au moment de la signature de l’avant-contrat (qu’il s’agisse du compromis ou de la promesse de vente).

Quel est le délai entre la signature du compromis de vente et de l’acte de vente ?

En règle générale, un délai de 3 mois s'écoule entre la signature du compromis de vente et l'acte définitif. Dans les faits, cette durée peut être beaucoup plus longue !

Le délai prévu pour la signature de l’acte de vente doit être mentionné dans l’avant-contrat.

Dans le cas où vous devez demander une prorogation des conditions suspensives (si votre demande de crédit immobilier prend du retard, par exemple), il faudra donc repousser également la date prévue pour l’acte de vente.

Quel est le montant du séquestre ?

Le montant du séquestre s’élève entre 5 % et 10 % du prix du bien. Cette somme permet de compenser les dommages et intérêts causés au vendeur en cas d’annulation de la vente sans motif valable.
Le saviez-vous ?

Le montant du séquestre à 10 % du prix du bien répond à des questions d’usage, mais vous pouvez demander à négocier cette somme.

Qui paye le compromis de vente chez le notaire ?

C’est à l’acheteur de payer les frais de notaire liés à l’achat immobilier.

Cependant, ces frais sont à payer au moment de la signature de l’acte de vente, vous n’avez donc pas à payer de frais de notaire lors de la signature de l’avant-contrat.

Qui rédige le compromis de vente ?

Avant tout, sachez qu’il n’est pas illégal de signer le compromis de vente directement entre particuliers. Le passage chez le notaire n’est donc pas obligatoire !

Vous avez donc plusieurs options pour rédiger le compromis de vente :

  • chez un notaire

  • chez un agent immobilier

  • entre particuliers

Attention

Nous vous déconseillons cependant de signer le compromis entre particuliers car ce contrat si essentiel à la vente n’est pas simple à rédiger et nécessite un regard expert.

Sans faire appel à un professionnel, vous vous exposez à un contrat incomplet ou faux.

Par ailleurs, faire relire son avant-contrat par un notaire permet de désamorcer des problématiques juridiques dont vous pourriez ne pas vous rendre compte avant le moment de la vente.

Exemple

Il sera à même de juger les documents de la copropriété ou encore les plans de copropriété. Ainsi il pourra vérifier que ce vous avez visité correspond à ce vous achetez.

Il aura également un regard critique sur les annexions des parties communes, les inversions de lots (ce qui arrive souvent par exemple sur des caves, des parkings), etc.

Vous devrez peut-être attendre un peu plus longtemps pour signer, mais le jeu en vaut la chandelle afin de passer au peigne fin toutes les lignes du contrat.

Ce travail vous permettra en effet de détecter des anomalies lors de l’avant-contrat et ainsi éviter de mauvaises surprises au moment de la vente.

A retenir
  • Le compromis de vente est un avant-contrat qui lie les deux parties prenantes de la vente.

C’est un moment très important de la procédure de vente ou d’achat d’un bien immobilier.

  • L’acheteur dispose de 10 jours pour se rétracter du compromis sans pénalité.

Passé ce délai, le compromis peut être modifié ou rompu, mais il faudra veiller à ce que cette rupture ne soit pas abusive.

  • Nous vous conseillons de faire appel à des professionnels pour rédiger le compromis afin d’éviter toute mauvaise surprise au moment de la signature définitive de la vente.

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