1. Compromis de vente

Le compromis de vente : pourquoi est-il si important ?

Que vous achetiez ou vendiez un bien immobilier, vous devrez passer par la case du compromis de vente. En effet, la signature de ce dernier est très importante, elle acte la volonté des deux parties de mener à bien cette transaction à certaines conditions. En cela, il constitue un “avant-contrat”.

Découvrez avec Pretto tout ce qu’il faut savoir sur le compromis de vente grâce à ce guide complet !

Les clauses du compromis de vente

Le compromis de vente définit les caractéristiques de la vente

Vous l’aurez donc compris, le compromis de vente est très important car il définit les conditions auxquelles se fera la vente ainsi que ses caractéristiques. Il doit ainsi être très complet et présenter de nombreuses clauses.

Important

Ainsi il doit inclure :

  • La mention des deux parties (nom, prénom…)

  • La mention du bien (ses caractéristiques, les diagnostics techniques…)

  • Le prix auquel le bien est cédé

  • La date à laquelle le bien sera cédé

  • Les charges liées à la vente (frais d’agence, de notaire…)

  • La répartition des charges en cours liées au bien (charge de copropriété, taxe foncière…)

  • Les clauses suspensives.

Les clauses suspensives du compromis de vente

Parmi toutes les mentions et clauses renseignées plus haut, se trouvent des clauses spécifiques : les clauses suspensives.

Ces dernières sont des clauses qui conditionnent la vente du bien : elles permettent de vous protéger en cas de souci en annulant la vente sans frais.

Bon à savoir

La clause suspensive la plus commune est alors celle de l'obtention d’un prêt immobilier. Très concrètement, la vente ne peut avoir lieu que si l’acheteur réussit à avoir un financement auprès de sa banque.

Mais, pour éviter toute mauvaise surprise, faites votre simulation et vous connaîtrez dès maintenant votre capacité d'emprunt.

Les clauses suspensives peuvent également concerner d’autres conditions comme la vente du précédent logement, l’obtention d’un permis de construire… C’est à l’acheteur de faire attention à bien renseigner les conditions sine qua non de l’achat du bien, au risque de devoir modifier ou annuler le compromis de vente.

Les clauses suspensives ne sont néanmoins pas à confondre avec les clauses résolutoires, qui elles, posent des conditions après la vente du bien et permettent donc d’annuler la vente une fois qu’elle a eu lieu. Elles peuvent concerner la découverte de vices cachés dans la maison par exemple.

A quoi engage le compromis de vente ?

Peut-on modifier un compromis de vente ?

Après la signature du compromis de vente, de nombreux événements peuvent arriver et modifier votre situation. Ainsi, il est prévu que le compromis puisse être modifié via un avenant. Cependant cet acte juridique ne retarde pas nécessairement la vente.
A noter

Il peut concerner :

  • Une modification du prix du bien

  • Une modification des caractéristiques du bien

  • La découverte d’une servitude, de vices cachés ou d’une non-conformité

  • Un procès en cours

  • La présence d’amiante ou de plomb...

En somme, l’avenant vient modifier le compromis avec les nouvelles informations que les deux parties ont. Comme il s’agit d’un nouveau contrat, le délai de rétraction court à nouveau : cela signifie que si ces nouvelles conditions remettent en cause votre volonté d’acheter le bien, vous disposez de 10 jours pour sortir de la vente.

De la recherche du bien au crédit
Soyez prêt pour votre premier achat immobilier. Tous nos conseils sont réunis dans un ebook gratuit !

Peut-on annuler un compromis de vente ?

Le compromis de vente, malgré son statut d’avant-contrat ne vous engage pas pour autant de manière définitive.

Le saviez-vous ?

Suite à la loi Macron de 2015, après la signature du compromis vous bénéficiez de 10 jours de réflexion durant lesquels vous pouvez encore vous rétracter.

Ainsi, si vous décidez de revenir sur votre décision il vous suffit d’envoyer une lettre avec accusé de réception au vendeur pour annuler la vente et ce, sans justification.

De plus, si les clauses suspensives ne sont pas remplies (refus de prêt par exemple) vous pouvez annuler la vente.

Et si le délai est passé et que les clauses sont remplies, la vente peut tout de même ne pas avoir lieu si vous constatez :

  • Un vice de consentement ou dol : si certains éléments importants concernant le bien ont été dissimulés volontairement par le vendeur (un défaut dans la charpente, la présence d’amiante…)

  • Des vices cachés : si le bien présente des défauts qui n’étaient pas connus lors de la vente par les deux parties

  • La non transaction du bien conformément au compromis de vente : si l’ancien propriétaire ne vous donne pas la jouissance du bien, ou vous délivre le bien avec des modifications non prévues par le compromis

De son côté, le vendeur peut également annuler la vente s’il constate que le prix du bien n’était pas assez élevé. Le prix de vente du bien doit alors être inférieur ou égal à 5/12ème de sa valeur marchande pour que le vendeur ait le droit d’annuler le compromis.

Important

Et si finalement, vous désirez annuler la vente passé le délai et sans motif valable, le vendeur peut demander des dommages et intérêts entre 5 % et 10 % du prix du bien, ce qui correspond souvent au montant du séquestre.

Compte séquestre et compromis de vente

Le compte séquestre peut être demandé par une des clauses du compromis de vente. Mais à quoi correspond-il ?

En réalité le compte séquestre peut s’apparenter à un acompte versé par l’acheteur au vendeur avant la signature définitive de l’acte de vente. Cette somme permet notamment au vendeur de s’assurer de votre motivation et de la bonne santé de votre situation financière.

Le montant de cet acompte est non réglementé, mais de manière générale, il est compris entre 5 % à 10 % du prix du bien. Cette somme, qui peut donc s'avérer très conséquente, est alors encaissée par le notaire et bloquée jusqu’au moment de la vente. Elle sera alors déduite du montant final du bien.

A noter

Cependant, si vous avez changé d’avis concernant la vente et annulé le compromis grâce à un motif valable (non obtention du prêt, délai de rétractation…) vous pouvez alors demander à ce que votre acompte vous soit restitué.

La somme doit alors vous être remise sous 21 jours maximum, si elle tarde plus longtemps vous pourrez demander une majoration.

Mais si la vente est annulée sans raison valable, alors le vendeur a le droit de conserver votre compte séquestre en dédommagement.

Avec de telles sommes engagées, vous l’aurez compris, la signature d’un compromis de vente n’est pas à prendre à la légère !

A retenir
  • Parce qu'elle atteste de la volonté des deux parties de mener à bien une transaction, la signature du compromis de vente est une étape indispensable à l'achat ou la vente d'un bien immobilier.

  • Le compromis de vente doit comporter un certain nombre de clauses. Les clauses suspensives ne sont pas obligatoires, mais conditionnent la vente du bien et protègent l'acheteur en lui permettant de mettre fin à la vente en cas de souci.

  • Le compromis de vente peut-être modifié ou rompu par l'acheteur,mais il faudra veiller à ce que cette rupture ne soit pas abusive au risque d'engager sa responsabilité auprès du vendeur.

Mis à jour le 21 août 2020
avatar
Lauriane Potin
Content Manager
Engagement du compromis de vente
Vérifier les clauses du compromis de vente
Le compte séquestre