Signer le compromis de vente : comment ça se passe ?

Signer le compromis de vente, c’est l’étape qui officialise l’accord entre acheteur et vendeur avant la vente définitive. Ce document fixe le prix du bien, les conditions de la vente et les clauses suspensives - notamment l’obtention du prêt. Il n’est pas obligatoire de passer chez un notaire, mais c’est fortement recommandé. Après la signature, vous disposez d’un délai légal de rétractation de 10 jours.

En matière d’achat immobilier, le compromis de vente représente un avant-contrat lors duquel le vendeur et l’acquéreur s’accordent juridiquement sur les conditions de vente du bien.

Ce document à valeur juridique permet ainsi de fixer définitivement le prix du bien et les conditions selon lesquelles vous vous engagez à l’acheter.

C’est aussi le document qui va vous permettre de formuler votre demande de prêt, puisqu’il fait partie des pièces obligatoires à fournir à votre banque.

Dans certains cas, on parle de promesse de vente plutôt que de compromis. Alors que le compromis implique un engagement des deux parties (acheteur et vendeur), la promesse de vente n’engage que le vendeur.

Ceci dit, l’acheteur doit verser une avance de 5 à 10 % du prix du bien, qui sera déduit du prix final si la vente se réalise. S’il décide de ne plus acheter sans raison valable, le vendeur conserve cette somme.

Est-il obligatoire de signer un compromis de vente ?

Techniquement, la signature d’un compromis est obligatoire, ne serait-ce que pour obtenir un financement auprès des banques. Il permet surtout d’engager le vendeur et l’acquéreur, le vendeur ne pouvant pas céder son bien à quelqu’un d’autre pendant la durée définie par le compromis.

Ceci dit, les conditions dans lesquelles un compromis de vente doit être signé sont relativement souples.

Oui, mais pas forcément devant le notaire

Un compromis de vente ne doit pas obligatoirement être signé chez un notaire. Il est tout à fait possible de faire rédiger cet avant-contrat par un agent immobilier et/ou de le signer directement entre particuliers (en présentiel ou à distance)

Mieux vaut faire rédiger le compromis de vente par un notaire et le signer en sa présence, par précaution. C’est gratuit : le fait de signer le compromis chez le notaire n’engendre aucun frais supplémentaire.

Vous aurez ainsi l’assurance de signer un document rédigé correctement, en respectant toutes les dispositions légales s’appliquant à un tel avant-contrat.

Vous démarrez la recherche de prêt à partir de la signature du compromis de vente

Pas de crédit sans compromis de vente ! Une banque ne vous accordera jamais de crédit sans un compromis en bonne et due forme, pour la simple raison que c’est le seul document dont vous disposez pour prouver d’une part, que vous vous apprêtez à acquérir un bien immobilier, et d’autre part, que vous l’achetez bien à un prix fixe.

Et c’est bien logique : une banque ne peut pas vous accorder un prêt dont elle ne connaît pas encore le montant.

En plus, ça vous fera un stress en moins ! Chez Pretto, nous vous aidons à monter votre dossier en amont afin de vous permettre d’envoyer votre dossier immédiatement après la signature du compromis.

Vous obtiendrez ainsi un accord de principe dans les plus brefs délais, soit une dizaine de jours. Ajoutez à cela environ trois semaines avant de recevoir vos offres de prêt définitives, puis 10 jours de délai de réflexion obligatoire, et vous aurez enfin votre prêt immobilier.

Comment se déroule la signature d’un compromis de vente ?

La signature d’un compromis de vente, qu’elle ait lieu chez un notaire ou non, se déroule toujours de la même manière, et nécessite forcément un certain nombre d’informations et de documents.

Quand signer le compromis de vente ?

La signature du compromis de vente intervient après l’acceptation de l’offre d’achat par le vendeur, et avant la signature de l’acte de vente final. C’est d’ailleurs ce qui lui vaut son statut d’avant-contrat.

Le délai imparti pour signer le compromis de vente est parfois indiqué dans l’offre d’achat émise par l’acquéreur.

Pourquoi signer le compromis chez le notaire ?

S’il est conseillé de signer le compromis devant un notaire, c’est parce que celui-ci vérifie scrupuleusement le document, ce qui vous assure que tout est en règle.

Au-delà du compromis, le notaire vérifie également les annexes, qui comportent notamment le diagnostic technique du bien ainsi que les documents relatifs à la copropriété. Vous ne risquez donc pas de passer à côté d’une information essentielle ou compromettante !

Parmi ces annexes figurent les diagnostics immobiliers obligatoires, dont la liste est fixée par la loi (source : service-public.fr). Selon la nature du bien et ses caractéristiques, le vendeur doit notamment fournir : le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), le constat de risque d'exposition au plomb (CREP, pour les biens construits avant 1949), l’état amiante (permis de construire avant juillet 1997), l’état des installations électriques et gaz (si installation de plus de 15 ans), l’état des risques naturels et technologiques, et, selon la zone, l’état termites ou le diagnostic bruit. Impossible de signer un compromis de vente sans ces diagnostics annexés : leur absence peut entraîner la nullité de la vente.

De même, le notaire vérifie et énonce les conditions de la vente au moment de la signature, afin de s’assurer que les deux parties sont bien informées de l’existence des différentes clauses, notamment les clauses suspensives qui permettent à l’acquéreur de renoncer à la vente sans pénalités.

Délai entre signature du compromis et acte de vente

Après la signature du compromis de vente, vous allez devoir respecter deux échéances :

• L’obtention d’un financement, généralement dans un délai de 45 jours après la signature de l’avant-contrat ;
• La signature de l’acte de vente authentique, dans un délai moyen de 3 mois après la signature de l’avant-contrat.

Ces deux délais sont fixés par les deux parties au moment de la signature du compromis : il est donc impératif de les respecter. Ils sont normalement suffisants pour permettre à l’acheteur d’obtenir un financement d’une part, et au notaire de réunir et vérifier les documents nécessaires d’autre part, comme les documents d’urbanisme.

Attention aux conditions suspensives au moment de la signature du compromis

Le compromis de vente comporte forcément un certain nombre de conditions suspensives. On distingue parmi les plus courantes les conditions suspensives financières et non-financières. La condition suspensive financière la plus courante est l’obtention du prêt : il est donc indispensable de bien rédiger cette clause pour qu’elle soit appliquée correctement.

Pour cela, l’avant-contrat doit énoncer les modalités les moins favorables du prêt que vous envisagez d’effectuer :

• Le montant maximal emprunté (en tenant compte de votre apport)
• La durée maximale de remboursement (pas plus de 25 ans)
• Le taux d’intérêt maximum

On considère que la condition suspensive n’est pas réalisée en cas de non-obtention du prêt, ou en cas d’obtention d’un prêt aux modalités particulièrement défavorables.

L’autre condition suspensive du compromis de vente à laquelle vous devez faire attention est non-financière : elle concerne les événements liés aux travaux. C’est le cas lors de l’achat d’un terrain à bâtir : il est alors indispensable de rajouter au compromis de vente une condition suspensive qui stipule que vous pouvez annuler la vente en cas de non-obtention du permis de construire. Il peut également être judicieux d’ajouter une condition suspensive liée à des travaux prévus aux abords de votre logement, qui pourraient porter atteinte à la valeur du bien.

À quoi m’engage la signature du compromis de vente ?

En dehors du prix du bien, 2 informations sont à sortir de votre compromis de vente : ce que cela vous coûte dans l’immédiat, et à quelles conditions vous pouvez finalement renoncer à la vente.

Combien verse-t-on au moment de la signature ?

En signant le compromis de vente, vous versez un dépôt de garantie, ou séquestre, qui s’élève de 5 à 10 % du prix du bien.

C’est une avance sur le paiement qui est acquise par le vendeur, sauf si certaines des conditions suspensives mentionnées dans le compromis se produisent.

Peut-on se rétracter après avoir signé ?

Après la signature, le vendeur ne peut plus se rétracter tandis que vous, vous pouvez annuler la vente sans préciser le motif, et sans payer de dommages et intérêts. Vous disposez pour cela d’un délai légal de rétractation de 10 jours.

Le compromis de vente détaille également les conditions suspensives de la vente : ce sont des conditions déterminées dans le compromis qui soumettent la vente à certaines conditions, par exemple l’obtention d’un prêt bancaire ou d’un permis de construire.

Nous l’avons dit, passé le délai de 10 jours, vous pouvez vous retirer de la vente. Mais si ce n’est pas dû à une condition suspensive, vous devrez laisser au propriétaire le dépôt de garantie.