Simuler son emprunt avec le tableau d'amortissement excel

Obligatoire pour chaque emprunt immobilier et crédit à la consommation, le tableau d’amortissement est un outil indispensable à la bonne compréhension de votre financement.

Ce document est un échéancier des mensualités d'emprunt à venir : il détaille ainsi, mois par mois, la somme à payer, la capital remboursé et les intérêts correspondants.

Utilisé via excel, vous n'avez cependant aucune formule à entrer. Tout est pré-rempli et les calculs s'adaptent aux différents champs que vous pouvez modifier. Quand on vous dit que c'est facile !

Le tableau d’amortissement de votre emprunt est un document qui présente l’ensemble des échéanciers de remboursement d’un prêt. Qu'il s'agisse d'un crédit à la consommation ou d'un emprunt immobilier, ce tableau vous permettra d’avoir une vision globale sur l’avancée de votre remboursement. Si vous avez contracté un prêt immobilier, vous pourrez retrouver un sous-total par année.

Ce document vous est fourni par l’établissement qui vous accorde le prêt.

Le tableau d’amortissement détaille, au sein du montant que vous remboursez tous les mois, la répartition entre les intérêts et le capital. De plus, il vous permet de voir ce qu’il vous reste à rembourser. Il est ainsi composé de 4 colonnes :

• Le montant de la mensualité est la somme qui sera prélevée sur votre compte bancaire chaque mois.
• Les intérêts remboursés correspondent au coût mensuel de votre crédit. Le capital restant dû baissant à chaque échéance, le montant des intérêts aussi. Les intérêts remboursés sont calculés de la manière suivante :

• Le capital remboursé est la part du montant emprunté que vous remboursez, mois par mois. Comme es intérêts diminuent, le montant de capital remboursé augmente en conséquence tous les mois.
• Le capital restant dû (CRD) correspond au montant que vous devez encore à la banque. Si vous souhaitez rembourser votre emprunt de manière anticipée, c'est ce montant que vous devez regarder (sans compter les indemnités de remboursement anticipé).

Chaque ligne correspond à une mensualité. Il y a autant de lignes que de mois pour rembourser votre crédit. Si vous empruntez sur 20 ans, il y aura donc 240 lignes (20 x 12 mois).

Pour le cas spécifique des VEFA (Vente en Etat Futur d'Achèvement), le tableau d'amortissement est envoyé quand le prêt est débloqué dans son intégralité, ce qui peut prendre plusieurs années. En effet, le déblocage des fonds pour la VEFA se fait étape par étape, en fonction de l’avancement de la construction du bien. Ainsi, pendant toute la durée des travaux, vous remboursez les intérêts appelés intérêts intercalaires.

Pour connaître précisément le financement de votre emprunt immobilier, le plus simple est d'en parler avec un Expert crédit !

Votre tableau d'amortissement en main, nous vous présentons l’ensemble des formules afin que vous puissiez voir de quoi il s’agit.

La formule pour calculer le montant des mensualités est la suivante :

Nous avons : t = taux immobilier; n = durée du prêt(en année); C = capital total emprunté

La formule pour calculer le montant des intérêts I est :

Chez Pretto, nous avons conçu un simulateur de crédit immobilier efficace et simple d'utilisation, qui vient en complément du tableau d'amortissement. Ainsi, nous vous proposons une étude rapide et gratuite de votre projet d'acquisition immobilière en 5 minutes. A l'issue de la simulation vous obtenez :

• Les meilleurs taux du marché
• La mensualité
• Le coût total du crédit

Par ailleurs, l'objectif de ce simulateur est de vous aider à élaborer votre projet de crédit immobilier. Pour cela, vous pouvez jouer avec des curseurs (apport, durée et mensualités) et déterminer ainsi le financement qui vous va.

A la fin de votre simulation, vous pouvez demander un rendez-vous avec votre Expert crédit afin de discuter de votre projet en détails.

Pretto a créé un simulateur excel de tableau d'amortissement pour vous permettre de connaître le détail des échéances de votre prêt. Nous vous détaillons étape par étape comment l'utiliser de manière efficace.

Si vous n'avez pas de licence, sachez qu'il fonctionne tout autant sur Google sheet. Il vous suffit simplement de l'intégrer à votre Drive et de l'ouvrir au format Google sheet.

Après avoir ouvert l'excel, vous pouvez modifier les trois dimensions suivantes :

• Le taux annuel de votre prêt immobilier (avec ou sans assurance)
• Le montant de l'emprunt
• La durée du crédit

Le prêt amortissable est le type d'emprunt le plus courant. Vous remboursez votre capital dans le temps (la durée de remboursement peut aller jusqu’à 30 ans) via une mensualité constante. C’est la raison pour laquelle, en début de remboursement, la part des intérêts est beaucoup plus importante que celle du capital puisque les intérêts sont calculés en fonction du capital restant dû.

Pour mieux comprendre le remboursement du crédit amortissable, voici un exemple de tableau d’amortissement basé sur un emprunt de 300 000 € sur 20 ans à un taux de 1,06 % (hors assurance).

A noter : certains tableaux d’amortissement affichent le montant de l’assurance, qui vient s'ajouter au montant de votre mensualité.

Les différents prêts présents sur le marché ne présentent pas tous les mêmes avantages, c'est pour cela qu'il est important de les comparer.

Dans le cas où vous avez plusieurs crédits, vous avez la possibilité de les faire cohabiter (si vous avez un PTZ par exemple). Afin que vous n’ayez pas deux mensualités à rembourser, le banquier va réaliser un crédit à palier pour lisser la mensualité.

Lisser la mensualité signifie que le banquier va emboîter vos deux crédits. Au lieu de payer deux remboursements cumulés avec des durées, taux et mensualités différentes, le lissage de prêt immobilier vous permet de payer chaque mois une même mensualité sur toute la durée de l'emprunt le plus long. Ce principe vous permet de ne pas payer des mensualités trop élevées sur certaines périodes.

Mais cela est beaucoup plus concret avec un exemple. Voyons cela maintenant :

Vous prenez un premier crédit immobilier de 200 000 € avec un taux à 1,30 % sur 20 ans

Vous payez une mensualité de 947 €. Le coût du crédit sera de 27 233 €.

Supposons maintenant que vous contractez un deuxième emprunt complémentaire de 50 000 € à 0,9 % sur 10 ans.

On obtient le tableau d’amortissement suivant

Vos mensualités sont de 436 €. Le coût total des intérêt est de 2 302 €.

Pour résumer, nous additionnons les 2 prêts pour en créer un seul. Suivez l'exemple :

Cela veut également dire que pendant 10 ans vous aurez à débourser 947 € + 436 € soit la somme totale de 1 383 €.

L'addition de ces 2 prêts donnent lieu à un nouveau prêt lissé. Ce nouveau prêt lissé peut modifier les conditions de remboursement, dont les mensualités, la durée de remboursement...Au lieu de payer une mensualité de 1 383 €, le lissage va nous donner le résultat suivant :

• 1ere phase - du 1er mois au 120e mois soit les 10 premières années

Mensualité 1 179 € = 436 € + 735 € (Les intérêts sont déjà compris dans le calcul)

• 2e phase - du 121e mois au 240e mois soit les 10 dernières années

Mensualité = 1 179 €. Votre 2e crédit étant remboursé, les mensualités sont désormais toutes allouées au remboursement de votre emprunt principal.

Voyons cela avec un tableau explicatif qui vous donnera un aperçu de votre capacité d'emprunt.

Vous contractez un emprunt immobilier de 200 000 € sur 10 ans à un taux de 1,20 %.

Avec ce type de prêts, on se rends compte que les mensualités sont très avantageuses tout le long du prêt, mais qu'il est contrebalancé par un ultime mois qui remboursera la totalité de l'emprunt. Le crédit in fine concentre ses mensualités uniquement sur le remboursement des intérêts. C'est pour cela que ce prêt se prête parfaitement à un investissement locatif.