1. Epargne résiduelle : pourquoi il ne faut pas tout mettre dans l’apport ?

Epargne résiduelle : pourquoi il ne faut pas tout mettre dans l’apport ?

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Lauriane Potin
Mis à jour le 31 mars 2021

Vous êtes en train de réfléchir à votre budget immobilier ? Félicitations, c’est déjà un premier pas pour votre acquisition !

Mais l’une des premières questions que vous vous posez est certainement celle de l’apport : quel est le bon niveau d’apport, combien faut-il mettre pour être certain d’avoir son bien ?

Cette question est forcément liée à un autre critère : celui de votre épargne résiduelle. Combien va-t-il rester sur vos comptes une fois votre achat finalisé ? Et détrompez-vous, si cela vous paraît anecdotique, c’est une problématique essentielle dans l’étude de votre dossier par la banque ! On vous explique.

Pourquoi la banque demande votre niveau d’épargne

Pour la banque, connaître votre épargne est un impératif, pour plusieurs raisons.

Cela donne un bon indicatif de votre profil

La première information que la banque va obtenir en voyant votre niveau d’épargne est un aperçu de votre situation financière. Evidemment, elle ne va pas forcément considérer de la même manière un profil avec plusieurs centaines de milliers d’euros d’épargne ou quelques milliers.

Bon plan
Gardez en tête que la banque étudie votre profil pour évaluer le risque que vous représentez : des sommes importantes en épargne vont forcément la rassurer.

Elle va aussi observer la manière dont vous avez constitué cette épargne. Provient-elle d’un héritage, d’une donation ? Ou bien a-t-elle été construite au fur et à mesure, de manière régulière ? Cela non plus n’a pas le même impact : la banque va préférer les profils “fourmis” qui mettent tous les mois de l’argent de côté plutôt que ceux qui dépensent la totalité de leur salaire, même si celui-ci est conséquent.

Enfin, la constitution de votre épargne va également lui donner des informations sur le type de client bancaire que vous êtes. Vous avez un peu d’épargne dans 4 - 5 banques différentes ? Elle va vouloir savoir pourquoi, et souhaitera devenir votre banque principale. Toute votre épargne est placée sur un livret A ? Elle verra peut-être l’opportunité de vous proposer des produits plus intéressante.

Les raisons sont ainsi multiples, mais donnent surtout à la banque des indications claires sur le futur client que vous représentez.

Cela lui permet de connaître le niveau d’apport maximum

Si vous souhaitez mettre de l’apport dans votre projet, elle va provenir de votre épargne, quelle que soit son origine (donation, épargne salariale, placements etc).

Les banques demandent à ce que vous puissiez a minima couvrir les frais annexes à votre achat et à l’emprunt (frais de notaire et de garantie). En fonction de votre projet, ils représentent des sommes très différentes :
  • Un peu moins de 10 % pour votre achat dans l’ancien.

  • Autour de 3 % pour votre achat dans le neuf.

Cela s’explique par le fait que les frais de notaire sont beaucoup moins importants pour un achat dans le neuf.

Bon à savoir

En plus de ces 10 % généralement recommandés, la banque pourra appliquer des conditions préférentielles si vous acceptez de mettre plus d’apport. Ainsi, dans leurs grilles de taux, certaines banques font une distinction entre les profils qui peuvent mettre 10 % d’apport et ceux qui sont au-delà de 20 % d’apport.

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Pourquoi le courtier a besoin de cette information

En passant par un courtier, vous allez aussi avoir des conversations concernant votre épargne avec lui. C’est normal, puisqu’il a besoin de comprendre votre profil et votre projet en détail pour pouvoir le défendre au mieux devant les banques !

Epargne ne veut pas dire apport

Il ne faudra pas être surpris : l’une des premières questions que va vous poser votre Expert Pretto concerne le montant de votre épargne.

On préfère vous le dire tout de suite : son but n’est pas de vous convaincre de mettre toutes votre épargne dans l’apport ! Comme il va transmettre votre profil à la banque, il va lui aussi regarder votre profil client. C’est logique, puisque c’est un de ses arguments pour vous obtenir les meilleurs taux.

Votre Expert Pretto va par ailleurs toujours vous conseiller de conserver une épargne résiduelle. Il va donc plutôt vous conseiller de baisser l’apport pour conserver de l’épargne, si la différence d’apport ne modifie pas votre profil client.

Exemple

Vous souhaitez investir dans un bien à 200 000 €. Vous bénéficiez de 30 000 € d’apport, soit l’équivalent de 15 % du prix du bien.

  • Si vous mettez 20 000 € d’apport, vous couvrez les frais annexes et conservez une épargne confortable.

  • Si vous mettez 30 000 € d’apport, celui-ci n’est pas assez important pour vous permettre de bénéficier de conditions préférentielles. Vous diminuez un peu le coût du crédit puisque vous empruntez moins, mais vous n’avez plus d’argent de côté.

Comment faire en cas de coup dur, ou si les travaux que vous avez prévus sont plus chers que ce que prévoyait le devis ?

Il ne sert donc à rien de cacher cette information à votre courtier si vous ne souhaitez pas mettre tant d’apport dans votre projet. Il pourra en discuter avec vous s’il se rend compte que cela vous donnerait accès à des offres de prêt de meilleure qualité, mais c’est là l’étendue de son rôle !

Le courtier vous conseille pour votre projet

Le rôle de votre Expert crédit est de vous donner des conseils en fonction de votre projet. Et le montant de l’apport ainsi que votre épargne résiduelle n’est pas le même si vous souhaitez acheter votre résidence principale ou un investissement locatif, par exemple.
Si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale et que vous souhaitez acheter un appartement à louer, vous pouvez souhaiter bénéficier de l’effet de levier de l’emprunt immobilier. C’est un argument que la banque peut entendre, elle peut même aller jusqu’à accepter de vous prêter sans apport afin que vous puissiez bénéficier du rendement de l’épargne.
Important

Sachez cependant que depuis 2019, les emprunts sans apport sont plus difficiles à obtenir car les banques sont limitées dans le nombre de dossiers dérogatoires qu’elles peuvent financer.

Elles vont ainsi favoriser les projets d’achat de résidence principale pour les primo-accédants. Mais cela ne veut pas dire que c’est perdu pour vous !

Avec le bon accompagnement, vous mettez toutes les chances de votre côté.

Quelle épargne résiduelle conserver ?

Cela dépend en réalité de votre profil financier, de votre situation familiale, mais aussi de vos projets. Nous ne pouvons pas vous conseiller personnellement, mais il est généralement recommandé de conserver une épargne de sécurité comprise entre 3 et 6 mois de salaire.

Gardez aussi en tête que le fait de devenir propriétaire entraîne des charges supplémentaires : réparations à supporter, taxes supplémentaires, mais aussi déménagement, nouveaux meubles, voire dépassement des travaux de réfection… On ne peut que vous conseiller d’être un minimum prévoyant !

A retenir
  • Epargne n’est pas synonyme d’apport ! Vous devez conserver une partie de votre épargne en cas de dépense imprévue.

  • La banque a cependant besoin de connaître cette information pour évaluer votre profil emprunteur.

  • Votre courtier doit aussi la connaître car il pourra alors vous conseiller au mieux en fonction de votre projet et des critères des banques.

Questions - Réponses

Y a-t-il un bon niveau d’épargne ?

Généralement, il est conseillé d’avoir une épargne minimum comprise entre 3 et 6 mois de salaire afin de pouvoir faire face à des imprévus (dépenses soudaines, période sans emploi ou nouveau projet etc.)

Faut-il mettre toute son épargne dans l’apport ?

Votre courtier ne vous demandera jamais de faire ça. La seule raison pour laquelle il peut vous parler d’un montant d’apport plus important, c’est si cela permet de débloquer des conditions préférentielles auprès de la banque.

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