Quel est le montant d'apport minimum pour un investissement locatif ?

On vous explique tout !

La raison ? Si vous êtes en situation de défaut de paiement et que le seul moyen de rembourser la banque est la vente du bien, elle souhaite s’assurer qu’elle va récupérer 100 % de la somme prêtée. En finançant des frais supplémentaires, elle prend donc le risque de ne jamais récupérer cette somme.

Mais ces frais sont-ils aussi importants pour un investissement locatif que pour un achat de résidence principale ? La réponse est simple : c’est oui. Mais le montant varie tout de même en fonction de différents critères.

Vous avez peut-être entendu que le montant minimum de l’apport est de 10 %. En réalité, les frais annexes au sens strict sont généralement un peu moins élevés que ce montant dans l’ancien, autour de 8 % du prix du bien.

Les frais de notaire représentent la somme la plus importante de ces frais annexes, autour de 7 % du prix du bien. Dans l’ancien, ces frais sont élevés car ils sont majoritairement composés de taxes. Si vous pensez que la totalité de cette somme tombe dans la poche du notaire, détrompez-vous ! En réalité, il joue principalement le rôle d’intermédiaire pour l’Etat.

Le calcul des frais de notaire est proportionnel au prix du bien et dépend de la zone dans laquelle vous achetez.

A cela s’ajoutent les frais de garantie, obligatoires si vous financez votre bien par l’emprunt. En passant par un organisme de caution, vous allez payer l’équivalent de 1 % du prix du bien.

Pour reprendre l’exemple précédent, voici le résultat d’une simulation pour l’achat d’un bien à 500 000 € à Paris. Vous y trouvez le détail des frais annexes, ainsi que leur montant. Au total, les frais de notaire et de garantie représentent donc 41 188 €, soit 8,23 % du prix du bien.

Les frais annexes dans le neuf sont bien moins importants. Cela est dû au fait que les taxes sont bien moins élevées.

Ainsi, pour reprendre les ordres de grandeur précédents :

• Pour un achat de 300 000 € dans le neuf à Saint Ouen, les frais de notaire sont de 7 161,89 € dont 2 385 € de taxes. Cela représente 2,38 % du prix du bien.
• Pour un achat de 500 000 € dans le neuf à Saint Ouen, les frais de notaire s’élèvent à 10 705,49 € dont 3 975 € de taxes. Cela représente 2,14 % du prix du bien.

Que vous achetez dans le neuf ou l’ancien, le coût de la garantie reste le même. Mais cela signifie tout de même que l’apport minimum exigé par la banque est bien moins important !

Voici par exemple ce que vous indiquera la simulation pour un achat de 500 000 € dans la commune de Saint Ouen et le montant conseillé pour les frais de notaire :

Dans cet exemple, l’apport minimum recommandé représente donc au total 3,4 % du prix du bien !

Si vous disposez d’une épargne importante, vous vous posez peut-être la question de savoir si cela vaut le coup de mettre la totalité de cette somme dans l’apport.

Dans certains cas, la banque pourra distinguer le montant des frais annexes du montant de l’apport, et proposer des conditions préférentielles en fonction de la somme que vous pouvez amener.

Par exemple, si vous pouvez couvrir la totalité des frais, la banque pourra vous proposer un taux plus bas que prévu initialement (ce qu’on appelle une décote) si vous pouvez en plus ajouter 10 ou 15 % du prix du bien. Évidemment, cela représente un effort d’épargne bien plus important, mais peut se solder par des économies importantes sur les intérêts : non seulement vous empruntez moins, mais le taux est moins élevé !

Cependant, si vous bénéficiez d’une épargne aussi importante, il est légitime que vous envisagiez de la conserver afin de bénéficier de son rendement. Cela est intéressant si le rendement est plus important que le coût de l’emprunt.

Enfin, si vous ne disposez pas du tout d’apport, pouvez-vous tout de même faire votre investissement locatif ?