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Quel est le montant d'apport minimum pour un investissement locatif ?
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Flavio Mazza
Mis à jour le 08 juin 2021
Quel est le montant d'apport minimum pour un investissement locatif ?
Si vous souhaitez investir dans l’immobilier afin de le louer, il y a de fortes chances que vous décidiez de passer par un crédit immobilier pour le financer.
Si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale, vous vous dites peut-être que vous connaissez déjà tous les rouages ? Cependant, l’emprunt pour l’investissement immobilier présente quelques spécificités, et notamment concernant l’apport personnel.

On vous explique tout !

gif quel est le bon montant d'apport pour votre investissement locatif

Vous devez avoir un apport qui couvre les frais annexes

Si les banques demandent cette somme, c’est principalement pour couvrir ce qu’on appelle les frais annexes : ces dépenses auxquelles vous ne pourrez pas échapper lorsque vous devenez propriétaire, à savoir les frais de notaire et de garantie.

La raison ? Si vous êtes en situation de défaut de paiement et que le seul moyen de rembourser la banque est la vente du bien, elle souhaite s’assurer qu’elle va récupérer 100 % de la somme prêtée. En finançant des frais supplémentaires, elle prend donc le risque de ne jamais récupérer cette somme.

Mais ces frais sont-ils aussi importants pour un investissement locatif que pour un achat de résidence principale ? La réponse est simple : c’est oui. Mais le montant varie tout de même en fonction de différents critères.

10 % dans l’ancien

Vous avez peut-être entendu que le montant minimum de l’apport est de 10 %. En réalité, les frais annexes au sens strict sont généralement un peu moins élevés que ce montant dans l’ancien, autour de 8 % du prix du bien.

Les frais de notaire représentent la somme la plus importante de ces frais annexes, autour de 7 % du prix du bien. Dans l’ancien, ces frais sont élevés car ils sont majoritairement composés de taxes. Si vous pensez que la totalité de cette somme tombe dans la poche du notaire, détrompez-vous ! En réalité, il joue principalement le rôle d’intermédiaire pour l’Etat.

Le calcul des frais de notaire est proportionnel au prix du bien et dépend de la zone dans laquelle vous achetez.

Exemple
  • Vous achetez un bien à 300 000 € à Paris : les frais de notaires seront de 22 496,84 € dont 17 720 € de taxes. Cela correspond à 7,5 % du prix du bien.
  • Vous achetez un bien à 500 000 € à Paris : les frais de notaire seront de 36 263,74 € dont 29 533,25 € de taxes. Cela correspond à 7,25 % du prix du bien.

A cela s’ajoutent les frais de garantie, obligatoires si vous financez votre bien par l’emprunt. En passant par un organisme de caution, vous allez payer l’équivalent de 1 % du prix du bien.

Pour reprendre l’exemple précédent, voici le résultat d’une simulation pour l’achat d’un bien à 500 000 € à Paris. Vous y trouvez le détail des frais annexes, ainsi que leur montant. Au total, les frais de notaire et de garantie représentent donc 41 188 €, soit 8,23 % du prix du bien.

détail de simulation pour le montant de l'apport lors d'un investissement locatif

5 % dans le neuf

Les frais annexes dans le neuf sont bien moins importants. Cela est dû au fait que les taxes sont bien moins élevées.

Ainsi, pour reprendre les ordres de grandeur précédents :

  • Pour un achat de 300 000 € dans le neuf à Saint Ouen, les frais de notaire sont de 7 161,89 € dont 2 385 € de taxes. Cela représente 2,38 % du prix du bien.
  • Pour un achat de 500 000 € dans le neuf à Saint Ouen, les frais de notaire s’élèvent à 10 705,49 € dont 3 975 € de taxes. Cela représente 2,14 % du prix du bien.

Que vous achetez dans le neuf ou l’ancien, le coût de la garantie reste le même. Mais cela signifie tout de même que l’apport minimum exigé par la banque est bien moins important !

Voici par exemple ce que vous indiquera la simulation pour un achat de 500 000 € dans la commune de Saint Ouen et le montant conseillé pour les frais de notaire :

simulation frais de notaire neuf investissement locatif

Dans cet exemple, l’apport minimum recommandé représente donc au total 3,4 % du prix du bien !

Faut-il mettre plus de 10 % d’apport ?

Si vous disposez d’une épargne importante, vous vous posez peut-être la question de savoir si cela vaut le coup de mettre la totalité de cette somme dans l’apport.

Plus de 20 % d’apport permet d’accéder à de meilleures conditions

Dans certains cas, la banque pourra distinguer le montant des frais annexes du montant de l’apport, et proposer des conditions préférentielles en fonction de la somme que vous pouvez amener.

Par exemple, si vous pouvez couvrir la totalité des frais, la banque pourra vous proposer un taux plus bas que prévu initialement (ce qu’on appelle une décote) si vous pouvez en plus ajouter 10 ou 15 % du prix du bien. Évidemment, cela représente un effort d’épargne bien plus important, mais peut se solder par des économies importantes sur les intérêts : non seulement vous empruntez moins, mais le taux est moins élevé !

Mais l’emprunt vous permet de bénéficier de l’effet de levier

Cependant, si vous bénéficiez d’une épargne aussi importante, il est légitime que vous envisagiez de la conserver afin de bénéficier de son rendement. Cela est intéressant si le rendement est plus important que le coût de l’emprunt.

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L’emprunt sans apport est-il possible pour l’investissement locatif ?

Enfin, si vous ne disposez pas du tout d’apport, pouvez-vous tout de même faire votre investissement locatif ?

Sachez que l’emprunt à 110 %, ou prêt sans apport, est possible que vous achetiez votre résidence principale ou votre investissement locatif. Cependant, ce type de dossier est beaucoup plus difficile à défendre auprès de la banque, ce qui signifie que même si c’est possible, il ne faut pas partir sur le principe que votre financement se fera forcément.

En effet, les banques sont limitées dans le nombre de dossiers dérogatoires qu’elles peuvent financer (et les dossiers sans apport font partie des dossiers dérogatoires); elles auront donc tendance à favoriser les primo-accédants qui achètent leur résidence principale.

Afin de mettre toutes les chances de votre côté, on ne peut donc que vous conseiller de faire appel à un courtier immobilier. Professionnel du secteur, il a accès à des interlocuteurs autres que votre conseiller bancaire, et pourra mettre votre dossier en valeur pour que la banque accepte de vous financer malgré tout.

A retenir
  • L’apport pour un investissement locatif sert principalement à couvrir les frais de notaire et de garantie. Dans le neuf, ils sont estimés à 6 % du prix du bien contre 10 % dans l’ancien, en raison de taxes plus élevées.
  • Si vous disposez de plus de 10 % d’apport, vous pouvez faire des estimations afin de voir si augmenter l’apport vous permet d’avoir accès à des conditions plus intéressantes.
  • Si vous n’avez pas d’apport pour votre investissement, vous pouvez trouver des financements, mais ils sont plus rares et il faut présenter patte blanche sur les autres critères du dossier.

Questions - Réponses

Quel apport pour un investissement locatif ?

Comme pour l’achat d’une résidence principale, le taux de l’apport recommandé doit permettre de couvrir les frais annexes à l’emprunt. De manière schématique, c’est pour cela qu’on demande souvent 10 % d’apport, mais ce montant varie en fonction de votre projet.

Quelle banque pour financer un investissement locatif ?

Toutes les banques proposent de financer des investissements locatifs, mais en fonction de votre profil et de votre projet, vous ne bénéficierez pas des mêmes conditions d’emprunt. Ainsi, il convient de comparer les différentes offres afin de trouver celle qui vous correspond le mieux !

Comment financer un investissement locatif sans apport ?

Si vous n’avez pas d’apport pour votre achat, sachez que tout n’est pas perdu ! Cependant, votre projet sera beaucoup plus difficile à défendre et vous bénéficierez de conditions moins avantageuses. Afin de présenter au mieux votre projet, passer par un courtier est une bonne idée.
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