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Que vous ayez déjà trouvé le bien de vos rêves ou que vos projets se dessinent à peine, il est important de mettre toutes les chances de votre côté pour votre futur crédit immobilier. On le sait, le sujet peut sembler complexe au premier abord, mais avec quelques éclaircissements vous comprendrez vraiment les tenants et aboutissants. Pretto vous explique.

Quels sont les différents types de crédit immobilier ?

Le prêt amortissable : l’emprunt immobilier que vous devez connaître !

Lorsque vous entamez des démarches pour financer votre projet, le prêt immobilier que vous allez choisir est un prêt dit “ amortissable”. Qu’est-ce que ça signifie ? Cela veut dire que chaque mois, votre mensualité de crédit comprendra une partie du capital que vous devez rembourser, les intérêts (sous forme d’un taux) et la prime de votre assurance emprunteur.

Les autres types de prêt bancaire

Si la grande majorité des acheteurs ont recours au prêt amortissable pour leur projet d’achat (90 % d’entre eux), il existe d’autres types d'emprunts immobiliers qu’il est utile de connaître, selon votre profil. En voici quelques-uns :
  • le prêt in fine. Destiné aux investissements locatifs, il donne la possibilité de rembourser le capital en une seule fois. Via ses mensualités, l’emprunteur ne rembourse dès lors que les intérêts.
  • le prêt relais, lui, s’adresse aux emprunteurs étant déjà propriétaires d’un bien immobilier. Le prêt relais permet de financer l’apport, en attendant que la vente de votre premier bien se réalise.

De quoi se compose une mensualité de crédit immobilier ?

Pour saisir comment ces montants se répartissent dans votre mensualité, explorons les deux principaux facteurs qui déterminent votre prêt immobilier :

La durée de votre crédit

Elle peut être comprise entre 5 et 25 ans, soit entre 60 et 300 échéances (les fameuses mensualités). Si votre crédit immobilier ne vise pas uniquement à financer votre bien, mais également d’éventuels travaux qui permettent sa réhabilitation, il peut durer jusqu'à 27 ans. On appelle ces deux années supplémentaires une période dite "de franchise" (on vous explique tout sur le sujet plus loin).

Le taux nominal de votre emprunt immobilier

C’est le fameux taux d'intérêts fixé par la banque (après négociations). Il doit respecter les règles en vigueur concernant le taux d’usure et ne peut pas dépasser une certaine limite. Ce taux fixe (en pourcentage) les intérêts dont vous devez vous acquitter auprès de la banque en échange de votre crédit. C’est un taux annuel (comme celui du livret A).

Par exemple, si vous empruntez 100 000 euros au taux de 4 %, vos intérêts pour la première année s’élèveront à 4 000 euros (puis diminueront à mesure que vous avancerez dans le remboursement). Car dans un prêt dit amortissable, la part que représentent les intérêts diminue au fil des mois, au profit de celle du capital, qui augmente).

La partie du capital que vous allez rembourser chaque mois va dépendre du montant de vos intérêts. Plus le taux est élevé, plus la part des intérêts dans la mensualité est importante.

Pour plus de tranquillité d’esprit, la banque fait en sorte que votre échéance soit constante (vous paierez chaque mois la même chose). Ainsi, si votre mensualité s’élève à 1 200 euros et comporte 300 euros d’intérêts et 50 euros d’assurance (dont la négociation est indépendante du fonctionnement de votre prêt), votre capital restant à rembourser (que l’on nommera le « capital restant dû ») s’élèvera à 850 euros. C’est la raison pour laquelle on pense parfois payer les intérêts au début d’un prêt immobilier. Pour bénéficier du meilleur taux, profitez de l’accompagnement de nos experts crédits !
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Quels sont les taux immobiliers pour un emprunt immobilier ?

Les taux de prêts immobiliers proposés ne sont pas toujours les mêmes d’une banque à une autre suivant le marché, votre profil et vos revenus ou les taux officiels des banques centrales. Ils varient aussi d’une région à une autre.

Quels sont les taux en ce moment ?

Taux du marché observés par Pretto, mis à jour le mai 2024

DuréeMeilleurs tauxTaux ordinairesTendance
10 ans3,09 %3,57 %
15 ans3,25 %3,67 %
20 ans3,42 %3,80 %
25 ans3,48 %3,87 %
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Bien comprendre son prêt bancaire grâce au tableau d’amortissement

Pour mieux comprendre le remboursement du crédit amortissable, voici un exemple de tableau d’amortissement basé sur un emprunt immobilier de 300 000 € sur 25 ans à un taux de 4 % (hors assurance).

MensualitéMontant de la mensualitéCapital rembourséIntérêts remboursésCapital restant dû
11 583,50 €583,51 €1000 €299 416 €
121 583,50 €605,26 €978,24 €292 868 €
601 583,50 €710,09 €873,41 €261 314 €
1201 583,50 €867,02 €716,48 € 214 078 €
1801 583,50 € 1058,63 € 524,87 € 156 404 €
2401 583,50 € 1292,59 € 290,91 € 85 983 €
2991 583,50 € 1573 € 10,50 € 1 578 €
3001 583,50 € 1578,24 € 5,26 € 0 €
Vous l’aurez compris, si vous choisissez d’opter pour une durée courte de remboursement, vous paierez moins d’intérêts. Mais une durée courte, pour un même montant d’emprunt immobilier, implique des mensualités plus importantes. Il s’agit donc de déterminer combien vous pouvez et souhaitez rembourser chaque mois.

Quelle est la durée de crédit optimale ?

C’est une question très fréquente lorsque l’on souhaite acheter et faire un crédit immobilier. Pourtant, il n’y a pas de réponse universelle. La durée d’emprunt dépend de plusieurs facteurs qui sont propres à chaque situation.

D’une part, votre situation financière. Eh oui, votre durée de crédit doit être en accord avec vos revenus et vos charges, pour que les mensualités soient supportables pour vous (et respectent le taux d’endettement maximum) tout en ayant un reste à vivre correct. Cela prend aussi en compte votre apport personnel.
La deuxième chose, c’est vos objectifs personnels. Est-ce que vous voulez commencer avec des mensualités basses pour avoir une flexibilité financière ? Ou payer le moins d’intérêts en ayant un crédit plus court ? C’est à vous de faire la part des choses. Par exemple, si vous êtes jeune médecin, on sait que vos revenus sont amenés à évoluer rapidement au fil des années. Sachez que votre prêt peut s'adapter à cette particularité. Pour en savoir plus, n'hésitez pas à en discuter avec notre équipe de courtiers spécialisée dans les professions médicales.

C’est aussi les particularités de votre bien immobilier qui vont entrer en ligne de compte. Plus il est cher, plus vous aurez besoin d’emprunter et peut-être qu’une durée de prêt plus longue vous permettra d’avoir des mensualités accessibles.

En mars 2024, la durée moyenne des prêts s'établit à 247 mois (info issue de l'Observatoire Crédit Logement CSA).

Quel apport pour votre financement immobilier ?

L’autre élément qui joue sur le montant que vous allez emprunter à la banque pour acheter, c’est votre apport. L’apport personnel doit être de 10 % du prix du bien au minimum. Pourquoi ? pour couvrir les frais de notaire et de garantie.
Il n'est pas obligatoire mais vivement conseillé car il peut faire la différence dans l'évaluation de votre dossier et de votre capacité d'emprunt. C’est une manière de montrer à la banque que vous avez été en capacité de mettre une somme de côté pour préparer votre projet immobilier. C’est le gage que vous êtes un emprunteur fiable et que vous êtes impliqué pour mener à bien votre achat. Sachez qu’il est tout à fait possible de ne pas avoir d’apport pour acheter. On appelle ça le financement à 110 %, c’est à dire 100 % de votre futur bien et 10 % qui correspond aux frais de garantie et de notaire. Même si cela est devenu plus rare aujourd’hui, certaines banques le pratiquent.

Les aides en complément du prêt immobilier

Suivant votre projet, il est possible de faire une demande de prêt complémentaire. En quoi cela consiste exactement ? Ce sont des prêts, parfois soutenus par l'État, qui viennent financer l'achat de votre bien immobilier en plus de votre prêt principal. Il y a différentes conditions pour les obtenir et elles dépendent de votre profil et/ou des caractéristiques du bien que vous achetez. Quels sont ces prêts complémentaires ?

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) a pour objectif principal de faciliter l'accession à la propriété pour les primo-accédants (c'est-à-dire ceux qui achètent pour la première fois) sous conditions de ressources. Il s'agit d'un prêt sans intérêt accordé par l'État pour financer une partie de l'achat de votre résidence principale. Il est remboursable sur une durée flexible de 15 à 25 ans.

Ce prêt, octroyé par Action Logement, vise à aider les salariés du secteur privé non agricole à accéder à la propriété. Action Logement est un organisme paritaire financé par les contributions des entreprises privées.

L'avantage principal de ce prêt, c’est son taux d'intérêt, généralement plus bas que ceux du marché, ce qui permet aux emprunteurs de réaliser des économies significatives sur le coût total de lemprunt. Il peut s'étaler sur une durée allant jusqu'à 25 ans et peut financer jusqu'à 40 % du coût total de l'opération immobilière.

Le prêt bonifié est un prêt complémentaire subventionné par l'État, une collectivité locale, un employeur ou encore une entreprise qui permet de bénéficier d’un taux attractif. L'objectif ? Faciliter l'accès à la propriété pour des personnes ayant des difficultés financières. L'octroi de ce prêt est soumis à des critères précis, comme les revenus, la situation professionnelle, le type de bien et la localisation géographique.

Le Plan Épargne Logement (PEL) est un compte d'épargne bloqué qui permet aux épargnants de se constituer un capital avec un taux d'intérêt rémunérateur, en vue d'obtenir ultérieurement un prêt immobilier à un taux avantageux.

Après 4 ans d'épargne, le titulaire du PEL peut demander un prêt immobilier à un taux d'intérêt déterminé par l'État et révisé chaque année. Le montant du prêt dépend de l'épargne accumulée et des intérêts acquis sur le PEL.

Le Prêt d'Accession Sociale (PAS) est une aide financière de l'État visant à faciliter l'accession à la propriété pour les ménages modestes. Ce prêt à taux fixe offre des conditions avantageuses avec un taux d'intérêt inférieur à celui du marché.

Le PAS peut être utilisé pour acheter un logement neuf ou ancien, que ce soit pour y vivre ou le louer. Les ressources des emprunteurs ne doivent pas dépasser un certain plafond fixé selon la zone géographique. De plus, les emprunteurs doivent disposer d'un apport personnel minimum, généralement entre 5 % et 10 % du coût total de l'opération immobilière.

Renseignez-vous auprès de l’un de nos courtiers afin de savoir quelles solutions de financement sont les plus adaptées à votre projet.

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Quels projets peut financer un prêt immobilier ?

Un prêt immobilier peut financer différents types de projets, dont les plus courants sont :

  • La résidence principale, soit le lieu où vous allez vivre à l’année. Neuf ou ancien, maison ou appartement, c’est votre logement principal.

  • La résidence secondaire, soit le logement qui vous accueille pour des escapades au vert le week-end et pendant les vacances.

  • L’investissement locatif, donc un bien que vous achetez dans le but de le mettre en location (courte ou longue durée, meublée ou non) et de générer des revenus locatifs. C’est le type de projet qui vous permet de vous constituer un patrimoine immobilier, préparer votre retraite, etc.

  • L’achat en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement). C’est lorsque vous achetez un logement sur plan avant sa construction. Suivant les conditions du constructeur, vous aurez besoin de débloquer les fonds du prêt en plusieurs étapes, au fur et à mesure de l'avancement des travaux.

Pour quels types de profils ?

Le prêt immobilier ne se limite pas à un profil type. Il est vrai que certains prêts complétaires ont des cibles spécifiques mais un prêt immobilier classique (prêt amortissable) s’adresse à tout le monde. Et plus précisément :

  • Aux primo-accédants, c’est-à-dire ceux qui achètent pour la toute première fois leur résidence principale et ce aussi bien pour des logements neufs qu’anciens. Les primos-accédant bénéficient de plusieurs prêts complémentaires qui leur permettent d’acheter plus facilement selon les conditions.
  • Aux séniors. Que ce soit pour l’achat de leur résidence principale ou pour un projet de résidence secondaire ou d’investissement locatif, les séniors peuvent aussi avoir différents projets pour leur prêt immobilier.

  • Aux non-résidents, à savoir les Français qui ne vivent pas en France mais qui ont le souhait d’acheter en France. Cela concerne plutôt des résidences secondaires mais aussi des investissements locatifs. Même si ces profils peuvent être considérés comme “risqués” par certaines banques, chez Pretto nous les accompagnons dans leurs projets d’achat.
  • Aux SCI. Une SCI (Société Civile Immobilière) est une société qui a été créée dans le but d'acquérir, de gérer et/ou de vendre des biens immobiliers à plusieurs. Que ce soit en famille ou entre amis, certaines personnes en font le choix pour bénéficier de ses avantages. Et en SCI aussi vous faites des demandes de crédit qui demandent une expertise particulière.
  • Aux médecins et autres professions médicales. En raison de leur statut unique, les professionnels de santé peuvent parfois rencontrer des difficultés lorsqu'ils souhaitent acheter. Bien que leurs revenus évoluent, ils restent stables dans le temps. Ce profil exige une véritable expertise pour mener à bien leur projet. Ca tombe bien, nous avons une équipe dédiée !

Mis à part le taux, que peut-on négocier lors d’une demande de prêt immobilier ?

La réponse ? Beaucoup de choses... Vous pouvez gagner de l’argent sur le taux et en économiser encore sur l’assurance emprunteur. Néanmoins, votre emprunt immobilier vous engage sur le long terme. Aussi, nous nous fixons un second objectif : que ce produit demeure suffisamment souple pour ne jamais vous peser.

Une période de franchise en cas de travaux (ou en cas d’achat d’un bien neuf). Durant cette période qui, dans certaines banques, peut aller jusqu’à trois ans, il ne vous sera pas demandé de commencer à amortir votre crédit immobilier. Ainsi, vous ne vous acquitterez que de vos intérêts et des échéances de votre assurance. Prenez cependant garde à ne pas abuser de cet avantage. Payer longuement des intérêts, sans commencer à amortir votre prêt, pourrait vous coûter cher à l’arrivée.

L’assurance emprunteur est un véritable cheval de bataille pour les banques. Ce qu’elles vous offrent sur le taux, c’est ici qu’elles souhaiteront le récupérer. Et même si nous devons parfois souscrire leur crédit maison, la loi Lemoine vous permet de vous en défaire à tout moment. Ainsi, nous vous aiderons à obtenir le meilleur taux ET la meilleure assurance.
L’exonération de pénalités en cas de remboursement anticipé se négocie facilement, la plupart du temps. Et si de rares banques ont encore du mal à s’ouvrir à ce sujet, vous pourriez avoir tout intérêt à privilégier leurs concurrents. En effet, cet avantage vous permet d’éviter de sérieux frais si vous souhaitez solder votre prêt avant son terme.
Au-delà de ces négociations, vous pouvez obtenir deux avantages de flexibilité supplémentaires. Si certains de nos confrères aiment les présenter comme ayant été négociés de haute lutte, la vérité est plus simple : ils sont contractuels ! Néanmoins leurs conditions varient d’une banque à l’autre.
La modularité des échéances vous permet d’allonger ou de réduire la durée de votre crédit sans avoir à le renégocier. En clair, le taux que nous vous avons obtenu au départ ne change pas. Ce qui change, en revanche, c’est le montant de votre échéance.

Ainsi, payer plus (mais moins longtemps) vous permet d’amortir plus rapidement votre emprunt et de voir diminuer le montant de vos intérêts, tandis que payer moins (mais plus longtemps) vous permet de diminuer votre taux d’endettement afin d’initier de nouveaux projets.

La suspension des échéances constitue l’option idéale en cas de coup dur ou de coup de cœur. En effet, vous avez la possibilité de mettre votre crédit immobilier en pause durant quelques mois (et parfois plusieurs fois !). Vous rêvez de créer votre entreprise ou de réaliser un tour du monde ? Voilà qui vous permettra de souffler un peu !

Vous souhaitez savoir ce que chaque banque peut vous proposer ? Avec nous, pas de surprise ! On vous en informe dès le premier rendez-vous. Ainsi, c’est vous qui pilotez votre stratégie et qui choisissez quelles banques interroger !

Pourquoi comparer les offres de crédit immobilier ?

Lorsque vous demandez un crédit immobilier, comparer les différentes offres proposées est essentiel. Cela vous permet de trouver le meilleur taux d'intérêt possible, ce qui se traduit par de belles économies à long terme sur le montant que vous rembourserez.

Mais ce n'est pas la seule raison ! Pensez à comparer les conditions de remboursement du crédit. Elles varient sensiblement d'une banque à l'autre et peuvent correspondre davantage à vos projets de vie à court ou moyen terme. Par exemple, une banque pourrait vous proposer une durée de prêt plus adaptée ou des options de remboursement plus flexibles, comme des périodes de différé en cas d'imprévus.

Les frais annexes liés à votre demande de crédit changent également d'une banque à l'autre, tout comme les conditions générales et les clauses contractuelles. Veillez à faire un comparatif pour sélectionner la proposition qui est le plus en accord avec vos besoins.

Chez Pretto, nos experts s'engagent à vous obtenir les meilleures conditions pour votre prêt, en fonction de vos objectifs. Ils opèrent dans la transparence totale et vous permettent de comparer les différentes propositions pour prendre une décision éclairée.

Obtenir les meilleures conditions de prêt immobilier

Comment bien préparer sa demande de prêt immobilier ?

Maintenant que vous savez comment avoir le meilleur taux mais aussi les meilleures conditions, dans quel ordre procéder ? Regardons ensemble les différentes étapes de votre projet.

Étape 1 : On commence par la simulation

Pour savoir quel type de bien vous pouvez acheter, commencez par évaluer votre capacité d’emprunt. Si vous ne l'avez pas encore fait, c’est le moment de faire une simulation. Notre simulateur gratuit vous permettra de déterminer le prix maximum auquel vous pourrez acheter.

Étape 2 : C’est parti pour les visites

Visiter des biens immobiliers, c’est probablement le moment le plus excitant de votre projet, mais cela peut rapidement se compliquer avec toutes les annonces à gérer. Pour simplifier les choses, découvrez Pretto Search : l'application qui vous alerte en premier pour ne pas manquer la maison de vos rêves, où que vous soyez en France.

Téléchargez Pretto Search
L'appli qui vous alerte dès qu'un bien est publié sur les plus grands sites d'annonces immobilières.
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Étape 3 : Laissez-nous la paperasse

Vous avez trouvé le bien de vos rêves et vous êtes prêt à signer la promesse de vente ? C’est là que nous établissons ensemble votre stratégie. Ensuite, nous optimisons et présentons votre dossier aux banques.

Étape 4 : Assurez-vous d’avoir le meilleur profil

Vous voulez maximiser vos chances de devenir propriétaire de ce bien qui vous a tapé dans l'œil ? Faites la différence en présentant une attestation de financement. Cette garantie prouve au vendeur la solidité de votre profil. Votre attestation est disponible en moins de 24 heures après discussion avec votre courtier Pretto.

Étape 5 : Vous décrochez le meilleur taux

Après analyse de toutes les offres du marché, nous vous partageons en toute transparence un tableau comparatif pour vous aider à choisir la meilleure proposition et les meilleurs taux immobilier. Vous décidez ensuite quelle banque financera votre prêt et il ne restera plus qu’à prendre rendez-vous avec votre banque puis à signer votre offre de prêt.

Parce que nos clients sont les mieux placés pour parler de nous, n'hésitez pas à consulter leurs avis.

Étape 6 : On signe quoi ?

Votre offre de prêt, bien sûr, mais aussi une assurance emprunteur que nous aurons également négociée pour vous. Lors de notre rendez-vous, nous lirons ensemble vos contrats afin de nous assurer que tout est clair et que tout correspond parfaitement à ce que vous souhaitiez.

Champagne ! Avec ou sans alcool… Et avec modération ! Vous n’avez plus qu’à signer votre acte authentique chez le notaire et à récupérer vos clés. Vous voilà désormais propriétaire(s).

Souscrire un prêt, et après ?

Tout comme le taux de votre crédit, l'assurance emprunteur peut être renégociée. Grâce à la loi Lemoine de 2022, vous avez la possibilité de renégocier votre assurance emprunteur sans motif spécifique. De plus, cette loi vous permet de résilier votre assurance à tout moment à sa date anniversaire, sans frais de résiliation. Cela vous offre la flexibilité de comparer les offres pour trouver une assurance mieux adaptée à vos besoins.

L'avantage ? Vous pourrez potentiellement réduire vos cotisations et /ou améliorer vos garanties.

FAQ

Quelle banque propose le meilleur prêt immobilier ?

Chaque banque dispose de ses propres atouts, qu’il s’agisse du taux qu’elle pourra vous accorder (selon votre profil et votre projet), de la souplesse de ses prêts, de sa rapidité de traitement, de son application mobile, de ses frais ou encore de son impact social et environnemental. Notre parti pris est donc simple : lorsque nous échangerons ensemble, nous répondrons à toutes vos questions sur l’ensemble de ces critères. Ainsi, c’est vous qui choisirez les banques à privilégier et avec lesquelles nous aurons le plaisir de négocier votre prêt.

Comment obtenir le meilleur prêt immobilier ?

Pour obtenir le meilleur prêt immobilier, le secret est de bien préparer son dossier. Cela implique de bien connaître sa capacité d’emprunt, afin de cibler un bien qui pourra s’y adapter, mais également de réunir l’apport qui sera exigé par les banques. Vous vous demandez quel est votre capacité d’emprunt et quel est le montant de l’apport dont vous aurez besoin ? À nous de répondre à ces questions !

Comment fonctionne le prêt immobilier ?

Le prêt immobilier le plus courant se nomme le prêt amortissable. Comme son nom l’indique, il implique que vous amortissez peu à peu le capital emprunté. Il s’agit donc pour vous de rembourser chaque mois une même échéance, composée d’une part de capital, d’intérêts et du montant dû pour votre assurance emprunteur. Vous aurez la possibilité de rembourser ce prêt sur une durée choisie entre 5 et 25 ans. Vous souhaitez savoir quelle durée vous correspond ? Étudions les hypothèses ensemble !

Comment calculer la mensualité d’un emprunt immobilier ?

Pour connaître la mensualité d’un emprunt immobilier, il faut tout d’abord définir trois paramètres : le montant emprunté, la durée de l’emprunt et le taux qui s’y appliquera. Saisissez ensuite ces données dans notre calculette pour connaître le montant de votre mensualité à venir. Vous désirez la réduire ? Comptez sur nous pour négocier votre taux !