1. Simulation de remboursement anticipé de prêt immobilier : combien ça coûte ?

Simulation de remboursement anticipé de prêt immobilier : combien ça coûte ?

Le remboursement anticipé de votre prêt immobilier est possible de manière partielle ou totale, mais cela entraîne souvent des frais, appelés IRA.

Votre prêt actuel
Montant du prêt
Taux (hors assurance)
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Dans quel cas peut-on rembourser en anticipé ?

Si vous disposez de liquidités (héritage, prime professionnelle…) ou que vous revendez votre bien, vous pouvez procéder au remboursement anticipé total ou partiel de votre crédit. Mais cela engendre un coût qu’il faut garder à l’esprit.

Comment sont calculés les frais de remboursement anticipé ?

Le montant des IRA peut-être calculé de 2 manières : 6 mois d’intérêts, ou 3 % du capital restant dû. C’est le plus petit de ces deux montants qui vous sera facturé.

L'avis d'expert

Au moment de souscrire votre emprunt, vous pouvez négocier une clause d’exonération des IRA. Mais en fonction de votre projet, cette clause peut être plus ou moins intéressante. Votre expert crédit est justement là pour vous guider dans la négociation.

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En moyenne, un crédit immobilier ne dure que huit ans, ce qui est largement inférieur à la durée de souscription. Le remboursement anticipé est donc très commun, suite à la vente d’un bien ou en raison de liquidités disponibles. Vous pouvez aussi rembourser une partie de votre prêt afin d’alléger vos mensualités et augmenter ainsi votre capacité d’emprunt.

Mais attention, un remboursement anticipé entraîne des pénalités de remboursement, appliqués par la banque pour compenser les intérêts que vous ne payerez pas !

Dans quel cas, opter pour le remboursement anticipé partiel de votre prêt ?

Si vous disposez de liquidités importantes, vous pouvez tout à fait souhaiter les utiliser afin de réduire le capital restant dû de votre crédit. Mais cela modifie l’échéancier de votre prêt immobilier et nécessite un avenant de la part de la banque.

Le remboursement partiel de votre prêt le modifie. En effet, le capital restant dû diminue, et vous avez alors plusieurs possibilités.

  • Vous souhaitez diminuer la durée de votre emprunt

Dans ce cas, votre mensualité reste constante; mais comme le capital restant dû diminue, forcément, cela signifie que vous gagnez du temps par rapport à la durée initiale.

De plus, votre crédit vous coûte finalement moins cher, puisque vous remboursez des intérêts sur une durée plus courte.

  • Vous souhaitez diminuer le montant de votre mensualité

Dans ce cas, la durée du crédit ne change pas, mais votre mensualité diminue. Cette solution peut avoir plusieurs intérêts. Non seulement votre reste à vivre augmente (ce qui est toujours agréable), mais vous faites également des économies sur le coût total de l’emprunt vu que vous ne payez pas d’intérêts sur la somme que vous avez remboursée.

Par ailleurs, cela diminue forcément votre taux d’endettement. Par conséquent, votre capacité d’emprunt augmente : vous avez peut-être la possibilité de vous lancer dans un nouvel investissement si vous le souhaitez !
Attention

Sachez que l'offre de prêt peut interdire les remboursements inférieurs ou égaux à 10 % du montant initial du prêt. Veillez donc à bien la relire afin de vous assurer que vous disposez bien du montant minimum requis.

Quel est le montant des frais d'un remboursement anticipé ?

Le remboursement de votre crédit par anticipation peut induire le paiement de frais (indemnités) auprès du prêteur. Le montant de ces frais est encadré par l'article L. 312.21 du Code de la Consommation et respecte plusieurs conditions :
  • L'indemnité ne peut excéder la valeur d'un semestre d'intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt
  • Elle ne peut pas dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement

Formule de calcul des IRA

Vous souhaitez faire le calcul vous même ? Les formules sont les suivantes :

Pour calculer ses IRA sur le capital restant dû :

Pour calculer ses IRA sur les intérêts :

Vous comprenez alors qu'un remboursement partiel en anticipé ne vous assure pas de faire des économies sur le coût total du crédit et n'est donc pas toujours avantageux. Nous vous conseillons de faire une simulation de remboursement anticipé pour comparer les économies réalisables et les coûts liés à cette opération.

Exemple de remboursement anticipé partiel

Vous avez souscrit en 2009 un prêt de 200 000 € sur 25 ans au taux de 2 %. La mensualité hors assurance est de 848 €. En 2015, le capital restant dû s'élève à 160 686 €, et vous décidez d’en rembourser 60 000 € de manière anticipée.

Capital restant dû 160 686 €
Taux annuel 2 %
Montant de la nouvelle mensualité 528 €
IRA sur CRD 4 820,58 €
IRA sur intérêts 600 €
IRA appliquées 600 €
Economies réalisées 9 111 €

Quels sont les avantages du remboursement anticipé total de votre prêt immobilier ?

Si vous avez la possibilité de rembourser le capital restant dû en totalité, c’est aussi une possibilité. Là aussi, la banque peut imposer un montant minimum de remboursement, soyez donc attentif à votre offre de prêt.

Pénalités de remboursement anticipé : peut-on en être exonéré ?

Souvent il est possible de négocier la suppression des frais liés au remboursement anticipé avec la banque qui vous accorde votre crédit immobilier. Cette négociation doit se faire avant la signature de l'offre de prêt.

Votre expert crédit est justement là pour vous aider à obtenir les meilleures conditions d’emprunt et peut négocier pour vous une exonération d’IRA.

Cette clause d’exonération concerne certains cas précis, tels que la revente de votre bien suite à :

  • Une mutation professionnelle
  • Un licenciement
  • Un décès d'un des emprunteurs

En revanche, dans le cas d'une renégociation de crédit auprès d'une autre banque, vous payerez quoi qu'il arrive les pénalités qui seront réintégrées dans votre nouveau prêt.

Exemple de remboursement anticipé total

Reprenons l’exemple précédent, mais cette fois-ci, vous remboursez votre crédit en anticipé suite à la revente de votre bien.

Capital restant dû 160 686 €
Taux annuel 2 %
IRA sur CRD 4 820,58 €
IRA sur intérêts 1 606,86 €
IRA appliquées 1 606,86 €
Economies réalisées 28 404,16 €

Comment rembourser son prêt de manière anticipée ?

La loi ne prévoit pas de délai de préavis en cas de remboursement anticipé du crédit mais certaines banques demandent parfois : « un mois de préavis qui doit être formulé sous lettre recommandée avec accusé de réception ».

Nous vous proposons un modèle de courrier recommandé pour le remboursement anticipé.

Si vous remboursez votre emprunt de manière partielle, la banque est tenue de mettre à jour votre contrat de prêt immobilier. Elle vous donne ce qu'on appelle un avenant.

L'avenant contient plusieurs informations importantes. Tout d'abord, la banque vous fournit le nouveau tableau d'amortissement avec vos nouvelles mensualités et le nouveau TAEG.

De plus, vous allez trouver le coût total des intérêts mis à jour. Et comme pour la signature de votre prêt, à la réception de l'avenant, vous êtes dans l'obligation de respecter un délai de 10 jours avant de l’accepter.

Rembourser son prêt de manière anticipée vous permet donc de faire des économies sur le montant total de vos intérêts ; en fonction de votre situation cependant, vous allez peut-être devoir payer des frais de remboursement en compensation du manque à gagner de la banque. Faites également attention à avoir un montant suffisant pour procéder au remboursement : vérifiez sur votre offre de prêt le montant minimum exigé pour procéder au remboursement de manière anticipée.

Mis à jour le 11 septembre 2020
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Océane Chabrol
Ingénieur R&D
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