Diagnostics immobiliers obligatoires : la liste complète

Les diagnostics immobiliers obligatoires composent le dossier de diagnostic technique (DDT), remis à l’acheteur avant la signature du compromis de vente pour l’informer de l’état du bien. Il couvre notamment le diagnostic de performance énergétique (DPE), l’amiante, le plomb, l’électricité, le gaz, les termites, les risques et pollutions, l’assainissement non collectif et la surface (loi Carrez).

Après des recherches approfondies, vous avez enfin dégoté la maison ou l’appartement de vos rêves ? Félicitations !

Pour que la transaction se déroule dans les meilleures conditions et éviter une mauvaise surprise, assurez-vous de connaître les caractéristiques du bien qui ont retenu votre attention avant d'émettre l'offre d'achat. C’est là qu’interviennent les diagnostics immobiliers obligatoires.

Assurez-vous aussi d'avoir bien préparé votre demande de crédit immobilier.

Les diagnostics immobiliers obligatoires composent le dossier de diagnostic technique (DDT) présenté à l’acheteur avant la signature du compromis de vente. L’objectif est d’informer le futur acquéreur des caractéristiques et de l’état de l’appartement ou maison individuelle mis en vente.

Renseignez vous attentivement sur les conditions suspensives de votre compromis de vente.

Diagnostics immobiliers obligatoires, de quoi parlons-nous ?

Vous l’aurez compris, les diagnostics immobiliers obligatoires constituent une mine d’informations pour évaluer votre future acquisition. 10 diagnostics immobiliers sont dits “obligatoires”.

Leur réalisation dépend de plusieurs facteurs :

• type de bien mis en vente (maison individuelle ou appartement)
• localisation
• date de construction
• durée de validité des diagnostics précédemment effectués

etc.

Pour que vous puissiez y voir plus clair, voici un récapitulatif des différents types de diagnostics et des conditions dans lesquelles ils sont obligatoires :

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
• L'état d'amiante
• L'état d'installation d'assainissement non collectif
• Le constat des risques d'exposition au plomb
• L’état de l’installation intérieure électrique
• L’état de l'installation intérieure de gaz
• L’état relatif à la présence de termites
• L’état des risques et pollutions
• La mesure de la superficie (Loi Carrez)
• L’état des nuisances sonores aériennes (diagnostic Bruit)

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Depuis janvier 2011, le DPE est devenu obligatoire dans toutes les annonces immobilières de vente et de location. Il quantifie la quantité d’énergie consommée par un logement ainsi que la quantité de gaz à effet de serre (GES) émise. A l’issue du diagnostic, une étiquette Énergie et une étiquette Climat sont attribuées au bien. Ce diagnostic concerne tous les logements et peut être un argument pour faciliter votre vente.

L'état d'amiante

L’état d’amiante est un diagnostic qui permet de relever la présence ou l’absence de matériaux et/ou produits contenant de l’amiante. Il est réalisé dans les parties privatives et collectives des immeubles délivrés avant le 1er juillet 1997.

L’état de l’installation d’assainissement non collectif

Il évalue la conformité de l’installation d’assainissement non collectif autonome. La réalisation de ce diagnostic concerne les maisons individuelles et immeubles non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées.

Le constat des risques d’exposition au plomb

Il permet de mesurer la concentration en plomb des revêtements du logement. L’objectif est de définir les risques de saturnisme infantile et de dégradation du logement. Il est obligatoire pour tous les logements construits avant le 1er janvier 1949.

L’état de l’installation intérieure électrique

Cela a pour objectif d’évaluer si l’installation électrique du bien présente des risques. Ce diagnostic est effectué par un professionnel certifié. Il concerne les logements dont les installations ont été réalisées il y a plus de 15 ans.

L’état de l'installation intérieure de gaz

Il évalue les risques relatifs à l’alimentation du logement en gaz.

L’état relatif à la présence de termites

Cela informe sur la présence ou non d’insectes xylophages, dont les termites. Ces derniers mangent le bois et peuvent fortement dégrader le bien. Ce diagnostic immobilier concerne les logements couverts par un arrêté préfectoral portant sur les termites.

L’état des risques et pollutions

Cette section informe l’acquéreur des risques et pollutions auxquels le bien est exposé (risque sismique, zone inondable, pollution des sols, etc). Il est fondé sur les informations transmises par la Préfecture et concerne les biens visés par un arrêté préfectoral.

La mesure de la superficie (Loi Carrez)

Elle s’applique aux logements en copropriété de plus de 8 m2. Elle informe sur le métrage du bien (hors espaces extérieurs). Sont comptabilisés les espaces clos et couverts dont la hauteur est supérieure à 1m80. Elle doit être distinguée du calcul de la surface habitable.

L’état des nuisances sonores aériennes

Ce diagnostic informe l’acquéreur de l’exposition du bien aux nuisances sonores liées au trafic aérien. Il est obligatoire depuis le 1er juin 2020 pour toute vente d’un bien situé dans une zone de bruit définie par le plan d’exposition au bruit (PEB) d’un aérodrome, selon service-public.gouv.fr (2026).

Qui est responsable du dossier de diagnostics immobiliers ?

C’est au vendeur qu’incombe la charge d’organiser la réalisation des diagnostics immobiliers obligatoires. Le recours à un expert unique est dans la plupart des cas moins onéreux.

Autre point important, les diagnostics immobiliers doivent être valides au moment de la signature des compromis de vente ou des promesses de vente. Le vendeur doit s’assurer avant la signature du compromis de la validité de l’ensemble des diagnostics obligatoires : dans le cas contraire, le vendeur peut voir sa responsabilité engagée en cas litige.

Le tableau ci-dessous récapitule les durées de validité pour chacun des diagnostics immobiliers :

Combien coûte un diagnostic immobilier ?

Vous vous demandez sûrement maintenant quel est le prix à débourser pour avoir un diagnostic immobilier complet. Peut-être cherchez vous le meilleur prix possible peu importe la qualité, vous feriez erreur.

Un diagnostic bâclé se voit dans le rapport. Sans payer trop cher, il faut quand même veiller à ce que le travail soit fait correctement. Il faut du temps pour inspecter un logement, faire les différents relevés et analyses des matériaux. Gardez bien cela à l’esprit lorsque vous choisirez votre diagnostiqueur.

• Le nombre de diagnostics à réaliser
• La surface du bien
• La distance du diagnostiqueur (pour éviter un surcoût en frais de déplacement)

Certains sites en ligne vous permettent d'évaluer le coût des diagnostics. Viadiagnostic s’y est essayé ici, en relevant les différents tarifs pratiqués et en proposant une moyenne de prix pour chaque diagnostic.

Diagnostic immobilier obligatoire et offre d’achat : quelle est la marge de manoeuvre du futur acquéreur ?

Quand recevoir les diagnostics immobiliers avant de signer ?

Le DDT et l’ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires doivent être transmis lors de l’avant-contrat, au plus tard lors de la signature de l’acte de vente définitif devant le notaire.

Votre délai de rétractation est de 10 jours : il commence le lendemain de la réception du recommandé du compromis et de toutes ses annexes.

En tant que futur propriétaire, vous avez tout intérêt à prendre connaissance de ces documents le plus tôt possible. N’hésitez pas à poser des questions et à solliciter l’aide d’un expert si des zones d’ombre demeurent.

Annuler la vente en cas de vice caché

Enfin, il est possible d’annuler la transaction une fois l’acte de vente signé si vous constatez des vices cachés.

En effet, la garantie légale des vices cachés protège l’acquéreur. Ainsi, l’article 1641 du Code Civil précise que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Pour activer cette clause, le vice doit être inconnu de l’acheteur : il est donc essentiel que vous ayez correctement pris connaissance du DDT pour ne pas passer à côté d’un défaut du bien. Si vous décidez d’invoquer les vices cachés, vous disposez de deux ans à compter de sa découverte pour déposer une réclamation devant le tribunal judiciaire.